. Tjenester valgt bort av kunde - Forenklet vurdering av elektrisk anlegg. NORGE Oppdragsnr. Befaringsdato 01.10.2015 Rapportdato Rapportansvarlig MARKEDSVERDI kr 3 500 000 Basert på NS 3600:2013 E-post: Boligsalgsrapporten kan kun utarbeides av godkjente medlemmer av NTF, Norges TakseringsForbund og NITO Takst
Oppdragsnr. Befaringsdato 01.10.2015 Rapportdato Rapportansvarlig E-post: INNHOLD RAPPORTSAMMENDRAG...3 EGNE PREMISSER...3 FØLGENDE TJENESTER ER VALGT BORT AV KUNDE...3 DOKUMENTKONTROLL...6 TEKNISK VERDI OG MARKEDSVERDI...8 EIENDOMSOPPLYSNINGER...9 AREALOPPLYSNINGER...10 ROMFUNKSJON FOR P-ROM...11 BOLIGSALGSRAPPORTENS AVGRENSNINGER...11 HOVEDRAPPORT...13 ENEBOLIG...13 VÅTROM...13 KJØKKEN...13 TOALETTROM...15 ANDRE ROM...16 ROM UNDER TERRENG...17 LOFT (INNREDET OG UINNREDET)...18 ILDSTED OG SKORSTEINER...19 INNVENDIGE TRAPPER...19 ETASJESKILLERE OG GULV PÅ GRUNN...20 TEKNISKE ANLEGG...20 RADON...21 INNVENDIG, ANDRE FORHOLD...21 YTTERVEGG...21 YTTERTAK...22 BALKONGER, TERRASSER, VERANDA OG LIGNENDE...23 TERRASSER OG PLATTING PÅ TERRENG...23 GRUNNMUR, FUNDAMENTER...24 MUR, TERRENG, STIKKLEDNINGER, TANKER OG FRITTSTÅENDE BY......24 GEOLOGISKE FORHOLD...25 ANDRE FORHOLD...25 FORENKLET VURDERING AV BRANNTEKNISKE FORHOLD...26 VEDLEGG OG DOKUMENTER...27 2 av 27
RAPPORTSAMMENDRAG OM BOLIGSALGSRAPPORTEN Boligsalgsrapporten er en teknisk tilstandsrapport, basert på Norsk Standard NS 3600:2013 (Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig). Formålet med Boligsalgsrapporten er å vise resultatene av en utført tilstandsanalyse, for å bidra til økt trygghet og redusert konfliktnivå ved eierskifte. Rapporten erstatter ikke selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt ved eierskifte. Boligsalgsrapporten gir en beskrivelse og vurdering av byggverk og bygningsdeler som takstmannen har observert, og som har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler. Rapporten gir normalt ingen vurdering av boligens tilbehør, som hvitevarer, brunevarer og annet inventar. Dette gjelder også om tilbehøret er integrert. Hvis ikke annet fremgår, er opplysninger om årstall, utskiftninger, vann og avløp, adkomstvei, isolasjon, drenering m.m. i samsvar med opplysninger og dokumentasjon fra rekvirent eller tilstedeværende. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for vurderingen, er ikke takstmannens ansvar. Vær oppmerksom på at dersom oppdragsgiver har valgt bort undersøkelser vil det fremgå på rapportens forside og under takstmannens premisser for oppdraget. Oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten og gi skriftlig tilbakemelding om eventuelle feil eller mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder også når oppdragsgiver benytter en eiendomsmegler. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges TakseringsForbund (NTF) og NITO Takst. Bare takstmenn som er godkjent av et av disse forbundene, kan utarbeide tekniske tilstandsanalyser som dokumenteres med en Boligsalgsrapport. Les utfyllende informasjon om Boligsalgsrapporten og dens avgrensninger i eget kapittel. Her gis også informasjon om klageordning for forbrukere. EGNE PREMISSER Rapporten er utarbeidet for et dødsbo, og det er derfor ikke mottatt opplysninger fra eier/bruker av boligen. FØLGENDE TJENESTER ER VALGT BORT AV KUNDE Forenklet vurdering av elektrisk anlegg - skjema for enkel vurdering av elektrisk anlegg er ikke gjennomgått. Det Lokale Eltilsynet har utført ettersyn. Rapport kan fås av selger. BESKRIVELSE AV EIENDOMMEN Enebolig beliggende i ca 7 km øst for Storbyen sentrum. Nærområdet består i hovedsak av frittliggende eneboliger. Kort avstand til butikk, barneskole og barnehage. Gode sol og utsiktsforhold mot syd/sydvest. Eiendommen ligger i svakt skrånende terreng. Tomta er opparbeidet med plen, bedd, beplantning, asfalt, hekk, flislagte platter og forstøtningsmurer. Bolighuset er ei murbygning oppført med hovedetg, loft og underetg. Huset har skifertaktekking fra byggeår, malte murfasader, vinduer/dører fra forskjellige tidspoker. Trebjelkelag. Grunnmur i betong/murkonstruksjoner. Innvendig er det ikke foretatt vesentlige oppgraderinger siste 20-30 årene. - Loftsetg har vinyl/tregulv på gulv, malte/tapetserte vegger og malte himlinger. - Hovedetg har parkett/tepper/vinyl på gulv, malte/tapetserte veggflater, malte himlinger/himlingsplater. - Bad er av eldre dato. - Eldre laminat kjøkkeninnredning fra 1970-tallet. - Underetg er utifra standard/dagens bruk i sin helhet vurdert som sekundærareal. Et rom har tregulv og malte vegger ellers åpne murkonstruksjoner på gulv vegg. Panelte himlinger. 3 av 27
OPPSUMMERING TILSTAND Enebolig fra ca 1951. Det har ikke vært foretatt noen vesentlige oppgraderinger på huset siste 20 årene. Bad/kjøkken/el-anlegg og rør opplegg er i hovedsak av eldre dato og står foran full oppgradering. Det samme gjelder innvendige overflater. Underetg har hatt et innredet rom som har betydelige fukt/råteskader i tregulv/panel. Dette bør må renskes ut. Hele underetg vurdert som sekundærareal. Det er åpne murkonstruksjoner ellers i underetg som ansees som en god løsning. Skifertaktekkingen er fra byggeår, men ikke påvist vesentlige tegn på svekkelser/skader eller lignende, mindre råteskader på vindskier mot vest. Dører og vinduer er fra forskjellige tidsepoker og det er en del slitasjegrad særlig mot vest. Kjellerdør mot øst har råteskader. Påregnelig med noe utskiftning av vindu/dører. Vestvegg har vært utsatt for lekkasje/fuktgjennomtrenging ved vinduer. På stue er det antydning til støvkondens eller lignende, noe som kan tyde på kondensering/mangelfull isolering av mur. Påvist skråriss i mur mot sydvest - må observeres over tid. Dersom informasjon om rom eller bygningsdeler er gitt tilstandsgrad TG2, TG3 eller TGiU (ikke undersøkt) er dette angitt i rapportsammendraget. Ytterligere opplysninger er gitt i hovedrapporten. BYGNINGSDELER MED TILSTANDSGRAD 3 STORT ELLER ALVORLIG AVVIK ENEBOLIG Rom - bygningsdel Kontrollpunkt Evt. begrunnelse eller merknad Bad - 1. etasje Oppsummering Badet er i hovedsak av eldre dato - det står foran full 1.1.0 oppgradering for å tåle en normal bruk etter dagens krav. Vaskekjeller - Underetasje Oppsummering Vaskekjeller har ikke noen form for våtromstandard. Påvist noe saltutslag på mur. Punkt i hovedrapport 1.2.0 4 av 27
