SAKSUTSKRIFT Arkivsak-dok. 11/06573-81 Saksbehandler May Edith Huru Detaljregulering - Yvenholen - Sluttbehandling Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan, miljø og teknikk 2016-2019 28.11.2018 51/18 2 Bystyret 2015-2019 13.12.2018 91/18 Behandling i Utvalg for plan, miljø og teknikk 28.11.2018: Det kom spørsmål i utvalget om reguleringsplanen på Yvenholen berører dyrket mark. I både planbeskrivelse og saksfremlegg fremgår det at planforslaget ikke berører dyrket eller dyrkbar mark. I tabell (under punkt 5.1 på side 14 i planbeskrivelsen) står det imidlertid oppgitt 14,1 dekar landbruk, dyrkbar mark. Dette er ikke riktig. Planområdet er kategorisert som annet markslag i NIBIOs kartportal. Administrasjonen redegjorde for dette i utvalgsmøtet 28.11. Følgende hadde ordet ved behandling av saken: Per Ludvig Spydevold (Krf), teamleder Maria Skåren, enhetsleder Jon Myrli Votering Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Innstilling fra Utvalg for plan, miljø og teknikk: I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 1. ledd vedtas detaljreguleringsplan for Yvenholen, utarbeidet i målestokk 1:1000 sammen med tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 22.03.2018 og sist endret 23.10.2018 Behandling i Bystyret 13.12.2018: Følgende hadde ordet ved behandlingen av saken: Ingen Votering Innstillingen fra Utvalg for plan, miljø og teknikk ble enstemmig vedtatt. Bystyrets vedtak I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 1. ledd vedtas detaljreguleringsplan for Yvenholen, utarbeidet i målestokk 1:1000 sammen med tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 22.03.2018 og sist endret 23.10.2018. side 1 av 6
Detaljregulering - Yvenholen - Sluttbehandling Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Petter Strøm Sandtangen Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 1. ledd vedtas detaljreguleringsplan for Yvenholen, utarbeidet i målestokk 1:1000 sammen med tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 22.03.2018 og sist endret 23.10.2018 Vedlegg: 1. Plankart, datert 22.03.2018, revidert 23.10.2018. 2. Reguleringsbestemmelser, datert 22.03.2018, revidert 23.10.2018 3. Planbeskrivelse, datert 22.03.2018, revidert 23.10.2018 4. Sammendrag av innkomne merknader med forslagsstillers og rådmannens kommentarer Øvrige dokumenter i saken: 1) ROS-analyse 2) ROS-analyse geoteknikk 3) Geoteknisk vurdering, Løvlien georåd m/sidemannskontroll 4) Støyutredning 5) Vurdering av lokal luftforurensning 6) Miljøtekniske jordprøver 7) KU-vurdering 8) Illustrasjoner Sammendrag: På vegne av Gunnar Høvik AS har konsulentfirma Rambøll Norge AS oversendt forslag til reguleringsplan for Yvenholen til behandling. Formålet med planen er å legge til rette for konsentrert småhusbebyggelse i rekker. Det er planlagt ca. 60 65 boenheter. Eksisterende frittliggende bolig 2083/301 tas med i planområdet. Planområdet er avgrenset av Ordfører Karlsens vei i nord og øst, Lekveien i vest og Bedriften Stensetting i sør. Området er i kommuneplanens arealdel i hovedsak disponert til fremtidig boligbebyggelse (AB-11.1). Andre overordnede planer av betydning er Fylkesplanen Østfold mot 2050, kommunedelplan for klima og energi 2011-2020 og plan for Hovedsykkelveier i Sarpsborg og Fredrikstad, hvor sykkelrute 24.2 og 25.7 går forbi området. Området er uregulert. Merknader ved offentlig ettersyn er i alt vesentlig imøtekommet. De endringer som er gjort etter offentlig ettersyn er å betrakte som forenklede planendringer. Det knytter seg ikke innsigelser til planforslaget, som kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Rådmannen anbefaler at detaljreguleringsplan for Yvenholen, vedtas. side 2 av 6
