3 Vestby kommune Bygg Adresseinformasjon fylles inn ved ekspedering. Se mottakerliste nedenfor. Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 17/02369-12 Cecilie Foss 16.02.2018 Avslag - Dispensasjon fra tillatt mønehøyde og kommuneplanen 7 -Gnr 107 Bnr 144 Snr 8 - Brandstadkollen 9 - Garasje Det vises til søknad mottatt 13.06.2017. Tiltakets adresse: Brandstadkollen 9 Gnr./bnr./fnr./snr.: 107/144/0/8 Tiltakshaver: Jeanette Bråthe, Brandstadkollen 9, 1550 HØLEN Vedtak: Vedtak dispensasjon Med hjemmel i Plan- og bygningsloven 19-2 avslås søknad om dispensasjon for å føre opp en garasje på eiendommen. Begrunnelse Det foreligger ikke fordeler som klart overstiger ulempene ved å gi dispensasjon fra reguleringsbestemmelsen i 1. Hensyn bak bestemmelsen i kommuneplanens 7 blir vesentlig tilsidesatt. For øvrig vises til vurderingene nedenfor. Vedtak byggesaken Byggesøknaden avslås med hjemmel i reguleringsbestemmelsen i 1 og kommuneplanbestemmelsen i 7. Begrunnelse Søknaden er i strid med reguleringsbestemmelsen i 1 og kommuneplanbestemmelsen i 7. Postadresse Besøksadresse Telefon 64 98 01 00 Org.nr. 943 485 437 Postboks 144 Rådhusgata 1 Telefax +47 64980101 Bankgiro 1613.07.00342 1541 Vestby 1540 VESTBY post@vestby.kommune.no www.vestby.kommune.no Side 1 av 5
Søknaden Søknad om føre opp en garasje med BRA= 34 m² og BYA= 36 m² ble mottatt 13.06.2017, og komplettert av ansvarlig søker 10.11.2017. I medhold av plan- og bygningslovens 19-1 er det søkt om dispensasjon fra Bruer/Brandstad 1 Fellesbestemmelser vedrørende tillatt mønehøyde for garasje og dispensasjon fra kommuneplanen 7 for parkeringskrav vedrørende avstand på minst 5 m på egen grunn foran garasjen. Plangrunnlag Eiendommen er omfattet av reguleringsplan for Bruer/Brandstad, Felt B1 og avsatt til konsentrert småhusbebyggelse. Maksimalt tillatt tomteutnyttelse er % BYA= 30 % for hele feltet. For garasje, uthus o.l er maksimal gesimshøyde 3,0 m og maksimal mønehøyde 4,0 m. Visuelle kvaliteter Tiltakets utforming er vurdert i forhold til plan og bygningsloven 29-2. Den omsøkte garasjen har et arkitektonisk uttrykk som etter kommunens skjønn vil bryte med strøkskarakteren. Arken gjør at garasjen vil virke dominerende og fremstå som et fremmedelement i forhold til omkringliggende bebyggelse. Dispensasjoner Det omsøkte tiltaket har en mønehøyde som er i strid med reguleringsplanen Bruer/Brandstad 1 - Fellesbestemmelser tillatt mønehøyde for garasje. Tiltaket er også i strid med kommuneplanen 7 - Parkering krav om 5 m avstand foran garasje. Tiltaket kan ikke godkjennes med mindre det gis dispensasjon fra disse bestemmelsene. Søknad om dispensasjon skal grunngis, jf. plan- og bygningsloven 19-2. Det er søkt om dispensasjon fra Bruer/Brandstad 1 Fellesbestemmelser vedrørende tillatt mønehøyde for garasje og dispensasjon fra kommuneplanen 7 Parkering krav om minst 5 m på egen grunn foran garasjen. Søknaden begrunnes av tiltakshaver med at garasjen vil fungere som en støy/lysskjerm mot naboene. Garasjen vil bli stående mot gamle E6. Hun påpeker at både Vestby kommune og sameiet er innforstått med problemene knyttet til støy/ lys. Støyen er høy og lysglimtene oppleves som slitsomt og forstyrrende. Det å sette opp en garasje med høyere mønehøyde vil ikke begrense solforhold for naboene. Bygningssjefens vurdering Dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 forutsetter at to kumulative vilkår er oppfylt. For det første kan ikke hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. For det andre Vår ref.: 17/02369-12 Side 2 av 5
