Kvartalsrapport 2-2012 PRE EiendomsInvest Tyskland II AS
PRE EiendomsInvest Tyskland II AS ( PRE II ) har som formål å investere i tysk bolig- og nærings- eiendom av høy kvalitet. Eiendommene skal ha attraktiv beliggenhet rundt større byer og i geografiske vekstområder, gi høyest mulig direkteavkastning (yield) og i størst mulig grad være fullt utleid. PRE II har til nå fokusert på byene Dresden og Leipzig i den østlige delen av Tyskland, og har også gjennomført en investering i Potsdam utenfor Berlin. Porteføljestatus og tilrettelegging av exit Porteføljeledigheten lå i juli 2012 på 3,63 %. Dette er en nedgang på 1,06 prosentpoeng fra forrige rapportering (mars 2012) og en nedgang på 0,47 prosentpoeng sammenlignet med juli 2011. Porteføljens næringseiendommer har en ledighet på 4,13 %, mens privatboligsegmentet har en ledighet på 3,4 %. Nedenstående graf viser porteføljens ledighet fra oppstart. Porteføljen består av totalt 49 eiendommer med en samlet kjøpspris på EUR 89,3 millioner, fordelt på totalt 80 168 m 2. Av dette er 53 576 m 2 klassifisert som boligeiendom, 26 190 m 2 som kontoreiendom, og 402 m 2 som øvrig næringseiendom. I tillegg kommer PRE IIs andel av boligporteføljen i Köpenick som utgjør om lag 110 leiligheter på til sammen rundt 6 491 m 2. Porteføljen har en samlet gjeld på EUR 53,5 millioner. Gjennomsnittlig rentekostnad ligger på 4,79 %. Det tyske eiendomsmarkedet er sterkt preget av tyske bankers motvilje til å yte lånefinansiering til kjøp av større eiendomsporteføljer. Dette er igjen påvirket av gjeldsproblematikken i Europa og markedsnervøsiteten dette medfører. Forvalter arbeider kontinuerlig med tilretteleggingen av en realisering av PRE IIs eiendomsportefølje. Det har i løpet av sommeren og august blitt avholdt samtaler med flere interessenter, noe som også er årsaken til det relativt sene distribusjonstidspunktet for 2. kvartalsrapporten. Samtalene har gitt forvalter anledning til å teste prisingen av eiendomsporteføljen i det tyske eiendomsmarkedet, som viser et stort sprik i betalingsvilje fra ulike investorer. Forvalter og styret har på bakgrunn av dette valgt å fjerne det premium som har vært tildelt porteføljen fra verdivurderer i Tyskland. Dette for bedre å reflektere den prisingen porteføljen ser ut til å oppnå i dagens eiendomsmarked. Porteføljens verdijusterte egenkapital har følgelig falt (se side 7). Ledighet fra oppstart Mai 2008 - juli 2012 9% 7% 5% 3% 2008 2009 2010 2011 2012 2
Samtalene med interessenter i løpet av sommeren har kastet lys på flere potensielle transaksjonsstrukturer, og den orteføljefordeling indikative etter prisingen Regional areal av porteføljefordeling PRE II-porteføljen fra etter de ulike areal aktørene er varierende. Omfanget, kompleksiteten og tidsbruken involvert i de ulike strukturene varierer stort. For eksempel er et salg av hele porteføljen forventet å kreve 36% 36% mindre ressurser og kostnader enn å selge eiendommene enkeltvis, men etterspørselen etter store eiendomsporteføljer er for tiden begrenset grunnet manglende utlånsvilje fra tyske banker. Alt dette påvirker de verdier som PRE II og aksjonærene Regional sitter porteføljefordeling igjen med etter et etter salg. Regional kjøpspris porteføljefordeling e Forvalter og selskapets styre vil arbeide videre med de forskjellige prosessene. PRE