SAKSUTSKRIFT Arkivsak-dok. 14/01058-8 Saksbehandler May Edith Huru Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for landbruk og teknikk 2015-2019 06.04.2016 25/16 Forslag til detaljreguleringsplan for Fromholttunet - gnr 1028 bnr 6 - Utlegging til offentlig ettersyn Saken er fremmet etter prinsippet om fullført saksbehandling. Følgende har vært medsaksbehandlere: Vedlegg: 1. Plankart, datert 23.02.2016 2. Reguleringsbestemmelser, datert 23.02.2016 3. Planbeskrivelse, datert 23.02.2016 4. Sammendrag av innkomne merknader ved varsel om oppstart, med tiltakshavers kommentarer, datert 14.03.2016 Sammendrag: På vegne av Mathisen Eiendom AS, har arkitektfirmaet Stenseth og Grimsrud AS oversendt forslag til detaljreguleringsplan for Fromholttunet til behandling. Formålet med planen er å transformere et tidligere næringsområde til boligformål. Adkomst til området vil endres fra Skjebergveien til Bodals vei. Området ligger ca. 6,5 km sørøst for Sarpsborg sentrum, på Sandbakken, inntil Fv 118, og innenfor kollektivsonen. Det er planlagt ca. 16 boenheter, alt ettersom hvilke boligtyper som velges. Størrelsen på boenhetene vil variere noe med forskjellige kategori av type boliger. I arealplan 2015-2026 vedtatt 18.06.2015 er området avsatt til fremtidig boligbebyggelse B- 5.8. Arealplanen ivaretar også fylkesplanens intensjoner. Arealet var ved varsel om oppstart av planarbeid avsatt til næringsareal i kommuneplanens arealdel av 2011-2020. I løpet av prosessen er arealdelen revidert slik at det i dag er samsvar mellom arealdelen og planforslaget. Rådmannen anbefaler at reguleringsplan for Fromholttunet legges ut til offentlig ettersyn. Utredning: Bakgrunn for saken På vegne av Mathisen Eiendom AS, har arkitektfirmaet Stenseth og Grimsrud AS oversendt forslag til detaljreguleringsplan for Fromholttunet til behandling. Formålet med planen er å transformere et tidligere næringsområde til boligformål med konsentrert småhusbebyggelse og å legge til rette for utvikling av området til boligformål i henhold til rammer og føringer lagt i kommuneplanens arealdel for Sarpsborg kommune.
Beskrivelse av området Planområdet ligger ca. 6,5 km sørøst for Sarpsborg sentrum (torget). Området ligger i nærheten av FV 118 innenfor kollektivsonen i utkanten av tettstedsbebyggelsen som omkranser Sarpsborg sentrum, (13 min i bil, 22 min på sykkel). Området ligger nær kollektivtraseer med nordgående busslomme 100 m sør for planområdet og sørgående busslomme ved Sandbakken skole, 350 meter nord for planområdet. Bussfrekvensen er 1-2 avganger i timen. Planområdet er på ca. 5 daa. I syd, vest og øst er planen avgrenset etter eiendomsgrensene for eiendommen gnr. 1028, bnr. 6. I nord grenser planen mot gangvei i tilstøtende plan for Bodalsjordet. Arealet i planområdet har tidligere vært brukt til trelastutsalg. I dag brukes arealet for lagring og produksjon av treprodukter. Planområdet ligger i et svakt skrånende landskap inne i et etablert boligområde med forholdsvis variert bebyggelse. Forholdet til andre planer Fylkesplan for Østfold mot 2050: Føringer fra fylkesplanen er innarbeidet i kommuneplanens arealdel og kommenteres derfor ikke nærmere. Kommuneplan: I ny arealplan 2015-2026 vedtatt 18.06.2015 er området avsatt til fremtidig boligbebyggelse B-5.8. Området var ved oppstart av planforslaget avsatt til eksisterende næringseiendom (B-6.3) i kommuneplanens arealdel for 2011-2020. Reguleringsplaner: En del av planområdet dekkes av detaljreguleringsplan