Trones og sentrum bydelsutvalg 03.06.09 sak 9/09 Til adressater i henhold til vedlagt liste Byggesak Sandnes, 08.05.2009 Deres ref.: Vår ref : 200701287-7 Saksbehandler: Paul Korsberg Arkivkode : O: : 111-421 Høringsbrev - Søknad om dispensasjon fra krav om ny reguleringsplan ved fasadeendring og bruksendring av 3 etasje til 3 leiligheter, Langgata 12, gnr. 111, bnr. 421. SAKEN GJELDER Det foreligger søknad fra BOJA AS ved brev av 06.03.2009, om dispensasjon fra krav om ny reguleringsplan ved en mindre fasadeendring og bruksendring av 3. etasje til 3 leiligheter på eiendommen, kfr. 2 til kommune-delplan for sentrum 2007-2020. Opplysninger om søkerens prosjekt, hvilke rammebetingelser som gjelder og hva som er bygningssjefens foreløpige vurderinger, gir den enkelte part grunnlag for uttalelse. GJELDENDE REGULERING Gjeldende reguleringsplan 79112 er satt til side av kommunedelplan for sentrum 2007-2020. Bestemmelsenes 2 med generelle plankrav, medfører at arbeid og tiltak nevnt i plan- og bygningslovens 93 i utgangspunktet ikke kan gjennomføres uten ny reguleringsplan, eventuelt etter godkjent dispensasjon fra plankrav, med vilkår for gjennomføringen. OM DISPENSASJON Plan- og bygningsloven setter som forutsetning for å gi dispensasjon, at det foreligger særlige grunner. For å komme fram til om det foreligger særlige grunner, må de hensyn som anføres i søknaden, veies mot de hensyn plan- og bygningslovsystemet skal ivareta. Bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, vil lovens krav være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig adgang. I kommunedelplanens bestemmelse 2 heter det bl.a: Ved søknad om dispensasjon fra plankrav skal det vurderes om tiltaket har betydning for en framtidig gjennomføring av en samlet plan for kvartalet. Retningslinjene til 2 fremhever følgende: Adresse: Rådhuset, Jærveien 33, Sandnes. Telefon 51975000 Telefaks 51975437 Postadresse: Postboks 583, 4305 Sandnes E-post: byggesak@sandnes.kommune.no
Dersom det vurderes å gi dispensasjon fra krav om ny reguleringsplan, skal det alltid legges vekt på estetiske hensyn, jfr. Pbl. 74 nr. 2, første ledd og bestemmelser i gjeldende kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer. For øvrig er det formulert retningslinjer for dispensasjonsbehandling relatert til de ulike tiltak som 93 nevner (bruksendring, nybygg, tilbygg, påbygg og underbygg, riving, deling av eiendom, anlegg av vei og parkeringsplass, landskapsinngrep og andre tiltak). Tiltak som angår boligformål og deling av eiendom danner unntak i forhold til disse retningslinjene, i det slike tiltak ikke bør avklares ved dispensasjon. SØKNADEN Beliggenhet, avgrensing og utforming vil fremgå av vedlagt materiale. Vedleggene inneholder situasjonsplan, fasadetegninger som viser eksisterende og planlagte fasader, plantegninger samt gjenpart rekommandert nabovarsel. I følge søker foreligger det ikke uttalelser til nabovarslingen. KVARTALET, EIENDOMMEN OG BEBYGGELSEN Eiendommen Langgaten 12 (111/421) ligger innenfor kvartal 10 i sentrumsplanen (Fokustorget). Kvartalet er omgitt av Langgaten i øst, Flintergaten i nord, Storgaten i vest og Erling Skjalgsons gate i sør. Langgaten 12 ligger i den midtre halvdel av kvartalet. Eiendommen har en rektangulær form. Eiendommen rommer forretningslokaler i 1. 2. og 3. etasje og en leilighet i 4. etasje. Hele delkvartalet med 9 eiendommer dekker et areal på ca. 4440 m 2, hvorav Langgaten 12 utgjør 620 m 2, eller ca. 14 % av kvartalet. Bebyggelsen ligger mot Langgaten med 3 etasjer + loft. Ca. halve eiendommen er dekket av bebyggelse. Det er brannvegger mot nabobebyggelse. Bebyggelsen i Langgaten 12 er oppført i 1981-1982. KOMMUNEDELPLAN FOR SENTRUM 2007-2020 Bestemmelsene til denne planen har flere føringer for hvordan byutviklingen i sentrum skal styres. Grunnleggende er kravet om ny reguleringsplan før tiltak etter pbl 93 kan tillates. Det legges imidlertid til rette for at mindre tiltak kan behandles som dispensasjoner og det er gitt retningslinjer for slik behandling. Premissene for behandling som dispensasjon er nevnt innledningsvis. Det må tas stilling til:. om tiltaket har betydning for en framtidig gjennomføring av en samlet plan for kvartalet positivt eller negativt. om estetiske hensyn er tilstrekkelig vektlagt Administrativ behandling av dispensasjoner kan være mulig innenfor gitte retningslinjer. For nybygg, tilbygg, påbygg og underbygg er det for eksempel satt en grense ved 50 m 2 BRA areal og 6 m byggehøyde. Følgende kan nevnes som viktig grunnlag for å fastsette vilkår ved en eventuell dispensasjon: Formål og henvisninger grunnleggende for planens hensikt Rekkefølgekrav ( 3.1) følges opp i avtale Krav til utforming ( 3.2) tilpasning til eksisterende bebyggelse Universell utforming ( 3.3) i forhold til omgivelsene og interne løsninger Alle tiltak ( 4.1) utvalg av føringene Side 2 av 5
