MANDAL KOMMUNE Teknisk forvaltning Karl Petters Tegnestue AS Naveråsen 4B 4580 LYNGDAL DERES REF: VÅR REF: SAKSBEHANDLER: ARKIVKODE: DATO: 2017/1784-8 Glenn Anderson, 91539421 031/0005 15.02.2018 Oppføring av enebolig på gnr. 31, bnr. 5. Dispensasjon og rammetillatelse Sted/adresse: Omlandstranda 8 Tiltakshaver: Anita Velle og Christian Løkken Johansen Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, 20-2 andre ledd bokstav a, og 20-3 gis det rammetillatelse til å oppføre enebolig, i tråd med tegninger mottatt 12.09.17, samt situasjonskart mottatt 01.02.17. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis dispensasjon fra pbl. 1-8, for oppføring av bolig i strandsonen. Det vises til drøftelsen under «Vurdering». Tiltaket tillates ikke igangsatt før det er gitt igangsettingstillatelse. Teknisk forvaltnings myndighet og sakens bakgrunn Teknisk forvaltning behandler denne sak etter myndighet tildelt i bystyrevedtak, med virkning fra 21.01.16 i sak 10-16. Tiltaket er jfr. matrikkellovens 25 ført i matrikkelen. Registrert eier er med dette underrettet om føringen. Søknaden Karl Petters Tegnestue AS søker på vegne av Anita Velle og Christian Løkken Johansen om rammetillatelse til oppføring av enebolig på Omland. Arealplanstatus Parsellen ligger i strandsonen, i et område hvor det er åpnet for spredt boligbygging. Siden det i kommuneplanen ikke er inntegnet byggegrense mot sjøen, vil en tillatelse til tiltaket betinge dispensasjon fra pbl. 1-8. Dispensasjon Som begrunnelse for dispensasjon viser søker til at boligen er plassert ca. 51 meter fra sjøen. Det er plassert godt integrert i terrenget. Huset bygges inn mot en kolle, der huset ligger ca. 1,5 meter lavere enn toppen. Huset danner ingen silhuettvirkning. POSTADRESSE: BESØKSADRESSE: TELEFON : 38 27 30 00 INTERNETT: www.mandal.kommune.no Postboks 905 Rådhuset, Ytre Sandgt. 25 TELEFAKS: 38 27 30 99 E-POST : fellespost@mandal.kommune.no 4509 MANDAL BANKKTO : 2801.48.69222 ORG.NR : 964 968 519
Det er ingen jordbruksareal i nærheten av tomten eller adkomstveien frem til denne. Huset vil være lite eksponert fra sjøsiden. Både vegetasjon og fjell gjør at man må langt ut på sjøen for å se huset. Form og farge gjør at huset ikke vil bli dominerende. Søker skriver at de er kjent med at det er to fornminner i området. Det ene ligger øst for tomta, og kan være en gravplass. Det andre ligger nær sjøen og et stykke vest for tomta. Her kan det ha vært opptrekk for båter/skip. Tiltaket kommer ikke i konflikt med fornminnene. Andre forhold Forvaltningsvedtak som kan berøre naturmangfoldet skal i henhold til naturmangfoldlovens 7 vurderes etter samme lovs 8-12. Miljødirektoratets naturbasekart inneholder ikke registreringer i området. Teknisk forvaltning er heller ikke kjent med andre særlige biologiske eller landskapsmessige verdier på stedt, og vurderer tiltaket til ikke å komme i konflikt med naturmangfoldloven. Det er fortatt kulturminne søk etter Miljødirektoratets naturbase med kulturminnesøk. Det er som søker skriver to registreringer i nærheten av tiltaket. Teknisk forvaltning kan ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med fornminnene. Andre myndigheters uttalelser Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder ved miljøvernavdelingen har i brev datert 12.10.17 kommentert søknaden. Miljøvernavdelingen skriver at de har vurdert omsøkte tiltak opp mot de nasjonale og vesentlige regionale interesser de er satt til å ivareta, og har ut fra dette ingen merknader til saken. De legger til grunn at kommuneplanens bestemmelser knyttet til oppføring av bolig innenfor aktuelle formål, er oppfylt. I e-post datert 13.11.17 skriver Vest-Agder fylkeskommune at det i forbindelse med søknad om oppføring av enebolig på gnr 31 bnr 5 Omland/Åmland i Mandal kommune ble det gjennomført en befaring sammen med tiltakshavere onsdag 11. oktober. Befaringen viste at huset er tenkt lagt i en kløft vendt ut mot havet. Deler av området hvor huset er tenkt lagt, samt adkomstvegen opp til huset, ligger i et kulturlandskap bestående av ryddede åkerlapper som er inngjerdet med steingjerder. Fylkeskonservator ber om