IIs aksjonærer informeres så snart konkrete bud materialiserer seg. 28% 46% 59% 59% 13% 18% 18% Leipzig Dresden Rhein/Main Leipzig Rhein/Main Dresden Leipzig Dresden Rhein/Main Leipzig orteføljefordeling etter Regional areal porteføljefordeling etter areal Regional porteføljefordeling etter Regional kjøpspris porteføljefordeling e 2% 2% 2% 2% 25% 25% 32% 65% 65% 72% Dresden Berlin Leipzig Dresden Leipzig Berlin Dresden Berlin Leipzig Dresden Område Antall eiendommer Antall boligenheter PRE EiendomsInvest Tyskland II AS Antall næringsenheter Totalt antall enheter Samlet kjøpspris (EURO mill.) Gjennomsnittlig kjøpsyield Berlin/Potsdam 1 30 0 30 2,1 7,1 % Dresden 29 419 130 549 64,6 7,2 % Leipzig 19 334 14 358 22,6 7,6 % Totalt 49 783 144 937 89,3 7,3 % 3
Utvalgte porteføljeeiendommer Leon-Pohle- Straße / Wiener Straße (Dresden) Byggeår: 1995 Kjøpspris (mars 2008): EUR 1,57 mill. Leieinntekter ved kjøpstidspunkt: EUR 105 457 Kjøpsyield: 6,72 % Utleibart areal: 1 455 m2 Type eiendom: Bolig / kontor Verdivurdering per 30.06.2012 EUR 1,7 mill. Verdiøkning 8,3 % Wernerplatz (Dresden) Byggeår: 1900/1990-tallet Kjøpspris (mars 2008): EUR 642 000 Leieinntekter ved kjøpstidspunkt: EUR 61 361 Kjøpsyield: 9,56 % Utleibart areal: 804 m Type eiendom: Bolig / kontor Verdivurdering per 30.06.2012 EUR 690 000 Verdiøkning 7,5 % 2 Schönbach straße (Leipzig) Byggeår: 1999 Kjøpspris (april 2009): EUR 5,9 mill. Leieinntekter ved kjøpstidspunkt: EUR 432 127 Kjøpsyield: 7,33 % Utleibart areal: 5 947 m2 Type eiendom: Bolig / kontor Verdivurdering per 30.06.2012 EUR 6,4 mill. Verdiøkning 8,5 % 4
Tysk økonomi fortsetter mot strømmen Deutsche Bundesbank, den tyske sentralbanken, kunne rapportere om en kvartalsvekst i bruttonasjonalprodukt ( BNP ) på 0,2 % i perioden april juni, og den tyske økonomien fortsetter således å trosse den europeiske gjeldskrisen. Flere eksperter advarer derimot om at veksten i 2. kvartal vil kunne være de siste positive nyhetene fra tysk økonomi på en stund, og peker på at Tyskland i økende grad påvirkes av importnedgangen fra andre EU-medlemsland. Ujusterte tyske eksporttall viste en oppgang på EUR 1,9 milliarder i juni sammenlignet med mai. Sesongjustert endte utviklingen derimot med et fall på 1,5 % fra mai til juni, 0,2 prosentpoeng mer enn medianprognosen fra Bloombergs månedlige spørreundersøkelse. Christian Schulz hos Berenberg Bank i London sier til Bloomberg at tyskerne selv vil måtte dekke inn tapte eksportinntekter i form av et høyere innenlandsforbruk. Lønnsvekst og historisk lav arbeidsledighet skal kunne bidra til dette. Ujustert prosentvis arbeidsledighet Januar 2005 - juli 2012 13% 12% 11% 10% 9% 8% 7% 6% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Ifo instituttets ansettelsesbarometer har hatt en nedadgående trend siden mars. Indeksens deltagende bedrifter er tilbakeholdne med å ansette ytterligere medarbeidere. Unntaket er selskaper innen konsumvarer som i august opplevde en marginal vekst i forhold til juli. Tysk eksport (EUR milliarder) Januar 2003 - juni 2012 (ujusterte tall) 120 Ifo ansettelsesbarometer Januar 2009 - august 2012 90 115 80 110 70 105 60 50 95 40 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 90 jan. 09 jul. 09 jan. 10 jul. 10 jan. 11 jul. 11 Sesongjustert arbeidsledighet fortsetter å stige Tysk