Sakspapir SAKSGANG Utval Møtedato Saknr Utval for Drift og Samfunnsutvikling (UDS) 10.04.2018 037/18 Arkiv: GBNR - 40/105, FA - L13, HistSak - 14/1447, KOM - 1259, PLANID - 20140004 Sakshandsamar: Sven Selås Kallevik Arkivsaknr: 16/1556-3 Gnr/bnr 40/105 Ulvøy - detaljregulering for Ulvøy næringsområde Utgreiing: Det er motteke forslag til detaljregulering for nordre del av Ulvøy, i Blomvåg krins. Forslaget er fremja av plankonsulent Stracon på vegne av Ulvøy eigedom. Planforslag vart motteke 13.03.17. Framlegget har gjennom fleire rundar blitt revidert av konsulent før handsaming i utvalet. Planframlegget for næringsområde på Ulvøy er ei utviding og vidareutvikling av eksisterande område for marin næringsaktivitet og havkultur. I tillegg til vidareutvikling av næring ynskjer forslagsstillar å opne for noko naustområder og ei utviding av eksisterande småbåthamn. Planområdet er på om lag 140 daa. Området er satt av til næring, akvakultur og småbåthamn i kommuneplanen frå 2014. Dokument vedlagt saka: Dok.dato Tittel Dok.ID 05.04.2018 Planskildring 04.04.2018 65326 05.04.2018 Føresegner 04.04.2018 65323 05.04.2018 Plankart 1 av 3 - næring 65324 05.04.2018 Plankart 2 av 3 - kryss 65325 05.04.2018 Plankart 3 av 3 - Under bro 65327 05.04.2018 Vedlegg 1 - Illustrasjonsplan, terrengsnitt og 3d 65331 05.04.2018 Vedlegg 2 - Tverrprofilar 65332 05.04.2018 Vedlegg 3 - Plan og lengdeprofilar 65339 05.04.2018 Vedlegg 4 - Kryss fv. 561-3d 65330 05.04.2018 Vedlegg 5 - Kulturhistoriske registreringar - Ulvøy 65333 04.04.2018 Vedlegg 6 - Arealtabell 65258 Planforslaget Forslag til detaljregulering for gnr/bnr 40/105 m.fl. Ulvøy er motteke frå Stracon for Ulvøy eigedom. 1
Planforslaget som skal behandlast, består av 3 plankart i målestokk 1:1000 ved A1, datert 04.04.18 reguleringsføresegner datert 04.04.2018 planskildring datert 04.04.2018 Formålet med reguleringa Hovudføremåla med detaljreguleringa er ei vidareutvikling av eksisterande næringsverksemd på Ulvøy. Utviding av verksemd er i hovudsak næringsbygg og lager. Småbåthamna skal utvidast og det skal opnast for ei naustrekke i samband med desse. Tilhøyrande vegareal skal òg oppgraderast. Situasjonsplan for næringsområde på Ulvøy Naustområde ved småbåthamn vil ikkje bli sjåande slik ut.. Oppdatert situasjonsplan vil følgje ved utlegg til offentleg ettersyn og høyring, Eigedomsforhold Heimelshavar i området er Ulvøy Eigedom. Forhold til overordna planar Planforslaget er i hovudsak i samsvar med arealdelen i kommuneplanen. Området er sett av til bygging med arealformål næring, og omfanget av utbygging stiller krav om reguleringsplan (området er avsett i kommuneplan merka RD (regulering detalj) ikkje tillate med tiltak før det ligg føre detaljregulering (jf. pbl. 11-9 nr.1)). Området for småbåtanlegg følgjer i hovudsak tilsvarande arealformål (småbåthamn) som i kommuneplanen. Naust er ikkje i samsvar med kommuneplanformålet. Ein ser ikkje på dette som problematisk.
