Sandnes, Deres ref.: Vår ref : Saksbehandler: Paul Korsberg Arkivkode : O: :

Transkript

1 sak 29/08 Til adressater i henhold til vedlagte liste Sandnes, Byggesak Deres ref.: Vår ref : Saksbehandler: Paul Korsberg Arkivkode : O: : Høringsbrev - Søknad om dispensasjon fra krav om ny reguleringsplan for riving og utvidelse av eksisterende 4. etasje samt bruksendring fra hybler til leiligheter, og bruksendring av 3. etasje fra kontorer til leiligheter i Eidsvollgata 49, Gnr. 111 bnr. 99. SAKEN GJELDER Det foreligger søknad fra Arkitektkontoret Vest AS ved brev av , om dispensasjon fra krav om ny reguleringsplan ved riving av eksisterende og inntrukket 4. etasje og bygging av en ny og større 4. etasje (ikke inntrukket) samt bruksendring av denne fra hybler til 2 leiligheter. Ombygging og bruksending av 3. etasje fra kontorer til 2 leiligheter. Installasjon av heis. Kfr. 2 til kommune-delplan for sentrum Et vesentlig element i planene til utbygger er at eksisterende 4 etasje er av dårlig kvalitet og det er vannlekkasjer ned til underliggende etasje. Det er også et ønske om å få isolert taket etter gjeldene forskrifter samt å få etablert heis i bygningen. Opplysninger om søkerens prosjekt, hvilke rammebetingelser som gjelder og hva som er bygningssjefens foreløpige vurderinger, gir den enkelte part grunnlag for uttalelse. GJELDENDE REGULERING Gjeldende reguleringsplan er satt til side av kommunedelplan for sentrum Bestemmelsenes 2 med generelle plankrav, medfører at arbeid og tiltak nevnt i plan- og bygningslovens 93 i utgangspunktet ikke kan gjennomføres uten ny reguleringsplan, eventuelt etter godkjent dispensasjon fra plankrav, med vilkår for gjennomføringen. OM DISPENSASJON Plan- og bygningsloven setter som forutsetning for å gi dispensasjon, at det foreligger særlige grunner. For å komme fram til om det foreligger særlige grunner, må de hensyn som anføres i søknaden, veies mot de hensyn plan- og bygningslovsystemet skal ivareta. Bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, vil lovens krav være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig adgang. Adresse: Rådhuset, Jærveien 33, Sandnes. Telefon Telefaks Postadresse: Postboks 583, 4305 Sandnes E-post: [email protected]

2 I kommunedelplanens bestemmelse 2 heter det bl.a: Ved søknad om dispensasjon fra plankrav skal det vurderes om tiltaket har betydning for en framtidig gjennomføring av en samlet plan for kvartalet. Retningslinjene til 2 fremhever følgende: Dersom det vurderes å gi dispensasjon fra krav om ny reguleringsplan, skal det alltid legges vekt på estetiske hensyn, jfr. Pbl. 74 nr. 2, første ledd og bestemmelser i gjeldende kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer. For øvrig er det formulert retningslinjer for dispensasjonsbehandling relatert til de ulike tiltak som 93 nevner (bruksendring, nybygg, tilbygg, påbygg og underbygg, riving, deling av eiendom, anlegg av vei og parkeringsplass, landskapsinngrep og andre tiltak). Tiltak som angår boligformål og deling av eiendom danner unntak i forhold til disse retningslinjene, i det slike tiltak ikke bør avklares ved dispensasjon. SØKNADEN Beliggenhet, avgrensing og utforming vil fremgå av vedlagt materiale. Vedleggene inneholder situasjonsplan, perspektiv fra luften, fasadetegninger som viser planlagte fasader, plantegninger, foto av eksisterende fasader samt gjenpart rekommandert nabovarsel. Det foreligger merknader ifra en nabo til tiltaket, eiere av gnr. 111, bnr. 306, Martin A. Bøe. Merknadene går ut på at nabo er opptatt av at tiltaket ikke vil virke negativt inn på bomiljø og omgivelser ellers. Bøe savner noe mer konkret informasjon om arealene rundt bygningene når det gjelder opparbeidelse utemiljø, uterom, parkering, garasjebygg, inngjerding o.a. Nabo påpeker også at de omsøkte balkongene er vist i sør på tegningene og ikke mot nord-øst. Ansvarlig søker kommenterer merknadene med at det ikke skal foretas noen arbeider med utearealene. Når det gjelder balkonger, er det balkongene mot nord-øst det søkes for. KVARTALET, EIENDOMMEN OG BEBYGGELSEN Eiendommen Eidsvollgaten 49 (111/99) ligger innenfor kvartal 19 i sentrumsplanen. Kvartalet er omgitt av Storgaten i øst, Industrigata i nord, Eidsvollgata i vest og Kirkegata i sør. Eidsvollgata 49 ligger i den nord-vestre delen av kvartalet. Eiendommen har en rektangulær form. Eiendommen rommer kontorer i 1. til 3. etasje. 4. etasje er oppgitt til å være benyttet til hybler. Hele delkvartalet med 13 eiendommer dekker et areal på ca m 2, hvorav Eidsvollgata 49 utgjør 866 m 2, eller ca. 15 % av kvartalet. Bebyggelsen ligger mot Eidsvollgata med 3 etasjer og en inntrukket 4. etasje. Bygningen dekker ca. 25 % av tomtens areal (BYA). Saksnr.: Side 2 av 6

