3 Vestby kommune Bygg Adresseinformasjon fylles inn ved ekspedering. Se mottakerliste nedenfor. Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 15/00836-35 Eline Rummelhoff-Larsen 08.12.2017 Dispensasjon utenfor byggesak - Gnr 65 Bnr 29 - Vadbakkveien 12 - Oppføring av platting i strandsonen Det vises til søknad mottatt 20.04.2017. Tiltakets adresse: Vadbakkveien 12 Gnr./bnr./fnr./snr.: 65/29/0/0 Ansvarlig søker: Advokatfirmaet Hjort DA, Akersgata 51, 0105 OSLO Tiltakshaver: Gunnar Grosvold, Gyldenløves Gate 13, 0260 OSLO Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra bestemmelsene til kommuneplan for Vestby 2014-2026 (kommuneplanbestemmelsene) 11 til oppføring av platting på 20 m² i strandsonen. Dette vedtaket er gitt med bakgrunn i de opplysninger som er blitt forelagt søknaden om dispensasjon. Det er ikke behov for å søke om tillatelse til tiltaket når dispensasjonen er gitt fordi tiltaket i seg selv ikke er søknadspliktig. Det foreligger ikke nabomerknader til søknaden. Dispensasjonen er gyldig i tre år fra vedtaks dato. Postadresse Besøksadresse Telefon 64 98 01 00 Org.nr. 943 485 437 Postboks 144 Rådhusgata 1 Telefax +47 64980101 Bankgiro 1613.07.00342 1541 Vestby 1540 VESTBY post@vestby.kommune.no www.vestby.kommune.no Side 1 av 6
BESKRIVELSE OG VURDERING Søknaden Søknaden ble mottatt 20.04.2017 og komplettert ved uttalelse fra Akershus fylkeskommune og Fylkesmannen i Oslo og Akershus mottatt 15.08.2017. Det søkes om dispensasjon utenfor byggesak for allerede oppført platting i strandsonen på ca. 20 m². Plangrunnlag Eiendommen er uregulert, og omfattes av kommuneplanens arealdel Vestby 2014 2026. Området er avsatt til «bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone». Naturmangfold Det planlagte tiltaket er vurdert i forhold til naturmangfoldloven 8-12. Det er ikke funnet forhold som er i strid med disse bestemmelsene. Området er kartlagt som et svært viktig friluftsområde. Plattingen skal imidlertid oppføres på innmark og helt inntil eksisterende fritidsbolig. Tiltaket vurderes å ikke være til hinder for allemannsretten. Kulturminneloven Vi gjør oppmerksom på pliktene som følger av lov om kulturminner av 09.06.1978. Vi gjør spesielt oppmerksom på at dersom det i forbindelse med arbeidene støtes på kulturminner, må arbeidene straks stanses og Akershus fylkeskommune varsles umiddelbart. Dispensasjon Advokat Aanerud har på vegne av Gunnar Grosvold søkt dispensasjon fra følgende bestemmelser: - Bestemmelser til kommuneplan for Vestby 2014-2026 11: «Fra forbudsgrense sjø og ut i sjøen og innenfor hensynssone naturmiljø (langs vassdrag) tillates det ikke utført tiltak. Forbudet gjelder alle tiltak som omfattes av plan- og bygningsloven, også midlertidige bygninger, konstruksjoner og anlegg, herunder flytebrygger, husbåter, bøyer, båtopplag, anleggsbrakker, campingvogner og lignende.» Det kan ikke gis tillatelse til tiltaket med mindre det gis dispensasjon fra denne bestemmelsen. Søknad om dispensasjon skal grunngis, jf. pbl. 19-1. Søknaden begrunnes av advokat Aanderud med at: - Plattingen tjener en viktig sikringsfunksjon fordi den beskytter vann- og avløpsanlegget på eiendommen som er plassert i egen kum. Vår ref.: 15/00836-35 Side 2 av 6
- Kummen er plassert lavt i terrenget og er derfor utsatt for sjø og frost. Kummen er dekket av isolasjon og plattingen skal sikre beskyttelse av kummen og isolasjonen. - Det er påpekt at plattingen ikke ville blitt oppført dersom vann- og avløpsanlegget ikke hadde blitt etablert. - Plattingen er en nødvendig del av det etablerte vann- og avløpsanlegget. - Plattingen ivaretar estetiske hensyn. - Videre er plattingen en nødvendig passasje mellom hovedhus og hage på eiendommen. Uttalelser Uttalelse fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus datert 14.08.2017 Fylkesmannen har vurdert at tiltaket ikke i vesentlig grad tilsidesetter nasjonale eller regionale hensyn. På den bakgrunn har Fylkesmannen ingen merknader til dispensasjonssøknaden. Det påpekes imidlertid at kommunen skal behandle