at kulturlandskapet ivaretas og integreres i den videre planleggingen. Befaringen viste at det ikke var synlig kulturminner i området, med unntak av kulturlandskapet. Det gjøres imidlertid oppmerksom på at dersom det ved tiltak i marken oppdages kulturminner eller oldsaker (for eksempel større mengder trekull, skjørbrente steiner, brent bein, metall, glassperler, flint), skal arbeidene stanses i den utstrekning de kan berøre fornminnene eller deres sikringssone på 5 meter. Melding skal i så fall straks sendes Vest-Agder fylkeskommune v/fylkeskonservatoren. Tiltakshaver plikter å underrette den som skal utføre arbeidene om dette, men står selv ansvarlig for at det blir overholdt, jf. kulturminneloven 8. Merknader fra nabo/gjenboer Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3. Ved varslingsfristens utløp er det ikke registrert merknader i saken. Vurdering Dispensasjon kan gis etter plan- og bygningslovens 19-2. I bestemmelsene heter det bl.a. at: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må
fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.». Tiltaket er i strid med byggeforbudet i strandsonen, og er avhengig av dispensasjon for å kunne tillates. Pbl. 19-2 åpner for at det kan gis dispensasjon dersom ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Videre er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Etter pbl. 19-2 fjerde ledd heter det at kommunen heller ikke bør innvilge dispensasjon når direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Kommunen har anledning til å sette relevante vilkår for å innvilge en dispensasjon. Det er søkt dispensasjon for oppføring av en enebolig ca. 51 meter fra sjøen. Tiltaket betinger derfor dispensasjon fra byggeforbudet i strandsonen, jfr. pbl. 1-8. Hensynene bak byggeforbudet i strandsonen er forholdet til allmennhetens ferdsel, landskapsvernet og det biologiske mangfold. Teknisk forvaltning har foretatt en synsbefaring i området. Boligen ble opprinnelig søket oppført på en flate, men det ville bli behov for en del terrenginngrep i forhold til en kolle som ligger sørøst for den omsøkte boligen. For å begrense terrenginngrepet har ansvarlig søker i etterkant valgt å flytte bygget ca. 5 meter mot nord. Dette vil begrense terrenginngrepene. Teknisk forvaltning vurderer den justerte plasseringen til å være i samsvar med lokaliseringskriteriene for spredt boligbygging som er satt i kommuneplanens kapittel 3.4 bokstav b. Med den tilbaketrukne plasseringen, vil boligen bli lite synlig fra sjøen, samtidig som et bakenforliggende høydedrag vil hindre at bygget kommer i silhuett i forhold til sjøen. Det er flere fritidsboliger i dette området i dag, som ligger mellom sjøen og den omsøkte boligen. Teknisk forvaltning kan derfor ikke se at tiltaket vil komme i vesentlig konflikt med landskapsvernet. Lokalt kan det tenkes at området benyttes av de som bor, eller har fritidsbolig i området. Ved synsbefaring så vi ingen spor av dette. Området ligger noe inneklemt mellom en bolig i øst, en vei i nord vest, og to fritidsboliger i sør. Vi kan derfor ikke se at tiltaket vil komme i vesentlig konflikt med allmennhetens ferdsel. Vi er til slutt ikke kjent med at det finnes registreringer i området etter naturmangfoldloven. Det vises her til miljødirektoratets naturbasekart. Kommuneplanen åpner for at det kan oppføres en bolig i dette området. Siden tiltaket ikke kommer i vesentlig konflikt med intensjonene bak byggeforbudet i strandsonen, vurderes tiltakshavers fordeler med å få bygge på en arvet tomt til å være større enn ulempene en dispensasjon her vil medføre. Vi har lagt spesielt vekt på at høringsinstansene ikke har vesentlige merknader til tiltaket. Vi forutsetter at fylkeskonservators innspill blir etterkommet. Mandal kommune mener etter dette at vilkårene for dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt. Adkomst og tilknytning va Det er opplyst at tiltaket ikke vil innebære endringer for adkomst/avkjørsel. Avkjørsel er vist på innsendte situasjonskart. Før det kan gis igangsettingstillatelse eller delingstillatelse, må det fremlegges dokumentasjon på at boligen er sikret veirett.