Innredet bod Underetasje Overflater vegger Det er konstatert skade som følge av angrep av sopp/ 5.1.1 råte - gjelder også gulv. Soverom 1 - Loft Overflater gulv Det er konstatert skade som følge av angrep av sopp/ 7.1.2 råte i tregulv ved vindu - stammer fra før vindu ble skiftet. Men påvist antydning til fuktighet n... Enebolig Ytterdører Råteskader i nedkant kjellerdør. 16.1.3 BYGNINGSDELER MED TILSTANDSGRAD 2 VESENTLIGE AVVIK ENEBOLIG Rom - bygningsdel Kontrollpunkt Evt. begrunnelse eller merknad Kjøkken - Loft Avløp og vannrør Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. 2.1.3 Punkt i hovedrapport Kjøkken - Loft Avtrekk Rommet har kun naturlig avtrekk. 2.1.4 Kjøkken - Loft Innredning Innredningen fungerer og har normal slitasjegrad skade på benkeplate. 2.1.6 Kjøkken - 1. etasje Innredning Slitt innredning - over 40 år - noe skader. 2.2.6 Wc - Loft Ventilasjon Rommet har kun naturlig avtrekk. 3.1.3 1. etasje Ventilasjon Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at standardens 4.1.3 strenge krav til ventilasjon ikke er oppfylt, til tross for at denne typen ventilasjon er normalt fo... 1. etasje Etasjeskillere og gulv på grunn Målt avvik mellom 10-20 mm på kontrollerte steder. Stue - 1. etasje Overflater vegger Påvist antydning mot vest til at det kan tidvis 4.1.1 forekomme kondensering/fuktgjennomtrenging, men ikke påvist unormale forhold ved fuktmåling. Soverom - 1. etasje Overflater himling Sprekk i himling. Overflater står foran generell oppgradering. 4.1.1 Underetasje Konstruksjon Det er registrert symptom på fuktgjennomtrenging i nedre del av mur samt råteskader i innredet rom. 5.1.3 Underetasje Ventilasjon Kun naturlig ventilasjon i tre av rommene. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at standardens strenge krav til ventilasjon ikke er oppfylt, til tross f... 5.1.4 4 boder med åpen mur Underetasje Overflater vegger Det er registrert symptom på noe fuktgjennomtrenging i nedkant av mur i form av saltutslag og bekreftet ved bruk av fuktindikator. Også høyt fuktnivå... 5.1.1 Loft Konstruksjonsoppbygging Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr. Loft Ventilasjon Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at standardens 7.1.5 strenge krav til ventilasjon ikke er oppfylt, til tross for at denne typen ventilasjon er normalt fo... Enebolig Ildsteder og skorsteiner inne i huset Ildfast plate mangler på gulvet under feieluken, og 9.1.1 platen ved ovnen er for liten. Feieluke for nær røykrør fra ildsted. Innvendige trapper Innvendige trapper Åpninger i rekkverk er over 10 cm, og er større enn dagens forskriftskrav. Tekniske anlegg Vannrør Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. 12.1.1 Redusert vannmengde/trykk ved samtidig tapping i kraner. Tekniske anlegg Avløpsrør Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. 12.1.2 Radon Radon Dokumentasjon på radonmåling foreligger ikke. 14.1.1 Enebolig Kledning Stedvis noe sprekkdannelser i utvendig puss. 16.1.2 11.1.1 7.1.3 10.1.1 5 av 27
Enebolig Ytterdører Enebolig Vinduer _ - Hovedytterdør har dårlig tettefunksjon. - Ikke bunnbeslag på balkongdør. 16.1.3 16.1.3 - Utvendig listverk løst på vindu på loft mot vest og kjøkken/stue i hovedetg. Fastvindu mot vest på stue er punktert. - Støpejernsvindu og kobla vin... Yttertak Renner nedløp og beslag Stedvis noe rust på innfestingen av takrenner/beslag. 17.1.3 Balkonger, terrasser, veranda og lignende Utkragede eller Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav. Påvist understøttede noe avskalling av puss. konstruksjoner (balkonger, verandaer) Terrasser og platting på terreng Platting/heller/støpte dekker (på terreng og på spikerslag) som ligger inntil boligen Noe sprekker i fliser mot vest pga fuktighet. 19.1.2 Rekkverket er for lavt på trapp utifra dagens forskrift. Grunnmur, fundamenter Grunnmur Skråriss, symptom på setninger i hjørne mot sydvest. 20.1.3 Grunnmur, fundamenter Drenering og fuktsikring Det er registrert tegn på fukt i konstruksjonen i underetg, men mest sannsynlig årsak er fukt som trekker opp fra grunnen - ingen fuktsperre. Mur, terreng, stikkledninger, tanker og frittstående byggverk Forstøtningsmurer Rekkverk mangler på oversiden av forstøtningsmuren 21.1.1 mot syd. Mur, terreng, stikkledninger, tanker og frittstående byggverk Vann og avløp (stikkledninger) Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. 21.1.3 18.1.1 20.1.4 DOKUMENTASJON ENEBOLIG Er det dokumentert at alle rom er godkjent og byggemeldt? (NS 3600 punkt 5, 9 og tillegg B) Ja Nei DOKUMENTKONTROLL Egenerklæringsskjema og dokumentasjon fremlagt av eier (tillegg B i NS 3600) Det er ikke funnet vesentlige avvik i forhold til egenerklæringsskjema og dokumentasjon. Dødsbo - egenoppgave er ikke utfylt utover forside ihht instruks. Punktene under el-anlegg fra 1-7 er derfor heller ikke utfylt. 6 av 27
VERDIKONKLUSJON Dagens normale salgsverdi 3 500 000,- Anbefalt låneverdi 3 150 000,- OSLO, TESTRAPPORT Telefon: 22 08 76 00 7 av 27
TEKNISK VERDI OG MARKEDSVERDI Spesielle forhold Reguleringsmessige forhold Regulering: Eiendommen ligger i område som er regulert til boligbebyggelse. Det er muligheter for økt utnyttelse av tomta jfr reguleringsplan. Tomt og område Om tomten: Eiendommen ligger i svakt skrånende terreng. Tomta er opparbeidet med plen, bedd, beplantning, asfalt, hekk, flislagte platter og forstøtningsmurer. Det har vært en lekkasje på tomta - antagelig vannledning fra nabohus som er under utbedring forutsettes utbedret. Beliggenhet: Enebolig beliggende i Norgesveien, ca 7 km øst for Storbyen sentrum. Nærområdet består i hovedsak av frittliggende eneboliger. Kort avstand til butikk, barneskole og barnehage. Gode sol og utsiktsforhold mot syd/sydvest. Opplysninger om adkomst, vann og avløp Tilknytning vann: Offentlig vanntilknytting Tilknytning avløp: Offentlig avløp Teknisk verdiberegning Enebolig Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) kr 3 590 055 Diverse påkostninger kr 150 000 Sum samlede stipulerte fradrag for utidsmessighet, elde og vedlikeholdsmangler kr 2 000 000 Sum teknisk verdi Enebolig Sum teknisk verdi bygninger kr 1 740 055 kr 1 740 055 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Tomteverdi: kr 2 400 000 kr 4 140 055 Tomteverdi og teknisk verdi bygninger Tomteverdi og teknisk verdi bygninger for det aktuelle takstobjektet: 8 av 27
