Samlet saksframstilling Arkivsak: 18/2499-19 Arknr.: PLA 201706 Saksbehandler: Annette Mohr BEHANDLING: SAKNR. DATO Eldrerådet 14/18 10.09.2018 Rådet for likestilling av funksjonshemmede 21/18 11.09.2018 Plan- og byggesaksutvalget 29/18 19.09.2018 MINDRE REGULERINGSENDRING AV FELT Q3, LANGHUS Forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-14 vedtas mindre endring av reguleringsplanen for Felt Q3, Langhus. Endringen gjelder en omregulering fra formål «offentlig eller privat tjenesteyting barnehage» til formål «offentlig eller privat tjenesteyting institusjon» for eiendommen Bregnefaret 2, gnr/bnr 107/1150. Ingress/hovedbudskap: Hensikten med endringen er å tilrettelegge for å kunne bygge omsorgsboliger for psykisk utviklingshemmede med tilknyttet personalbase. Saksopplysninger: Bakgrunnen for denne endringen er et behov for botilbud for utviklingshemmede i Ski, jfr. Ski kommunens behovsplan for omsorgsbygg 2016 2029 hvor det anbefales å plassere samlokaliserte boliger med bemanning for personer med utviklingshemming i Bregnefaret. Valg av tomten i Bregnefaret begrunnes med at det er en ledig kommunal tomt i et boligområde med god bussforbindelse og sentral beliggenhet, og dermed en lokalisering i tråd med Husbankens føringer for å kunne søke midler. Aktuell tomt er regulert til barnehageformål. Det er imidlertid allerede en barnehage i Bregnefaret som ligger ved skolen og lokalsenteret. I Plan for utbygging av barnehager i Ski kommune 2017 2031 er Bregnefaret 2 ikke tatt med under tomter som det er aktuelt å bygge ut i denne perioden. Eksisterende forhold Området ligger på Bøleråsen i Langhus. Tomten er en del av en skogkledd høyde som avgrenses av de omkringliggende boligområdene. Bregnefaret går langs østsiden av tomten. Tomten er på 6 575m2. Bøleråsen består av friområder/skog og boligområder. Området oppleves som stille, familievennlig og nært naturen. Sentralt i området ligger Bregnefaret med et lite lokalsenter med skole, barnehage og nærbutikker. Veien har noe trafikk lengst ned i forbindelse med lokalsenteret, men lenger opp ved området er det en rolig boligvei. Fra Skoglia og opp til veikrysset ved området, er det fortau på én side av Bregnefaret.
2 Kapasiteten på vann- og avløpsnettet i området er i hht. virksomhet Kommunalteknikk stor nok for denne type tiltak både for de 8 boligene som er planlagt og for en evt. senere utvidelse til f.eks. 16 boliger. Det er mulig å knytte seg på ledningsnettet i Bregnefaret fra området. Eiendommen Gnr 107, bnr. 1150 Mellom boligområdene på Bøleråsen ligger lokale små friarealer/skogteiger, plasser og sletter. Området er ubebygget og ligger i forlengelsen av et av disse friarealene -en skogbevokst kolle med bratte skrenter som danner skille mellom eneboligbebyggelsen i Bregnefaret og rekkehusområdet i Einerveien. Stier på kryss og tvers i området vitner om at skogsområdet brukes av nabolaget som en snarvei mellom Bregnefaret og Einerveien. Barnetråkk har også registrert at barna i nabolaget bruker den sørlige delen av tomten som snarvei for å komme til skolen. Høyeste punkt i planområdet har kotehøyde c+167,6, og det er svært bratt i nord og vest med 15m høydeforskjell ned til laveste punkt. Planstatus Kommuneplanens arealdel, vedtatt 22.6.2011 - Offentlig eller privat tjenesteyting (barnehage) - Parkering Utsnitt fra kommuneplanens arealdel (aktuell området vist med stiplet linje)
