Vestby kommune Tillatelse til tiltak (1-trinn) Enkeltvedtak etter plan- og bygningsloven 93. Utvalg Dato Plan- og miljøutvalget 21.04.2009 Arkivkode Saksnummer Saksbehandler Klageadgang GNR 133/73 09/127 Lilian Olsson Ja Sak DS PLM 141/09 GNR 133 BNR 73 TØNNESVEIEN 17 TILLATELSE TIL TILTAK M/DISPENSASJON TILBYGG MED 4.3 M² Søknad om tilbygg med 4,3 m² godkjennes med plassering som vist på kart, tegningsnummer 1, og med utforming som vist på tegninger, tegningsnummer 2. I medhold av plan- og bygningslovens 7 gis dispensasjon fra formålet i reguleringsplanen, til en liten utvidelse av bestående fritidsbolig med 4,3 m². Dispensasjonen gis med den særlige grunn at omsøkte tiltak ikke anses å være til hinder for gjennomføring av reguleringsplanen. Dispensasjonen gis med vilkår om at tilbygget som skal inneholde bad og wc ikke tas i bruk før eiendommen er tilknyttet offentlig eller privat vann- og avløpsanlegg. Det må innsendes egen søknad for legging av stikkledninger for vann -og avløp til hyttevegg fra tilkoblingspunkt. Tiltaket tillates nå igangsatt. Tillatelsen er gyldig innen tre år fra vedtaks dato. ANSVAR OG KONTROLL Det fritas for ansvar og kontroll. Tiltakshaver er selv ansvarlig for at alle deler av byggetiltaket utføres i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Bygningsmyndighetene kan føre tilsyn med at kontrollarbeidet utføres og dokumenteres, samt at systemkravene i "forskrift om godkjenning av foretak for ansvarsrett" er oppfylt. BESKRIVELSE OG VURDERING Søknaden Melding om mindre tiltak ble mottatt 04.02. 09, og omgjort til søknad da det fordres dispensasjonsbehandling. Søknaden ble komplettert av tiltakshaver med dispensasjonssøknad 05.03.2009. Det søkes om oppføring av et tilbygg på 4,3 m². Tilbygget skal inneholde fremtidig bad og wc. Tiltakshaver har selv i dispensasjonssøknaden anført at tilbygget ikke skal tas i bruk før
området har kommunalt vann og avløp. Eiendommen får en BYA= 5.5% inkludert beregnet parkeringsareal på 36 m². Plangrunnlag Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Nordre Brevik, byggeområde for boliger, felt B13. Tillatt bebygd areal %-BYA=20%. Innenfor planområdet tillates ikke ny bebyggelse eller bruksendring til boligformål før det er etablert vann- og avløpsanlegg i henhold til godkjent detaljplan i samsvar med de prinsipper som er fastlagt i rammeplan for vann og avløp datert 02.03.01. Dispensasjon Tiltaket er i strid med formål i reguleringsplan og tillatelsen avhenger derfor av at det gis dispensasjon for tilbygg til fritidsbolig i området regulert til byggeområde for boliger. Dispensasjonssøknaden begrunnes av tiltakshaver med: Påbygget skal brukes til dusj og toalett og er på 4,37 m². Påbygget vil ikke tas i bruk før områdes har kommunalt vann og avløp. Det vises her til møte mellom Vestby kommune og Tønnesmarka vann og avløpssameie. Med to soverom og familie på tre pluss gift datter med tre barn vil det være en vanskelig avgjørelse å ta et soverom til toalettrom. Estetikk Tiltakets utforming vurderes i forhold til plan og bygningslovens 74 nr. 2. Det er ikke funnet forhold som tilsier at tiltaket ikke kan godkjennes. Bygningssjefens vurdering Det søkes om dispensasjon i medhold av plan- og bygningsloven 7. Det følger av bestemmelsen at det i dispensasjonsvurderingen skal foretas en konkret helhetsvurdering hvor de av søker anførte grunner for dispensasjon veies opp mot de hensyn som den bestemmelsen det søkes dispensert fra skal ivareta. Bare dersom kommunen etter en konkret helhetsvurdering kommer til at det foreligger overvekt av særlige grunner som taler for dispensasjon, kan det dispenseres fra bestemmelsen. Personlige grunner som gjelder søker eller søkers familie kan kun helt unntaksvis utgjøre relevante særlige grunner for dispensasjon. Begrunnelsen for dette er bl.a. at eiendommer er fritt omsettelige. Det er således i hovedsak areal- og ressursdisponeringshensyn som vil være avgjørende for hvorvidt det foreligger særlige grunner for dispensasjon i hvert enkelt tilfelle. Det søkes om en tilbygg på 4,3 m². Fritidsboligen er utformet med vinkel og hvor den delen som skal tilbygges bli liggende inntil bakenforliggende bygningsdel. Fra Pedersen, Skaaraas mfl. kommentarutgave til plan- og bygningsrett 2000 kap. 14 pkt. 3.3 Vesentlig endring av bygning, konstruksjon eller anlegg