Politisk og administrativt sekretariat «MOTTAKERNAVN» «ADRESSE» «POSTNR» «POSTSTED» «UTLANDSADRESSE» Saksbehandlar Tlf. direkte innval Vår ref. Dykkar ref. Dato Jon Harald Kjærland 2017/2051-11 «REF» 12.12.2017 Særutskrift - 186/86 - bustad - Valen - Runhild Kjeldaas og Kjell Ersland Kvinnherad forvaltningskomite hadde saka føre i møte 06.12.2017 med vedtak nr 2017/128. Vi legg ved utskrift av møteboka og syner til vedtaket. Dersom du vurderer å klaga på vedtaket, viser vi generelt til reglane i forvaltningslova og spesielt til plan og bygningslova 1-9. Klagefristen er 3 veker frå du har motteke dette vedtaket. Vi viser også til pbl 21-9 om at eit løyve fell bort etter 3 år dersom tiltak ikkje er igangsett. Tiltak omfattar også oppretting og endring av eigedom (frådeling). Med helsing Bente Høyland Møtesekretær Brevet er godkjent elektronisk og har derfor inga underskrift. Kopi til: Jon Harald Kjærland Rosendalsvegen 10 5470 Rosendal Tlf: 534 83 100 Fax: 534 83 130 Org. nr: 964 967 636 Bankgiro: 3460.07.00083 post@kvinnherad.kommune.no www.kvinnherad.kommune.no
Mottakarar: Sandvoll Entreprenør AS Sandvollveien 15 5452 SANDVOLL Runhil Kjeldaas Eikelandshaugen 42B 5451 VALEN Jostein Røstbø og Sigrun Velken Eikelandsberget 15 5451 VALEN
Saksframlegg Kvinnherad kommune Saksmappe 2017/2051-10 Saksbehandlar Jon Harald Kjærland Saksgang Saksnr Utval Møtedato 2017/128 Forvaltningskomiteen 06.12.2017 Behandling dispensasjon - 186/86 - bustad - Valen - Runhild Kjeldaas og Kjell Ersland Innstilling frå rådmannen: Kvinnherad forvaltningskomite gjev ikkje dispensasjon frå arealføremålet friområde i kommunedelplanen Husnes Sunde Valen godkjend 12.03.2003 på 186/86 på Valen, eller frå pbl 1-8 om forbod mot bygging i strandsona. Oppføring av ny bustad kan difor ikkje omsøkjast og handsamast i samsvar med pbl. Kap 20 og tilhøyrande bestemmelsar. Her vil ein ny bustad bandleggja friareal, og den private omsynssone til bustaden vil gje ein avvisande verknad til formålet friområde i 100-meters sona. Bustaden vil liggja nærmare stranda og naustmiljøet og forskyve den etablerte byggjelina som husplasseringar i byggefelta Hammaren og Eikelandsberget representerer. Bustaden vert visuelt forstyrrande i landskapet, og plasseringa er ikkje i tråd med regionale og nasjonale føringar for forvaltning av 100-meters-sona langs sjø. Avslaget er heimla i plan- og bygningsloven 19-2 (dispensasjonsvedtaket) då omsyna til føremåla til lova vert vesentleg sett til side. I tillegg er ulempene ved å gje dispensasjon klart større enn føremonene etter ei samla vurdering. Behandling i Forvaltningskomiteen den 06.12.2017 Rådmannen si innstilling vart samrøystes vedteken. Vedtak frå Forvaltningskomiteen den 06.12.2017 Kvinnherad forvaltningskomite gjev ikkje dispensasjon frå arealføremålet friområde i kommunedelplanen Husnes Sunde Valen godkjend 12.03.2003 på 186/86 på Valen, eller frå pbl 1-8 om forbod mot bygging i strandsona. Oppføring av ny bustad kan difor ikkje omsøkjast og handsamast i samsvar med pbl. Kap 20 og tilhøyrande bestemmelsar. Her vil ein ny bustad bandleggja friareal, og den private omsynssone til bustaden vil gje ein avvisande verknad til formålet friområde i 100-meters sona. Bustaden vil liggja nærmare stranda og naustmiljøet og forskyve den etablerte byggjelina som husplasseringar i byggefelta Hammaren og Eikelandsberget representerer. Bustaden vert visuelt forstyrrande i landskapet, og plasseringa er ikkje i tråd med regionale og nasjonale føringar for forvaltning av 100-meters-sona langs sjø. Avslaget er heimla i plan- og bygningsloven 19-2 (dispensasjonsvedtaket) då omsyna til føremåla til lova vert vesentleg sett til side. I tillegg er ulempene ved å gje dispensasjon klart større enn føremonene etter ei samla vurdering.