3 Reguleringsstatus Felt C1 i reguleringsplanen for Felt Q3, Langhus ble vedtatt 30.1.1985 (PlanID 140) som boligformål. En mindre endring av del av felt C1 fra boligformål til allmennyttig formål: barnehage ble vedtatt 6.10.99. Reguleringsbestemmelser vedtatt som mindre endring den 26.01.2005: 7 Byggeområde for offentlige bygg angitt som på planen (barnehage) Maks. BYA: 20% Bebyggelsen tillates oppført i inntil 2 etasjer. Maks gesimshøyde er 7,00 m. Maks takhøyde er 9,50 m. Det tillates ikke oppført boliger i området. Planutvalget kan gjøre unntak for boliger som etter utvalgets skjønn er nødvendig for anleggets drift. Det skal avsettes tilstrekkelig antall parkeringsplasser iht. til kommunal vedtekt til plan og bygningslovens 69.3 på egen grunn eller som felles parkeringsareal for flere eiendommer. Dersom det oppføres boliger i anlegget skal det oppføres garasje(r) eller legges til rette for dette i samsvar med vedtekt til 69.3. Krav til samlet plan/uthusplan. Før byggemelding behandles skal det foreligge en samlet plan for feltet eller eiendommen godkjent av bygningsrådet. Denne planen skal vise bygningenes plassering, høyde og utforming, atkomst, parkering for kunder og ansatte, vareinntak med av- og pålessing samt utomhusarealer forøvrig. Utomhusarealene skal opparbeides som parkering eller bevares som naturområder. Utsnitt av gjeldende reguleringsstatus. Aktuell området vist med stiplet linje. Beskrivelse av endringsforslag ved varsel om oppstart av planarbeid. Endringen gjelder eiendommen gnr. 107, bnr. 1150, Felt C1 i reguleringsplanen for Felt Q3, Langhus. Hensikten med endringen er å omregulere området fra «offentlig eller privat tjenesteyting barnehage» til «offentlig eller privat tjenesteyting - Institusjon». Planbestemmelsene for Felt Q3, Langhus endres som følgende; Under 2 - Reguleringsformål legges det til ett nytt punkt. I tillegg legges det til en ny bestemmelse 8 - Byggeområde for offentlig eller privat tjenesteyting institusjon, slik at institusjonsformål får egne bestemmelser ulikt fra offentlige bygg forøvrig.
Planforslaget skal legge til rette for å kunne bygge 8 boenheter for utviklingshemmede med tilhørende personalbase og fellesarealer. Reguleringen gir mulighet for en fremtidig utvidelse. Arealet som er avsatt til parkering beholdes som i gjeldende regulering. 4 Illustrasjonen til venstre er fra skisseprosjektet under varsling av planarbeidet og illustrasjonen til høyre er fra skisseprosjektet ved rammesøknaden. Situasjonsplan for skisseprosjektet under varsling av planarbeidet og til høyre er utomhusplan fra skisseprosjektet ved rammesøknaden. Høring Varsel om mindre reguleringsendring ble varslet 23.05.2018. Uttalelsesfristen ble satt til 14.06.2018. Det kom inn en samlet uttalelse fra eiendommene Bregnefaret 4, 10, 31 og 33. I tillegg kom det separate uttalelser fra eiendommene Bregnefaret 7 og Bregnefaret 55A. Kort tid etter varslingen om mindre reguleringsendring mottok naboene rammesøknaden med nye illustrasjoner. For å belyse prosessen rundt denne mindre reguleringsendringen på best mulig måte vil illustrasjonene vist ved rammesøknaden også legges til grunn for Rådmannens uttalelse og vurdering.