Nordre del av Ulvøy i kommuneplanen sin arealdel (2014). Ny reguleringsplan erstattar eksisterande plan (20020005). RD tyder at området må detaljregulerast før utbygging. Lilla fargar er eksisterande og ny næring, medan mørk blå farge er småbåthamn. Planforslaget medfører ikkje omdisponering av dyrka- eller dyrkbart areal. Gjeldande reguleringsplan planid: 20020005 Den gjeldande reguleringsplanen viser i stor grad samsvarande arealbruk som planforslag. Innkomne merknader til planoppstart I samsvar med føresegn i plan- og bygningslova varsla Stracon alle partar som planarbeidet påverkar. Oppstarten av planarbeidet vart varsla i brev 07.11.2014 og kunngjort i Vestnytt same dato. Det kom inn 9 fråsegn totalt. Dei følgjer saka som utrykte vedlegg. Hovudtrekka i merknadene er refererte nedanfor. Lista under er ikkje uttømmande fullstendig liste over merknadar og kommentarar frå konsulent ligg i planskildringa. Hovudtrekka: Fråsegn frå Hordaland fylkeskommune, 12.12.2014: Varslar at dei vurderer det som naudsynt å gjennomføra ei arkeologisk registrering for å avgjere om planen kan komme i konflikt med ukjende automatisk freda kulturminne. Kommentar frå forslagsstillaren: Tatt til følgje. Arkeologisk registrering vart gjennomført 5. juni, 15-16 juni, 18. juni og 9. juli 2015. Det vart gjort funn av 3 automatisk freda kulturminner frå steinalder. Funna vart lagt inn som omsynssone i planen. Fråsegn frå Hordaland fylkeskommune, 22.09.2015: 1. Ber om at automatisk freda kulturminne får føresegn «I omsynssone d H730_1-3 er ein steinalderbuplass. Buplassen er freda etter KML 4. Aktivitet som kan skade, øydeleggje, dekke til eller utilbørleg skjemme kulturminnet er ikkje tillate jf. KML 3 og 8.» 2. Ber om at omsynssone c Bevaring av kulturmiljø får føresegn: «I omsynssone c H750: 1-2 er det to/en automatisk freda kulturminner. Tiltak er ikkje tillate. Eventuelle tiltak i omsynssona skal sendast Hordaland fylkeskommune for vurdering av kulturminneomsyn, jf. KML 3 og 8.»
Kommentar frå forslagsstillaren: Tatt til følgje, føresegn 11.6 og føresegn 11.5. Fråsegn frå Statens vegvesen, 19.12.2014: 2. Krev at det dokumenterast at tiltaka kan byggast i samsvar med vegnormalane og at det er avsett tilstrekkeleg areal til dei i reguleringsplanen. 3. På grunn av at planen medfører auka trafikk krev dei at tilknytingen til planområdet frå fv. 561 ubetrast i samsvar med handbok N100 veg og gateutforming. Sikt mot nord og problem med overvatn må løysast. 5. Busstoppet ved fylkesvegen må opparbeidast høvesvis til vegvesenet sine handbøker. 7. Ber om at rekkefølgjekrav vert satt i reguleringsføresegnene «Avkøyrsla frå fv. 561 skal vere utbetra i samsvar med gjeldande vegnormalar og godkjent av Statens vegvesen, før tiltak i planområdet kan takast i bruk.» 8. Gjer merksam på at før arbeid knytt til riks- og fylkesveganlegg kan setjast i gang, skal byggeplanen vere godkjent av Statens vegvesen og det må vere inngått ein gjennomføringsavtale mellom vegvesenet og tiltakshavar. Kommentar frå forslagsstillaren: 2. Tatt til følgje. 3. Tatt til følgje. Løysing utarbeida i samarbeid med Statens vegvesen. 5. Delvis tatt til følgje. Konflikt med jordkabel førte til alternativ løysing godkjend av Statens vegvesen. 