Notat Utarbeidet av: Kvalitetssikring: Liz H. R. Christensen Helene Lustrup, Asplan Viak Dato: 21.03.2019 Rammer for utvikling av nye utbyggingsareal 1 Innledning Ved etablering av Bussveien vil det være behov for å utvide veiens tverrsnitt. I byggefasen må det i tillegg settes av midlertidig areal til anleggs- og riggområder. Anleggs- og riggområdene vil legge restriksjoner på eiendommene i en begrenset periode, og opphører når anlegget er ferdigstilt. Flere eiendommer vil bli innløst (se planbeskrivelsens kap. 7.14). Disse ligger tett inntil veien og ansees som viktige utviklingsområder. Hensikten med notatet er å legge noen overordnete føringer for framtidig utvikling av Stavangerveien 1, 3, 20 og 21, og Gamleveien 6C i tråd med overordnete føringer. Dette er en vurdering av mulighetsrommet innenfor de nevnte eiendommene. Anbefalingene ligger til grunn for forslag til reguleringsplan. Forslag til reguleringsplan og bestemmelser angir hva områdene skal brukes til, framtidig utnyttelse, type bebyggelse, høyder og byggegrense. 2 Stavangerveien 1, 3, 20 og 21 samt Gamleveien 6C Med utvidelse av Stavangerveien, vil flere eiendommer bli innløst. Eiendommene Stavangerveien 1 (gnr 69/bnr 896), 3 (gnr 69/bnr 182), Gamleveien 6C (gnr 69/bnr 107), Stavangerveien 20 (gnr 69/bnr 630) og 21 (gnr 69/bnr 145) inngår i reguleringsplanen for Bussveiens delstrekning Kvadrat Ruten. Notatet tar for seg en del betraktninger om eiendommene. 1
3 Kommuneplanen for Sandnes 2019 2035, høringsutkast Kommuneplanen for Sandnes 2019-2035 legger til rette for mer varierte boligtyper i sentrale byområder. Det legges opp til et større spenn i utnyttelse, hvor minste utnyttelse innenfor prioritert byutviklingsakse er 60 % BRA og maksimal utnyttelse er 160 % BRA. Det er et ønske om å åpne for leilighetskompleks og rekkehus i sentrale byområder, hvor en blanding av boligtyper og størrelser vil bidra til bedre tilgjengelighet for alle, større beboerstabilitet (livsløpsboliger) og skape tilhørighet og samhandling i nærmiljøet. Figur 3-1. Prioriterte byutviklingsområder Kilde: Kommuneplan 2019-2035 2
4 Forslag til utnyttelse En økt andel av kommunens fremtidige boligbygging skal skje i prioriterte byutviklingsområder langs Bussveien. I tilleggsvedtak, fattet i KPK 27.02.2018, står det blant annet: «Fortetting og transformasjon langs bussveien/kollektivaksen skal prioriteres.» Effektiv arealutnyttelse tilsier en høyere utnyttelse av eiendommer langs Bussveien. Parkeringsbestemmelsene endres slik at det nå er mulig å etablere nye boligprosjekter helt uten boligparkering. Det er imidlertid mulig å realisere 1,0 parkeringsplass per bolig, som et maksimumskrav. Fortetting innebærer ofte en endret situasjon for eksisterende bebyggelse. Tap av utsikt og endrede sol-/skyggeforhold på naboeiendom må påregnes. Det er imidlertid viktig å balansere fortetting mot forverret situasjon for naboene, og da er det ikke alltid mulig å oppnå minimumskrav til % BRA. Sol-/skyggeskjema vil vise hvilken bebyggelse som gir best forhold for alle, og denne testen er gjort for de nevnte eiendommene i Stavangerveien. Ingen av boligeiendommene oppnår minimumskravet til %-BRA utnyttelse som er satt i kommuneplanen. Det må bli en avveining mellom krav til utnyttelse og krav til uteoppholdsareal på egen og naboers eiendom, og det legges størst vekt på det siste. 4.1 Støyskjerming Det er krav til støyskjerming langs Bussveien. Dersom det etableres støyskjerm langs hele strekningen i Stavangerveien, vil strekningen oppleves som lengre for gående. Støyskjermer langs hele Stavangerveien gir korridoreffekt og stimulerer ikke til gange. Det er kort veg til holdeplasser og Lura bydelssenter, og det er en fordel om man velger å gå til målpunktene. En strekning med variasjon oppleves som kortere, er triveligere å gå langs, gir bedre gaterom og en høyere aksept for gange. Med unntak av Stavangerveien 1, foreslås bebyggelsen etablert 3,0 m fra fortauskant, og støyskjerm foran uteoppholdsarealene trekkes ut mot fortauet. 4.2 Utforming av bebyggelse Ny bebyggelse langs Bussveien skal ha gode kvaliteter både med hensyn til utforming og materialbruk. Bestemmelser sikrer at repeterende bebyggelse skal unngås og variasjon i uttrykket skal etterstrebes. Dette vil følges opp i byggesak. 3