Merknader til mindre reguleringsendring 1) Bregnefaret 4, 10, 31 og 33. a) Prosessen Interessene til naboene etter innspill fra nabomøtet er ikke tilstrekkelig ivaretatt i planen. I varselbrevet vedr. reguleringsendringen fremstår prosjektet som vesentlig endret fra det som tidligere har vært skissert/ vist i nabomøte. 5 Forslagsstillers kommentarer Det gjøres oppmerksom på at prosjektet som ble presentert i nabomøtet 18.1.2018 viser en mulig plassering for bebyggelse på tomten. Illustrasjoner i reguleringsforslaget er i samsvar med disse illustrasjonene. Prosjektet det er sendt nabovarsel på avviker noe fra tidligere vist prosjekt, men det gjøres oppmerksom på at forslag til bebyggelse er innenfor krav i forslag til reguleringsendring. Forslag til reguleringsendringer er minimale. Forslagsstiller ønsker å være i møtekommende og endrer byggegrensene mot gang- og sykkelveien i nord og mot naboene i Bregnefaret 4 og 10. Byggegrensene flyttes lenger bort fra disse eiendommene for å sikre at det forblir vegetasjon mellom omsorgsboliger og naboeiendommene. Rådmannens kommentarer Nabomøtet 18.01.18 var ment som et tidlig informasjonsmøte i forkant av varslingen av reguleringsendringen. Berørte parter fikk deretter anledning til å uttale seg når reguleringsendringen ble varslet 23.05.2018 med frist for uttalelse 14.06.2018. Det kom inn en samlet uttalelse fra naboene i Bregnefaret 4,10, 31 og 33. I tillegg kom det uttalelser fra naboer i Bregnefaret 7 og Bregnefaret 55A. Tidligere illustrasjoner til prosjektet har vært mulighetsstudier, og ikke endelig byggeprosjekt. Plasseringen av prosjektet har likevel forholdt seg til byggegrensene i gjeldende reguleringsplan. For å sikre tilstrekkelig avstand til naboeiendommen har Rådmannen fremmet en justering av byggegrensene mot nord og øst. Plankartet til planforslaget er revidert.
b) Tomteutnytting - 8b Utnyttelsesgraden ønskes ikke økt utover 20 %, slik at grøntareal bevares i størst mulig grad og er i tråd med informasjon som ble gitt på nabomøtet 18.01.2018. Viktig at tomten ikke blir bebygget så mye at det oppleves som en svært stor inngripen i en eksisterende småhusbebyggelse. 6 Forslag til utnyttelse på 30% BYA opprettholdes. Bakgrunn for å øke utnyttelsesgraden fra 20% BYA til 30% BYA er grunnet beregningsregler i NS3940 ved beregning av tomteutnyttelse. Parkeringsplasser i garasje og terreng, samt terrasser over 0,5 m over terreng skal telle med i beregning av bebygget areal BYA i tillegg til bygningenes fotavtrykk. Det er ønsket av kommunen at grunnlaget for beregning av utnyttelsesgrad er regnet ut fra netto tomteareal og ikke bruttoareal. Tabell under gir oversikt over tomteareal og tillatt utnyttelse. Tomteareal brutto Tomteareal netto Tillatt utnyttelse % - BYA Tillatt BYA areal 6575m 2 5958m 2 30% 1787,4m 2 Etablering av 8 boenheter og nødvendige støttefunksjoner vil gi en utnyttelse på 22% BYA. Etablering av flere boenheter på tomten vil ikke nødvendigvis øke fotavtrykket til bebyggelsen, men flere boenheter vil øke krav til antall parkeringsplasser og dermed øke utnyttelsen av tomten i forhold til beregningsregler i NS3940. Faglig sett vil en økning på 10 % av utnyttelsesgraden ikke regnes som en vesentlig endring fra gjeldende reguleringsplan. Spesielt ikke når forskriftet TEK10 5 krever at parkeringsarealer skal medregnes i grad av utnytting. En stor andel grøntareal kan fortsatt bevares på tomten.
