Nesodden kommune Plan bygg og geodata Delegert vedtak Dato: 24.09.2015 Vår ref: 14/2190-10 - 15/25383 Arkivkode: GBNR - 01/0167 Saksbeh.: Nele Griebsch Saksnummer: 298/15 Gbnr 1/167 - Hellvikveien 97 - Tilbygg bolig - Rammetillatelse Dispensajson fra tillatt bebygd areal SAKEN GJELDER Saken gjelder søknad om rammetillatelse mottatt 11.09.2014 samt senere komplettering mottatt 16.12.2014. Tiltaket omfatter bygging av tilbygg på samlet bebygd areal 36,10 m2. Tilbygget bygges i to etasjer i tillegg til kjelleretasje. Tillatt bebygd areal vil overskrides med 5,7 % og tiltaket vil dermed være avhengig av en dispensasjon fra reguleringsbestemmelser pkt. 3.2 A. Det er søkt om dispensasjon sammen med søknad om rammetillatelse. VEDTAK: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 dispenseres fra reguleringsbestemmelser pkt. 3.2 A tillatt bebygd areal med følgende begrunnelse: Etter en samlet vurdering anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. Det kan ikke sees at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen kan heller ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet eller være i konflikt med statlige og regionale rammer og mål I medhold av plan- og bygningsloven 20-3 jf. 20-1 gis rammetillatelse for omsøkte arbeider. Følgende foretak er godkjent med ansvarsrett jf. 21-2 andre avsnitt: SØK - ARKITEKT MAGNUS FJOGSTAD PRO - ARKITEKT MAGNUS FJOGSTAD
GENERELLE BESTEMMELSER: Dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder også om arbeidet innstilles for lengre tid enn 2 år, jf. plan- og bygningsloven 21-9. Tiltaket er avhengig tillatelse før igangsetting. Vi gjør oppmerksom på at kommunen i medhold av matrikkelforskriften 60 skal matrikkelføre opplysninger om søknadspliktige tiltak som gjelder oppføring av bygning, tilbygg, påbygg eller underbygning, riving, bruksendring, tap eller annen hendelse som endrer bygning, samtidig med at det gis rammetillatelse, igangsettingstillatelse og midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. SAKSBEHANDLING: Søkers beskrivelse av tiltaket/angitte særlig grunner for dispensasjon: Generelt: Vedlagt følger søknad om rammetillatelse med tilhørende vedlegg i forbindelse med tilbygg og terrasse til eksisterende bolig. Tiltaket ligger innenfor område regulert til bolig. Det søkes dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene vedrørende utnyttelse. Beskrivelse av tiltak Tiltakshaver ønsker å bygge til eksisterende bolig i Hellvikveien 97. Tilbygget er utformet som et ny parallell fløy forbundet med ett mellombygg med tilsvarende takform og dimensjoner som den opprinnelige bygningen. Deler av eksisterende bygning er SEFRAK registrert og det har vært viktig å tilpasse tilbygget til den opprinnelige SEFRAK registrerte delen av boligen. Materialbruk, proporsjoner og høyder videreføres derfor i tilbygget. Som det går frem av tegninger over eksisterende situasjon er det tidligere bygget til den opprinnelige bygningen. Fasaden mot øst er derfor ikke inntakt og tilbygg på denne siden vil i liten grad medføre nye endringer av den opprinnelige bygningen som er SEFRAK registrert. Avfallsplan Det er gjort en beregning av avfall. Tiltaket vil ikke trenge avfallsplan da tiltaket ikke genererer mer en 10-tonn byggeavfall. Fravik fra teknisk forskrift for eksisterende bygning Det er søkt om fravik fra teknisk forskrift for