søknaden ut fra plan- og bygningslovens kapittel 19 og det henvises til dispensasjonsveilederen utarbeidet av Fylkesmannen og fylkeskommunen. Uttalelse fra Akershus fylkeskommune datert 15.08.2017 Fylkesrådmannen har ingen merknader til dispensasjonssøknaden. Bygningssjefens vurdering Dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 forutsetter at to kumulative vilkår er oppfylt. For det første kan ikke hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse bli vesentlig tilsidesatt. For det andre må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det andre vilkåret innebærer at det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det må foreligge relevante fordeler. En slik fordel må etter sikker rett være tilstrekkelig spesifisert og klart angitt, og den må ligge innenfor de rammene plan- og bygningsloven setter. Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsene 11 som forbyr ethvert tiltak i strandsonen. Det er søkt om dispensasjon utenfor byggesak for allerede oppført platting i strandsonen på ca. 20 m². Det første som må vurderes er om hensynene bak bestemmelsen(e) det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Hensynene bak forbudet mot tiltak i 50-metersbelte langs sjøen i kommuneplanens 11 er å ivareta allmenne interesser, da særlig ferdsel- og friluftsinteresser, samt unngå uheldig bygging langs sjøen. I hovedsak skal forbudet sikre at strandsonen er tilgjengelig for allmennheten. For å unngå at interessene tilsidesettes, skal forbudet blant annet sikre at det ikke oppføres nye tiltak eller at eldre tiltak utvides. Saken gjelder oppføring av platting. Plattingen er plassert helt inntil eksisterende fritidsbolig på eiendommen og påvirker derfor ikke allmennhetens interesser eller mulighet til ferdsel på eiendommen. Vår ref.: 15/00836-35 Side 3 av 6
Plattingens utforming og plassering gjør at den er tilnærmet usynlig fra både sjøen og veien som går bak eiendommen. Tiltaket utgjør på denne måten en del av det allerede bebygde området på eiendommen, og påvirker i liten grad de interessene bestemmelsen er ment å ivareta. Bygningssjefen kan derfor ikke se at hensynene bak verken plan- og bygningslovens formålsbestemmelse eller hensynene bak bestemmelser i reguleringsplanen blir vesentlig tilsidesatt ved at det dispenseres fra forbudet mot tiltak i strandsonen i denne saken. Det andre som må vurderes er om fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ulempene med å tillate dispensasjon i saken, er at området som tidligere påpekt er kartlagt som et svært viktig friluftsområde. Tiltaket kan derfor påvirke viktige interesser i området. Plattingen skal imidlertid oppføres i innmark og helt inntil eksisterende fritidsbolig, jf. vedtak fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus av 03.03.2017. Tiltaket vurderes derfor å ikke være til hinder for de interesser friluftsområdet skal sikre. Enhver dispensasjon som gis vil likevel øke muligheten for presedensdannelse. Bygningssjefen er imidlertid av den oppfatning at tillatelse til oppføring av platting i strandsonen i denne saken, ikke vil medføre slike uheldige virkninger fordi plattingen i denne saken tjener en viktig sikringsfunksjon. Plattingen beskytter vann- og avløpsanlegget på eiendommen som er plassert i egen kum under plattingen. Vann- og avløpsanlegget er et godkjent tiltak fra kommunens side, og sikring av dette må kunne tas hensyn til. Plattingen skal beskytte anlegget, slik at det ikke blir utsatt for sjø og frost. Anlegget er særlig utsatt for dette, ettersom eiendommen ligger helt nede ved sjøen. Kummen er dekket av isolasjon, og plattingen skal sikre beskyttelse av både kummen og isolasjonen. Fordelene innebærer en ivaretakelse av anlegget og den funksjonen plattingen vil utgjøre. Samtidig er alternativet at kummen ligger åpent. Anlegget vil da bli mer synlig og passasjen mellom hagen og hovedhuset blir lite funksjonelt. Bygningssjefen mener på bakgrunn av dette at det er klart flere fordeler ved å gi dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsen 11, enn ved å ikke gi det. Bygningssjefen er av den oppfatning at vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt. Bygningssjefens konklusjon er at det gis dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsen 11, jf. plan- og bygningsloven 19-2. Dispensasjonens gyldighet Dispensasjonen er gyldig i tre år fra vedtaksdato, jf. pbl. 21-9. Dersom tiltaket ikke er satt i gang senest tre år etter at dispensasjon er gitt, faller dispensasjonen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn to år. For at tiltaket skal anses som satt i gang, må selve byggeprosessen, altså det fysiske arbeidet, være i gang. Det er ikke nok at forberedende arbeider er igangsatt. Vår ref.: 15/00836-35 Side 4 av 6
Hvis tillatelsen faller bort, må søknadsprosessen startes på nytt. Den nye søknaden vil da vurderes etter gjeldende regelverk. Gebyr Gebyret er bortfalt og settes til kr 0,- ettersom tidsfristen er oversittet jf. byggesaksforskriften 7-6. Klagerett Partene har rett til å påklage avgjørelsen, jf. vedlagte "Orientering om klagerett". Om klage på vedtaket innkommer og blir tatt til følge, kan dette føre til omgjøring av vedtaket. Eventuelle tiltak utført i mellomtiden må rettes tilsvarende. Ulemper og tap i den forbindelse er Vestby kommune uvedkommende. Med hilsen Jack Hatlen Bygningssjef/RO-leder PBG Eline Rummelhoff-Larsen byggesaksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent. Vedlegg: 1914728_1_170623 Brev til Vestby kommune Kopi: Mottakere: Kommunalteknikk, Postboks 144, 1541 VESTBY Kommunalteknikk, Torleif Lesteberg, Postboks 144, 1541 VESTBY Geodata, Grethe Hagbø, Postboks 144, 1541 VESTBY Akershus fylkeskommune, Postboks 1200 Sentrum, 0107 OSLO Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Postboks 8111 Dep, 0032 OSLO Advokatfirmaet Hjort DA, Jan Gudmund Aanerud, Postboks 471 Sentrum, 0105 OSLO Vår ref.: 15/00836-35 Side 5 av 6
ORIENTERING OM KLAGEADGANG KLAGEORGAN Fylkesmannen i Oslo og Akershus er, etter delegert myndighet fra Kommunal- og regionaldepartementet, klageorgan for vedtak fattet av administrasjonssjefen. En klage skal sendes til kommunen, og dersom kommunen selv ikke endrer vedtaket som følge av klagen, vil den bli sendt videre til Fylkesmannen i Oslo- og Akershus for avgjørelse. KLAGEADRESSAT Klagen skal sendes til: Vestby kommune, Postboks 144, 1541 VESTBY. KLAGEFRIST Klagefristen er 3 uker fra den dag dette brev kom frem. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom De klager for sent, kan vi se bort fra klagen. De kan søke om å få forlenget fristen, men da må De begrunne hvorfor De ønsker det. INNHOLDET I KLAGEN De må presisere: Hvilket vedtak De klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at De klager Den eller de endringer som De ønsker Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Klagers navn og adresse må oppgis. Klagen må undertegnes. UTSETTING AV GJENNOMFØRINGEN AV VEDTAKET Selv om De har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. De kan imidlertid søke om å få utsatt gjennomføringen av vedtaket til klagefristen er ute eller til klagen er avgjort (anmode om utsatt iverksetting av vedtaket). Slik søknad sendes Plan, bygg og geodata, og begrunnes. Avgjørelse om oppsettende virkning kan ikke påklages, men De kan selv bringe spørsmålet om oppsettende virkning direkte inn for fylkesmannen til ny vurdering. RETT TIL Å SE GJENNOM SAKSDOKUMENTENE OG TIL Å KREVE VEILEDNING Med visse begrensninger har De rett til å se gjennom dokumentene i saken. Reglene om dette finnes i forvaltningslovens 18 og 19. De må i tilfelle ta kontakt med vårt Servicekontor. KOSTNADER VED OMGJØRING AV VEDTAK Når et vedtak som følge av klage blir endret til gunst for en part, kan parten kreve dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få vedtaket endret. Forutsetningen er da vanligvis at det organet som traff det opprinnelige vedtaket har gjort en feil slik at vedtaket blir endret. Kravet må settes frem senest 3 uker etter at De har mottatt det nye vedtaket. Vår ref.: 15/00836-35 Side 6 av 6