Utredning: Bakgrunn for saken Konsulentfirma Rambøll Norge AS har på vegne av Gunnar Høvik utarbeidet forslag til reguleringsplan for Yvenholen. Bakgrunnen for reguleringssaken er å tilrettelegge for utvikling av konsentrert småhusbebyggelse i rekker med til sammen ca. 60-65 boenheter. Planarbeidet har pågått over en lengre periode fra 2011 og frem til det stoppet opp i mars 2016 i forbindelse med planlegging av nye Fv. 109, detaljregulering for Alvim Rolvsøysund bru. Pga. dårlige og leirholdige grunnforhold i planlagt trase for ny Fv. 109 la Statens vegvesen inn alternativ veitrase over dette planområdet, da en av mulighetene var å legge vegen i tunneler gjennom Yvenåsen og Hannestadåsen. Alternativet ville berørt denne reguleringsplanen sterkt. Planområdet ble frigitt av Statens vegvesen i mars 2017, da dette alternativet ble forkastet. Statens vegvesen mente også i den forbindelse at utbyggingen av nye Fv. 109 vil medføre rivning av mange bolighus, og at en ny utbygging i dette området derfor vil være positivt. Planforslaget er vurdert opp mot plan- og bygningsloven 4-2 og forskrift om konsekvensutredning (FOR-2014-12-19-1726). Konklusjonen er at verken planen eller tiltak innenfor planområdet gir vesentlig virkning for miljø og samfunn, og omfattes ikke av kriteriene omtalt i forskriften. Planforslaget utløser dermed ikke krav om konsekvensutredning. Beskrivelse av området Planområdet ligger i dalrommet mellom Yvenåsen og Hannestadåsen og er avgrenset av Ordfører Karlsens vei i nord og i øst, Lekeveien i vest og bedriften Stensetting i sør. Planområdet ligger lavere i terrenget enn øvrig eneboligbebyggelse og vurderes som lite eksponert mot omgivelsene. Terrenget heller svakt mot sør og det er gode solforhold på eiendommen. Områdets areal er ca. 23,4 daa. Arealet er ubebygd. Innenfor planområdet er det hovedsakelig spredt vegetasjon og fyllmasser, samt en bekk lagt i rør. Et eldre ubebodd hus i nord mot Ordfører Karlsens vei er revet, og et eksisterende hus på eiendommen 2082/301 tas med i denne planen. Planen berører verken dyrka mark eller dyrkbar mark i følge NIBOs registreringer. Forholdet til andre planer Fylkesplan: Fylkesplanen Østfold mot 2050, vedtatt av fylkestinget 22.08.2018. Planområdet ligger innenfor grense for tettbebyggelse. Reguleringen er ikke i konflikt med fylkesplanens retningslinjer for energi- og arealbruk. Eksisterende infrastruktur benyttes. Kommuneplan: Arealplan 2015-2026, vedtatt 18.06.2015. Hoveddelen av planområdet er avsatt til boligbebyggelse (framtidig BA-11.1), og et lite område i sør til nåværende bebyggelse og anlegg. Det gis bestemmelser og retningslinjer om bl.a. parkering, minste uteoppholdsareal og områder til lek. side 3 av 6
Kommunedelplan for klima og energi 2011-2020 "For å bidra til bedre bymiljø og bedre folks helse, skal sarpsborgsamfunnet redusere de direkte utslippene av klimagasser med 50 prosent innen 2020". Lokaliseringen til prosjektet Yvenholen vil kunne bidra til målsetningene om å redusere transportbehovet ved å redusere arealforbruket pr. innbygger, redusere klimagassutslipp fra vegtrafikken og bidra til målet om at all trafikkvekst skal tas med kollektiv, gange og sykkel. Hovedsykkelveier i Sarpsborg og Fredrikstad (2017): Eksisterende sykkelrute 24.2 og 25.7 går forbi området og er en blanding av sykkel- og fotgjengerfelt. Området er uregulert. Tilstøtende arealer er regulert gjennom følgende