Boligpriser, kreditt og finansiell stabilitet Polyteknisk forening 18. november 213 Finanstilsynsdirektør Morten Baltzersen
INNHOLD Boligmarkedet Husholdningenes finanser Den norske bankkrisen Risikofaktorer 2
Viktige faktorer i låne- og boligmarkedet Inntektsvekst Rente Boligbeskatning Forventninger boligpriser, inntekter, rente Tilgang på kreditt Demografi Restriksjoner på boligbygging Vanskelig å skille struktur fra konjunktur 3
Kroner pr. kv.meter, 1 Boligpriser i Norge 35 3 25 2 15 1 5 188 19 192 194 196 198 2 Boligpris Kilde: Norges Bank 4
1885 1888 1891 1894 1897 19 193 196 199 1912 1915 1918 1921 1924 1927 193 1933 1936 1939 1942 1945 Indeks, 1885 = Boligpriser i Norge 25 2 15 1 5-5 Boligpris Kilde: Norges Bank 5
Boligpriser Kilder: EEF, Eiendomsverdi, Finn.no og Statistisk sentralbyrå 6
Boligpriser i utvalgte land Kilde: Thomson Reuters Datastream 7
Indeks, 197 = Realpriser på boliger i USA og Norge 3 25 2 15 1 5-5 Realpris Norge Realpris USA Kilder: Thomson Reuters Datastream og Norges Bank 8
Indeks, gj.sn. 198-212 = 1 Boligpriser i Norge og OECD 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 198:1 1986:1 1992:1 1998:1 24:1 21:1 Norge OECD Kilde: IMFs Staff report for the 213 Article IV Consultation 9
Indeks, gj.sn. 198-212 = 1 Utvikling i boligpriser i forhold til inntekt i Norge og OECD 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 198:1 1986:1 1992:1 1998:1 24:1 21:1 Norge OECD Kilde: IMFs Staff report for the 213 Article IV Consultation 1
JPN GRC DEU IRL ITA CHE USA KOR ISR ESP DNK NLD GBR SWE FIN FRA AUS CAN NZL BEL NOR Utvikling i boligpriser i forhold til leiepriser i Norge og OECD 18 16 14 12 1 8 6 4 2 4. kvartal 212 i forhold til gjennomsnittet for 198-212 Kilde: IMFs Staff report for the 213 Article IV Consultation 11
Prosent Vekst i boligprisene 25 2 15 1 5-5 -1-15 -2 23 mai-juli 25 mai-juli 27 mai-juli 29 mai-juli 211 mai-juli 213 mai-juli Annualisert 3-måneders vekst Kilder: EEF, Eiendomsverdi og Finn.no 12
Prosent 25 Kredittvekst 2 15 1 5 jan. 1 jan. 3 jan. 5 jan. 7 jan. 9 jan. 11 jan. 13-5 Husholdninger Ikke-finansielle foretak K2 K2 er bruttogjeld fra innenlandske kilder Kilde: Statistisk sentralbyrå 13
Prosent Prosent Husholdningenes gjelds- og rentebelastning 25 12 2 1 15 8 6 1 4 5 2 1992 1994 1996 1998 2 22 24 26 28 21 212 Gjeldsbelastning Rentebelastning (h. a.) Kilder: Statistisk sentralbyrå og Norges Bank 14
Prosent Renter i Norge 15 1 5 1988 1992 1996 2 24 28 212 Gjeldsrente Styringsrente Kilder: Statistisk sentralbyrå, Thomson Reuters Datastream og Finanstilsynet 15
Italia Frankrike Euroområdet Finland Spandia UK Sverige Norge Nederland Danmark Prosent Husholdningene Gjeldsbelastning i utvalgte land 3 25 2 15 1 5 1995 21 27 212 Kilder: Eurostat og Norges Bank 16
Prosent Husholdningenes sparerate 12 1 8 6 4 2-2 -4-6 1978 1982 1986 199 1994 1998 22 26 21 Historisk Anslag SSB Gjennomsnitt 278-212 Kilder: Statistisk sentralbyrå 17
NOK mrd. Husholdningenes finansielle fordringer og gjeld 35 3 25 2 15 1 5 Fordringer i alt Gjeld i alt Nettofordringer Statistisk sentralbyrå 18
Mrd. kr Mrd. kr Husholdningenes finansformue 8 6 4 2-2 -4-6 8 6 4 2-2 -4-6 -8-8 23 25 27 29 211 213-1 Netto finansformue Netto finansformue uten forsikringstekniske reserver Kilde: Statistisk sentralbyrå 19
1995K4 1996K4 1997K4 1998K4 1999K4 2K4 21K4 22K4 23K4 24K4 25K4 26K4 27K4 28K4 29K4 21K4 211K4 212K4 Prosent Fordringer, bankinnskudd og kontanter som andel av gjeld 16 14 12 1 8 6 4 2 Fordringer/gjeld Bankinnskudd og kontanter/ gjeld Kilde: Statistisk sentralbyrå 2