arbeidsledighet steg for fjerde måned på rad i juli. Europeisk markedsuro smitter over på tyske bedrifter, som trapper ned eller utsetter større ansettelsesprogrammer. ntall tyskere uten arbeid økte med 7 000 personer til 2,89 millioner i følge den tyske arbeidsetaten, på linje med økonomiske prognoser. Prosentvis arbeidsledighet steg 0,2 prosentpoeng til 6,8 % i juli. Investorsentiment betydelig svakere gjennom sommeren ZEW-indeksen, som måler økonomisk sentiment de kommende seks måneder blant tyske investorer og finansanalytikere, har falt 36,3 poeng fra forrige PRE-rapportering og gjennom sommermånedene. Resultatene for august endte på minus 25,5 poeng, det laveste nivået så langt i 2012. August-tallene tilsier vedvarende skepsis fra tyske finanseksperter til den økonomiske utviklingen de neste seks månedene, spesielt innenfor eksport-orienterte sektorer. 5
ZEW-indeks (økonomisk sentiment) August 2010 - august 2012 Tysk innkjøpssjefsindeks (PMI) Januar 2008 - august 2012 Økonomisk sentiment Nåværende økonomisk situasjon Historisk gjennomsnitt 60 PMI produksjon PMI service 50 0 aug.10 nov.10 feb.11 mai.11 aug.11 nov.11 feb.12 mai.12 aug.12-50 50 40-30 2008 2009 2010 2011 2012 Investorenes og analytikernes vurdering av den nåværende økonomiske situasjonen har også sett en nedgang i løpet av sommeren. Indeksen landet i august på 18,2 poeng, en nedgang på 25,9 poeng fra forrige PRE-rapportering i mai. Dette var underindeksens første oppgang siden januar. Bedrifter som rapporterte om fall i produksjonsaktiviteten i august pekte hovedsakelig på minkende ordrebøker og færre nye ordre, spesielt fra Sør-Europa. Ifo instituttets forretningsklima-indeks ( Ifo-indeksen ), som måler sentimentet de kommende seks månedene hos tysk industri, har falt 3,6 poeng fra mai til juli. Nedgangen vedvarte også i august, der indeksfallet var 0,9 poeng og svakere enn antatt. Det samme var tilfellet for tyske bedrifters syn på sin nåværende økonomiske situasjon, hvor indeksen falt marginalt. Vedvarende usikkerhet i EU har bidratt til at tyske bedrifter overordnet sett er mer pessimistiske til den videre forretningsutviklingen de neste månedene. 115 Ifo-indeks (industriens sentiment) August 2010 - august 2012 Ifo-indeks Historisk gjennomsnitt Underindeksen for tyske tjenestevirksomheter falt fra 50,3 poeng i juli til 48,3 poeng i august. Lavere aktivitetsnivå var fellesnevneren for majoriteten av indeksens deltagende bedrifter, som igjen forårsakes av fallende forbruk blant både bedrifter og privatpersoner. Stabilt eiendomsklima Deutsche Hypos eiendomskonjunkturindeks viser store variasjoner i sitasjonen hos forskjellige typer eiendom. Både markedet for kontor- og næringsbygg har vist en nedadgående trend de siste seks månedene, forårsaket i stor grad av urolighetene i de europeiske finansmarkedene. Den tyske boligmarkedet har derimot forholdt seg relativt stabilt de siste 24 månedene. 110 105 95 90 aug.10 nov.10 feb.11 mai.11 aug.11 nov.11 feb.12 mai.12 aug.12 Den tyske innkjøpssjefsindeksen, utarbeidet av Markit og BME, har hatt en nedadgående trend så langt i 2012. Underindeksen for produksjonsindustrien hentet seg derimot inn igjen i august med en oppgang på 1,7 poeng til 44,7. Deutsche Hypo Immobilienkonjunkur-Index Januar 2008 - juli 2012 Kontorklima Næringsbyggklima Boligklima 180 160 140 120 80 60 40 20 0 jan.08 jul.08 jan.09 jul.09 jan.10 jul.10 jan.11 jul.11 jan.12 jul.12 6