reguleringsplaner: - Reguleringsplan for Fjellhøyveien 2 og 4, (gnr. 2079, bnr. 521, gnr. 2082, bnr.90 (nå 319) - del av gnr. 2079, bnr. 23), vedtatt 14.12.2000 (sør for planområdet ID 22047) - Reguleringsplan for Haraholen, vedtatt 18.11.2004 (nord for planområdet ID 22051) - Pågående planarbeid for Fv. 109 Alvim - Rolvsøysund bru Beskrivelse av planforslaget Området reguleres til konsentrert boligbebyggelse i to og tre etasjer i rekker. Minste uteoppholdsarealer inngår i området for boligbebyggelse, lekearealer, m.m. I tillegg inneholder forslaget formål for lekeplass, parkering, avkjørsel, teknisk installasjon (trafo) og renovasjon. Hensynssone for støy (gul sone) og frisiktsone er markert i plankartet. Boligene vil ligge vest- og sørvestvendt med gode solforhold. Bebyggelsen skal ha form som rekker med vertikal- og horisontaldelte boenheter. Det er avsatt store, sammenhengende arealer til varierende lek. Planområdet ligger sentralt med gangavstand til skole, barnehage og butikk, og med gode kollektivforbindelser og tilrettelagte gange- og sykkelveger. Det stilles krav til minste uteoppholdsareal og utomhusplan i reguleringsbestemmelsene. Det er etter offentlig ettersyn endret på et lite område i sør, fra formål vegetasjonsskjerm til forretning/industri. Endringen skal gi bedriften Stensetting adkomst til sin bebyggelse. For en mer utførlig beskrivelse henvises til planbeskrivelsen. Planprosess Det ble varslet oppstart av reguleringsarbeidet med annonse i Sarpsborg Arbeiderblad 27.10.2017, og fagmyndigheter, rettighetshavere og grunneiere ble varslet med brev. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort på Sarpsborg kommunes nettside www.sarpsborg.com Utvalg for plan, miljø og teknikk behandlet i møte 09.05.2018, sak 07/18, forslag til reguleringsplan for Yvenholen, og vedtok dette lagt ut til offentlig ettersyn. Planforslaget lå ute til høring i perioden 29.05. 15.08.2018. Fagmyndigheter, naboer og berørte parter ble varslet med brev datert 16.05, 18.05 og 23.05.2018. Offentlig ettersyn av planforslaget ble kunngjort i Sarpsborg Arbeiderblad 29.05.2018 og på Sarpsborg kommunes nettside. Ved høringsfristens utløp var det innkommet i alt 7 merknader. Offentlig ettersyn innkomne merknader og uttalelser og endringer etter offentlig ettersyn Et sammendrag av innkomne merknader og uttalelser med tiltakshavers og rådmannens kommentarer følger saken som eget vedlegg. side 4 av 6
Etter offentlig ettersyn har tiltakshaver vurdert de innkomne merknader og gjort noen mindre endringer i reguleringsbestemmelser og på plankart. Innsigelse Det er ikke reist innsigelse til reguleringsforslaget. Merknader som er imøtekommet, jf. vedlegg Hafslund Nett: - Ved å avsette eget felt i planen til frittliggende nettstasjon. Statens vegvesen: - Ved å redusere antall avkjørsler fra BKS1 til Lekeveien. - Ved å tallfeste svingradius i avkjørsel mellom SKV6 og SKV7 - Ved at plasseringen av sykkelparkering ivaretas gjennom utomhusplanen i byggesak. - Ved å rette 7.2 c) og 4.2 a) til henholdsvis 7.2 og 4.2 da de kun inneholder et avsnitt. - Ved å markere i plankartet at eksisterende avkjørsel skal stenges. Bjørn Tore Pedersen: - Ved å gå ned på bebyggelsens volum og antall i BKS1 Østfold fylkeskommune: - Ved at planen sikrer snarveger i rekkefølgebestemmelse, sikrer nok lekeareal, m.m. Advokatfirmaet Ytterbøl & co: - Ved å endre noe av planområdet i sør fra formål «vegetasjonsskjerm» til «forretning/industri». Dette for å åpne for fremtidig fradeling og salg, slik at bedriften Stensetting AS kan få kjøreadkomst til sine