7. Delvis tatt til følgje. Ny føresegn: «Byggeplan for tiltak i tilknyting til fylkesvegen skal vere godkjent av Statens vegvesen før det kan gis igangsettingsløyve tiltak i PBL, 20-1» (3.2). 8. Tatt til følgje. Sjå punkt 7. Fråsegn frå Bergen og omland hamnevesen, 09.12.2015: 3. Ber om at det tas inn i føresegnene at tiltak som bygging, graving, utfylling i sjø samt anna tiltak som kan påverke tryggleiken eller framkjømda i sjøområdet krev løyve frå hamnemynde; BOH, jf. Hfl 27, første ledd. Kommentar frå forslagsstillaren: Tatt til følgje. Tiltak i sjøområdet omtalast i føresegn 3.3. Fråsegn frå BKK, 17.11.2015: 1.BKK har transformatorar i distrubusjonsnettet for elektrisk energi og høgspenningsluftleidningar i planområdet og ber om at det tas omsyn til desse. 2. Viser til byggeforbodsbelte over 300 kv kabelanlegg i overføringa Fana Kollsnes, som ligger langs Blomøyvegens vestre side og til vilkår for evt. omlegging av dette anlegget. 3. Meiner det er sannsynleg at det må etablerast ein eller fleire nye nettstasjonar for å sikre straumforsyning til ny busetnad og ber om at det settast av plass til ein eller fleire nye nettstasjonar. Nettstasjon må plasserast minimum 1m frå vegkant og utanfor vegens frisiktsonar. Stasjonen vil ha ein størrelse på opptil 2,5 x 4m. 4. BKK nett må kontaktast når detaljplan for utbygging og utnytting av området føreligg. Kommentar frå forslagsstillaren: 1. Tatt til følgje. Høgspentleidning vert lagt inn som omsynssone i planen. 2. Tatt til følgje. Utbetring av kryssløysing med busslomme har tatt omsyn til jordkabel. 3. Tas til følgje. Det settast av plass til to nye nettstasjonar. Ein i K/IN2 og ein i I/L1.
4. Tatt til følgje. Føresegn 2.13. Fråsegn frå Eigar av 40/9 Hans Andreas Hansen for Wanda Wieslava Hansen, 10.12.2014: Ynskjer å få tillating til å bygge ein 100m lang veg inn på eigen eigendom i forbinding med at dei ser føre seg at det kan plasserast ei rekke med utleigehytter. Dei opplyser og at Ulvøy eigedom vil vurdere å ta over eigedommen. Kommentar frå forslagsstillaren: Tas ikkje til følgje. Gjennom arbeidet med planen er det gjort funn av eit automatisk freda kulturminne, jf. 4 i kulturminnelova, midt inne på gnr /bnr 40/9. Det er forbode med tilbak der kulturminnet er registrert og dette må visast i reguleringsplanen. Resten av eigedommen ligg i ei omsynssone der evt. tiltak må vurderast av Hordaland fylkeskommune. I tillegg registrert funn av sterkt trua art (vipe) i området. Revidert planskildring har omtalt vipeførekomst. Fråsegn frå Gnr/bnr 40/175 - Odd Inge Hjartøy: Viser til at han har ei ubygd nausttomt og at han vil ha inn naustformål i reguleringsplanen. Kommentar frå forslagsstillaren: Tas til følgje. Tomta vert regulert inn i eit område der det kan setjast opp ei rekke med naust. Vurdering: Byggjeplanane Området har frå før ei etablert næring retta mot havbruk og marine verksemder. Ei vidareutvikling av denne næringa er i tråd med kommuneplanen og er ei naturleg utvikling for næringsområdet på Ulvøy. Ein ynskjer så langt råd er å samle næringsverksemder. Det opnar for å betre nyttiggjere seg av eksisterande infrastruktur og minske belastning på areal-, strandsone- og naturverdiar Skråfoto over Ulvøy.