Markedsverdi og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi): kr 3 500 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): kr 3 150 000 Begrunnelse for markedsverdi: Enebolig fra 1951 beliggende i Eksempelveien ca 7 km øst for Storbyen sentrum. Nærområdet består i hovedsak av frittliggende eneboliger. Kort avstand til butikk, barneskole og barnehage. Gode sol og utsiktsforhold mot syd/sydvest. Eiendommen ligger i svakt skrånende terreng. Tomta er opparbeidet med plen, bedd, beplantning, asfalt, hekk, flislagte platter og forstøtningsmurer. Gode sol og utsiktsforhold mot syd og sydvest. Stor tomt med muligheter for økt utnyttelse- nedre del kan utifra reguleringsplan benyttes som egen tomt, men krever omlegging av veger i området - videre er denne tomta lita og nabohus mot vest ligger kloss i grense, men muligheter å få inn et mindre hus. Tomta ligger i støysone. På resten av tomta ligger hovedhuset midt på og vanskeliggjør annen utnyttelse så lenge huset er der. Boligen bærer preg av lite oppgraderinger/vedlikehold siste 20-30 årene og står foran en god del oppgradering - se rapportsammendraget. Basert på den visuelle befaringen, markedskunnskap og erfaring antas eiendommen å kunne omsettes for den stipulerte markedsverdi i dagens markedssituasjon. EIENDOMSOPPLYSNINGER BEFARING Kunde: Ola Normann Tilstede: Befaring, dato: 01.10.2015. - Takstmann. Tlf. 99988877 - Kunde Kundesen. OPPLYSNINGER OM EIENDOMMEN Matrikkeldata Matrikkel: Kommune: 0064 Eksempelkommune Gnr: 99 Bnr: 999 Eiet/festet: Eiet Areal: 2 318 m² Hjemmelshaver: Ola Normann Adresse:, 000 NORGE Andre forhold Forsikring: Selskap: Gjensidige. 9 av 27
BYGNINGER PÅ EIENDOMMEN Enebolig Byggeår: 1951 Kilde: EDR AREALOPPLYSNINGER Arealmålingene i denne rapporten utføres etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014, som har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Ved motstrid eller tolkningstvil mellom NS 3940: 2012 og Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014 legges takstbransjens retningslinjer til grunn. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger benyttes egne arealbetegnelser: Primærrom og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Det er bruken av rommet som avgjør om det defineres som P-ROM eller S-ROM. Bruken av rommet kan være i strid med byggteknisk forskrift eller mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, og benevnelsen P-ROM betyr derfor ikke at rommet er godkjent eller kan godkjennes for varig opphold. ENEBOLIG Enebolig, arealer Etasje Bruksareal BRA m² Anvendelse Totalt P-ROM Loft 50 50 1. etasje 88 87 1 Underetasje 81 0 81 219 137 82 Sum bygning: S-ROM Primære rom Hall m/trapp, kjøkken, stue, 2 soverom, wc Bad, hall m/trapp, kjøkken, stue, gang, soverom Kommentar Sekundære rom Hall m/trapp, kjøkken, stue, 2 soverom, wc Spiskammers Bad, hall m/trapp, kjøkken, stue, gang, spiskammers, soverom Hall m/trapp, vaskekjeller, 4 boder med åpen mur, innredet bod Hall m/trapp, vaskekjeller, 4 boder med åpen mur, innredet bod Underetg er utifra standard og bruk senere år i sin helhet vurdert som sekundærareal. Takhøyder i u.etg fra 2,1-2,2 m. Kottboder og wc rom på loft ligger utenfor måleverdig areal. Bygget er opprinnelig byggemeldt med en hybel på loft, og registrert med èn boenhet på loft og èn i hovedetg. 10 av 27
ROMFUNKSJON FOR P-ROM ENEBOLIG Er det avvik fra gjeldende forskrift når det gjelder rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? (NS 3600 tabell C.1 rad 13) Ja Nei Rømningsvei, dagslysflate og takhøyde er i henhold til dagens forskriftskrav (NS 3600 tabell C.1 rad 13). NB! Disse kontrollpunktene tilsier ikke nødvendigvis at rommene vil bli godkjent for varig opphold. Det anbefales ytterligere undersøkelser. BOLIGSALGSRAPPORTENS AVGRENSNINGER RAPPORTENS STRUKTUR, REFERANSENIVÅ OG TILSTANDSGRADER Rapportens omfang, struktur, metode og begrepsbruk følger i hovedsak Norsk Standard NS 3600:2013 (Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig), NS 3424:2012 (Tilstandsanalyse av byggverk) og veiledningene til dem. Referansenivået som brukes i rapporten er forhåndsdefinerte krav til tilstand som tilsvarer tilstandsgrad 0 (TG0), gitt av NS 3600 tillegg C, D og E. Normalt vil referansenivået være byggeskikken og tilstanden ved byggeåret for boligen eller bygningsdelen. Rapporten beskriver avvik, altså en tilstand som er dårligere enn referansenivået. Rapporten framhever normalt ikke positive sider ved boligen ut over det som fremgår av tilstandsgraden på rom og bygningsdeler. Tilstanden angis med bakgrunn i NS3600 og NS3424 på følgende måte: Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen avvik (begrunnes normalt ikke) Tilstandsgrad 1, TG1: Mindre eller moderate avvik (begrunnes normalt ikke) Tilstandsgrad 2, TG2: Vesentlige avvik Tilstandsgrad 3, TG3: Stort eller alvorlig avvik Tilstandsgrad TGiU: Ikke undersøkt / ikke tilgjengelig for undersøkelse. Ved TG0 og TG1 gis det normalt ingen begrunnelse for valg av tilstandsgrad, fordi bygningen eller bygningsdelen da bare har normal slitasje. For anbefalte tiltak ved TG2 og TG3 må leser av rapporten vurdere om tiltakene er nødvendige og lønnsomme. Vær oppmerksom på at manglende dokumentasjon kan medføre at det settes en høyere tilstandsgrad enn ellers for enkelte bygningsdeler. Branntekniske forhold og elektriske installasjoner Takstmannen vil gjennomføre en forenklet vurdering av branntekniske forhold og elektriske installasjoner i boligen (etter NS 3600 tillegg D og E). Takstmannen kan anbefale å konsultere