eksisterende bebyggelse. Eksisterende bygning er SEFRAK registrert og en oppgradering av denne bygningen til gjeldende tekniske veiledning vil bli for kostbar og innebære store endringer av bygningen. Tilbygget som bygger videre på den opprinnelige bygningen vil også måtte få noen avvik i forhold til gjeldende regler. Anbefalte høyder for oppholdsrom i 2.etasje vil ikke kunne gjennomføres uten at dette medfører at tilbygget blir høyere enn den opprinnelige bygningen. Avvik vil bli spesifisert ved en eventuell søknad om igangsettelse. Nabovarsling I forbindelse med nabovarslingen er det ikke kommet inn naboprotester. Alle naboer som har signert har også samtykket til tiltaket. Eiendom 1/713 er eiendom regulert til felles adkomst og er ikke nabovarslet da eierne med unntak av en eier varsles som nabo. Eier som ikke
varsles finnes det ikke adresse på og behøver ikke varsles da dette er en tidligere utbygger av naboeiendommene som har blitt stående som eier av veiarealet. Ansvarsretter Arkitekt Magnus Fjogstad søker om ansvarsrett som ansvarlig søker og ansvarlig prosjekterende for arkitektur. Foretaket har sentral godkjenning innenfor områdene. Uavhengig kontroll Obligatorisk uavhengig kontroll for våtrom er ført opp i gjennomføringsplanen da tilbygget er over 50m2 og inneholder våtrom. Biologisk mangfold Det er ikke registreringer om biologisk mangfold på eiendommen på Miljødirektoratets nettside www.miljostatus.no. Begrunnelse for dispensasjon: Det søkes dispensasjon fra punkt 3.2 i reguleringsbestemmelsene vedrørende tillatt bebygd areal. Tiltaket medfører at det bebygde arealet på eiendommen blir 15,9 %. Tillatt bebygd areal er 15 %. Merarealet utgjør 6,0 m2 målt i areal. Tiltaket er en liten overskridelse av utnyttelsesgraden. Beregnet i forhold til eiendommens faktiske størrelse på 751,4m2 blir utnyttelsen 14,7 %. 53,4m2 av arealet ligger derimot innenfor formålet veiareal og felles adkomst i reguleringsplanen så utnyttelsen beregnes ut i fra 698m2. Eksisterende bolig ble oppført før reguleringsplanen ble vedtatt. Utnyttelsen av eiendommen er derfor lav målt i bruksareal. Eksisterende bolig har et bebygget areal på 75m2 og et bruksareal på 90m2 fordelt på en og en halv etasje. Det samme fotavtrykket vil kunne gi et bruksareal på 150-180m2 om boligen var blitt oppført med sokkeletasje og loftetasje med knevegger. Den opprinnelige bygningen er registrert i SEFRAK. For å tilpasse seg denne bygningen er tilbygget tegnet som en videreføring av form, dimensjoner og proporsjoner. Dette medfører at andre etasje i tilbygget også blir en halv etasje. Videreføringen av høyder og dimensjoner mener vi er viktig for å få et tilbygg som passer sammen med den opprinnelige bygningen. Vi mener fordelene ved å gi dispensasjon er større enn ulempene. Kommunen bør ta hensyn til at bygningen ble oppført før reguleringsplanen ble vedtatt og ikke har hatt de samme mulighetene som naboeiendommene til å utnytte eiendommen. En ny bygning på samme eiendommen ville kunne fått et bruksareal på 250-300m2 som er tilsvarende de boligene som står på naboeiendommene. Bruksarealet som tegnet utgjør 183m2. Grad av utnytting Når det gjelder grad av utnyttelse skal denne beregnes etter NS 3940 fra da reguleringsplanen ble vedtatt. Gjeldende NS3940 på det tidspunktet var NS 3940 2. utgave 1986. I denne standarden står det ikke at bygningsdeler