V1: Byggeplanar sett frå bru over Straumesundet frå sør-aust. Naustområde i forkant er erstatta av eit næringsområde. Utforming vil bli nokonlunde lik. Nye, og oppdaterte, 3D-bilder vil følgje offentleg ettersyn og høyring. V2:Byggeplanar sett frå aust. Grå bygning er eksisterande næringslokale. V4: Utbygging sett frå nord-aust. Som ein kan sjå er det ivareteke ein grønstruktur heilt nord på øya. V10: Utbygging sett frå nord-vest. Grå bygning er eksisterande næringslokale. Fleire 3d modellar er tilgjengeleg som vedlegg. Innkomne merknader Vurderinga av dei enkelte innkomne fråsegnene kjem fram av kommentarane ovanfor, og er vidare tilgjengelege i planskildring. Merknadene til oppstart har i stor grad blitt tatt til følgje av plankonsulent og er innarbeida i planforslaget. Leikeplasser Området er eit næringsområde og er ikkje aktuelt for leikeplassar. Likevel bør det vere moglegheiter for friluftsliv og rekreasjon i naturområdet sør for sjølve næringsområdet. Infrastruktur Kommunal veg Ulvøyvegen frå kryss med fylkesveg 561. Nytt, og betre, kryss skal utarbeidast ved fylkesveg 561. Parkering og tilkomst for naust og småbåthamn skal opparbeidast aust i planområdet. Parkering til industri, lager og kontor opparbeidast innanfor kvart einskild næringsområde. Det er stilt krav til omfang av parkeringsplassar i føresegna. Det skal leggast til rette for sykkelparkering. Grønstruktur Det er teke omsyn til grønstruktur i planframlegget. Særleg er bustader nord-vest for planområde tatt omsyn til ved etablering av grønstruktur ned mot sjø nord på Ulvøy. Dette vil gjere det visuelle inntrykket av etableringa betre. Samstundes er næringsområda naturleg avgrensa av grønstruktur som ligg i kartlagde omsynssonar for kulturmiljø (H570).
Konsekvensutgreiing Området har gått gjennom konsekvensutgreiing i samband med kommuneplan i 2014 (arealformål næring). Etter 6b i forskrifta om konsekvensutgreiing (KU) vil tiltak vere unntatt KU om det konkrete tiltaket er gått gjennom KU i ein tidlegare plan og der framlegg til reguleringsplan er i samsvar med denne tidlegare planen. Forslagsstillar har vald å inkludere naust i noverande planframlegg (dette var ikkje omtalt i oppstartsmelding). Dette er arealformål som ikkje er i samsvar med kommuneplanen, og soleis ikkje har vore gjennom konsekvensutgreiing. Rådmannen vurderer omfanget naust til å vere så lite at det truleg ikkje vil vere konfliktskapande i området. Områda som er opna for naust er etablerte områder for naust og område avsett med nausttomt. I samband med reguleringsarbeidet er det utført ein analyse av risiko- og sårbarheitstilhøve. Konklusjonen som framgår av ROS-analysen er at det ikkje er nokon særskilde risikomoment ved planforslaget. Naturmangfaldslova Det er ikkje registrert viktige naturtypar, prioriterte artar eller verdifulle artsbiotopar i planområdet. Det er registrert førekomst av sterkt trua vipe sør i planområdet. Næringsområde I/L3 vil verke direkte inn på dette området (om lag halve arealet av kartlagt område for vipeførekomst). Plankonsulent vurderer at dette kan få nokon konsekvensar for fuglelivet på øya. Primærområdet til vipe er våtmarksområde, kulturmark og åkerområde, slik sett blir området til fuglearten godt ivareteke sør for planlagt område, då det er der våtmarka ligg. I følgje tiltakshavar har det ikkje vore vipe i område på fleire år. Sjøområda rundt Ulvøy er kartlagt som større