c) Byggehøyder 8c Naboene mener det er uheldig med at det gjøres forskjell på maksimal byggehøyde mellom småhusbebyggelse og omsorgsboligene når omsorgsboligen plasseres midt blant småhusbebyggelsen. Forslag til endret takhøyde til 9,85 m fra gjennomsnittlig terreng rundt bygninger er en ytterligere økning enn de 9,5 m som ble presentert på nabomøtet og vesentlig høyere enn tillatt maksimale mønehøyde på 8,0 m for småhusbebyggelsen i området. Dette er også høyere enn hva som er tillatt for forretning/kontor, hvor maks. takhøyde er 9,5 m. Forslag til ny tekst under 8c byggehøyder: «Bebyggelsen tillater etablering av kjeller der terrenget tillater det og maks takhøyde er 8,5 m fra gjennomsnittlig terreng rundt bygningen.» d) Parkering Det stilles spørsmål til om 0,6 biloppstillingsplasser per boenhet er tilstrekkelig antall plasser, når plassene også skal benyttes av besøkende/ gjester. Det er viktig å unngå å komme i en situasjon i fremtiden med parkering langs gatene. 7 Foreslått formulering opprettholdes. Det gjøres oppmerksom på at det i gjeldende plan er gesims- og mønehøyde satt til henholdsvis 7,0 m og 9,5 m. Reguleringsendringen foreslår bebyggelse med maksimal byggehøyde på 9,85 m fra gjennomsnittlig terreng rundt hele bygget, både for å muliggjøre etablering av kjeller der terrenget tillater det og for å muliggjøre oppføring av en 2. etasje. I prosjektet er gjennomsnittlig terreng rundt hele bygget målt til kote +163,7 og dermed kan bygningen maks. oppføres til kote +173,55. Når det gjelder skjerming mot naboeiendommer gjøres det følgende endringer i reguleringsbestemmelsene; 7f Naturmangfold. Det medtas krav til at eksisterende vegetasjon skal søkes ivaretatt. 7l Felles uteareal Bestemmelsen er supplert med at det tillates etablering av vegetasjonsskjermer mot naboer for å forhindre innsyn til naboeiendommene. Ev. skjerm skal inntegnes på utomhusplan. Forslag til krav til antall parkeringsplasser opprettholdes. Krav til antall parkeringsplasser er knyttet til antall boenheter. Det skal etableres 0,6 biloppstillingsplasser per boenhet, samt like mange plasser til ansatte - altså 1,2 plasser per boenhet. Inkludert HC biloppstillingsplass ved hovedinngangen anses dette som tilstrekkelig til omsorgsboligene og at det ikke skal være nødvendig med parkering langs veiene i boligområdet på grunn av etablering av omsorgsboliger i Bregneveien 2. En økning på øvre takhøyde på 0,35 m anses ikke som en vesentlig endring fra gjeldende reguleringsplan. Det kan dermed visuelt oppleves at en bygning med flatt tak oppført i maks. høyde på 9,85m har en vesentlig annerledes karakter fra saltak med gesimshøyde på 7m og mønehøyde på 9,5m. For å imøtekomme hensyn til naboenes eiendom har Rådmannen foreslått endring av 8c med følgende tekst: «Bebyggelsen kan utvides med en 2. etasje dersom den oppføres tilbaketrukket med minst 9 m fra fasaden mot vest. Det tillates i tillegg etablering av kjeller der terrenget tillater det. Maks takhøyde er 9,85m fra gjennomsnittlig terreng rundt bygget.» Forslagsstiller har vært enig i å innarbeide disse endringene i planforslaget. Rådmannen anser forslaget for parkeringsplasser som tilstrekkelig. Det er i tillegg bra med busstilbud i området og gåavstand til nærbutikk og andre tjenester.
e) Sansesti - 8k Naboene ønsker sansestien plassert mot nord, dette vil ivareta snarveien mellom Bregnefaret og Einerveien og større del av blåbærområdet opprettholdes enn ved etablering som er vist i illustrasjoner. 2) Bregnefaret 7 v/ Mona Fjellstad Ønsker at de store trærne på tomten, som skygger for lys og sol på eiendommen deres, fjernes/tynnes ut en del. 3) Bregnefaret 55A v/emil og Natalie Kirkebøen Mener at et bygg på inntil 9,85m meter høyt blir svært ruvende og sjenerende i et lite boligfelt. 8 Reguleringsendringen sikrer at det kan etableres 200 m sansesti i Bregneveien 2, men den overlates til byggesaken hvor denne skal plasseres. Det gjøres oppmerksom på at det er satt krav til at sansestien skal utformes med ulike opplevelsespunkter, hvor minst et er tilpasset barn. Sansestien vil være tilgjengelig for alle, ikke bare beboere i omsorgsboligen. Barnetråkket for Ski kommune registrerte at barna går over planområdet i det sørvestre hjørnet. Tråkket går mellom skolen og boligområdet i Einerveien øst for planområdet, og er en snarvei til skolen for skolebarn som bor i Einerveien. De «negative» kommentarene fra barna var registrert til området der prosjektet foreslås oppført. Kommentarene på eiendommen sier: «Her er det mørkt.», «Mørk skog», «Her vil jeg ha ballbinge». Prosjektet har tatt hensyn til disse kommentarene ved å plassere sansestien i sør for prosjektet og med belysning. Det vil være en del tynning ut av skogen på tomten og en del trær blir fjernet når prosjektet skal bygges. Det skal i tillegg utarbeides et plan for bevaring av verdifulle trær med hensyn til rekreasjon og friluftsliv for nabolaget. Det kan tas en vurdering om det er noen trær som skygger spesielt på eiendommen til Bregnefaret 7. Se svar til merknad pkt. 1c) Byggehøyder - 8c.