som stikker mer enn 0,5 meter over terrengets gjennomsnittsnivå rundt bygningen skal medregnes i bebygd areal (aktuell side er vedlagt). Det står at bygningsdeler utenfor fasadeliv skal medregnes når de er understøttet fra terreng. Det står også at bygningsdeler som ubetydelig går over terrengnivå ikke skal medregnes. Terrasser er tatt med som eksempel på en slik bygningsdel. Ettersom terrasser står eksemplifisert som en bygningsdel som ikke skal medregnes og fordi tilsvarende reguleringer på Nesodden fra samme tidsperiode, der utnyttelsen er 15 % BYA,
spesifiserer at åpen terrasse ikke skal medregnes ble det antatt at dette også var gjeldende for denne reguleringen. Jeg har undersøkt byggesaker i umiddelbar nærhet for å se hva praksis fra kommunes side i det samme området har vært. Av de sakene jeg undersøkte er ikke terrasser tatt med i beregning av grad av utnytting. Det ble valgt å se på to eiendommer i nærheten som har terrasser som går ut fra fasadelivet som er understøttet fra terreng. På gbnr 1/909, Gamle Hellvikvei 33, er ingen deler av terrassen tatt med i beregning selv om deler både av søknadstegninger og ved befaring ligger tydelig over terrenget og er understøttet fra terreng (byggesak 2004). Tiltaket ville også behøvd dispensasjon fra grad av utnytting om terrassen skulle vært med i beregning av utnyttelse. Av dokumenter som ble oversendt fra kommunen på eiendom gbnr 1/695, Hellvikveien 95, er det heller ikke dokumenter på at terrasser er medregnet i grad av utnytting. I byggesak fra 2005 vedrørende garasje og terrasse/ støttemur mot øst er det ikke redegjort for utnyttelsen i forbindelse med terrassen ut fra de dokumentene jeg har fått tilsendt. Planstatus: Eiendommen ligger i regulert område avsatt til reguleringsformål boliger. Gjeldende reguleringsplan er «Hellvikveien». Bygningsstatus: 111 - Enebolig Naboprotester: Det foreligger ingen merknader fra naboer eller gjenboere. Biologisk mangfold: Ansvarlig søker har undersøkt forekomst av biologisk mangfold på Miljødirektoratets nettside, det er ikke registrert biologisk mangfold på eiendommen. Uttalelser fra andre myndigheter: Søknaden er oversendt til Akershus fylkeskommunen til uttalelse. Fylkeskommunens vurdering Nyere tids kulturminner Bolighuset i Hellvikveien 97 er ifølge opplysninger i SEFRAK bygget i 1920. All ombygging og tilbygging har skjedd etter 1976. Det opprinnelige huset var smalt og høyreist og bygget i jugendstil med kjennetegn som mansardtak og krysspostvinduer med smårutete rammer øverst. Til tross for alle tilbyggene er den opprinnelige bygningsformen med de karakteristiske gavlfasadene fortsatt synlig. På eiendommen ble det også SEFRAK-registrert et uthus og en utedo i 1988. Uthuset ser ut til å være ombygd eller erstattet med et nytt uthus og utedoen er revet. I NIKUs rapport Registrering og verdisetting av fornminner og andre kulturminner, samt kulturmiljø i kystsonen i Nesodden (1997) er bygningene på eiendommen gitt miljøverdi. Arkitekten har valgt å tegne et tilbygg i en oppsluttende stil. Med tanke på alle de ulike tilbyggene som allerede er kommet til vurderer vi at det i denne konkrete situasjonen kan være et riktig valg. Det er positivt at tilbygget er plassert slik at eksisterende gavlfasade på den originale delen blir synlig, og at det fortsatt er mulig å se bygningsformen til det gamle huset.