siteres: "Forbudet gjelder bare der endringen er vesentlig. Her vil formålet spille en rolle. Der det er tale om å ta i bruk en bygning til fritidsformål slik at det etableres en ny fritidseiendom, vil endringen være vesentlig selv om det er en liten bygning. Det kan være et nedlagt naust som bygges om. Her vil formålet i seg selv være avgjørende i vesentlighetsvurderingen. Men annerledes der det på en allerede etablert fritidseiendom foretas tilbygging slik at den får et større areal, eller uthus eller anneks omdisponeres for å øke kapasiteten. I Ot. prp. nr. 64 (1982-83) side 8-9 presiserte departementet at i en slik situasjon, hvor det er tale om utvidet bruk til samme formål, må spørsmålet om en endring er vesentlig, avgjøres konkret og ut fra et objektivt kriterium, og vist til OÅ 1981 side 89: "Når det i det enkelte tilfelle skal avgjøres om søknad rammes av lovens forbud, vil det rett nok være et moment hva som er formålet med endringen, således om det er tale om omdisponering av bygningen. Men utgangspunktet for vurderingen må være det omsøkte fysiske byggetiltak. Hvis det fysiske byggetiltak isolert sett er ubetydelig, kan den omstendighet at eieren har omdisponeringsplaner trolig ikke uten videre være nok til at lovens forbud skal komme til
anvendelse." En påbygging som gir familien et ekstra soverom vil således i utgangspunktet ikke være vesentlig der det bare er tale om en standardforbedring for eksempel for å få nytt kjøkken eller annen forbedring av komfort. Skal en slik standardforbedring som ikke øker kapasiteten, anses som vesentlig, må det være på grunn av den relative størrelsen av påbyggingen. En hytte på 20 m² tåler mindre enn en hytte på 100 m². Departementet har lagt til grunn at det ikke representerte en vesentlig utvidelse at en hytte på ca 96 m² ble utvidet med et soverom på ca 16 m². Samme standpunkt ble tatt til en utvidelse på 12 m² av en hytte på ca 30 m² der det dreide seg om en standardforbedring. Bygningssjefen har i sin vurdering av dispensasjonen lagt vekt på om hensynet til å gi dispensasjon må veie tyngre enn de som taler i mot. Omsøkte tiltak anses å være innenfor det en ser som mindre vesentlig utvidelse. Tiltaket vil ikke medføre noen ulempe for naboer og omgivelser. Eiendommen er et sommersted for familien. Tiltaket anses som nøkternt og det blir liggende godt skjermet inn. Det skal innredes bad og toalett og de skal tilkoble seg det offentlige vann og avløpsanlegg i Tønnesmarka. Bygningssjefen anser at de særlige grunner veier tyngre enn hensynet til å få transformert nåværende hytteeiendom til bolig, slik reguleringsplanen for området forutsetter. Bygningssjefen innvilger omsøkte dispensasjon under forutsetning om at de tilknytter seg det offentlige vann og avløpsanlegget i Tønnesmarka og at tilbygget ikke tas i bruk for tilknytning er gjennomført. Egen søknad for utvendige stikkledninger må innsendes, og denne må forestås av ansvarlig søker FERDIGATTEST Når arbeidet er ferdig skal ansvarlig søker utarbeide og innsende følgende dokumentasjon: - anmodning om ferdigattest/midlertidig brukstillatelse, NBR nr. 5167 - kontrollerklæringer, NBR nr. 5149 (det skal være en kontrollerklæring fra hvert ansvarlig kontrollerende foretak) Bygningssjefen avgjør hvorvidt det skal foretas tilsyn i forbindelse med ferdigstillelse. Øvrige betingelser: 1. Byggegebyr skal betales. Regning ettersendes. 2. Vannmåler av type Elster må installeres. Denne kan hentes på Vestby kommunes lager. Kommunalteknisk avdeling skal ha melding når vannmåler er montert. 3. Det skal være montert skilt på yttervegg som viser beliggenhet av utvendig stoppekran for vann. 4. Utsatte grensemerker må ikke fjernes. Dersom de forsvinner eller blir borte må de utsettes for hjemmelshavers regning. Gebyr Giroblankett for behandlingsgebyr kr 6.020,- sendes tiltakshaver. Betalingsfristen fremgår av blanketten. Gebyret er fastsatt etter gjeldende gebyrregulativ for Vestby kommune: Gebyr 3-1 mindre tiltak kr. 1.720,- Gebyr 3-8 dispensasjon kr. 4.300,- Klagerett Partene har rett til å påklage avgjørelsen, jfr. vedlagte "Orientering om klageadgang". Om klage på vedtaket innkommer og blir tatt til følge, kan dette føre til omgjøring av vedtaket. Eventuelle tiltak utført i mellomtiden må rettes tilsvarende. Ulemper og tap i den forbindelse er Vestby kommune uvedkommende.