for Værnåsen, som er en gammel plan fra 1966, og som ikke gjelder foran arealdelen ved motstrid, og Fv. 118 gang- og sykkelveg, Vernerveien Skadalsveien, vedtatt 12.02.2015. Gang- og sykkelveiplan: Hovedvegnett for sykkel i Sarpsborg - rapport. Sarpsborg kommune og statens vegvesen 2008. Delstrekning 7-3 går nord for planområdet. Beskrivelse av planforslaget Planforslaget regulerer en eksisterende boligtomt/næringseiendom. Området foreslås regulert til konsentrert og frittliggende boligbebyggelse, felles lekeplass, felles veg og eksisterende turveg. Hovedgrepet i reguleringsplanen er å etablere en ny adkomst fra nord fremfor å benytte eksisterende avkjørsel til Skjebergveien fra sør. Denne omdisponeringen bidrar til høyere trafikksikkerhet samtidig som den vil gi større uteoppholds- og lekearealer som også er bedre skjermet og mer solrike. Omdisponeringen vil også gjøre det enklere å få til en bedre støyskjerming mot Skjebergveien. Detaljeringsnivået i planen sikrer de viktigste planhensynene, uten at byggeområdene blir unødig bundet opp til en type bebyggelse, men gir mulighet for variasjon. Foreløpige skisserte Illustrasjonsplaner gir et eksempel på en mulig maksimal arealutnyttelse med ca. 16 boenheter fordelt på fire firemannsboliger. Utbyggingstettheten blir da på om lag fire boenheter pr. daa. (se planbeskrivelsen) 2
Planområdet legger opp til gode utomhusarealer. Lekeplassen utgjør ca. 340 m 2 og tilfredsstiller arealdelens krav på minimum 150 m 2 sandlekeplass for inntil 25 boenheter. Lekeplassen vil være omgitt av hager på alle sider bortsett fra sydsiden som henvender seg mot Skjebergveien. Her vil det av trafikksikkerhetsmessige årsaker være nødvendig å sette opp en form for stengsel, og en støyskjerming mot Skjebergveien. Planen ivaretar en eksisterende turvei. Turveien vil bli en del av adkomsten til friområdet og kan også benyttes som en snarvei til Skjebergveien. Sarpsborg kommune eier eiendommen 1028/48 (BK2). Eiendommen ble etter ønske fra kommunen tatt med i denne planen. Miljø og energiforbruk Det legges opp til felles renovasjonsløsning der det bl.a. vurderes nedgravde løsninger. Prosjektet ligger i nær tilknytningen til gang- og sykkelvegsystemene i området og gode kollektivtilbud. Dette legger da til rette for redusert bilbruk. For en mer utførlig beskrivelse henvises til planbeskrivelsen. Planprosess Det ble varslet oppstart av reguleringsarbeidet med annonse i Sarpsborg Arbeiderblad 17.02.2014. Fagmyndigheter, rettighetshavere og grunneiere m.fl. ble varslet med brev. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort på Sarpsborg kommunes nettside http://www.sarpsborg.com/ Det kom inn fem merknader. Disse er nærmere kommentert av tiltakshaver i vedlegg 4 som følger saken som en del av plandokumentene. Rådmannen har ingen merknader til de kommentarer tiltakshaver har til innspillene. Det tilsendte materialet var komplett 14.03.2016. Grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge Lekeplassdekningen i området er god ved at det er tilgjengelig fotballøkke ved Klokkerskogen som også ligger på nordsiden av Skjebergveien, 550 meter fra planområdet. Sandbakken skole med fotballbane og friidrettsanlegg med nærhet til store skogsområder vil også være et naturlig samlingspunkt for barn på fritiden. Skolen ligger ca. 450 meter fra planområdet, men det er nødvendig å krysse Skjebergveien. Ned mot Isesjøen finnes det bademuligheter og attraktive turområder. Det er regulert