SANDEFJORD KOMMUNE Seksjon: Teknisk etat Saksbehandler: Dag Yttri Arkivsak: 13/3803 Arkivkode: Bygnings- og arealplanseksj. 611 L13 Planid: 20130009 1 av 7 REGULERINGSBESTEMMELSER DETALJREGULERING SKOGRIDDERVEIEN 9 - GBNR 48/23 Dato: 25.08.2015 Dato for siste revisjon av bestemmelsene: XXXX Bystyrets vedtak: 29.10.2015 Disse bestemmelsene gjelder for regulert område vist med reguleringsgrense på plankart datert 16.01.2015, sist revidert. 1 PLANENS FORMÅL Reguleringsplanen skal legge til rette for etablering av konsentrert boligbebyggelse med tilhørende anlegg. 2 AVGRENSNING Det regulerte området er vist med plangrense på plankart sist revidert 16.01.15. REGULERINGSFORMÅL Området reguleres til følgende formål, jfr. Plan- og bygningslovens (PBL) 12-5: Formål, jfr. Plan- og bygningslovens (PBL) 12-5: Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5, nr. 1): - Boligbebyggelse frittliggende BFS1 - Boligbebyggelse konsentrert BKS - Boligbebyggelse blokkbebyggelse BBB1-2 - Lekeplass f_blk1 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5, nr. 2): - Kjøreveg - offentlig o_skv1-2 - Fortau - offentlig o_sf1-2 - Annen veggrunn tekniske anlegg offentlig o_svt1-5 - Parkeringsplasser på grunnen f_spp1 Hensynssoner, jfr. Plan- og bygningslovens (PBL) 12-6: Sikringssone: - Frisikt H140_1-2 Sone for angitte særlig hensyn: - Hensyn landskap H550_1-2 - Område bestemmelser, jfr. Plan- og bygningslovens (PBL) 12-7: - Bestemmelse område #1
2 av 7 3 FELLESBESTEMMELSER Fellesbestemmelsene gjelder for hele planområdet dersom ikke annet er spesifisert. 3.1 Rekkefølgebestemmelser a) Krav vedrørende fjellsikringstiltak Før det gis tillatelse til tiltak i områdene BKS1 og BBB1-2, skal bratte fjellskrenter innenfor bestemmelseområde #1, sikres på forsvarlig måte med tiltak som anbefales i geologisk rapport fra Multiconsult AS datert 04.12.2014. Se også 7.1. b) Krav ved søknad om byggetillatelse/ igangsettingstillatelse Før det gis byggetillatelse/ igangsettingstillatelse - skal det foreligge utomhusplan for byggeområdene; - skal det foreligge teknisk plan for hele området; - skal fjerning av vegetasjon (markdekke, busker og trær) ikke skje, og kan bare gjøres innenfor det området som tillatelsen omfatter; - skal det i område f_blk1 opparbeides småbarnslekeplass etter kommunens krav, med nødvendig utstyr, og med lokalisering som vist på godkjent utomhusplan. Se 3.2; - skal det dokumenteres at det blir tilstrekkelig parkeringsareal i henhold til kravene i 4.1 i). - skal veg SKV2 Skogridderveien, og krysset Gjekstadveien-Skogridderveien være ferdig opparbeidet i henhold til godkjent teknisk plan. Se under 3.2; - skal det sørges for at grunnarbeidene ved byggetiltaket og fundamenteringen av bygget følges opp av geotekniker; - skal det sørges for at fjellsikringstiltak utføres av godkjent fjellsikringsfirma, og videre følges opp av geolog. - skal tilstrekkelig skolekapasitet være dokumentert. c) Før det gis tillatelse til tiltak innenfor planområdet skal det, etter kommunens vurdering foreligge fullgod sikkerhet for at Skogridderveien opparbeides i henhold til planen på strekningen fra krysset ved Gjekstadveien frem til området avsatt til byggeområde på plankartet. 