Saksframlegg HAVNEGATA 7 SØKNAD OM ENDRING AV RAMMETILLATELSE, DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN, TILBYGG TIL KONTORBYGG Arkivsaksnr.: 07/11437 Saksbehandler: Odd Morten Hansen Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker har fått seg forelagt søknad om dispensasjon fra reguleringsplan reguleringsplanens bestemmelse 3.4 for bygging over maksimal byggehøyde. Bygningsrådet finner at det foreligger særlige grunner, jf. plan- og bygningsloven 7, i denne saken. Som særlige grunner angis at overskridelsen er beskjeden, og at det vil være unødig tid- og ressurskrevende å foreta en omregulering for å gjennomføre det omsøkte tiltaket. Dispensasjon gis som omsøkt for bygging over maksimal byggehøyde. Det vises til begrunnelse gitt i saksframstillingen. Saken sendes tilbake til administrasjonen som på delegasjon fatter vedtak hvor tekniske og formelle vilkår blir ivaretatt. Saksfremlegg - arkivsak 07/11437 1
Saksutredning: Bakgrunn Saken gjelder tilbygg til næringsbygg, Havnegata 7 (Pirsenteret). Det ble gitt rammetillatelse i delegasjonssak nr: FBR RAM 1150/07, den 31.05.2007, og endring av tillatelsen i delegasjonssak nr: FBR RAM 2352/07, den 06.09.2007. Det er også gitt flere igangsettingstillatelser, og bygget er følgelig under oppføring. De gitte tillatelser er gitt i tråd med gjeldende reguleringsplan. Det søkes nå om endring av rammetillatelsen. Den omsøkte endringen er i strid med reguleringsplanen. Da Pirsenterets første del ble godkjent og bygget, i 2000, var også den delen som nå bygges godkjent. Da byggetillatelsen kun gjelder i 3 år, jf. pbl 96, måtte ny søknad innsendes og godkjennes. Det er også gjort noen mindre endringer fra det som ble godkjent i 2000. Fakta Planstatus: Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel, vedtatt 19.02.2004, sist endret 25.08.2005. Eiendommen er vist som framtidig bybebyggelse. Eiendommen omfattes også av kommunedelplan for havneområdet, vedtatt 30.11.95. Området er vist som Næringsområde/lett virksomhet. Eiendommen omfattes også av reguleringsplan for Pirsenterets utvidelse mot syd, vedtatt 14.12.2000, med mindre vesentlig endring av reguleringsplan Havnegata 9, gnr. 439 bnr.171, vedtatt 09.09.05. Eiendommen er regulert til Forretning/kontor/industri. Bestemmelsene er fra 14.12.2000. Alle naboer er varslet om at det søkes om dispensasjon. Det er ikke innkommet noen merknader fra naboer. Avvik fra gjeldende reguleringsplan: Reguleringsplanens bestemmelse 3.4: Maksimalt etasjetall og cotehøyder på bebyggelsen er påført plankartet. Ved behandling av byggesøknad skal en påse at eventuelle innretninger over tak, som heisoppbygg el. lign. skal legges innenfor de vedtatte maksimale høyder. Nå søkes det om at deler av bygningen 3 saltak av glass og 3 takoppbygg for luftinntak og avkast blir høyere enn reguleringsplanen tillater. Regulert maksimal byggehøyde er kote 22,80. Glasstakene kommer på kote 23,55 4,1 % over regulert byggehøyde. Ventilasjonsboksene kommer på kote 23,30 2,7 % over regulert byggehøyde. (prosentsatsene er beregnet ut fra byggets høyde, ikke ut fra kotehøyden) Sammenligning med andre bygg/reguleringsbestemmelser i området: I en slik sak er det naturlig å se på med hvilke bestemmelser som gjelder for de omkringliggende tomtene, og hvor høye omkringliggende bygg er. Områdene nevnt i tabellen nedenfor er navngitt som i kommunedelplanen for havneområdet. Det omsøkte bygget ligger på NL-2. Saksfremlegg - arkivsak 07/11437 2
Område Regulert maksimumshøyde Merknad NL-2 (omsøkt område) 22,8 m Det søkes om 23,55 m (glasstak) NL-3 (eks. pirsenter) 25,0 m Det er bygget glasstak med høyde 28,50 m NL-1 (pirbadet) 25,0 m Høydekravet varierer 15,0 m (mot nordøst) 25,0 m (på midten og mot sørvest) NL-1 (nytt hotell) Reguleringsplan under behandling 31,2 m nylig vedtatt R0477a Brattørkaia 14 (mellageret, rockesenteret) 24,0 m nylig vedtatt R0477a Brattørkaia 15A 27,6 m nylig vedtatt R0477a Brattørkaia 15B 27,6 m nylig vedtatt R0477a Brattørkaia 16 Alle høyder gjelder m.o.h. Dispensasjon, særlige grunner Omsøkte tiltak krever dispensasjon fra reguleringsplanens 3.4. En dispensasjon forutsetter at det foreligger særlige grunner, jf. plan- og bygningsloven 7. Uttrykket særlige grunner må ses i forhold til de offentlige hensyn plan- og bygningslovgivningen skal ivareta. De særlige grunner som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn. Søker fremholder følgende særlige grunner: Særlige grunner for å få dispensasjon fra regulert høyde er: Glasstakene er planlagt med så liten vinkel som teknisk forsvarlig. Som takplanen viser er både glasstakene og takoppbyggene plassert inne på takflata og de vil ikke komme fram i fasadelivet