3 KOMMUNEDELPLAN FOR KULTURMINNER OG MILJØER Eidsvollgata 49 er ikke registrert i kulturminnevernplanen. KOMMUNEDELPLAN FOR SENTRUM Bestemmelsene til denne planen har flere føringer for hvordan byutviklingen i sentrum skal styres. Grunnleggende er kravet om ny reguleringsplan før tiltak etter pbl 93 kan tillates. Det legges imidlertid til rette for at mindre tiltak kan behandles som dispensasjoner og det er gitt retningslinjer for slik behandling. Premissene for behandling som dispensasjon er nevnt innledningsvis. Det må tas stilling til:. om tiltaket har betydning for en framtidig gjennomføring av en samlet plan for kvartalet positivt eller negativt. om estetiske hensyn er tilstrekkelig vektlagt Administrativ behandling av dispensasjoner kan være mulig innenfor gitte retningslinjer. For nybygg, tilbygg, påbygg og underbygg er det for eksempel satt en grense ved 50 m 2 BRA areal og 6 m byggehøyde. Følgende kan nevnes som viktig grunnlag for å fastsette vilkår ved en eventuell dispensasjon: Formål og henvisninger grunnleggende for planens hensikt Rekkefølgekrav ( 3.1) følges opp i avtale Krav til utforming ( 3.2) tilpasning til eksisterende bebyggelse Universell utforming ( 3.3) i forhold til omgivelsene og interne løsninger Kulturminnevern ( 3.5) relatert til kommunedelplan for kulturminner Alle tiltak ( 4.1) utvalg av føringene Sentrumskjernen ( 4.4) utvalg av føringene Parkering ( 4.10) frikjøp aktuelt PROSJEKTFORSLAGET PÅ EIDSVOLLGATA 49 Bygningen er opprinnelig oppført i 1953 i 3. etasjer + underetasje/ kjeller samt med den inntrukne 4. etasjen. Byggegodkjenning og plantegninger viser 3 hybler i 4. etasje/ loftet. I 2. og 3. etasje viser tegningene at det opprinnelig var 2 leiligheter i hver av etasjene, til sammen 4 leiligheter. I 1. etasje var det vist kontorer. I 1969 ble den ene leiligheten i 2. etasje tatt i bruk som møterom/ spiserom, kontorer og ekspedisjon. I 1981 ble det søkt om og gitt tillatelse til å ta leiligheter i 3. etasje samt hybler i 4. etasje til bruk som kontorer. Saksnr.: Side 3 av 6

4 FORELØPIG VURDERING Forslagets omfatter bruksendring av 3. og 4. etasje til boligformål (4 leiligheter), og krever derfor at saken behandles politisk. Bygningssjefen mener at det bør vektlegges at det tidligere har vært byggegodkjente boliger i bygningen (2-4 etasje). I prosjekter hvor boliger er kombinert med annen virksomhet skal boligene både ha egen adkomst og tilgang til uteoppholdsareal, kfr. sentrumsplanens 4.1 og 4.3. Ansvarlig søker opplyste i søknaden om at det ikke skulle gjøres noe med uteområdene. Bygningssjefen er av den oppfatning at det her må stilles krav til opparbeidelse av disse. I ettertid er det mottatt en situasjonsplan som viser den planlagte bruken av uteområdene. Innvendingene fra Bøe vedrørende dette punktet bør derfor være imøtekommet. Det planlegges å etablere et felles areal på bakkeplan i tillegg til egne balkonger for hver av leilighetene, slik at kravet til uteareal vil være ivaretatt. Bygningssjefen er av den oppfatning at uteområdet/ lekearealet bør lages noe større ved at en fjerner parkeringsplass nr. 8, og heller for eksempel etablerer denne parallelt med innkjøringen på eiendommen. Når det gjelder å etablere egen adkomst til de planlagte boligene er dette vanskelig å få til i den eksisterende bygningen. Tiltakshaver har beskrevet at de planlegger å stenge det felles trapperommet med en låst dør (mellom 2. og 3. etasje), og etablere en teknisk løsning med at heis ikke kan benyttes av andre enn beboere og deres besøkende over 2. etasje. Dette er en løsning som bygningssjefen vil kunne akseptere. Det planlegges med adkomst til eiendommen ifra Eidsvollgata. Adkomsten mot Industrigata skal stenges. Det er vist muligheter for parkering for 8 biler på egen eiendom. I tillegg er det mulig å etableres/ benytte parkering i underetasjen for 2 biler. Etter Sandnes kommunes parkeringsnorm vil det være krav om totalt 8 biloppstillingsplasser for eiendommen slik at dette dermed er tilfredstilt. Den planlagte nye 4. etasjen vil være ca. 1 meter høyere enn eksisterende, og vil ikke være inntrukket. Dette innbærer en utvidelse av arealet med ca. 100 m2. Det argumenteres i søknaden med at rent teknisk vil dette være en bedre løsning pga. nåværende lekkasjeproblemer, og ønsket med å etablere en heis i bygningen. Gesimshøyden mot Eidsvollgata vil i snitt bli på 10,5 meter og mønehøyden på 12,1 meter. Etter sentrumplanens 4.2 tillates byggehøyder med inntill 16 meter på vestsiden av jernbanen i områder med direkte kontakt med boligområder. Bygningssjefen er derfor av den oppfatning at tiltaket holder seg innenfor maksimal tillatt byggehøyde i sentrumsplanen. Bygningssjefen mener at det her må stilles strenge krav til den estetiske utformingen av 4. etasje slik at denne ikke framstår for tung og dominerende. Bruksendringen og utbygging på eiendommen må bidra til å oppnå intensjonene i kommunedelplanen for sentrum, og vil være avhengig av utbyggingsavtale. Saksnr.: Side 4 av 6