3.2 Dokumentasjonskrav I forbindelse med søknad om igangsettingstillatelse til tiltak innenfor planområdet skal følgende dokumentasjon legges fram og godkjennes av kommunen: Utomhusplan Før det gis byggetillatelse / igangsettingstillatelse skal det foreligge godkjent utomhusplan; Planen skal utformes i målestokk 1:200 og skal vise: Minste uteoppholdsareal - MUA Lokalisering av lekeutstyr og nødvendige terrengsnitt på felles lekeplass Utforming av uteoppholdsarealer med snitt av ny og eksisterende bebyggelse og eksisterende og nytt terreng, vegetasjon, byggegrenser og veger og plasser. Kotehøyder for nytt og eksisterende terreng, samt ny bebyggelse Eksisterende vegetasjon som skal bevares og etablering av ny vegetasjon Hvordan universell utforming er ivaretatt Forstøtningsmurer Sikring av farlige fjellskrenter Skråningsutslag Teknisk plan Overordnet teknisk plan skal vise Bebyggelse
Avkjørsler/ veger og plasser Vann og avløpsledninger Lavspentnett med kabelgrøfter Veglys Renovasjonsløsning Håndtering av overvann, takvann, overflatevann og drensvann 3 av 7 3.3 Vegetasjon. Vegetasjon som har en viktig estetisk og/eller miljømessig funksjon skal bevares. Ny bebyggelse og anlegg skal plasseres slik at viktig vegetasjon ikke skades. Eksisterende trær som i følge utomhusplanen skal bevares, skal beskyttes i anleggsperioden. 3.4 Kabler og ledninger Høyspentlinje, fordelingsnett for strømforsyning og for tele-/tv-/datakommunikasjon o.l. skal innenfor planområdet legges som jordkabler. 3.5 Utforming av bygninger og anlegg Nybygg skal tilpasses bygningsmiljøets karakter, men bør gis et moderne uttrykk slik at det framgår hva som er nytt. Med tilpasning menes at plassering, størrelse, materialbruk, detaljering, farger og beplantning skal harmonere med eksisterende struktur og bebyggelse i området. Bebyggelse og anlegg skal utformes slik at de får en god estetisk utforming av høy kvalitet tilpasset omgivelsene og basert på bruk av varige materialer. Bygninger/anlegg i samme delfelt skal estetisk tilpasses hverandre og ha en felles arkitektonisk utforming. Det skal likevel være variasjon i uttrykket for å unngå arkitektonisk monotoni. Ved prosjektering av boliger skal det velges miljøvennlige energiløsninger som gir lavest mulig energiforbruk per bebygd areal i tråd med kravene i TEK10. 3.6 Universell utforming Minst 25 % av boenhetene skal ha livsløpsstandard. 3.7 Avkjørsler Plassering av avkjørsler er vist med pil på plankartet. Avkjørselen skal oppfylle fysiske krav gitt av vegmyndigheten. Maksimal tillatt bredde på avkjørsler internt i områdene BKS1 og BBB1-2 er 4 m. I tilknytning til avkjørslene skal det være mulig å vende aktuell kjøretøytype på egen eiendom eller felles atkomst. 3.8 Kulturminner. Dersom det viser seg at tiltak innenfor planen kan skade, ødelegge, grave ut, flytte, forandre, tildekke, skjule eller på annen måte utilbørlig skjemme, automatisk fredet kulturminne eller fremkalle fare for at dette kan skje, må arbeidene straks stanses og kulturminneforvaltningen varsles umiddelbart, jf. kulturminnelovens 8, 2. ledd. Ansvaret påhviler tiltakshaver og/eller ansvarshavende leder på stedet. Kulturminneforvaltningen avgjør snarest om arbeidet kan fortsette og vilkårene for det. 4 BEBYGGELSE OG ANLEGG 4.1 Boligbebyggelse frittliggende eneboligbyggelse område BFS1. I området er det tillatt å oppføre frittliggende eneboligbebyggelse i 2 etasjer med tilhørende anlegg.