Sentrumskjernen ( 4.4) utvalg av føringene Parkering ( 4.10) frikjøp aktuelt PROSJEKTFORSLAGET PÅ LANGGATEN 12 Bebyggelsen mot Langgaten er av nyere dato. Tiltaket med fører en bruksendring og ombygging av eksisterende kontorer i 3. etasje til tre leiligheter samt etablering av balkonger til disse. FORELØPIG VURDERING Forslagets omfatter bruksendring av 3 etasje til boligformål (tre leiligheter) og krever derfor at saken behandles politisk. En forutsetningen for å kunne godkjenne tiltaket er at fasadeendringen med balkonger og vindusløsninger tilpasses både i størrelse, form og volum til eksisterende fasader og nabobygning (Langgata 14). Materialbruk, detaljer og farger må ta hensyn til dette. Det må samtidig foretas en opprydning på fasadene når det gjelder plasseringen av en rekke varmepumper og utforming av baldakiner over 1. etasje. I prosjekter hvor boliger er kombinert med annen virksomhet skal boligene ha egen adkomst og tilgang til uteoppholdsareal, kfr. sentrumsplanens 4.1 og 4.3. Her vil leiligheten få felles adkomst/ trapperom med eksisterende leiligheter og blir kun for disse. Det planlegges med å etablere balkonger for leilighetene slik at kravet til uteareal vil være ivaretatt. Det er ikke mulig å etablere ytterligere parkering på egen eiendom. Det er derfor inngått en leieavtale om 3. stk. parkeringsplasser med Byhagen AS som ikke kan sies opp uten bygningssjefens samtykke. Denne leieavtalen kan iflg. leieavtalen tinglyses, noe det vil bli stilt krav om. Bruksendringen og utbygging på eiendommen må bidra til å oppnå intensjonene i kommunedelplanen for sentrum og vil være avhengig av utbyggingsavtale. Når endelig innstilling skal formuleres, må det fremkomme hva som anses som særlige grunner for å gi dispensasjon fra krav om reguleringsplan. De føringer som finnes i kommunedelplanen for sentrum vil i denne sammenheng være sentrale. UTTALELSER Eventuelle kommentarer kan sendes til utvalg for byutvikling, adressert til Sandnes kommune, bygningssjefen, postboks 583, 4305 Sandnes innen 30. juni 2009. Innkomne uttalelser blir referert og kommentert overfor utvalg for byutvikling i saksfremstillingen, men vil ikke bli besvart direkte med brev fra bygningssjefen. Saksframstillinger til utvalg for byutvikling er offentlig tilgjengelig i rådhuset og på biblioteket en uke før møtene. Klagemulighet på endelig vedtak i utvalg for byutvikling/bystyret vil bli annonsert i lokale aviser. Berørte grunneiere vil få skriftlig melding om klagemulighet. En vil be om at eventuelle leietakere blir informert. For offentlige høringsinstanser med innsigelsesrett må det i uttalelsen klart framgå hva som er en generell uttalelse, og hva som eventuelt er krav til endring av planforslaget. Side 3 av 5
Med hilsen Ola T Solheim Bygningssjef Paul Korsberg overingeniør Vedlegg : Se vedleggsliste og høringsadresser neste side Kopi: BOJA AS, Postboks 486, 4304 Sandnes. Melding til utvalg for byutvikling Side 4 av 5
Vedleggsliste ved høring sak 200701287 ang. Langgaten 12 (111/421): Oversiktskart Situasjonsplan Søknad med illustrative perspektiver 7 fotografier av kvartalsbebyggelsen Fasade mot Langgaten å/ i li K-plan sentrum l /b t l t i l K-plan kulturminner k t/ t i li j Antall kopisett sak + vedlegg 1 2 3 4 5 6 7 Eksterne: Fylkesmannen i Rogaland Rogaland fylkeskommune, kulturseksjonen Lyse Energi A/S, Lyse nett Næringsforeningen i Stavangerregionen 28 Grunneiere (grunneierliste vedlagt) Interne: 1 Kommunalteknikk, v/dagfinn Risa 1 Utbygging 1 Rådmannens stab v/ Sidsel Haugen 1 Byantikvaren 1 Kommuneoverlegen 1 Næringssjefen 1 Eiendom 1 Funksjonshemmedes råd, politisk sekretariat 1 Trones og sentrum bydelsutvalg v/ leder Sigbjørn Flørli 1 Sentral sekretær for bydelsutvalgene, Britt Sandven 1 Brannvesenet Sør-Rogaland IKS, Brannforebyggende avdeling Byplan: 1 Seksjon oppmåling 1 Seksjon transportplan 1 Seksjon arealplan Søker: 1 BOJA AS 43 totalt antall kopisett sak + vedlegg Side 5 av 5