Boligformue og boliggjeld Statistisk sentralbyrå og Finanstilsynet 21
Prosent Andel av husholdningenes totale gjeld fordelt etter alder, 211 3 25 2 15 1 5 Under 3 3-39 4-49 5-59 6-69 Over 7 Kilde: Statistisk sentralbyrå 22
1987 1988 1989 199 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 Prosent Husholdninger med gjeld > 5 ganger disponibel inntekt 14, 12, 1, 8, 6, 4, 75-65-74 55-64 45-54 35-44 25-34 -24 2,, Kilder: Statistisk sentralbyrå og Norges Bank 23
Husholdningenes renteutgifter Rentebelastning 211, rente 4,1 prosent 214, rente 4,6 prosent 214, rente 6,6 prosent 214, rente 9,6 prosent Gjennomsnittsinntekt Antall husholdninger Antall husholdninger Antall husholdninger Antall husholdninger -<1 448 1 664 1 69 1 456 1 271 1<2 584 493 558 531 42 2<3 532 15 158 32 351 3+ 391 54 76 193 439 Kilder: Statistisk sentralbyrå og Finanstilsynet 24
Prosent Utvikling i makrostørrelser før og etter finanskrisen 2 1-1 -2-3 22K2 24K2 26K2 28K2 21K2 212K2 Konsum Boliginvesteringer BNP Fastlands-Norge Kilde: Statistisk sentralbyrå Avvik fra 2. kvartal 28 i prosent 25
Antall i tusen Befolkning og nye boliger i Norge 7 6 5 4 3 2 1 1997 1999 21 23 25 27 29 211 Folkevekst Nettoinnvandring Nye boliger Folkevekst ekskl. innvandring Kilde: Statistisk sentralbyrå 26
Antall i tusen Befolkning og nye boliger i Irland 16 14 12 1 8 6 4 2 1997-2 1999 21 23 25 27 29 211-4 -6 Folkevekst Folkevekst eks. nettoinnvandring Nettoinnvandring Nye boliger Kilder: Central Statistics Office Ireland og Department of the Environment, Community and Local Government 27
Prosent Vekst i utlån fra private banker 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5,, -5, -1, Utlånsvekst 28
Prosent Vekst i innenlandsk kreditt 25 2 15 1 5-5 Innenlandsk kreditt (K2) Kilde: Norges Bank 29
Prosent Konsum og BNP Fastlands-Norge 1 5-5 -1-15 -2 198 1983 1986 1989 1992 Konsum BNP Fastlands-Norge Kilde: Statistisk sentralbyrå Avvik fra 1987 3
Prosent BNP-vekst, konsum-vekst og tap i bankene 6 5 4 3 2 1-1 -2-3 1986 1987 1988 1989 199 1991 1992 1993 1994 BNP-vekst FLN Vekst i privat konsum Tap(% av gfk) Kilder: Statistisk sentralbyrå og Finanstilsynet 31
Prosent av utlån Bankenes tap på næringslån og personlån 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1987-1 1989 1991 1993 1995 1997 1999 21 23 25 27 29 Næringsmarked Personmarked Kilder: Norges Bank og Finanstilsynet 32
Forskjeller fra den gang Husholdningenes gjeldsgrad er høyere Renten er vesentlig lavere Boligprisene er høyere (også i forhold til inntekt) Kredittvurderingene i mikro er bedre Bankenes soliditet er i bedring (må bygge egenkapital i gode tider) 33
Risikofaktorer Internasjonal økonomi Oljepris Fornyet internasjonal finansuro Husholdningsgjeld og boligpriser 34
Hva gjøres for å forebygge? Bidra til nøkterne kredittvurderinger retningslinjer for boliglån Økte risikovekter på boliglån i kapitaldekningsreglene Bankene må øke sin soliditet i gode tider for å motvirke kredittinnstramming i nedgangstider Økte krav til likviditet og robust finansiering av banker 35
Avslutning Det går bra i norsk økonomi. Gode, men usikre utsikter. Norske banker er solide og lønnsomme. Et godt utgangspunkt for å øke egenkapitalen for å stå godt rustet til å møte eventuell nedgangstid. Risiko knyttet til høy husholdningsgjeld og høye boligpriser. Boligprisene har flatet ut. For tidlig å si om utviklingen de siste månedene er en vekstpause, begynnelsen på en korreksjon etterfulgt av stabilisering, eller begynnelsen på en kraftig nedgang 36
FINANSTILSYNET Revierstredet 3 Postboks 1187 Sentrum 17 Oslo www.finanstilsynet.no