b) Grad av utnytting Prosent bebygd areal skal ikke overstige % - BYA = 30 % inklusiv overflateparkering. Bygning eller bygningsdel som ligger helt under terreng regnes ikke med i grad av utnytting. 4 av 7 c) Byggehøyder - terrengnivå Ny bebyggelse i flatt terreng kan ha byggehøyde på inntil 8,0 m i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Terrengnivået skal helle slakt fra bygget mot omkringliggende terreng slik at overvann naturlig ledes ut av byggeområdet. Maksimal høyde på byggverk vil være kote +37,0 moh. d) Plassering av bygg Ny bebyggelse skal plasseres innenfor byggegrensen som vist på plankartet, og i henhold til godkjent utomhusplan. Se 3.2. e) Utforming av bebyggelse bolig og garasje, samt anlegg Utforming og plassering av bygninger og anlegg skal tilpasses eksisterende terreng. Valg av utforming / plassering skal kun medføre behov for mindre tilpasninger av terrenget med skjæringer, fyllinger, murer osv. Bygningenes hoveddel skal ha skråtak med takvinkel mellom 22 og 36 grader. Garasje skal oppføres i samme materialer og med samme formspråk som bolighuset. f) Terrasser. Terrasser skal tilpasses bygningene og terrenget. g) Sekundærleilighet I eneboligen kan det innredes én sekundærbolig på maks BRA = 50 m 2. h) Uteoppholdsareal. Uteoppholdsareal skal være minst 80 % av BRA begrenset til 100 m 2 per boenhet. i) Parkering - garasje Det skal avsettes minst 2,0 biloppstillingsplasser for bolighuset 3,0 plasser dersom huset har sekundærbolig. Garasjeplasser er medregnet i dette. Det skal avsettes plass for 2 sykler for eneboligen og 1 plass for eventuell sekundærbolig. j) Gjerde og hekk Det kan plasseres gjerder, hekker, steiner e.l. i eiendomsgrensene. Materialvalg og fargebruk på gjerde skal være avstemt mot omgivelsene, og maksimal tillatt høyde er 1,1 m. 4.2 Boligbebyggelse konsentrert småhusbyggelse i område BKS1, - blokkbebyggelse i område BBB1-2. I området BKS1 er det tillatt å oppføre konsentrert småhusbebyggelse i 2 etasjer i rekke med inntil 6 boenheter, og blokkebebyggelse i 3 etasjer i områdene BBB1-2, med tilhørende anlegg. b) Grad av utnytting Prosent bebygd areal skal ikke overstige % - BYA = 35 % inklusiv overflateparkering. Bygning eller bygningsdel som ligger helt under terreng regnes ikke med i grad av utnytting. c) Byggehøyder - terrengnivå
Maksimal høyde på byggverk vil være kote +37,0 moh i område BKS1. I områdene BBB1-2 vil maksimal høyde på byggverk være kote 40,0 moh. 5 av 7 Terrengnivået skal helle slakt fra bygget mot omkringliggende terreng slik at overvann naturlig ledes ut av byggeområdet. d) Plassering av bygg Ny bebyggelse skal plasseres innenfor byggegrensen som vist på plankartet, og i henhold til godkjent utomhusplan. Se 3.2. Boligbebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrense min. 7 m fra senter av Skogridderveien - område o_skv2. e) Utforming av bebyggelse og anlegg Utforming og plassering av bygninger og anlegg skal tilpasses eksisterende terreng. Valg av utforming / plassering skal kun medføre behov for mindre tilpasninger av terrenget med skjæringer, fyllinger, murer osv. Bygningene skal ha tilnærmet flatt tak. Garasje/ carport og boder o.l. skal være integrert i bolighuset. f) Terrasser. Terrasser skal tilpasses bygningene og terrenget. g) Uteoppholdsareal. Uteoppholdsareal mellom og på enden av byggene skal være fellesareal. For konsentrert småhusbebyggelse - område BKS1, skal uteoppholdsareal være minst 80 % av BRA begrenset til 100 m 2 pr. boenhet. Det skal for områdene med blokkbebyggelse område BBB1-2, avsettes uteoppholdsareal på terreng/ lokk tilsvarende minimum 50 % av BRA for boenheten. h) Interne kjøreveger - byggegrenser Kjørevegene internt i området skal ha en bredde på minst 3 m med skulderkant. Minimum bygge-grense skal være 7 m fra midtlinje interne veger. i) Parkering for bil og sykkel Det skal avsettes minst 2,0 biloppstillingsplasser for hver boenhet i område BKS1. For områdene BBB1-2 skal det avsettes minst 1,5 biloppstillingsplasser for hver boenhet. Garasjeplasser er med-regnet i dette. Det skal avsettes plass for 2 sykler for hver boenhet i område BKS1, og 1 sykkel for hver boenhet i områdene BBB1-2. j) Gjerde og hekk Det kan plasseres gjerder, hekker, steiner e.l. i eiendomsgrensene. Materialvalg og fargebruk på gjerde skal være avstemt mot omgivelsene, og maksimal tillatt høyde er 1,1 m. 4.3 Lekeplass område f_blk1. Område f_blk1 er felles lekeplass for boligene i byggeområdene BFS1, BKS1 og BBB1-2. Leke-plassen skal sikres med gjerde mot tilliggende regulerte veger og byggeområder, og skal opparbeides med nødvendig lekeutstyr slik Sandefjord kommune krever. Utstyret skal være fastmontert.