kamskjelførekomst vurdert som svært viktig. Reguleringsplanen legg per tid opp til ein del endring i sjø. Dei fleste kaianlegg skal byggast på pålar for å minske inngrep og utfylling i sjø. Plankonsulent peiker vidare på at dei største kamskjellførekomstane ligg på mellom 5 og 50 meters djup. Inngrep vil ikkje vere innanfor dei områda. Samla vurdering: Detaljreguleringa av Ulvøy følgjer planane til kommunen frå 2014. Det er eit føremonn i arealplanlegging å samle inngrep dette gjeld særskild i strandsona. Nordre del av Ulvøy er eit område som visar preg av lengre tids bruk og har eit tydeleg preg av næringsverksemd. Kommuneplanen sin samfunnsdel stadfester at kommunen ynskjer å bidra til at fiskeri- og oppdrettsnæringa vert sikra gode rammevilkår for vidare drift og utvikling av næringane. Omsyn til arkeologiske verdiar er sikra gjennom sonar for kulturmiljø. Sonar for kulturmiljø er òg avgrensande for gode grønstrukturar i landskapet. Det er etablert ei småbåthamn på Ulvøy per tid likevel kan område stå fram som noko privatisert. Ei utbygging og tilrettelegging av ei betre småbåthamn med naust vil kunne betre tilgjenge for ålmenta til desse områda. Vidareutvikling av eksisterande næringar er gitt vesentleg positiv vekt i grunnlaget for vedtak i saka. Konsekvensen av dette kan vere endra visuell utsjånad av Ulvøy. Rådmannen ser ikkje på dette som ein alvorleg konsekvens. Konsekvensen bør likevel gjerast så liten som mogleg. Føresegn skal sikre at tiltak vil verte vurdert heilskapleg og strengt med omsyn til arkitektur og tilpassing til terreng og landskap. Eventuelt: Oppdaterte vedlegg med 3d-bilder og illustrasjonsplan vil følgje med høyringa.
Med bakgrunn i utgreiinga ovanfor tilrår rådmannen å sende planforslaget detaljregulering for gnr/bnr 40/105 m.fl. Ulvøy næringsområde med plandid: 20140003 på høyring og leggje det ut til offentleg ettersyn. Innstilling til vedtak/tilråding: 1. Utval for drift og samfunnsutvikling (UDS) fremjar saka og legg henne ut til høyring og offentleg ettersyn etter plan- og bygningslova 5-2 og 12-10. Forslag til reguleringsplan består av: Plankart i målestokk 1:1000, datert 04.04.2018 Reguleringsføresegner, datert 04.04.2018 Planskildring, datert 04.04.2018 2. Ein tek sikte på å oppheve følgjande gjeldande reguleringsplan (Blom laks) med planid: 20020005, vedteken 24.04.2002, inkludert alle seinare planendringar, delplanar og tilhøyrande føresegner, ved endeleg godkjenning av reguleringsplan for Ulvøy næringsområde - planid: 20140003. Behandling i Utval for Drift og Samfunnsutvikling (UDS) 10.04.2018: Innstillinga vart samrøystes vedteke. Vedtak i Utval for Drift og Samfunnsutvikling (UDS) - 037/18 3. Utval for drift og samfunnsutvikling (UDS) fremjar saka og legg henne ut til høyring og offentleg ettersyn etter plan- og bygningslova 5-2 og 12-10. Forslag til reguleringsplan består av: Plankart i målestokk 1:1000, datert 04.04.2018 Reguleringsføresegner, datert 04.04.2018 Planskildring, datert 04.04.2018 4. Ein tek sikte på å oppheve følgjande gjeldande reguleringsplan (Blom laks) med planid: 20020005, vedteken 24.04.2002, inkludert alle seinare planendringar, delplanar og tilhøyrande føresegner, ved endeleg godkjenning av reguleringsplan for Ulvøy næringsområde - planid: 20140003. Siri Fahlvik Pettersen Rådmann Sven Selås Kallevik Sakshandsamar Dokumentet er elektronisk godkjent, og krev difor ingen signatur.