5 Når endelig innstilling skal formuleres, må det fremkomme hva som anses som særlige grunner for å gi dispensasjon fra krav om reguleringsplan. De føringer som finnes i kommunedelplanen for sentrum vil i denne sammenheng være sentrale. UTTALELSER Eventuelle kommentarer kan sendes til utvalg for byutvikling, adressert til Sandnes kommune, bygningssjefen, postboks 583, 4305 Sandnes innen 31. juli Innkomne uttalelser blir referert og kommentert overfor utvalg for byutvikling i saksfremstillingen, men vil ikke bli besvart direkte med brev fra bygningssjefen. Saksframstillinger til utvalg for byutvikling er offentlig tilgjengelig i rådhuset og på biblioteket en uke før møtene. Klagemulighet på endelig vedtak i utvalg for byutvikling/bystyret vil bli annonsert i lokale aviser. Berørte grunneiere vil få skriftlig melding om klagemulighet. En vil be om at eventuelle leietakere blir informert. For offentlige høringsinstanser med innsigelsesrett må det i uttalelsen klart framgå hva som er en generell uttalelse, og hva som eventuelt er krav til endring av planforslaget. Med hilsen Ola T Solheim Bygningssjef Paul Korsberg overingeniør Vedlegg : Se vedleggsliste og høringsadresser neste side Kopi: Arkitektkontoret Vest AS, Postboks 565, 4304 Sandnes. Eidsvollgt. 49 AS v/ Livar Eide, Gamle Austråttvei 3, 4326 Sandnes. Melding til utvalg for byutvikling Saksnr.: Side 5 av 6

6 Vedleggsliste ved høring sak ang. Eidsvollgata 49 (111/99): Oversiktskart Situasjonsplan Søknad 4 fotografier av kvartalsbebyggelsen Fasader nå/opprinnelig K-plan sentrum plan/bestemmelser-retningsl. Antall kopisett sak + vedlegg Eksterne: 2 Fylkesmannen i Rogaland 1 Rogaland fylkeskommune, kulturseksjonen 1 Lyse Energi A/S, Lyse nett 1 Næringsforeningen i Stavangerregionen 1 Sandnes Sentrum AS 28 Grunneiere (grunneierliste vedlagt) Interne: 1 Kommunalteknikk, v/dagfinn Risa 1 Utbygging 1 Rådmannens stab v/ Sidsel Haugen 1 Byantikvaren 1 Kommuneoverlegen 1 Næringssjefen 1 Eiendom 1 Funksjonshemmedes råd, politisk sekretariat 1 Trones og sentrum bydelsutvalg v/ leder Sigbjørn Flørli 1 Sentral sekretær for bydelsutvalgene, Britt Sandven 1 Brannvesenet Sør-Rogaland IKS, Brannforebyggende avdeling Byplan: 1 Seksjon oppmåling 1 Seksjon transportplan 1 Seksjon arealplan Søker: 1 Arkitektkontoret Vest AS, Postboks 565, 4304 Sandnes. 1 Eidsvollgt. 49 AS v/ Livar Eide, Gamle Austråttvei 3, 4326 Sandnes. 50 totalt antall kopisett sak + vedlegg Saksnr.: Side 6 av 6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37