offentlige myndigheter eller kvalifisert elektrofaglig fagperson ved behov for grundigere undersøkelser. Presiseringer og avvik fra referansenivået i NS 3600 For noen kontrollpunkter har organisasjonene bak Boligsalgsrapporten, også etter dialog med andre interessenter, funnet det riktig å presisere eller avvike fra referansenivået i NS 3600. I Boligsalgsrapporten gjelder dette følgende kontrollpunkter: Kostnadsvurdering av TG3 tiltak er fjernet som eget punkt i rapportsammendraget. Kostnader for TG3 tiltak skal imidlertid inngå i den generelle elde- og slitasjeposten i teknisk verdifastsetting. Ved sjekk av fall mot sluk på bad (C1 punkt 1.2) er takstmannens instruks endret slik at referansenivået er enten standardens særskilte krav eller kravet som ligger i dagens forskrifter. Innfelt belysning (downlights) demonteres ikke for å sjekke dampsperren bak (C1 punkt 1.7, 2.5, 3.5, 4.4, 5.5, 7.6.). Dette av hensyn til takstmannens kompetanse og risikoen for skade. Takstmannens instruks er endret slik at når våtrom har synlig og tett membran, det ikke avdekkes fuktindikasjon og det ikke vurderes å være formålstjenlig å ta hull, kan det gis bedre tilstandsgrad enn TG2 (C1 punkt 1.8). For å unngå ulik tolkning om hvilke forskriftskrav som skal ligge til grunn ved sjekk av rekkverk, er det i takstmannens instruks lagt inn en presisering om at det er dagens forskrifter som skal ligge til grunn for kontrollen (C1 punkt 10.1 og C2 18.1, 19.1, 21.1). Ved sjekk av teknisk anlegg blir ikke stoppekran (C1 punkt 12.1) og stakeluker (C1 punkt 12.2) funksjonsprøvd. Støy på utendørs tekniske anlegg (C1 punkt 12.8) sjekkes for ulyd, men uten målinger. Kontroll av romfunksjoner for P-rom (C1 punkt 13) ut føres kun når det ikke foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, eller når tegninger ikke stemmer med dagens bruk. Dersom oppdragsgiver har valgt bort undersøkelser/tjenester vil det fremgå på rapportens forside og under takstmannens premisser for oppdraget. Tilleggsundersøkelser Tilstandsanalysen som ligger til grunn for Boligsalgsrapporten, kan etter avtale utvides til også å omfatte tilleggsundersøkelser. Enkelte tilleggsundersøkelser kan kreve at takstmannen har spesialkompetanse. Dette må avklares med takstmannen i hvert enkelt tilfelle. BEFARINGEN NS 3424 (Tilstandsanalyse av byggverk) har undersøkelsesnivåer fra 1 til 3. Boligsalgsrapporten er basert på undersøkelsesnivå 1, som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving). Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller rom som er spesielt utsatt for fuktighet, blir særlig grundig inspisert. Flater som er skjult av snø eller på annen måte ikke er tilgjengelig eller skjult, blir ikke kontrollert. Det opplyses hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. 11 av 27
Yttertak inspiseres normalt på innsiden fra loftet og utvendig fra stige. Yttertaket inspiseres likevel bare fra bakken dersom en stige ikke er reist forsvarlig til befaringen. Stikkprøvetakninger er utvalgt tilfeldig og kan innebære kontroll under overflaten med spiss redskap eller lignende. UTTRYKK OG DEFINISJONER Tilstand: Byggverkets eller bygningsdelens tekniske, funksjonelle eller estetiske status på et gitt tidspunkt. Symptom: Observerbart forhold som gir indikasjon på hvilken tilstand et byggverk eller en bygningsdel befinner seg i. Benyttes ved beskrivelse av avvik. Skadegjørere: Zoologiske eller biologiske skadegjørere, i hovedsak råte, sopp og skadedyr. Fuktsøk: Overflatesøk med egnet søkeutstyr (fuktindikator) eller visuelle observasjoner. Fuktmåling: Måling av fuktinnhold i materiale eller i bakenforliggende konstruksjon ved bruk av egnet måleutstyr (blant annet hammerelektrode og pigger). Utvidet fuktsøk (hulltaking): Boring av hull for inspeksjon og fuktmåling i risikoutsatte konstruksjoner, primært i tilstøtende vegger til bad, utforede kjellervegger og i oppforede kjellergulv. TAKSTMENN OG TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF og NITO Takst har profesjonelle takstmenn som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte forbundets godkjenningsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han har de nødvendige faglige kvalifikasjoner for oppdraget. Takstmannen skal etterleve de etiske reglene og det generelle regelverket for sin organisasjon og utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING FOR FORBRUKERE Klagenemnda for takstmenn er et lavterskel tvisteløsningsorgan i samarbeid mellom Forbrukerrådet, NITO Takst og NTF. Formålet med nemnda er å gi forbrukere en rimelig og rask klageadgang. Nemnda skal arbeide fritt og uavhengig av særinteresser, og gir rådgivende uttalelser. For mer informasjon om klagenemnda, se www.takstklagenemnd.no. 12 av 27
HOVEDRAPPORT ENEBOLIG VÅTROM 1.1 Bad - 1. etasje 1.1.0 Oppsummering Badet er av eldre dato. Det har flislagt gulv m/gulvvarme - antagelig fra 1990-tallet. Tapetserte veggflater. WC - åpen dusj - innredning m/servant. Plastsluk. Ventil over tak. Badet er i hovedsak av eldre dato - det står foran full oppgradering for å tåle en normal bruk etter dagens krav. Det anbefales at badet totalrenoveres. 1.2 Vaskekjeller - Underetasje 1.2.0 Oppsummering Vaskekjeller har ikke noen form for våtromstandard. Åpne murkonstruksjoner på gulv/vegger/himling. Eldre soilsluk. Eldre dobbelt betongskyllekum. Vaskekjeller har ikke noen form for våtromstandard. Påvist noe saltutslag på mur. Rommet fungerer ok som vaskekjeller med åpne murkonstruksjoner. KJØKKEN 2.1 Kjøkken - Loft 2.1.1 Overflater vegger og himling Det er sjekket for skader på overflater. Det er sett etter støvkondens, heksesot og svertesopp. Overflater vegger: Malte vegger. Overflater himling: Malte himlinger. 13 av 27
