EIENDOMSDAGENE 2016 14. januar 2016
2015 2015 Tidenes transaksjonsår 125 milliarder Estimat 2 pr. 11. januar
Hva med 2016? 3
AVGJØRENDE DRIVERE I 2016 1. Finansiering 2. Utsikter i leiemarkedet Banksjef 3. Eiendom vs. andre investeringer 4. Interesse fra utlandet Eiendom 50 % Aksjer 40 % 30 % 20 % Obligasjoner 10 % 0 % 2011 2012 2013 2014 2015 4
DRIVER 1: FINANSIERING Strammere bankmarked 250 200 Kredittpåslag bankobligasjoner (5 år) 150 1. Økt innlånskostnad for bankene Internasjonal spreadutgang Svakere likviditet Større usikkerhet i det norske markedet 100 50 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2. Økte kapitalkrav fra Finanstilsynet (pilar 2) Overraskende streng praksis fra Finanstilsynet Kilde: DNB Markets Bankene må bygge mer egenkapital i tiden som kommer
DRIVER 1: FINANSIERING Hvor stor del av markedet rammes? Samlet utlån: 625 milliarder kroner Utenlandske filialer 17 % Obligasjoner 7 % Norske banker 75 % Kilde: Stamdata og Norges Bank
DRIVER 1: FINANSIERING LE? Hvilke segmenter rammes hardest? Oljeutsatte områder Korte kontrakter og sekundær beliggenhet/standard Strukturer uten minst én kapitalsterk eier Aktører uten eksisterende bankrelasjon Mindre aktører/transaksjoner Bortfall av BNBank og Storebrand Bank forverrer bildet 7
DRIVER 1: FINANSIERING Fortsatt attraktiv samlet finansieringskostnad 6 % 5 % 4 % 3 % 3,11% 3,17% 2 % 1 % 0 % Q2 2010 2010 Q2 2011 2011 Q2 2012 2012 Q2 2013 2013 Q2 2014 2014 Q2 2015 2015 5- års swap Bankmargin nytt 5- års lån Kilde: UNION 8
BANKENES UTLÅNSPOLICY PÅVIRKER EIENDOMSMARKEDET VESENTLIG Syndikering 70 % LTV Kjøpsyield 6,25 % Normale eierkostnader Lang leiekontrakt med solid leietaker Margin 200 pkt og avdrag 2,5 % Beregnet IRR på c. 12,5 % Syndikering 60 % LTV Kjøpsyield 6,75 % - 7,25 % Normale eierkostnader Lang leiekontrakt med solid leietaker Margin 200 pkt og avdrag 1,5 % Beregnet IRR på c. 12,5 % En reduksjon av låneutmåling fra 70 % til 60 % for et syndikeringsprosjekt vil normalt medføre 50-100 pkt på yielden gitt samme exit yield / samme salgsverdi
DRIVER 2: UTSIKTER I LEIEMARKEDET Kontoretterspørselen er svak på kort sikt 6% 4% 2% 0% Sysselsettingsvekst Stemning blant bedriftsledere 50 40 30 20 10 0-2% 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015E 2017E Sysselsetting Snittvekst i perioden -10-20 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Kilde: SSB, Norges Bank 10
DRIVER 2: UTSIKTER I LEIEMARKEDET Så langt er nedturen begrenset til oljeområdene Endring i antall registrert arbeidsledige siste år 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0-1 000 Rogaland Hordaland Møre og Romsdal Vest-Agder Aust-Agder Sør-Trøndelag Sogn og Fjordane Nordland Telemark Nord-Trøndelag Østfold Finnmark Troms Buskerud Vestfold Oppland Akershus Oslo Hedmark Kilde: NAV 11
DRIVER 2: UTSIKTER I LEIEMARKEDET Beskjeden nybygging og stor konvertering gir lavt netto tilbud 350 300 250 200 150 100 50 - - 50 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016E 2018E Nybygg Netto nybygg Konvertering Gjennomsnitt Kilde: UNION 12
DRIVER 2: UTSIKTER I LEIEMARKEDET Kontorledigheten Leiepriskorreksjon flater i 2015, utmen det meste er tatt ut 12% 2 400 10% 2 000 8% 1 600 6% 1 200 4% 800 2% 400 0% 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 - Kontorledighet Nominell leiepris (høyre akse) Kilde: UNION 13