Vestby kommunes bygningsavdeling, 21.04.2009 Hans Christian Fæste Bygningssjef Lilian Olsson Overingeniør bygg Utskrift sendes: Tiltakshaver: Jan R. Halstvedt, Holmengrenda 33, 0771 OSLO m/opplysninger om klageadgang
Vestby kommune Bygningsavdelingen Jan R. Halstved Holmengrenda 33 0771 OSLO Arkivkode Deres ref. Saksnr. Løpenr. Dato GNR 133/73 09/127 6451/09 21.04.2009 GNR 133 BNR 73 TØNNESVEIEN 17 TILLATELSE TIL TILTAK M/DISPENSASJON TILBYGG MED 4.3 M² Vi viser til søknad mottatt og journalført her den 04.02.2009. Vedlagt oversendes vedtak i sak DS PLM 141/09, fattet etter delegert myndighet. Med hilsen Lilian Olsson Overingeniør bygg Vedlegg: Opplysninger om klageadgang Adresse Telefon Telefax Bankgiroko Rådhusgata 1 64 98 01 01 1613.07.00342 1540 Vestby E-post: pbg@vestby.kommune.no
ORIENTERING OM KLAGEADGANG KLAGEORGAN Fylkesmannen i Oslo og Akershus er, etter delegert myndighet fra Kommunal- og regionaldepartementet, klageorgan for vedtak fattet av Det faste utvalg for plansaker og bygningssjefen. En klage skal sendes til kommunen, og dersom kommunen selv ikke endrer vedtaket som følge av klagen, vil den bli sendt videre til Fylkesmannen i Oslo- og Akershus for avgjørelse. KLAGEADRESSAT Klagen skal sendes til: Vestby kommune, bygningsavdelingen, Postboks 144, 1541 VESTBY. KLAGEFRIST Klagefristen er 3 uker fra den dag dette brev kom frem. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom De klager for sent, kan vi se bort fra klagen. De kan søke om å få forlenget fristen, men da må De begrunne hvorfor De ønsker det. INNHOLDET I KLAGEN De må presisere: Hvilket vedtak De klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at De klager Den eller de endringer som De ønsker Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Klagers navn og adresse må oppgis. Klagen må undertegnes. UTSETTING AV GJENNOMFØRINGEN AV VEDTAKET Selv om De har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. De kan imidlertid søke om å få utsatt gjennomføringen av vedtaket til klagefristen er ute eller til klagen er avgjort (anmode om utsatt iverksetting av vedtaket). Slik søknad sendes bygningsavdelingen og begrunnes. Bygningsavdelingens avgjørelse om oppsettende virkning kan ikke påklages, men De kan selv bringe spørsmålet om oppsettende virkning direkte inn for fylkesmannen til ny vurdering. RETT TIL Å SE GJENNOM SAKSDOKUMENTENE OG TIL Å KREVE VEILEDNING Med visse begrensninger har De rett til å se gjennom dokumentene i saken. Reglene om dette finnes i forvaltningslovens 18 og 19. De må i tilfelle ta kontakt med vårt Servicekontor. KOSTNADER VED OMGJØRING AV VEDTAK Når et vedtak som følge av klage blir endret til gunst for en part, kan parten kreve dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få vedtaket endret. Forutsetningen er da vanligvis at det organet som traff det opprinnelige vedtaket har gjort en feil slik at vedtaket blir endret. Kravet må settes frem for bygningsavdelingen senest 3 uker etter at De har mottatt det nye vedtaket.