2.1.2 Overflater gulv Det er sjekket for skader på overflater og knirk. Det er sett etter fuktskjolder og det er foretatt fuktindikasjon. Overflater gulv: Belegg. 2.1.3 Avløp og vannrør Avrenning ved åpen vannkran er sjekket. Vannmengden (uten målinger) når to kraner er åpne samtidig, er sjekket. For skjulte anlegg uten dokumentasjon på utførelsen er kvalitet og alder vurdert. Avløpsrør av støpejern (soilrør). Vannrør av kobber. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. Påregnelig med utskiftning pga alder. 2.1.4 Avtrekk Avtrekk over komfyr og mulighet for forsert (økt) avtrekk ved matlaging er sjekket. Ved eventuelt gasskomfyr og avstand til avtrekk, se punkt 12.6. Naturlig avtrekk. Rommet har kun naturlig avtrekk. Mekanisk avtrekk må etableres. 2.1.6 Innredning Det er sjekket for skader på overflater på innredningen. Eldre enkel malt kjøkkeninnredning. Skyllekum + ekstra servant. Innredningen fungerer og har normal slitasjegrad - skade på benkeplate. Påregnelig med utskiftning eller annen bruk av rommet. 2.2 Kjøkken - 1. etasje 2.2.1 Overflater vegger og himling Det er sjekket for skader på overflater. Det er sett etter støvkondens, heksesot og svertesopp. Overflater vegger: Tapetserte vegger. Overflater himling: Malte himlingsplater. 2.2.2 Overflater gulv Det er sjekket for skader på overflater og knirk. Det er sett etter fuktskjolder og det er foretatt fuktindikasjon. Overflater gulv: Vinylbelegg på gulv. 14 av 27
2.2.3 Avløp og vannrør Avrenning ved åpen vannkran er sjekket. Vannmengden (uten målinger) når to kraner er åpne samtidig, er sjekket. For skjulte anlegg uten dokumentasjon på utførelsen er kvalitet og alder vurdert. Avløpsrør av plast. Vannrør av kobber. 2.2.4 Avtrekk Avtrekk over komfyr og mulighet for forsert (økt) avtrekk ved matlaging er sjekket. Ved eventuelt gasskomfyr og avstand til avtrekk, se punkt 12.6. Kjøkkenventilator er montert over komfyr. 2.2.5 Innfelte eller gjennomgående installasjoner Punktering mot kald sone er, hvis mulig, sjekket. Det er sett etter merker etter varmegang og misfarging ved innfelt belysning. For elektriske anlegg, se tillegg D. Klaffventil i yttervegg. 2.2.6 Innredning Det er sjekket for skader på overflater på innredningen. Eldre laminat kjøkkeninnredning fra 1970-tallet. Fliser over kjøkkenbenk. Komfyr, kjøleskap og oppvaskmaskin. Slitt innredning - over 40 år - noe skader. Innredningen må påregnes skiftes. TOALETTROM Følgende rom er vurdert under dette punktet: Loft: Wc 3.1.1 Overflater vegger og himling Det er sjekket for skader på overflater. Det er sett etter støvkondens, heksesot og svertesopp. Overflater vegger: malte plater Overflater himling: malte plater 3.1.2 Overflater gulv Det er sjekket for skader på overflater og knirk. Det er sett etter fuktskjolder. Det er foretatt fuktindikasjon på gulv ved sisterne og servant. Overflater gulv: lakket tregulv 3.1.3 Ventilasjon Avtrekk (funksjon og type) samt overstrømningsmulighet (tilluft) fra tilstøtende rom er sjekket. Naturlig avtrekk. Wc - Loft: Rommet har kun naturlig avtrekk. Wc - Loft: Mekanisk avtrekk bør etableres. 15 av 27
3.1.4 Sanitærutstyr og innredning Det er sjekket for skader på overflater på utstyr og innredning. Drens ved innebygde sisterner er sjekket. Utstyr er ikke funksjonstestet. Kun WC - ikke servant. 3.1.5 Innfelte eller gjennomgående installasjoner Punktering mot kald sone er sjekket, hvis mulig. Det er sett etter merker etter varmegang og misfarging ved innfelt belysning. For elektriske anlegg, se tillegg D. Ventilasjonskanal ut over tak. ANDRE ROM Følgende rom er vurdert under dette punktet: 1. etasje: Hall m/trapp, stue, soverom, gang, spiskammers 4.1.1 Overflater vegger og himling Det er sjekket for skader på overflater. Det er sett etter støvkondens, heksesot og svertesopp, spesielt i soverom. Overflater vegger: malte og tapetserte flater Overflater himling: malte plater TG 2 Overflater himling - Soverom - 1. etasje: Sprekk i himling. Overflater står foran generell oppgradering. Overflater vegger - Stue - 1. etasje: Påvist antydning mot vest til at det kan tidvis forekomme kondensering/ fuktgjennomtrenging, men ikke påvist unormale forhold ved fuktmåling. Overflater himling - Soverom - 1. etasje: Overflater står foran generell oppgradering. Overflater vegger - Stue - 1. etasje: Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser av mulig fuktgjennomtrengning. 4.1.2 Overflater gulv Det er sjekket for skader på overflater og knirk. Det er sett etter fuktskjolder. For nedbøyning og skjevheter, se punkt 11. Overflater gulv: vinylbelegg i gang, hall og spisskammer. Parkett og tregulv i stue og soverom. 4.1.3 Ventilasjon Ventiler i vegg og vinduer er sjekket. Avtrekk (funksjon og type) er sjekket. Kun P-rom er vurdert. Naturlig ventilasjon med vindusventiler og vindu som kan åpnes. 1. etasje: Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at standardens strenge krav til ventilasjon ikke er oppfylt, til tross for at denne typen ventilasjon er normalt for boliger bygget i denne tidsperioden. 1. etasje: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må det etableres balansert ventilasjon. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere balansert ventilasjon eller andre tiltak for å bedre kvaliteten på innemiljøet. Bygningsdelen fungerer med dagens tilstand. 16 av 27
ROM UNDER TERRENG Følgende rom er vurdert under dette punktet: Underetasje: Hall m/trapp, 4 boder med åpen mur, innredet bod 5.1.1 Overflater vegger og himling Det er sjekket for skader på overflater, fuktskader (fuktsøk) og skadegjørere (råte, sopp eller skadedyr). Det er sett etter støvkondens, heksesot og svertesopp, spesielt i soverom. Setninger og jordtrykk er sjekket. Overflater vegger: varierende overflater med enkelte malte murvegger og panel. Overflater himling: Panel TG 3 Overflater vegger - Innredet bod - Underetasje: Det er konstatert skade som følge av angrep av sopp/råte - gjelder også gulv. Overflater vegger - Innredet bod - Underetasje: Alt treverk på vegg/gulv må fjernes. TG 2 Overflater vegger - 4 boder med åpen mur - Underetasje: Det er registrert symptom på noe fuktgjennomtrenging i nedkant av mur i form av saltutslag og bekreftet ved bruk av fuktindikator. Også høyt fuktnivå i treverk mot gulv. Overflater vegger - 4 boder med åpen mur - Underetasje: Bodene fungerer med dagens tilstand, med god utlufting og åpen mur, men kan ikke brukes til lagring