Saksutgreiing Søkjar: Sandvoll Entreprenør AS, Sandvollvn. 15, 5452 Sandvoll. Tiltakshavar: Kjell Ersland og Runhild Kjeldaas, Eikelandshaugen 42B, 5451 Valen. Dispensasjonssøknad er motteken: 13.09.2017 og 11.10.2017 Om søknaden og eigedommen: Det er søkt om dispensasjon etter pbl 19-2 frå arealformål «friområde» i kommuneplan Husnes- Valen Sunde godkjent 12.03.2003 samt dispensasjon frå pbl 1-8 forbodssona i 100-meters beltet for å byggja einebustad utan frådeling på bebygd bustadeigedom 186/86 på Valen. Eigedommen har eit areal på 2.662 m2. Eksisterande bygningar er på 248 m2. Nye bygningar vil oppta 191 m2 pluss parkering. Heile bustadeigedomen ligg innanfor 100-metersbeltet. Eigedomen ligg mellom to ulike reguleringsplanar på Eikeland. Nederste 36 meter av eigedomen mot sjø er i kommunedelplan avsett til friområde. Arealstatus og strandsone Det omsøkte arealet er i gjeldande kommunedelplan Husnes- Sunde-Valen godkjent 12.03.2003. Eigedomen ligg kilt mellom to ulike reguleringsplanar som er reg.plan Eikeland (planid. 1985 0006) godkjent 1985 og reguleringsplan Eikeland del av 186/22,123 (planid. 19810005) vedteken 1981. Nedre del av areal langs sjø er avsett til friområde på desse to planane. I kommunedelplan godkjent 2003 er nedre del av 186/86 dvs. 35 meter frå sjø avsett til friområde, og bind saman dei to reguleringsformåla. Kommunen har vurdert at 6 meter av tiltaket opptar friområde og ligg innanfor funksjonell strandsone då den føl arealformål «friområde» i høyringsutkast til ny kommuneplan for Kvinnherad kommune.
Kommuneldelplan Nabomerknader: Aktuelle naboar er varsla, det er komen merknad frå nabo, Jostein Røstbø og Sigrun Velken, eigar av 186/184, samt Eikelandsberget Grendalag, begge 06.07.2017. Merknadane er rettidig framsett. Dei peikar på at nedre del langs sjø er i vedtekne planar avsett til samanhengande grønt områder. Ein kan også nytta desse areala til ferdsel mellom naustområda slik allemannsretten hevdar. Langs land er det isbre-skura svaberg avbroten av sand- og steinstrender. Byggetiltaket er halde i ein etj med ei høgde på 4 meter. Det vil leggja beslag på eit stort areal 20 meter lengde og ca 15 meter bredde mot sjø. I tillegg kjem 4 meter brei vegareal. Dei ser for seg at svaberg vil bli sprengt bort og medføra redusert utsikt for naboane. Det omsøkte tiltaket vil flytta den reelle byggjegrensa vesentleg nærmare stranda enn i dag. Når bustad vert plassert delvis i friområde og har store vindaugo, vil det lett hindre den frie ferdsla i strandsona og friområdet som her bind saman friområda i Hammaren byggefelt og Eikelandsberget byggefelt. Naboar peikar på at det er betre at bustaden vert flytta ovanfor eks. hus (mot nord). Tilsvar til merknader: Søkjar skriv at bustaden kjem berre om lag 6 meter inn i friområde, og dette vert ikkje nytta av nokon. Dette er privat eigedom og utbygging her har større fordeler enn ulemper. Her er tomt og hage heilt til stranda. Huset skal ikkje plasserast på svaberga, men oppe i krattet på tomta. Søkjar meinar dette blir eit signalbygg som vert godt integrert til tomta og vil ikkje hindre