Automatisk fredete kulturminner Området er ikke befart. Uttalelsen gis på grunnlag av arkivmateriale Det er ingen registrerte fornminner innenfor området. En nærmere utredning av forholdet til automatisk fredete kulturminner anses ikke som nødvendig grunnet topografi og tiltakets begrensede omfang. Fylkesrådmannen ber om at de som skal utføre arbeidet i marka gjøres særlig oppmerksom på at det kan være ukjente fornminner i området. Alle fornminner er fredet, også slike som ikke er registrert. Dersom man støter på et fornminne skal arbeidet straks stanses i den utstrekning det berører fornminnet eller dets sikringssone på 5 meter. Rette myndighet, Akershus fylkeskommune, skal straks varsles i henhold til kulturminneloven 8, 2. ledd. VURDERINGSGRUNNLAG: I behandlingen av søknaden om dispensasjon fra kravet om reguleringsplan skal plan- og bygningsloven 19-2 legges til grunn. Bestemmelsen lyder slik: Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. I lovens forarbeider (Ot.prp. nr. 32 (2007-2008) side 242) står følgende om dispensasjonsadgangen: Andre ledd avgrenser kommunens adgang til å gi dispensasjon. Vilkåret "særlige grunner" i gjeldende 7 er erstattet med en mer detaljert angivelse som klargjør og strammer inn dispensasjonsadgangen. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Dagens 7 blir praktisert slik at det er tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt, men etter den nye bestemmelsen må det foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Ordvalget innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Tredje ledd angir at det ved dispensasjon fra bestemmelser i lov, vedtekt eller forskrift skal legges vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Dette vil særlig gjelde i byggesaker. Formålet er at dispensasjoner ikke må innebære løsninger til nevneverdig skade for slike hensyn. Fjerde ledd første punktum presiserer at statlige og regionale rammer og mål skal legges til grunn for vurderingen og interesseavveiningen i saker som gjelder dispensasjon fra planer og fra forbudet i 1-8. Det er et hovedprinsipp i loven at kommunens [side 243] myndighetsutøvelse og vedtak må ligge innenfor statlige og regionale rammer og mål, og det gjelder også dispensasjonssaker. Der det foreligger statlige og regionale rammer og mål for
arealpolitikken, skal disse legges til grunn for dispensasjonsvurderingen i den enkelte sak. Vurdering/begrunnelse: I behandlingen av dispensasjonsforholdet er spørsmålet i hovedsak om tilbygget medfører at hensynet bak reguleringsbestemmelser som det dispenseres fra, blir vesentlig tilsidesatt. Videre om fordelene ved dispensasjonen, for tiltaket, er klart større enn ulempene etter en konkret vurdering. Plan- og bygningsavdelingen har tidligere gitt avslag på søknad om tilbygg med dispensasjon fra utnyttelsesgraden. Siste avslag begrunnes med at det ikke er tatt med parkeringsarealet i beregning av utnyttelse og tiltaket dermed vil være i strid med reguleringsbestemmelses pkt. 3.2 C vedrørende krav til garasje. Til orientering er det før dette gitt to avslag pga manglende oppgitt særlige grunner som skulle tilsi at det bør gis dispensasjon i saken. For hvert avslag har tilbyggets areal blitt redusert, det her omsøkte tilbygg er blitt redusert med 8,1 m 2 i forhold til det siste omsøkte og avslåtte tilbygget. Tillatt utnyttelsesgrad på eiendommen er 15 % i hht. reguleringsplanen. Ansvarlig søker har søkt dispensasjon for en utnyttelse på 15,9 %. Etter oppdatert bygningsopplysninger er utnyttelse på 15,56 %. Tilbygge vil dermed føre til at utnyttelsen på eiendommen vil overskrides med 0,56 %. Dette anses etter en helhetsvurdering som en mindre vesentlig overskridelse. Ansvarlig søker har