av fuktømtålelige ting. 5.1.2 Overflater gulv Skader på overflater, overganger og setninger er sjekket. Det er sett etter fuktskjolder. For nedbøyning og skjevheter, se punkt 11. Overflater gulv: malte betonggulv, samt oppforet tregulv i bod. I bod er det oppdaget skade som følge av angrep av sopp/råte. Jfr pkt om vegger 5.1.3 Konstruksjon Fuktmåling er utført med hammerelektrode eller tilsvarende. Dersom ikke fukt er påvist ved måling, er det foretatt hulltaking for kontroll. Dersom oppdragsgiver har valgt bort hulltaking, er det oppgitt. Det er sjekket for skadegjørere (råte, sopp eller skadedyr). Konstruksjon og materialers egnethet og risikopotensiale er vurdert. Underetg har mot yttervegger åpen murkonstruksjon i alle rom unntatt ett. Der er utforet trevegg og tregulv. I bakre deler er det bak huset en åpen svalgang - en god løsning som begrenser fuktbelastningen direkte mot vegg. Underetasje: Det er registrert symptom på fuktgjennomtrenging i nedre del av mur samt råteskader i innredet rom. Underetasje: Forholdet bør undersøkes nærmere for riktig utbedring. 5.1.4 Ventilasjon Ventiler i vegg og vinduer er sjekket. Avtrekk (funksjon og type) er sjekket. Kun P-rom er vurdert. Naturlig ventilasjon med klaffventiler i yttervegg og vindu som kan åpnes. Underetasje: Kun naturlig ventilasjon i tre av rommene. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at standardens strenge krav til ventilasjon ikke er oppfylt, til tross for at denne typen ventilasjon er normalt for boliger bygget i denne tidsperioden. Underetasje: Ventileringer bør bedres for å unngå fuktrelaterte skader og dårlig inneklima. 17 av 27
5.1.5 Innfelte eller gjennomgående installasjoner Punktering mot kald sone er, hvis mulig, sjekket. Det er sett etter merker etter varmegang og misfarging ved innfelt belysning. For elektriske anlegg, se tillegg D. Klaffventil i yttervegg. LOFT (INNREDET OG UINNREDET) Følgende rom er vurdert under dette punktet: Loft: Hall m/trapp, stue, soverom 1, soverom 2 7.1.1 Overflater vegger og himling Det er sjekket for skader på overflater. Det er sett etter fuktskjolder og spor etter skadegjørere (råte, sopp eller skadedyr). Det er sett etter støvkondens, heksesot og svertesopp, spesielt i soverom. Tetthet rundt gjennomføringer er sjekket. Overflater vegger: malte og/eller tapetserte Overflater himling: malte flater 7.1.2 Overflater gulv Det er sjekket for skader på overflater og knirk. Det er sett etter fuktskjolder og spor etter skadegjørere (råte, sopp og skadedyr). For nedbøyning/skjevheter, se punkt 11. Overflater gulv: tregulv i stue og på soverommene. Gulvbelegg i hall. TG 3 Soverom 1 - Loft: Det er konstatert skade som følge av angrep av sopp/råte i tregulv ved vindu - stammer fra før vindu ble skiftet. Men påvist antydning til fuktighet nå i vegg. Soverom 1 - Loft: Skaden på gulv må utbedres. Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser i vegg. 7.1.3 Konstruksjonsoppbygging Kneloft/hanbjelkeloft er sjekket, hvis tilgjengelig. Det er sett etter lekkasjer, kondens, fuktskjolder og spor etter skadegjørere (råte, sopp og skadedyr). Tetthet rundt gjennomføringer (i tak og bjelkelag mot rom under) er sjekket. Ventilering av yttertaket er sjekket, hvis tilgjengelig. Fukt i konstruksjonen og overflaten er vurdert ved bruk av hammerelektrode eller tilsvarende. Oppbygning og materialbruk er vurdert. Konstruksjon og materialbruk er vurdert. Trekonstruksjon fra byggeår. Inspisert fra kryploft og fra kottboder på loft. Kottbodene er panelt. Loft: Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr. Loft: Bygningsdelen fungerer med dagens tilstand. 7.1.4 Statikk Det er sjekket om vitale deler av tak- eller veggkonstruksjoner er fjernet eller svekket. Det er sjekket for deformasjoner. Original konstruksjon fra byggeår. 18 av 27
7.1.5 Ventilasjon Ventiler i vegg og vinduer er sjekket. Avtrekk (funksjon og type) er sjekket. Kun P-rom er vurdert. Naturlig ventilasjon med klaffventiler i yttervegg. Loft: Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at standardens strenge krav til ventilasjon ikke er oppfylt, til tross for at denne typen ventilasjon er normalt for boliger bygget i denne tidsperioden. Loft: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må det etableres balansert ventilasjon. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere balansert ventilasjon eller andre tiltak for å bedre kvaliteten på innemiljøet. ILDSTED OG SKORSTEINER 9.1.1 Ildsteder og skorsteiner inne i huset Skorstein(er) innvendig i boligen er sjekket for synlige skader. Avstands- og tilgjengelighetskrav for skorstein og ildsted inklusive tilgjengelig feieluke er kontrollert. Fundament for ildstedet er sjekket. Dersom tilsynsrapport foreligger, er tilstanden vurdert på bakgrunn av den. - Murt teglsteinspipe. Feieluke i hall på loft. - Eldre vedovn på stue på loft. - Vedovn fra 1990-tallet på hovedetg. - Åpen peis i stue på hovedetg. - Sotluke i gang i underetg. Enebolig: Ildfast plate mangler på gulvet under feieluken, og platen ved ovnen er for liten. Feieluke for nær røykrør fra ildsted. Enebolig: Ildfast plate må monteres. INNVENDIGE TRAPPER 10.1.1 Innvendige trapper Det er sjekket om lysåpning i trappeløp, rekkverk/håndløper og balustre (stolper) er i henhold til dagens forskrifter. Funksjonalitet og overflater er sjekket. Det er sjekket om innfesting av trappeløp og opplegg for inntrinn er skadet. Trapp mellom hovedetg og loft er ei tretrapp fra byggeår. Tette trinn som er teppebelagt. Håndrekke på den ene siden og åpning i stolper på andre siden. Kjellertrapp er ei tretrapp fra byggeår. Tette trinn. Rekkverkshøyde ca 0,83 m - åpning rekkverkstolper ca 10 cm - unntak øverste felt. Åpninger i rekkverk er over 10 cm, og er større enn dagens forskriftskrav. Bygningsdelen fungerer med dagens tilstand. 19 av 27