allmenta til å ferdast langs sjølinja. Veg, vatn og avløp. Tiltaket har tilknytingsløyve til off.veg, vatn og kloakk. Aktuelle lovheimlar. Det omsøkte tiltaket krev dispensasjon etter pbl 19-2 frå føremålet Friområde i kommunedelplan Husnes-Sunde-Valen godkjent 12.03.2003. Videre treng det omsøkte tiltaket dispensasjon frå pbl 1-8 Forbod mot bygging i 100-meters sona) til plassering av bustad inntil 30 meter frå sjø. Dersom det skal gjevast dispensasjon må omsyna bak reglane det vert dispensert frå, eller omsyna i føremåla til lova, ikkje verta vesentleg sette til side. I tillegg må fordelane ved å gi dispensasjon vere klart større enn ulempene etter ei samla vurdering. Naturmangfaldlova: Ingen registreringar her.
Kulturminne: Finn ingen spesielle registreringar her. Klimatilpassing: Her er ingen spesielle utfordingar som flo, ras, støy. Estetikk: Her er to ulike reguleringsplanar som møter omsøkt eigedom ein på kvar side. Begge planane har føringar for bustader med saltak. Omsøkt bustad med tilnærma flatt tak er framand byggeskikk her. Vider vil bustaden bryta byggjelinja mot sjø og framstår som eit framandelement. Den bygde huslinja mot sjø gjer at friområdet blir ein fin buffer nær sjø. Vurdering: Søknaden gjeld fortetting på bygd tomt på 2.6 daa, der ein brukar hageareal til å planleggja ny bustad. Eigedomen grensar til reguleringsplanar på båe sider, og difor gjeld kommune-delplanen sin arealdel og vedtekter på 186/86. Nytt bebygd areal blir heile 191 m2, og bustaden er søkt plassert delvis i regulert friområde og godt nede i strandsona. Bustaden vil liggja 30 meter frå stranda m/ naustmiljø og forskyve den etablerte byggjelina som husplasseringar i byggefelta Hammaren og Eikelandsberget representerer. Bustaden vert visuelt forstyrrande i landskapet, og plasseringa er ikkje i tråd med regionale og nasjonale føringar for forvaltning av 100-meterssona langs sjø. Her er funksjonell strandsone vurdert til å fylgja grensa mellom bustadformål og friområde på tomta. Her er to bustadfelt som er ferdig utbygd, og det er viktig at friområde vert respektert som ubebygd og for allmenn ferdsel då det også bind saman fleire naustområder. Tomta er privat, men planen styrer arealbruken. Her vil ein ny bustad bandleggja friareal, og den private omsynssone til bustaden vil gje ein avvisande verknad til formålet friområde i 100-meters sona. Ved innkøyrsla til 186/86 fekk tidlegare eigar løyve til oppføring av dobbelgarasje med loftshusvære i 2008. Løyvet er forelda, men der er mogeleg å plassera eit mindre husvære her. Tilråding: Rådmannen finn at det ikkje kan gjevast dispensasjon her då omsyna bak reglane det vert dispensert frå, eller omsyna i føremåla til lova, vert vesentleg sette til side. I tillegg vil ulempene i høve til lokale og nasjonale verdiar ved å gi dispensasjon vere klart større enn fordelene etter ei samla vurdering. Høyring: Saka vert ikkje sendt til statlege eller regonale mynde til uttale då rådmannen har negativ innstilling til dispensasjon. Vedlegg: 1. Kommunedelplan og foto. 2. Situasjonsplan. 3. Dispensasjonssøknad. 4. Nabomerknader og tilsvar.