bygninger. Merknader som ikke er imøtekommet, jf. vedlegg Statens vegvesen: - Ved ikke å legge inn frisikt i alle interne veier og snarveier, pga. at det er stengt for gjennomkjøringstrafikk mellom f_skv4 og f_skv5. - Ved ikke å trekke inn gang- og sykkelveien mot Ordfører Karlsens veg, da oversikten er god. - Ved ikke å tilrettelegge for mer enn 25% sykkelparkeringsplasser med tak. Østfold fylkeskommune: - Ved ikke å ta med 4 meters bredde på avkjørsler til Lekveien, da dette ivaretas gjennom kommunens veinorm. Andre endringer etter offentlig ettersyn: - Det er endret noe på BYA og antall boenheter, som igjen har ført til en del små justeringer av formålsgrensene. - Teknisk installasjon (trafo) er tatt med som eget formål. Endringene som er gjort anses som mindre endringer i reguleringsforslaget og kan ikke sees å endre planens intensjon og hovedformål, og berører ikke hensynet til viktige natur- og friluftsområder. Grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge Kommunen har et særlig ansvar for å sikre aktiv medvirkning fra grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge. Det er saksbehandler for den enkelte reguleringssak som har ansvaret for å ivareta dette. Det er ikke registrert grupper som krever spesiell tilrettelegging. Rådmannen mener hensynet til barn og unge er tilfredsstillende ivaretatt gjennom planforslaget ved at det avsettes areal til gode uteoppholdsareal og lekeplasser. side 5 av 6
Avklaring om konsekvensutredning. Det er vurdert om planarbeidet krever konsekvensutredning. Utfra tiltakets karakter har rådmannen konkludert med at tiltaket ikke utløser krav om konsekvensutredning. Dette er nærmere beskrevet i vedlegg til planbeskrivelsen. Behov for grunnerverv Grunnerverv i er nødvendig for å gjennomføre planen. Dette ivaretas i rekkefølgebestemmelsene. Oppsummering Det er ikke knyttet innsigelse til planforslaget, og det kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Rådmannen anbefaler at forslag til reguleringsplan for Yvenholen vedtas. Forslag til reguleringsplan fremmes med dette for avsluttende behandling. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Reguleringen får ingen vesentlige økonomiske konsekvenser for Sarpsborg kommune, utenom at kommunen skal dekke deler av etableringskostnaden for ny spillvannsledning (Ø250SPV). Miljø: Forholdet til naturmangfoldloven Planbeskrivelsen kapittel 7.4 inneholder et eget kapittel om biologisk mangfold. Etter rådmannens vurdering har kapitlet en tilfredsstillende gjennomgang av problemstillinger tilknyttet naturmangfoldloven. Planområdet er ubebygd og består i hovedsak av spredt vegetasjon og fyllmasser. Etter søk i Naturbasen.no og Artsdatabanken.no er det ikke funnet viktige biologiske mangfold, truede eller rødlistede arter innenfor planområdet. Det er ikke vurdert miljø- og energitiltak utenom TEK 17, som setter klare rammer for energiløsninger for byggematerialer og ventilasjonssystemer. Folkehelse: Planen skal sikre en bedre arealutnyttelse med trygge boforhold. Ny boligbebyggelse plasseres med god avstand fra Ordfører Karlsens vei. Planen legger opp til store uteoppholdsarealer og varierte lekeplasser. I nærområdet er det lekeplass, barnehager og skoler. For å tilpasse ny bebyggelse til omkringliggende boligbebyggelse skal det være variasjon i materialbruk og fasadeutforming. Miljøhensyn og krav til universell utforming ivaretas. Rett utskrift. Dato: 14. desember 2018 Hilde Øisang Formannskapssekretær Dokumentet er elektronisk signert. Saken oversendes saksbehandler for oppfølging. side 6 av 6