ETASJESKILLERE OG GULV PÅ GRUNN 11.1.1 Etasjeskillere og gulv på grunn Skjevheter er sjekket med stikkprøver. Nedbøyning, stivhet samt råte m.m. er sjekket. Minimum to relevante rom per etasje er sjekket. Loft: _ Trebjelkelag fra byggeår. Største målte avvik er 8 mm på stue. Største målte avvik er 9 mm i soverom 2. 1. etasje: _ Trebjelkelag fra byggeår. Betongdekke over vaskekjeller. Største målte avvik er 15 mm i stue. største målte avvik er 16 mm på soverom. Underetasje: _ Sekundærareal hele kjeller. Støpt gulv - oppforet tregulv i ene rom må fjernes. Måling av skjevheter har ingen relevans. TG 2 1. etasje: Målt avvik mellom 10-20 mm på kontrollerte steder. 1. etasje: Bygningsdelen fungerer med dagens tilstand. TEKNISKE ANLEGG 12.1.1 Vannrør Materiale og sammenkoplingspunkter ved synlige og tilgjengelige rør er sjekket. Isolasjon er sjekket. Stoppekran er lokalisert. Ved rør-i-rør er samleskap sjekket for tilgjengelighet. Avløp til rom med sluk og fôringsrør er sjekket. Hvis materiale og type er kjent, er dette vurdert sammen med alder. For skjulte anlegg uten dokumentasjon er kvalitet og alder vurdert. Innvendig i huset er det påvist i sin helhet kobberrør. Ukjent alder. Vannmåler og stoppekran i vaskekjeller. Dette er av nyere dato. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. Redusert vannmengde/trykk ved samtidig tapping i kraner. Vannrør må påregnes skiftes ifm oppgradering av bad/kjøkken. 12.1.2 Avløpsrør Materiale og sammenkoplingspunkter ved synlige og tilgjengelige rør er sjekket. Stakeluke(er) og lufting er lokalisert. Lukt er vurdert. Hvis materiale og type er kjent, er dette vurdert sammen med alder. For skjulte anlegg uten dokumentasjon, er kvalitet og alder vurdert. Avløpsrør av støpejern (soilrør). Avløpsrør av plast. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. Avløpsrør må påregnes skiftes ifm oppgradering av bad/kjøkken. 20 av 27
12.1.3 Varmtvannsbereder Alder, plassering, avløp fra sikkerhetsventil og fundament på varmtvannsberederen er sjekket. Det er sjekket for lekkasjer og fuktskjolder. Ca 200 l varmtvannstank fra 1998. 12.1.8 Andre VVS-tekniske anlegg(eksempelvis luft/luft varmepumpe) Type anlegg og alder er undersøkt. Utstyr er sjekket for synlige skader og støy (ulyd). Varmepumpe luft til luft - montert i 2015. RADON 14.1.1 Radon Dokumentasjon av eventuelle målinger og eventuelle gjennomførte tiltak er sjekket. Dokumentasjon av utført radonmåling foreligger ikke. Dokumentasjon på radonmåling foreligger ikke. Radonmåling bør gjennomføres. Ålesund kommune er å anse som lavrisiko kommune med tanke på radon forekomster. INNVENDIG, ANDRE FORHOLD 15.1.1 Andre forhold innvendig Eventuelt andre forhold som ikke inngår i det foran. Innerdører er flatte finèrdører fra byggeår. Delvis malt. YTTERVEGG 16.1.1 Konstruksjon Det er sett etter deformasjoner, sprekker, fuktskader og indikasjon på råteskader i bunnstokk/-svill. Vannbord, overgang mellom grunnmur og fasade og etasjeskiller er sjekket. Bygget er oppført i en murkonstruksjon. Ukjent konstruksjonstype. Utifra byggeår var engelsk hullmur vanlig på denne type konstruksjoner - men usikkert. 16.1.2 Kledning Det er sjekket for skader. Detaljer og fagmessig utførelse er vurdert. Utvendig er mur pusset og malt. Stedvis noe sprekkdannelser i utvendig puss. Lokal utbedring må utføres. 21 av 27
16.1.3 Vinduer og ytterdører Innsettingsdetaljer, glass, lukkemekanismer og utvendige beslag er vurdert. - Eldre støpejernsvindu i hall på loft. Påvist fuktskjolder i bod. Tørt ved befaring. - Eldre kobla vindu på kjøkken. - På soverom på loft 2-lags trevinduer fra 1990-tallet. - Kobla vindu på bad, hall, spiskammers i hovedetg. - Kjøkken og soverom i hovedetg har 2-lags malte trevinduer fra 1980-tallet. - Stue har et fastvindu og et åpningsvindu fra 1990-tallet. Samt et fastvindu fra 1974. - I underetg er det i vaskekjeller 2 stk 2-lags trevinduer fra 1988.samme i bod i front. Enkle vinduer i bakkant. Ytterdører:. - Eldre teak/finer hoveddør. Innadslående/lakka - godt skjermet. - Malt balkongdør fra 1987. 2-lags glass. Foretatt fuktmåling i nedkant - normalt ved befaring -14-15%. - Kjellerdør er ei finerdør fra byggeår. Enkle glass. - Enkel tredør fra kjellergang ut i svalgang., TG 3 Ytterdører: Råteskader i nedkant kjellerdør. Ytterdører: Kjellerdøren må skiftes. TG 2 Vinduer - Enebolig: - Utvendig listverk løst på vindu på loft mot vest og kjøkken/stue i hovedetg. Fastvindu mot vest på stue er punktert. - Støpejernsvindu og kobla vindu står foran utskiftning. Karmene er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket innvendig i underetg. Ytterdører: _ - Hovedytterdør har dårlig tettefunksjon. - Ikke bunnbeslag på balkongdør. Vinduer - Enebolig: De eldre vinduene må påregnes skiftes - noe vedlikehold av de nyere. Ytterdører: Bygningsdelen fungerer med dagens tilstand, men påregnelig med utskiftning av hoveddør for å bedre tettefunksjonen. YTTERTAK 17.1.1 Takkonstruksjon Fra utsiden er det sjekket for svanker og svai i mønet. Spor etter skadegjørere, fuktskjolder, tetthet rundt gjennomføringer og lufting er sjekket. Sjekken av takkonstruksjonen er sett i sammenheng med observasjoner fra loft, punkt 7. Takkonstruksjon er en sperrekonstruksjon i tre fra byggeår. Inspisert fra lukeområde på kryploft som har adkomst via stige. Taktro/sperrer er kledd med isolasjonsmatter - vanskeliggjør vurdering, men utifra visuelle observasjoner og tikktakninger i lukeområde ikke påvist unormale forhold. Påvist et større vepsebol mot øst. 17.1.2 Tekking (undertak, lekter og yttertekking) Taket er inspisert dersom sikkerhetsmessige forhold er tilfredsstillende. Dersom taket ikke er inspisert, er dette begrunnet. Hvis taket er utilgjengelig på grunn av is og snø, er tilstandsgraden angitt på bakgrunn av vurdering av alder og materiale. Dersom ingen informasjon er tilgjengelig, er tekkingen oppgitt som TGiU (Tilstandsgrad Ikke Undersøkt). Detaljer som kan gi forkortet levetid er vurdert og sett i sammenheng med innvendige observasjoner. Skifertaktekking fra byggeår. 22 av 27