Tilknytningsavgift og vannmåler I henhold til 5 i Mandal kommunes Lokal forskrift om vann- og avløpsgebyrer, utløser dette tiltaket krav om tilknytningsavgift. Tilknytningsavgift faktureres tiltakshaver når igangsettingstillatelse er gitt. Arbeidet må ikke settes i gang før tilknytning er betalt. I henhold til 7 måles forbruket med installert vannmåler. Måler anskaffes hos kommunen, og abonnenten leier måleren av kommunen. Abonnenten må selv bekoste installasjon av vannmåler. Rørlegger og abonnent forplikter seg til å sette seg inn i Lokal forskrift om vann- og avløpsgebyrer. Ansvar og kontroll Karl Petter Tegnestue AS har erklært ansvar som ansvarlig søker, og som ansvarlig for prosjektering av byggets utforming og konstruksjoner, tiltaksklasse 1. Foretaket innehar sentral godkjenning innenfor ansvarsområdet. Informasjon Gebyr Behandlingsgebyr for søknaden faktureres i henhold til kommunens gebyrregulativ. Gebyrtype Pbl. 20-3 10 300,- Faktura ettersendes tiltakshaver. Radon Det vises til byggteknisk forskrift 13-5. Dersom det ikke foreligger dokumentasjon på at kravene i.h.t. forskriften er tilfredsstilt, må bygningen sikres med radonsperre i grunnen. Avfall Dersom avfall fra byggetiltaket behandles i strid med avfallsplan kan plan- og bygningsmyndighetene ilegge forurensningsgebyr med hjemmel i forurensningslovens 73. Et slikt gebyr vil minst være av en slik størrelse at det oppveier den fortjeneste som er oppnådd ved avfallshåndtering i strid med bestemmelsene. Bygningsavfall skal håndteres etter forurensningslovens bestemmelser og leveres til godkjent oppsamlingsplass. Søknad om igangsettingstillatelse Stikningskart som angir byggenes og murens eksakte plassering, må innsendes ved søknad om igangsetting for byggetiltak. Ferdigstilling Ansvarlig søker skal anmode om ferdigattest, eventuelt midlertidig brukstillatelse, før det nye tiltaket tas i bruk. Bortfall av tillatelse En tillatelse gjelder i 3 år. Tiltaket må være satt i gang innen 3 år, ellers faller tillatelsen bort. Fristen løper fra den dag tiltakshaver mottar tillatelsen. Klageadgang Dette er et enkeltvedtak som kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28 og 29.
Saken er behandlet av teknisk forvaltning og den har fått vedtaksnr. 63/18. Med hilsen Glenn Anderson leder teknisk forvaltning Brevet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur. Kopi til: Anita Velle og Christian Løkken Tregdeveien 385 4516 MANDAL Johansen Vest-Agder fylkeskommune Postboks 517 Lund 4605 KRISTIANSAND S Fylkesmannen i Aust og Vest-Agder Postboks 788 Stoa 4809 ARENDAL