derimot i sin beregning av grad av utnyttelse ikke tatt med parkeringsarealet. Det skal i henhold til byggeforskrift 1987 som legges til grunn for byggesaker som behandles etter planer fra perioden 1987-1997 reserveres 25m 2 for hver krevet parkeringsplass. Dette ansees som urimelig i sammenligning med de reglene som gjelder i dag. Plan- og bygningsavdelingen har dermed konkludert at det er tilstrekkelig med 18m 2 BYA per biloppstillingsplass. Det er foretatt en ny beregning av grad av utnyttelse der det er tatt med 36m 2 parkeringsareal, da det er krav til to biloppstillingsplasser per boenhet. Den nye beregningen viser en utnyttelsesgrad på 20,7 % som er en overskridelse av tillatt utnyttelsesgrad med 5,7 %. Ser man det i sammenheng med tomtens størrelse og øvrige eiendommene i området anses det allikevel som en akseptabel utnytting av eiendommen. Overskridelsen på 5,7 % er ikke blitt omsøkt av ansvarlig søker. Plan- og bygningsavdelingen vil likevel ta det med i sin behandling av dispensasjonen for å sikre muligheten for en eventuell senere oppføring av garasje på eiendommen. Hensynet bak bestemmelsen er blant annet forutsigbart bygningsvolum, fjernvirkning og hensyn til nære omgivelser. Vi kan ikke se at innvilgelse av dispensasjon med grunnlag i kommunens beregning av tomteutnyttelse vil føre til vesentlig tilsidesettelse av hensynene. Omsøkt tiltak utgjør et tilbygg til eksisterende enebolig. Tilbygget viderefører eksisterende utforming og fasadetrekk til bygget. Tiltaket ansees ikke å fremkalle vesentlige endringer i bestående miljø, eller utløse behov for andre tiltak som samlet kan gi en større virkning i området. Byggets plassering er ikke i konflikt med andre hensyn, som kultur- eller natur mv, og medfører ingen endringer i eksisterende atkomst, vei- og trafikk situasjon. Kommunen har vurdert tiltaket etter de krav som følger av kapittel 29 i plan- og bygningsloven. Kommunen mener tiltaket innehar gode visuelle kvaliteter. Tilbyggets høyder ligger under maksimal høydenivå etter pbl 29-4. Tilbyggets plassering har en avstand på mer enn 4 meter fra naboene.
Konklusjon: Etter en nærmere vurdering av alle sider av saken kan vi ikke se at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Vi legger til grunn at fordelene ved å dispensere i gjeldende sak er klart større enn ulempene endringen vil ha for gjeldende regulering i området. Dispensasjonen kan heller ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet, eller være i konflikt statlige og regionale rammer og mål. Det legges også vekt på at Fylkeskommunen ikke har uttalt seg direkte negativ til at det gis dispensasjon Etter en samlet vurdering anses det derfor å foreligge klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon i medhold av plan- og bygningsloven 19-2 fra reguleringsbestemmelser pkt. 3.2 A tillatt bebygd areal. Dispensasjon vil derfor kunne gis. *************** Gebyrer Gebyret er beregnet i samsvar med gjeldende byggesaksregulativ som er vedtatt av Nesodden kommunestyre. Gebyrregulativet er gitt med hjemmel i Plan- og bygningslovens 33-1. Gebyrberegning (Oppdragsgiver 70) etter gebyrregulativ 2014 Bygge- og delesaksregulativet (saksbehandling/dispensasjon/lokal godkjenning ansv.) Type tiltak Gebyrtype Areal Beløp Søknad 3.3.1 Tiltak større enn 70m2 BRA 95m2 * Kr 168,- Kr 15 960,- Disp. 3.3.3 Dispensasjon fra utnyttelsesgrad Kr 4 740,- Sum gebyrer: Kr 20 700,- Tilsynsgebyr(gebyrregulativet pkt. 3.6.) Gjelder saker innkommet etter 01.01.2011 Kr 570,- Fakturagrunnlag Kr 21 270,- Faktura blir ettersendt. Faktura sendes tiltakshaver: Arvid Andresen Hellvikveien 97 1450 NESODDTANGEN Gisle Rebnord Totland Virksomhetsleder Nele Budde Avdelingsarkitekt Elektronisk signert