DRIVER 3: ATTRAKTIVT Å INVESTERE I EIENDOM Hva er alternativene? Renter? Negativ realavkastning på kort sikt Fra risikofri avkastning til avkastningsfri risiko Aksjer? 10-års swap rente 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 Kilde: DNB Markets Mange usikkerhetsmomenter Belånt eiendom gir svært konkurransedyktig avkastning
DRIVER 3: ATTRAKTIVT Å INVESTERE I EIENDOM Er eiendom dyrt? 8% 7% 6% 5% 4% 3% 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 Kilde: UNION 15
DRIVER 3: ATTRAKTIVT Å INVESTERE I EIENDOM..eller er eiendom billig? 3 % Yieldgap (prime kontor 10 års swap) 2 % 1 % 0 % -1 % 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 Kilde: UNION, Bloomberg 16
DRIVER 4: INTERNASJONALE INVESTORER Internasjonal kapital strømmer til Norge til tross for oljeprisfall 50 % Andel internasjonale 150 10 Valutakurser 40 % 125 9 30 % 20 % 100 75 50 8 7 10 % 25 6 0 % 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Utlendingenes andel 12mnd Oljepris snitt per mnd 5 2006 2008 2010 2012 2014 2016 USD/NOK EUR/NOK Kilde: UNION, Bloomberg 17
DRIVER 4: INTERNASJONALE INVESTORER Hva legger utlendingene vekt på når de vurderer å investere i utlandet? 1. Befolkningsvekst 2. Muligheter til å stimulere økonomien 3. Investorvennlig forretningsklima 4. Arbeidsledighet og gode vekstutsikter
DRIVER 4: INTERNASJONALE INVESTORER UNION Gruppens erfaringer med internasjonale investorer Tema Innføring i norsk økonomi Prising av eiendomved kjøp Varighet på transaksjonsprosess Nye oppgjørsformer Forsikring av garantikatalog Finansiering Tilgang på forvalter Valuta Fokusområder Oljeavhengighet og oljeprisfall Kjøpernes avk. krav avgjør prising Innføring av Vendors Due Diligence Locked box interest Konsekvens selger Standardisering av forsikring i kjøpekontrakt Svake relasjoner til norske banker Få miljøer har hatt egne forvaltere Lite fokus valuta 19
2015 UNION var rådgiver for Blackstone i Norges største eiendomstransaksjon Eiendomsverdi 22 milliarder 20
DRIVER 4: INTERNASJONALE INVESTORER Transaksjon med Blackstone (BX) Fokusområder Prising av eiendomved kjøp Varighet på transaksjonsprosess Due diligence Oppgjør Finansiering Tilgang på forvalter Valuta Tema Bud NOK 22 mrd gitt på kort varsel 7 uker 92 nærings- og 10 000 boligenheter analysert Locked box interest Ingen finansieringsforbehold Kjøpte andel forvalter (eksisterende forvalter) Lite fokus på dette Blackstone agerte i transaksjonen som en nasjonal aktør 21
DRIVER 4: INTERNASJONALE INVESTORER Vi har litt å ta igjen - utlendingene har vært i Stockholm lenge Transaksjonsvolum 2005 2014 2015e 2005 2014 2015e Internasjonale 52 mrd. 47 mrd. 350 mrd. 32 mrd. Total 446 mrd 125 mrd 1 300 mrd 146 mrd Andel internasjonale 12 % 37 % 27 % 22 % Kilde: UNION, Datscha, Cushman & Wakefield 22
DRIVER 4: INTERNASJONALE INVESTORER Mer enn 2 000 mrd. skal investeres de neste årene Tørt krutt i internasjonale eiendomsfond 2500 2000 1500 NOK 2 050 mrd 190 mrd. 50 mrd. 1000 500 0 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015* Tall pr. Q3. Kilde: Preqin dette er kun fondsstrukturene. I tillegg kommer selskap som Citycon, Hemfosa etc. 23
OPPSUMMERING / YIELDUTVIKLING 9 % 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 10-år swap Prime yield Sekundær yield Kilde: UNION, DNB Markets 24
TRANSAKSJONSVOLUM Rekordår i 2015, sterkt også i 2016 125 Norske Internasjonale 125 100 Milliarder NOK 75 50 25 68 64 75 0 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015E Kilde: UNION. DNB Næringsmegling for årene før 2008.
VI SKAPER VERDIER AV EIENDOM