Verdivurdering Etter verdivurderingen den 30.06.2012 er verdijustert egenkapital ( VEK ) for PRE EiendomsInvest Tyskland II AS beregnet til EUR 10,50 per aksje*. VEK per 31.12.2011 var EUR 11,95 per aksje. Det bør nevnes at dagens VEK reflekterer de totalt EUR 4,5 millioner som selskapets aksjonærer de siste årene har mottatt av utbytte i form av tilbakebetalt innskutt kapital. I tillegg nevnes det at eiendomsutviklingsinvesteringen i Köpenick, hvor PRE II utgjør én av tre investorer, føreløpig er ført til kostpris. Forvalter er forsiktig med å skrive opp verdiene før store deler av prosjektet er realisert, og prosjektets potensielle inntjeningsoppside er således ikke reflektert i VEK pr. 30.06.12. Vekslingskursen EUR/NOK har opplevd en nedgang fra EUR/NOK 7,7540 til EUR/NOK 7,5330 i løpet av halvåret. VEK målt i norske kroner har således også sunket. VEK per 30.06.2012 er beregnet til NOK 79,13 per aksje mot NOK 92,63 per 31.12.2011. Vennligst vær oppmerksom på at ovenstående VEK er basert på ureviderte tall, og at endelig VEK vil kunne endre seg når reviderte tall foreligger i selskapets årsrapport 2012. Det gjøres også ettertrykkelig oppmerksom på at en verdivurdering av porteføljeeiendommer ikke er synonymt med oppnåelig salgspris på eiendommene. En verdivurdering legger til grunn blant annet eiendommens beliggenhet og kvalitet, leieinntekter og prosjekterte vedlikeholdskostnader, og priser porteføljen under antagelse om videre drift ( going concern ). En verdivurdering av eiendommene er forvalters forsøk på å reflektere de under liggende verdiene i PRE II, men må ikke tolkes som et uttrykk for verdiene som kan realiseres ved et salg i dagens marked. Faktisk salgspris avhenger av timing, tilbud og etterspørsel, transaksjonsstruktur, kjøpers tilgang på finansiering, samt en rekke andre faktorer. Det må også påpekes at VEK ikke alene består av en verdivurdering av underliggende eiendomsverdier, men at tallet også påvirkes av PRE IIs arbeidskapital og rentebærende gjeld. Arbeidskapitalen reduseres hver gang selskapet foretar utbetalinger til sine aksjonærer. Kostnader i forbindelse med oppussing og modernisering av enkelte arealer i løpet av 2012 har også tæret på arbeidskapitalen. Beslutningen om å fjerne verdivurderers porteføljepremium for bedre å reflektere markedsetterspørsel reduserte verdien av eiendomsporteføljen med 5,6 %. VEK inkludert dette premiumet ville vært NOK 87,35 per aksje. Verdiutvikling Nedenstående graf viser verdiutviklingen, målt i eurodenominert VEK per aksje, siden oppstarten av PRE EiendomsInvest Tyskland II AS. For mer informasjon om selskapet, de seneste beregnede kurser og historiske rapporter, se PRE Managements hjemmeside www.pre-management.com. * Etter justering for tilbakebetaling av egenkapital i juli 2012 på om lag EUR 0,32 (NOK 2,44) per aksje. Utbytte pr. aksje (EURO) (venstre akse) VEK pr. aksje (EURO) (høyre akse) 14,50 PRE EIT II 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00 Q4 2008 Q2 2009 Q4 2009 Q2 2010 Q4 2010 Q2 2011 Q4 2011 Q2 2012 14,00 13,50 13,00 12,50 12,00 11,50 11,00 10,50 10,00 7
PRE Management Postboks 1224 Vika Kronprinsesse Märthas plass 1 0110 Oslo www.prem.no Design og produksjon: www.kursiv.no