6 av 7 5 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Ved opparbeidelse av trafikkområdene kan det foretas noe justering av grensene mellom de ulike trafikkformålene. 5.1 Kjøreveg o_skv1 o_skv1 Gjekstadveien, er offentlig kjøreveg, og er samleveg til planområdet. b) Vegbredde, trafikksikkerhet og tilgjengelighet Vegen skal ha utforming som i dag. 5.2 Kjøreveg o_skv2 o_skv2 Skogridderveien, er offentlig kjøreveg og atkomstveg til planområde. b) Vegbredde Vegene skal opparbeides med bredder som vist på plankartet med kjørebredde på 4,0 m og med 7,0 m totalbredde på veikorridor. c) Byggegrenser Byggegrenser i forhold til kjørevegen er vist på plankartet. Boder og garasjer tillates plassert nær-mere enn angitt byggegrense så fremt det ikke er i strid med Plan- og bygningslovens bestemmelser eller vedtatte kommunale retningslinjer for byggegrense mot veg. d) Trafikksikkerhet og tilgjengelighet Kjørevegen skal gis en utforming som hindrer at det kjøres fortere enn dimensjonerende hastighet. 5.3 Fortau o_sf1-2 o_sf1-2 er offentlig fortau langs Gjekstadveien. b) Fortausbredde Fortausområde er vist med bredde 3 m. 5.4 Annen veggrunn tekniske anlegg område o_svt1-3 Områdene o_svt1-3, er offentlig vegareal, og ligger inntil kjøreområdene veg o_skv1-2, og for-tausområdene o_sf1-2. Arealene skal nyttes til avkjørsler, grøfter, snøopplag, frisiktsoner. Tilsåing Annen veggrunn skal opparbeides pent og tilplantes der det ikke kommer i konflikt med nødvendige frisiktsoner eller vanskeliggjør nødvendig vedlikehold. Vedlikeholds-sone / grøft skal tilsåes med na-turgrasfrøblanding inntil 1 m fra skulderkant. 5.5 Parkeringsplasser på grunnen område f_spp1 Område f_spp1 er felles privat parkeringsplass som skal nyttes som gjesteparkeringsplass for be-boerne innenfor byggeområdene BFS1, BKS1 og BBB1-2.
7 av 7 6 HENSYNSSONER 6.1 Sikringssoner område H140_1-2 a) Frisikt Frisiktkravet i vegkryss mellom Gjekstadveien - o_skv1, og Skogridderveien o_skv2, skal være 6 x 60 m H140_1-2. Områdene for frisikt er vist med sikringssoner. Innenfor frisiktsonene skal det ikke forekomme sikt-hindringer høyere enn 0,5 meter over tilstøtende vegers vegbanenivå. 6.2 Sone med angitte særlige hensyn område H550_1-2 a) Hensyn landskap Innenfor områdene skal vegetasjon og terreng bevares. Vegetasjonen kan ikke fjernes helt men skal underlegges parkmessig skjøtsel for å motvirke greinfall fra tørrkvist og slik at sol ikke hindres for mye i å slippe gjennom mot uteoppholdsarealene. Det kan settes opp gjerde og foretas annet tiltak for nødvendig sikring av farlige skrenter innenfor områdene. 7 OMRÅDEBESTEMMELSER 7.1 Bestemmelse område - #1 Innenfor område #1 skal det gjøres nødvendig sikringstiltak i henhold til anbefalinger gitt i geologisk rapport fra Multiconsult As datert 014.12.2014. Området skal etter at sikringstiltakene er gjennomført fremstå som rassikkert. Se også 3.1 a