9 Vurdering etter høringsperioden: Endring av arealbruksformål Endringene til reguleringsplanen Felt Q3, Langhus er hovedsakelig en endring av underformål. Gjeldende reguleringsplan er regulert til offentlig eller privat tjenesteyting - barnehage og skal endres til offentlig eller privat tjenesteyting institusjon. Planen får også egne bestemmelser knyttet til institusjonsformål og dermed ulikt fra offentlige bygg for øvrig. I plan sammenheng regnes dette ikke som noe vesentlig endring, siden hovedformålet om offentlig eller privat tjenesteyting opprettholdes. Under høringsperioden har endringen av underformålet vært negativt mottatt av berørte naboer som har fått en oppfattelse at dette er en noe mer vesentlig endring grunnet at det blir 8 fastboende personer. Endring av brukergruppe vil forårsake at deler av området blir noe mere privat og utilgjengelig kontra enn barnehage, der utearealene kunne ha blitt tatt i bruk etter stengetid. Likevel må det belyses at en barnehage ville ha inngjerdet hele tomten og fjernet mesteparten av skogen for å kunne tilfredsstille krav til nok uteareal. I begge tilfeller ville bygningsmassen mest sannsynlig blitt plassert på den delen av tomten der terrenget er mindre kupert og som vises i de siste illustrasjonene for prosjektet. Plasseringen er også bestemt etter hensyn til krav om universell utforming. Fagpersoner fra kommunen som kjenner til behovet for denne gruppe mennesker ser det som positiv at disse personene kan etableres i et eksisterende bomiljø, med god tilgjengelighet til offentlig kommunikasjon og tjenester. Rådmannen støtter den faglige vurderingen av plasseringen av institusjonen i dette området. Tomteutnyttelse Prosjektets nåværende status med 8 boenheter og de nødvendige støttefunksjoner har en utnyttelse på ca. 22 % BYA. Maks. utnyttelsesgrad justeres fra 20 % til 30 %. En eventuelt fremtidig utvidelse av bygningen vil ikke nødvendigvis øke fotavtrykket, men vil gi flere boenheter som vil ha krav om flere parkeringsplasser og dermed øke behovet for større utnyttingsgrad av tomten i forhold til beregningsregler i NS3940. Det virker hensiktsmessig å justere opp utnyttelsesgraden til 30 % BYA for å ivareta en evt. utvidelse. Byggegrenser Byggegrensene justeres i den nordlige delen av området for å gi litt mere avstand og sikre mere grøntareal mot nabobebyggelse. Kartutsnittet til venstre viser reguleringsplankart ved offentlig ettersyn 23.05.2018, og kartutsnittet til høyre viser revidert reguleringsplankart datert 15.08.2018.