17.1.3 Renner nedløp og beslag Den fagmessige utførelsen er sjekket. Renner/nedløp/beslag er i metall fra byggeår, med stedvise utskiftninger. Stedvis noe rust på innfestingen av takrenner/beslag. Lokal utbedring må utføres. 17.1.4 Utstyr på tak Tilkomst til skorsteinen er sjekket i henhold til forskrifter. Krav til snøfanger er vurdert. Den fagmessige utførelsen er sjekket. Stigetrinn og snøfangere - fra byggeår, men fungerer. 17.1.5 Skorsteiner over tak Skorsteinen er inspisert dersom sikkerhetsmessige forhold er tilfredsstillende. Avskalling, fuger, beslag, stabilitet og forskriftsmessig høyde er vurdert. Ved inspeksjon fra annet sted (takfot, luke, bakkeplan etc) er disse forhold skjønnsmessig vurdert. Heltrukken pipehatt og beslag. Besiktiget fra takvindu. BALKONGER, TERRASSER, VERANDA OG LIGNENDE 18.1.1 Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer) Utkragede konstruksjoner er sjekket for symptomer på deformasjoner, skader og råte ved innfesting og bærende elementer. Fall, vannavrenning, tettesjikt og overflater er vurdert. Om tremmer ol. hindrer tilgang til tettesjiktet, er dette angitt og vurdert ut fra alder. Rekkverk er sjekket i henhold til dagens forskrifter. Støpt balkong på hovedetg fra stue. Ca 9 kvm. Rekkverk i mur -høyde ca 0,79 m. Terrassemarkise. Sluk. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav. Påvist noe avskalling av puss. Lokal utbedring må utføres. TERRASSER OG PLATTING PÅ TERRENG 19.1.2 Platting/heller/støpte dekker (på terreng og på spikerslag) som ligger inntil boligen Utførelsen er sjekket. Fall fra bygningen, detaljer mot veggen, skjevheter, råte osv. er sjekket. Støpt flislagt platting mot nord. Svalgang under. Boret hull for at vann skal renne gjennom mot vest, men dette bør ledes vekk i rør. Støpt trapp lang husets vestside. Rekkverkshøyde ca 0,72 m. Noe sprekker i fliser mot vest pga fuktighet. Rekkverket er for lavt på trapp utifra dagens forskrift. Lokal utbedring må utføres. 23 av 27
GRUNNMUR, FUNDAMENTER 20.1.1 Byggegrunn Byggegrunn er angitt, hvis den er kjent. Utifra observasjoner i stor grad fjell. 20.1.2 Fundamenter Symptomer på svikt i fundamenter er sjekket ved visuell inspeksjon av grunnmur. Betongfundamenter fra byggeår. 20.1.3 Grunnmur Riss og sprekker er sjekket og årsaken vurdert. Avstivning av grunnmuren er vurdert. Eventuell avskalling av puss som har ført til blottlegging av isolasjon, er sjekket. Grunnmur i betong/murkostruksjoner fra byggeår. Pusset og malt. Skråriss, symptom på setninger i hjørne mot sydvest. Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser, observeres over tid. 20.1.4 Drenering og fuktsikring Funksjonen av drenssystemet og fuktsikringen er vurdert, sett i sammenheng med eventuelle observasjoner fra rom under terreng. Drenering fra byggeår. Utifra byggeår og byggegrunn antagelig kun grøfter/drenerende masse. Det er registrert tegn på fukt i konstruksjonen i underetg, men mest sannsynlig årsak er fukt som trekker opp fra grunnen - ingen fuktsperre. Bygningsdelen fungerer med dagens tilstand, med dagens bruk av underetg og åpne murkonstruksjoner. MUR, TERRENG, STIKKLEDNINGER, TANKER OG FRITTSTÅENDE BYGGVERK 21.1.1 Forstøtningsmurer Skjevheter, setninger og skader er sjekket. Krav til rekkverk i forhold til dagens forskrifter er vurdert. Malt forstøtningsmur mot syd Skiferbelagt forstøtningsmur mot nord. Rekkverk mangler på oversiden av forstøtningsmuren mot syd. Rekkverk ved forstøtningsmur bør settes opp. 24 av 27
21.1.2 Terrengforhold Fall fra bygningen, avrenning av takvann samt eventuelt skrånende terreng inn mot bygningen er sjekket. Eiendommen ligger i svakt skrånende terreng. Tomta er opparbeidet med plen, bedd, beplantning, asfalt, hekk, flislagte platter og forstøtningsmurer. Det har vært en lekkasje på tomta, antagelig vannledning fra nabohus. Forholdet er under utbedring, og tilstandsgraden er satt under forutsetning av at forholdet utbedres. 21.1.3 Vann og avløp (stikkledninger) Hvis materiale og type er kjent, er dette vurdert sammen med alder. Det er angitt om det er offentlig eller privat vann/avløp. Ved brønnvann: Dokumentasjon fra kontroll er sjekket. Vann fra kommunal vannforsyning. Ukjent type/alder på ledning. Avløp til kommunalt nett - ukjent alder/type. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. Bygningsdelen fungerer pr idag med dagens tilstand, men bør tas med i beregningen for fremtidig vedlikehold/ utskifting. GEOLOGISKE FORHOLD 22.1.1 Sikker plassering mot skred Det er sjekket om boligen ligger innenfor et risikoområde i kommunedelplan, eventuelt er det innhentet bekreftelse fra kommunen. Eiendommen ligger ikke i rasfarlig/skredutsatt område. 22.1.2 Sikker plassering mot flom Det er sjekket om boligen ligger innenfor et risikoområde i kommunedelplan, eventuelt er det innhentet bekreftelse fra kommunen. Eiendommen ligger ikke i flomutsatt område. ANDRE FORHOLD 23.1.1 Andre forhold utvendig Eventuelt andre forhold som ikke inngår i det foran. Svalgang bak huset jfr platting. 25 av 27
FORENKLET VURDERING AV BRANNTEKNISKE FORHOLD E.1 Sjekkpunkter for tilstandsanalyse av branntekniske forhold E.1 Oppsummering Det skal gjøres en helhetsvurdering basert pa en oppsummering og vurdering av sjekkpunktene under, og det skal gis en samlet tilstandsgrad for de branntekniske forholdene ut fra kriterier angitt i her. Ingen avvik registrert Nr. Sjekkpunkt/spørsmål 1 Er det brannslukningsutstyr i boligen iht. forskriftskrav? Ja 2 Er det skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år? Nei 3 Er det røykvarslere i boligen iht. forskriftskrav? Ja 4 Er det skader på røykvarslere? Nei 5 Er rømningsveier fra boligrom i rom under terreng etasje iht. forskriftskrav? 6 Er rømningsveier fra boligrom i plan > 2.etasje iht. forskriftskrav? 7 For boenhet i plan > 2.etasje: Er det fra boenheten rømning til to trapperom eller rømningsveier iht. forskriftskrav? 8 Er det branncellebegrensende skille (vegg/etasjeskille) mot annen bruksenhet, garasje (også gasstett) eller rømningsvei inkl. brannklassifisert dør? 26 av 27
VEDLEGG OG DOKUMENTER Vedlegg og dokumenter Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Vedlagt Offentlige planer Ja Reguleringsplaner Ja Situasjonskart Ja Tegninger Ja Egenerklæring Ja Eiendomsdata.no Ja Eiers repr Infoland.no Ja Norges Eiendommer Ja 27 av 27