inn en lekeplass i den sydlige delen av planområdet med et areal på ca. 340m 2. Lekeplassen vil bli solrik og være i nær kontakt med planlagt uteoppholdsareal i planområdet. Reguleringsbestemmelsene krever at det opparbeides minst 100 m 2 felles uteoppholdsarealer (MUA) pr. boenhet. Barnetråkkregistreringer viser at skolevegen oppfattes som utrygg. Reguleringsplan for Ny gang- og sykkelveg langs Skjebergveien (Rv 118) som ble vedtatt 12.02.2015 vil være med på å gjøre skolevegen tryggere. Rådmannen mener hensynet til barn og unge er tilfredsstillende ivaretatt gjennom planforslaget. Avklaring av konsekvensutredning I kapittel 1.3 i planbeskrivelsen, er planforslaget vurdert opp mot plan- og bygningsloven 4-2 og forskrift om konsekvensutredning 2015. Ved varsel om oppstart ble det konkludert med 3
følgende: Tiltaket for bolig avvike da fra næringsformålet som var avsatt i kommuneplanens arealdel 2011-2020. Etter forskrift om konsekvensutredninger (2009) 3, bokstav b og d skulle tiltaket da vurderes etter forskriftens 4, kriterier for vurdering av vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Tiltaket omfatter boligbygging i et eldre næringsområde og vil ikke gi vesentlige virkninger for miljø eller samfunn. Tiltaket fanges ikke opp av kriteriene i 4, bokstav a k. I ettertid har det kommet ny kommuneplan der området er avsatt til fremtidig boligformål, og ny forskrift om konsekvensutredninger (FOR 2014-12-19 nr. 1726). Etter nytt regelverk vil det ikke lenger kreves at tiltaket vurderes etter forskriften. Rådmannen vurderer at planarbeidet ikke omfattes av forskrift om konsekvensutredninger. Forholdet til naturmangfoldloven Kapittel 7.1 i planbeskrivelsen omhandler forholdet til naturmangfoldloven. Da tiltaket omfatter transformasjon og fortetting av et allerede bebygd område Konklusjonen er at planforslaget ikke vil ha negative konsekvenser for naturmangfoldet i området. Etter rådmannens vurdering har kapitlet en tilfredsstillende gjennomgang av problemstillinger tilknyttet planforslaget. Miljømessige konsekvenser: Planområdet er et tidligere bebygd område som fortettes med nye boliger, parkeringsarealer mm. Tiltaket innebærer at tidligere jord/gressdekte områder omgjøres til kjøreareal og takflater uten evne til å absorbere nedbør. Da det ikke tillates påslipp av takvann til kommunalt overvannsnett, vil overvann måtte fordrøyes lokalt med fordrøyningsbasseng eller liknende. Ut over dette er det ikke behov for spesielle tiltak, og den planlagte arealbruken vil ikke forringe kvaliteten på området eller tilstøtende områder. Økonomiske konsekvenser: Ingen kostnader for Sarpsborg kommune Rådmannens innstilling: 1. Forslag til detaljreguleringsplan Fromholttunet, utarbeidet i målestokk 1:500 og datert 23.02.2016, legges ut til offentlig ettersyn sammen med tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 23.02.2016. 2. De deler av gjeldende reguleringsplaner som erstattes av reguleringsplanen, foreslås opphevet. Behandling i Utvalg for landbruk og teknikk 2015-2019 06.04.2016 Votering Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. 4
Vedtak 1. Forslag til detaljreguleringsplan Fromholttunet, utarbeidet i målestokk 1:500 og datert 23.02.2016, legges ut til offentlig ettersyn sammen med tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 23.02.2016. 2. De deler av gjeldende reguleringsplaner som erstattes av reguleringsplanen, foreslås opphevet. RETT UTSKRIFT Dato 8. april 2016 Gunn K. Evensen 5