BERGEN KOMMUNE Byggesak og bydeler/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byggesak og bydeler Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 2009-20-02 Saksnr.: 200803876/36 Emnekode: BBY 5121 Saksbeh.: EMRA FYLLINGSDALEN, GNR. 22, BNR. 785, KROKATJØNNVEIEN 15, REGULERINGSENDRING. PLANNUMMER 60350000 FORSLAG TIL VESENTLIG REGULERINGSENDRING, 2. GANGS BEHANDLING. Planforslag fremmes av Vaardal-Lunde AS på vegne av Krokatjønnveien 15 AS. Planområdet er på ca 11 daa og omfatter i hovedsak Krokatjønnveien 15, gnr bnr 22/785, som i dag er regulert som byggeområde: industri, og parkbelte-industri. Planforslaget åpner for å kunne bygge et tilbygg på fire etasje, formål kontor med parkeringsanlegg under bakken. Fyllingsdalen Politistasjon som i dag er leietager i Krokatjønnvein 15 planlegges samlokalisert med Laksevåg politistasjon (se vedlegg C) og trenger mer plass. Forslagsstiller ønsker å utnytte tomten mer enn gjeldende regulerings plan åpner for. Det har vært vurdert å bygge på eksisterende bygg med èn etasje (fra tre til fire etasjer). Forslagsstiller har imidlertid valgt å utarbeide et planforslag som åpner for et nytt tilbygg med parkering under bakken. Det eksisterende bygget begrenses i planforslaget til tre etg. som i dag, mens 1
det nye begrenses til fire etasjer. Total utnyttelse, medregnet parkering på bakkenivå og garasjeanlegget under bakken vil bli 515 % BRA. Formål Parkbelte i industristrøk opprettholdes på vestsiden av bygget med mindre justeringer for faktisk bruk. Planforslaget tar med gnr/ bnr 22/587 i sør og bekrefter formålet i gjeldende plan; Parkbelte i industristrøk. Området nord for eksisterende bygg er i bruk som avkjørsel/tilkjørsel til parkering på, og for planområdet 22/785 og tilgrensede eiendom 22/269. I gjeldende reguleringsplan 11140400 er inn og utkjørsel og parkering til planområdet regulert til Friområdet: gang- og sykkelveg. I følge forslagsstiller er det ikke samsvar mellom faktisk bruk i dag og gjeldende reguleringsplanens formål. Forslagsstiller mener bruk av område bak 22/269 til gangvei (når planen ble utformet) har vært verdiløs. Gangvegen er derfor foreslått omregulert til avkjørsel. For utfyllende opplysninger se vedleggene (materiell utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som anses i hovedsak som dekkende, se imidlertid fagetatens vurdering. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 12.10.2008 11.11.2008. Det kom inn 1 privat merknad og 9 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Friområde gang og sykkelveg bør opprettholdes, eventuelt erstattes Foreslått byggehøyde tar ikke hensyn til Jutulfaret, naboene bak som blir direkte berørt Manglende trafikksikkerhet ved bussholdeplass, ønske om gangfelt fra bussholdplass og over veien Parkering bør løses under bakken Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter 1.gangs behandling Endringene som er foretatt etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn fremgår av vedlegg D. Endringer gjelder plankart, bestemmelser. Alt planmateriell er oppdatert iht endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: - I planen er parkering under bakken nå vist med streksymbol: tunnel. - Område for overflateparkeringer er gitt formål kontor og medtatt i beregning av utnyttelsesgrad. - Utnyttelsesgrad i plankart og bestemmelser for byggeområde K er endret til % BRA 515 % inkludert parkering i kjeller under bakken og overflateparkering. Det vedlegges skjema viser utregning av utnyttelsesgrad (vedlegg E). 2
Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse fra offentlig ettersyn (vedlegg C). Hovedformål: Fagetaten anser omregulering fra industri til kontor som uproblematisk fordi dette i praksis er et kontorområde allerede pr. i dag. Kontor er også mindre konfliktfylt i forhold til boligbebyggelse. Byggehøyder Nybygg foreslås oppført i fire etasjer, en etasje høyere enn eksisterende bebyggelse. Byggehøyde er satt inntil kotehøyde + 58,8 meter. Dette innebærer en byggehøyde på 12 meter fra dagens terreng. I gjeldene kommuneplans bestemmelser pkt 3. settes maksimal byggehøyde til 9 m og maks TU = 50 % (jf pkt 23 i Kp. bestemmelser og retningslinjer). Plan - og geodata opplyser at denne bestemmelsen har fått en noe uforutsett virkning da bestemmelsen også gjøres gjeldende for de næringsområdene i kommunen som ligger i "annet byggeområde". Av saken "prinsipper for fortetting" som ble vedtatt i bystyret 18.09.06, og som bestemmelsene i kommuneplanens pkt 23 bygger på, fremkommer det relativt klart at begrensningene i utnyttelsesgrad/byggehøyde er myntet på bolig og ikke næring. Fagetaten mener derfor det mest riktige er å vurdere utnyttelsesgrad/ byggehøyde i forhold til hva berørt område tåler og behovet for å videreutvikle et næringsområde. Innkommet merknad ved offentlighøring opprettholder Jutulfaret Borettslag sin merknad ved oppstart hvor tilbygget anses som en sjenanse for naboene i vest. Borettslaget mener forslagsstiller ikke gir et riktig bilde av de endringer et tilbygg vil gi med fremlagt analyser. Forlagsstiller har gjennomført en analyse i planforslaget før førstegang utleggelse (se vedlegg C) som viser at "rekke C" er mest berørt, 25 % av synsfeltet vil orienteres mot nybygget fra midt på ytterveggen på Janaflaten nr 27 og 29. Fagetaten anser byggehøyden noe sjenerende, 3
men vegetasjon i parkeltet vil begrense sjenansen og virke som en buffer mellom nybygget og nevnte boliger. Endringen av synsfeltet er ikke vesentlig (25 % eller mindre) og er innenfor det som må påregnes for boliger som grenser til næringsområder. Grønne formål Grønn etat understreker i sin merknad til oppstart at en utbygging ikke må berøre det regulerte friområdet nord i planområdet, samt at parkbeltet i sør og i vest i gjeldene reguleringsplan må opprettholdes. I regulert friområde (i gjeldende reguleringsplan 11140400) i nord var det tenkt etablering av turvei mot Canadaskogen. Bygging og sprenging i fjellskrent nord vest (vest for krokatjønnv.13) samt opparbeidelse av parkeringsplasser helt inn til fjellskrenten har begrenset mulighetene for etablering av turveien. Området som ønskes regulert til avkjørsel benyttes som avkjørsel i dag. I planprosessen har fagetaten og Grønn etat belyst omregulering av friområdet til felles avkjørsel, og søkt å finne erstatningsareal for en stiforbindelse fra Krokatjønnveien gjennom planområdet til Jutulfaret og turområder i nord. Etter befaring og nærmere drøftninger med grønn etat er fagetaten kommet til at en slik løsning vil ikke la seg realisere pga. for høye skjæringer og stigningsforhold. Det grønne parkbeltet i sør gir kvaliteter til planområdet. Foreslått regulert parkbelte vil fortsatt opprettholdes og kan være en ressurs for nærområdet, her er det registrert eksisterende stiforbindelser som bør opprettholdes. Trafikksikkerhet Flere av merknadene og innspillene tar for seg trafikksikkerheten, og da sikker adkomst over p-plassen til inngangspartiet. Fagetaten vurderer parkeringsarealet som et offentlig rom hvor bilførere følger trafikkreglementet som gir tydelige føringer angående trafikkhensyn overfor myke trafikkanter. Barn og unge Planforslaget kommer ikke i konflikt med barn og unges behov og interesser. Universell tilgjengelighet Prinsippet er tatt inn i bestemmelsene, og legges til grunn i det videre planarbeidet, samt i kommende prosesser i forholdt til prosjektering og utførelse. Konklusjon Fagetaten er positiv til hovedformålet (Kontor) og det planfaglige grepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 27-2 nr. 1 vedtas følgende forslag til vesentlig reguleringsendring: Fyllingsdalen, gnr. 22, bnr. 785, Krokatjønnveien 15. Plannummer 60350000, vist på plankart sist datert 30.01.09. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 29.01.09. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Finn Wetteland seksjonsleder 4
Vedlegg: A. Plankart datert 30.01.09 del av dok nr 40 B. Reguleringsbestemmelser, datert 29.01.09 del av dok nr 40 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 04.07.08 del av dok nr 11 D. Merknadskommentarer, oppsummering av endringer datert 031208 del av dok 41 E. Arealoppgave datert 300109 del av dok 41 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 200803876 5