noen steder. Den relativt beskjedne overskridelsen av regulert høyde vil slik vi vurderer det ikke forandre byggets karakter og høydeinntrykk. Til det første punktet at glasstakene er planlagt med så liten vinkel som teknisk forsvarlig har rådmannen følgende å bemerke: En må anta at de prosjekterende både for arkitektur og for de tekniske fag tidlig i prosjekteringen kjenner til behovet for tekniske innretninger o.a. på tak, og at de tar høyde for dette i prosjekteringen. Rådmannen anser ikke at dette er en særlig grunn som gir grunnlag for dispensasjon. Til det andre punktet at overskridelsene er relativt beskjedne har rådmannen følgende å bemerke: Reguleringsbestemmelsen er uvanlig detaljert, både når det gjelder nøyaktigheten i høydekravet (spesifisert til nærmeste 10 cm), og ved at det er konkretisert at også eventuelle innretninger over tak, som heisoppbygg el. lign. skal legges innenfor de vedtatte maksimale høyder. Rådmannen må dermed anta at bystyret har ment at dette er viktig i denne planen. Bestemmelsen har trolig blitt utformet slik av frykt for store og skjemmende ventilasjonsanlegg og heisoppbygg. Rådmannen er for øvrig enig i søkers vurdering, i forhold til at overskridelsene er beskjedne, og at de ikke forandrer byggets karakter og høydeinntrykk i nevneverdig grad. Vedlagte tegninger og fotomontasjer bekrefter dette. Rådmannens vurdering er at de aktuelle glasstakene og ventilasjonsinnretningene med den viste utforming ikke hører inn under de tiltak man må passe på å begrense for å sikre at byggets femte fasade får en estetisk akseptabel utforming. Rådmannen anser altså at bestemmelsens intensjon ikke Saksfremlegg - arkivsak 07/11437 3
er å unngå det omsøkte tiltaket. At tiltaket ikke er i strid med planens intensjon må anses å være en særlig grunn for dispensasjon. Rådmannen må videre vurdere hvorvidt det konkrete omsøkte tiltaket med tanke på estetikk og tilpasning til omgivelsene er i tråd med gjeldende bestemmelser. Dersom en finner den å være akseptabel må det vurderes om det er hensiktsmessig å gjennomføre en reguleringsendring for å få gjennomført tiltaket. Reguleringsplanen 3.5 sier bl.a. at bebyggelsen skal gis høy arkitektonisk kvalitet. Det må tolkes som at lista i forhold til hva som vil tilfredsstille kravet i plan- og bygningsloven 74.2 (skjønnhetsparagrafen) er lagt høyt. Rådmannen anser at bygget har tilstrekkelig høy arkitektonisk kvalitet, og at de omsøkte overskridelsene av byggehøydene ikke endrer den vurderingen. De tre glasstakene er trukket inn på takflata, og anses å være godt tilpasset resten av bygget. De tre ventilasjonsinnretningene er beskjedne både i høyde og grunnflate, i hvert fall sett i forhold til tilsvarende innretninger mange andre steder. Når de nå i tillegg synes å være godt tilpasset taket med tanke på farge- og materialvalg anser rådmannen at de tilfredsstiller reguleringsplanens krav til høy arkitektonisk kvalitet. Rådmannen anser således at tiltaket er akseptabelt i seg selv. Tilbygget er en naturlig fortsettelse av Pirsenteret. I 2000 ble det godkjent fire blokker langs Havnegata, men bare en ble bygd. De tre siste blokkene blir bygd nå. Mellombyggene med de omsøkte glasstakene forbinder to og to av disse blokkene. Disse fire blokkene har naturlig nok lik høyde. Pirsenterets nordlige del har allerede et glasstak som ligger vesentlig høyere, og er vesentlig mer dominerende enn de omsøkte glasstakene og ventilasjonsinnretningene. Andre bygg på Brattøra er bygd høyere (Pirbadet) eller vil trolig bli bygd høyere i tråd med nylig vedtatte reguleringsplaner (Rockesenteret, Brattørkaia 15-16). Også nytt hotell på Brattøra planlegges fra utbyggers side høyere enn 23,55 m, men her gjenstår det å se hva som endelig blir godkjent. Tiltaket vil etter rådmannens vurdering kunne bli godkjent gjennom en reguleringsendring, og deretter gjennom en vanlig byggesaksbehandling uten dispensasjon. Rådmannen anser imidlertid at dette vil være en tung prosess, som vil ta unødig tid og ressurser. En anser at dette er en særlig grunn til å gi dispensasjon i dette tilfellet. Konklusjon Det foreligger særlige grunner for å gi dispensasjon i dette tilfellet. Rådmannen innstiller på at det gis dispensasjon for oppføring av bygg, med glasstak og ventilasjonsinnretninger, som omsøkt. Rådmannen i Trondheim, 01.04.2008 Håkon Grimstad kommunaldirektør Lisbeth Glørstad Aspås bygningssjef Saksfremlegg - arkivsak 07/11437 4
Vedlegg: Saksvedlegg 1: Saksvedlegg 2: Fasadetegning Situasjonsplan m/takplan Orienteringsvedlegg 1: Orienteringsvedlegg 2: Orienteringsvedlegg 3: Orienteringsvedlegg 4: Orienteringsvedlegg 5: Perspektivskisse (kun av tilbygget) Saksfremlegg - arkivsak 07/11437 5