10 Byggehøyder Gjeldende reguleringsplan gir mulighet for en maks. gesimshøyde på 7m og maks. mønehøyde på 9,5m for byggeområde for offentlige bygninger. De nye bestemmelsene skiller ikke mellom gesims- og mønehøyde, og justeres til å gi mulighet for en 2. etasje med maks bygningshøyde på 9,85m. Det er ikke en vesentlig endring av høyden fra gjeldende reguleringsplan. Planforslaget foreslår å gå for flatt tak og vil gi bygningen blokk-karakter. Med en fremtidig utvidelse der høyden blir 9,85m kan det oppleves som noe ruvende mot nabobebyggelse. For å ta hensyn til dette aspektet er planbestemmelsen justert i etterkant av høringen slik at en utvidelse vil begrenses til den vestlige delen av bygningen. Bestemmelser For å imøtekomme naboenes merknader har enkelte bestemmelser, varslet under oppstart av planarbeidet, blitt revidert 15.08.2018. Følgende bestemmelser er endret: (rød tekst markerer endringene). 8c «Bebyggelsen kan utvides med en 2. etasje dersom den oppføres tilbaketrukket med minst 9 m fra fasaden mot vest. Det tillates i tillegg etablering av kjeller der terrenget tillater det. Maks takhøyde er 9,85m fra gjennomsnittlig terreng rundt bygningen.» 8d «Ladepunktene skal ha Mode 3 Type 2-kontakt og minst ha 3,6 kw tilgjengelig effekt.» (Ved ikke å spesifisere type kontakt har man større fleksibilitet til å velge nyeste type kontakt ved byggingens igangsettelse.) 8f «Før anleggsstart skal det av fagkyndig utarbeides en plan for bevaring av trær. Store Trær som ønskes beholdt innenfor planområdet merkes. Tiltak eller byggegroper innenfor treets rotsone tillates ikke. Trær som skygger mye for naboeiendommene kan vurderes fjernet. Svartelistearter skal kartlegges før anleggsstart. Ved anleggsarbeid og massehåndtering skal det tas spesielt hensyn til faren for spredning av fremmede arter.» Grønnstruktur og friluftsliv Noe skog fjernes for å plassere et bygg med tilhørende utearealer og sansestien på den aktuelle tomten. Planforslaget likevel legger opp til å bevare så mye trær og vegetasjon som mulig rundt bebyggelsen for å opprettholde et grønt preg mot nabobebyggelse. Det vil fortsatt være mulig å gå på luftetur rundt bebyggelsen og i den sørlige delen av skogsområdet. Sansestien vil opprette en ny forbindelse over tomten som mellom boligene i Einerveien og mot den sørlige delen av tomta og Bregnefaret der nabobarna ferdes for å komme til og fra Bøleråsen skole. Atkomst og parkering Arealet regulert til parkeringsplass i gjeldende reguleringsplan opprettholdes. Det er allerede i dag et lite asfaltert område som brukes til noe parkering og når parkeringsplassen blir opparbeidet vil det være nok p-plasser til institusjonens behov og besøkende. Så lenge det opparbeides et felt for trygt ferdsel for gående og personer med nedsatt funksjonsevne fra p-plassen til inngangspartiet kan det være aksept for at atkomst er via parkeringsplassen. Spesielle hensyn som må tas med videre i byggesaken: - Skjerming mot nabobebyggelse - Sansestien må gjøres tilgjengelig for alle
11 Økonomiske konsekvenser: Ingen Konsekvenser for bærekraftig utvikling: Ingen Konklusjon: Rådmannen anbefaler at planendringen av reguleringsplanen for Felt Q3, Langhus (Plan ID 140) vedtas. Ski, 24.08.2018 Jane Short Aurlien Rådmann Erling Berg Kommunalsjef Vedlegg som følger saken: a) Forslag til reguleringsplankart b) Reviderte reguleringsbestemmelser c) Planbeskrivelse d) Registrering av kulturminner e) Miljøprogram f) ROS-analyse g) Blågrønn faktor beregning h) Illustrasjoner
12 Eldrerådets behandling 10.09.2018: Votering: Forslag til vedtak tiltres enstemmig. Eldrerådets uttalelse er: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-14 vedtas mindre endring av reguleringsplanen for Felt Q3, Langhus. Endringen gjelder en omregulering fra formål «offentlig eller privat tjenesteyting barnehage» til formål «offentlig eller privat tjenesteyting institusjon» for eiendommen Bregnefaret 2, gnr/bnr 107/1150. Rådet for likestilling av funksjonshemmedes behandling 11.09.2018: Rådet for likestilling av funksjonshemmede fremmet følgende felles forslag til uttalelse: «Rådet for likestilling av funksjonshemmede tar saken til orientering.» Votering: Felles forslag til uttalelse tiltres enstemmig. Rådet for likestilling av funksjonshemmedes uttalelse er: Rådet for likestilling av funksjonshemmede tar saken til orientering. Plan- og byggesaksutvalgets behandling 19.09.2018: Votering: Forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Plan- og byggesaksutvalgets vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-14 vedtas mindre endring av reguleringsplanen for Felt Q3, Langhus. Endringen gjelder en omregulering fra formål «offentlig eller privat tjenesteyting barnehage» til formål «offentlig eller privat tjenesteyting institusjon» for eiendommen Bregnefaret 2, gnr/bnr 107/1150.