4.3 Stavangerveien 1 (gnr 69/bnr 896) I gjeldende reguleringsplan er formålet for Stavangerveien 1 næring. Det foreslås en avtrappet næringsbygning med maksimalt tre etasjer dersom bygningen legges parallelt med gateløpet. Avtrappingen skal gi bedre sol- /skyggeforhold for bakenforliggende boliger enn om det ble oppført en bygning med to etasjer i hele tomtens lengde, se Figur 4-1og Figur 4-2. Det gir gode solforhold for den ene boligen i nord-øst, men kvaliteten på uteoppholdsarealet for den andre boligen reduseres. Figur 4-1: Stavangerveien 1 og 3 der næringseiendom er avtrappet og firemannsboligene henvender seg til gaten. Vårjevndøgn Figur 4-2: Stavangerveien 1 og 3, og Gamleveien 6 C. Sommersolverv. 4
Hvis man skal oppnå optimale solforhold for naboer i Gamleveien 4A og 4B, må næringsbygningen reduseres i utstrekning. Støyskjermene forlenges, og en får ikke «aktive» fasader i en utstrekning som gir en mer urban opplevelse, jf. Figur 4-3 og Figur 4-4. Figur 4-3: Stavangerveien 1 der næringsbygningen konsentreres i sør-øst. Vårjevndøgn. Figur 4-4. Konsentrert næringseiendom i sør-øst. Sommersolverv 5
4.4 Stavangerveien 3 og Gamleveien 6C (69/182 og 69/107) Disse eiendommene slås sammen. Stavangerveien 3 mister sin adkomst når Bussveien etableres, og eneste mulige adkomst blir over Gamleveien 6C. Det foreslås regulert én firemannsbolig på eiendommen. Det kan oppnås gode uteoppholdsarealer og naboeiendommenes sol-/skyggeforhold blir ikke vesentlig forverret. Boligene henvender seg til Stavangerveien, men trekkes tre meter inn fra fortauet. Området må skjermes for støy. Detaljer må avklares i byggesøknad. Figur 4-5. Stavangerveien 3, vårjevndøgn Figur 4-6. Stavangerveien 3 og Gamleveien 6 C, sommersolverv 6
4.5 Stavangerveien 20 (gnr 69/bnr 630) Arealet i Stavangerveien 20 reduseres som følge av Bussveien. Eksisterende bolighus rives og det tillates tomannsbolig, hvor uteoppholdsarealet er mot sørvest. Dette er i tråd med kommuneplanens intensjon om fortetting langs Bussveien. 4.6 Stavangerveien 21 (gnr 69/bnr 145) Stavangerveien 21 får et restareal på 1648 m², og det kan etableres 8 leiligheter i to firemannsboliger. Flere løsninger er testet med hensyn til sol-/skyggeforhold på egen og naboenes eiendommer. I eksisterende reguleringsplan er arealet avsatt til eneboliger, med BYA 70 %. Skulle det vært videreført, kan en se for seg en bebyggelse lik husrekken i Hasselveien, se Figur 4-8. Figur 4-7. Bebyggelsen i Svarthyllveien. Tillatt tomteutnyttelse=70% ekskl. garasjer. PlanID 96106 Figur 4-8. Småhusbebyggelse i Hasselveien For å oppnå kravene til uteoppholdsareal i kommuneplanen, vil husrekken da måtte trekkes inn minimum 6,0 m fra fortauskanten. Det betyr at boligene sannsynligvis vil bli etablert 4,0 m fra grensen mot eiendommene i Svarthyllveien. To etasjer med mønet tak gir slagskygger på naboeiendommene, som har sine uteoppholdsplasser mot sør-vest, se Figur 4-9 og Figur 4-10. For å opprettholde gode solforhold for nabobebyggelsen mot nord, er det en fordel å trekke nye bygningsvolum tettere mot fortauskanten, og da er det aktuelt å legge til rette for leiligheter fremfor rekkehus eller eneboliger. Dette er også mer i tråd med intensjonene i kommuneplanen med hensyn til fortetting langs Bussveien. Bygningene kan med fordel ha ulike uttrykk, materialer og farger. Se Figur 4-11og Figur 4-12. 7
Hvis en tester plassering og bygningsvolum mot sol og skygge, vil to firemannsboliger komme best ut for naboeiendommene i nord-øst. Illustrasjonene viser eksempel på solforhold for småhusbebyggelse og to firemannsboliger. Volum og plassering er kun et eksempel på alternative måter å organisere bebyggelsen på, se Figur 4-9 og Figur 4-10. Når det etableres fire eller flere leiligheter, er det krav til lekeplass på egen eiendom. Figur 4-9. Stavangerveien 21 med småhusbebyggelse. Vårjevndøgn 8
Figur 4-10. Stavangerveien 21 med småhusbebyggelse. Sommersolverv Kommuneplanens krav til fortetting og minimum % BRA tilsier en lavblokkbebyggelse som vist i eksempelet under (Figur 4-11 og Figur 4-12). Figur 4-11. Vårjevndøgn kl.15 Figur 4-12. Sommersolverv kl.18 Det kompakte bygningsvolumet gir endrede solforhold for boliger i Svarthyllveien, og det kan være en fordel å dele opp bebyggelsen. Anbefalt løsning er to firemannsboliger med en avstand mellom boligene som er stor nok til å gi boligene i Svarthyllveien tilfredsstillende solforhold og samtidig ivareta solforhold på egen eiendom, se Figur 4-13, Figur 4-14 og Figur 4-15. 9
Figur 4-13. Eksempel på to firemannsboliger. Vårjevndøgn Figur 4-14. Firemannsbolig i Stavangerveien 21. Sommersolverv. 10
Figur 4-15. Eksempel på mulig plassering av to firemannsboliger, samt plassering av parkeringsplasser og renovasjon/sykkelparkering. Solstudier viser at en kan åpne for pulttaksløsning med høyeste gesims mot Bussveien. Kotehøyde for høyeste gesims ved pulttak er satt til +22,5 m, vurdert ut fra solstudiene. 11
Figur 4-16. Eksempel på to firemannsboliger med pulttak. Vårjevndøgn. Figur 4-17. Firemannsboliger. Sommersolverv 12
FORMINGSVEILEDER FOR BEBYGGELSE SOM INNGÅR I REGULERINGSPLAN FOR BUSSVEIEN, DELSTREKNING KVADRAT-RUTEN, PLAN ID 2016102 5 ARKITEKTUR OG ESTETIKK 5.1 Generelt Der hvor det tillates høy utnyttelse, bør krav til estetikk være strengere. Ny bebyggelse langs Bussveien skal ha høy arkitektonisk utforming, og fremstå som variert og lite repeterende med hensyn til fasader, materialbruk, detaljer og høyder. Ny bebyggelse bør tilpasses eksisterende bebyggelse med hensyn til tomteutnyttelse, plassering og sol- og skyggeforhold. I Kommuneplan for Sandnes 2019-2035 er minimum utnyttelse 60 % BRA. Der hvor minimum utnyttelse gir vesentlig forverring av naboeiendommer, frarådes så høy utnyttelse. 5.2 Arkitektur / estetikk Det er et mål å stimulere til økt gang- og sykkelreiser, og variasjon i fasader langs gang- og sykkeltraséer er et virkemiddel for å redusere opplevelsen av monotoni og oppnå ønsket effekt. Sammenhengende bebyggelse bør fremstå med et urbant og variert byvilla-preg, hvor det tillates inntrukne atkomster fra gateplan i tillegg til, eller i stedet for, atkomster på baksiden. Mindre blokkbebyggelse eller flermannsboliger bør utformes med variasjon i fasadene. Det bør brukes varige kvalitetsmaterialer som tåler klimapåkjenninger. Variasjon kan oppnås med inntrukne eller utkragende bygningselementer, sammensetning av ulike materialer, farger og høydeforskjeller i bebyggelsen. Støyskjermer bør ikke flukte med fasadeliv, men heller legge opp til inntrukne partier i bebyggelsen for å skape brudd og variasjon langs Bussveien. Svalganger bør unngås. Takformer tilpasses sol- og skyggeforhold på egen utbyggingstomt og for naboeiendommer. Ved tre etasjer kan mønet eller valmet tak gjøre bygningen så høy at skyggevirkningen på naboeiendommer blir for stor. Takform og antall etasjer må derfor tilpasses øvrig bebyggelse. 5.3 Uteoppholdsarealer Uteoppholdsarealene skal oppfylle krav i kommuneplanen. Lekeplass på egen eiendom bør plasseres på et egnet skjermet og solfylt sted. Atkomster må være tilstrekkelig opplyst og universelt utformet. 13
Eksempler på leilighetsbebyggelse med variasjon i uttrykket. Figur 5-1. Eksempel på fasader med variasjon i form av ulike takhøyder og sprang i fasadene. Kilde: AHMM.co.uk Figur 5-2. Skisse av eksempel på variasjon i fasadeuttrykket, med ulike materialer, inntrykk og sprang. 14