må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det andre vilkåret innebærer at det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det må foreligge relevante fordeler. En slik fordel må etter sikker rett være tilstrekkelig spesifisert og klart angitt, og den må ligge innenfor de rammene plan- og bygningsloven setter. Det første som må vurderes er om hensynene bak bestemmelsen(e) det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Vurdering av mønehøyde og takoppbygg. Hensynene bak bestemmelse om regulering av høyde er å sikre en helhetlig byggestil og at garasjene er underordnet boligene i høyde og utforming. Garasjens arkitektoniske utforming med ark gjør etter bygningssjefens vurdering at den vil fremstå som noe ruvende i forhold til den omkringliggende bebyggelse. Når det gjelder mønehøyde og takoppbygg har bygningsmyndighetene likevel kommet til at bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. Spørsmålet er da om fordelene ved å gi dispensasjon klart overstiger ulempene. En praksis med å gi dispensasjoner kan på sikt undergrave demokratiske planprosesser. Det foreligger etter kommunens vurdering ikke fordeler som klart overstiger ulempene etter en samlet vurdering. Vurdering av plassering Hensynet bak bestemmelsen i kommuneplanen 7 Parkering krav om 5 m avstand mellom garasje og regulert veigrunn for garasjer plassert vinkelrett på vei, er å sikre at det er tilstrekkelig snuplass og plass til og kjøre ut og inn uten å måtte rygge. Den omsøkte garasjen blir liggende nær svingen, og det vil være svært viktig med tilstrekkelig plass og siktlinje. Ved en eventuell dispensasjon vil hensynet bak bestemmelsen bli vesentlig tilsidesatt. Det andre vilkåret blir derfor ikke vurdert for denne dispensasjonen. Bygningssjefens konklusjon er at vilkårene for å gi dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 ikke er oppfylt og søknaden avslås. Gebyr Giroblankett for behandlingsgebyr kr 9000,- sendes tiltakshaver. Betalingsfristen fremgår av blanketten. Gebyret er fastsatt etter gjeldende gebyrregulativ for Vestby kommune: - Kap. 3-1 Tiltak 31-70 m² kr 6 800,- - Kap. 3-8 Dispensasjon kr 5 600,- - Kap. 3-8 Dispensasjon kr 5 600,- Grunnet overskridelse av saksbehandlingstid blir gebyret redusert med 50 %. Vår ref.: 17/02369-12 Side 3 av 5
Klagerett Partene har rett til å påklage avgjørelsen, jf. vedlagte "Orientering om klagerett". Om klage på vedtaket innkommer og blir tatt til følge, kan dette føre til omgjøring av vedtaket. Eventuelle tiltak utført i mellomtiden må rettes tilsvarende. Ulemper og tap i den forbindelse er Vestby kommune uvedkommende. Med hilsen Ann Isabelle Bjørnholt bygningssjef Cecilie Foss byggesaksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent. Mottakere: Kommunalteknikk, Torleif Lesteberg, Postboks 144, 1541 VESTBY Geodata, Grethe Hagbø, Postboks 144, 1541 VESTBY Jeanette Bråthe, Brandstadkollen 9, 1550 HØLEN Vår ref.: 17/02369-12 Side 4 av 5
ORIENTERING OM KLAGEADGANG KLAGEORGAN Fylkesmannen i Oslo og Akershus er, etter delegert myndighet fra Kommunal- og regionaldepartementet, klageorgan for vedtak fattet av administrasjonssjefen. En klage skal sendes til kommunen, og dersom kommunen selv ikke endrer vedtaket som følge av klagen, vil den bli sendt videre til Fylkesmannen i Oslo- og Akershus for avgjørelse. KLAGEADRESSAT Klagen skal sendes til: Vestby kommune, Postboks 144, 1541 VESTBY. KLAGEFRIST Klagefristen er 3 uker fra den dag dette brev kom frem. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom De klager for sent, kan vi se bort fra klagen. De kan søke om å få forlenget fristen, men da må De begrunne hvorfor De ønsker det. INNHOLDET I KLAGEN De må presisere: Hvilket vedtak De klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at De klager Den eller de endringer som De ønsker Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Klagers navn og adresse må oppgis. Klagen må undertegnes. UTSETTING AV GJENNOMFØRINGEN AV VEDTAKET Selv om De har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. De kan imidlertid søke om å få utsatt gjennomføringen av vedtaket til klagefristen er ute eller til klagen er avgjort (anmode om utsatt iverksetting av vedtaket). Slik søknad sendes Plan, bygg og geodata, og begrunnes. Avgjørelse om oppsettende virkning kan ikke påklages, men De kan selv bringe spørsmålet om oppsettende virkning direkte inn for fylkesmannen til ny vurdering. RETT TIL Å SE GJENNOM SAKSDOKUMENTENE OG TIL Å KREVE VEILEDNING Med visse begrensninger har De rett til å se gjennom dokumentene i saken. Reglene om dette finnes i forvaltningslovens 18 og 19. De må i tilfelle ta kontakt med vårt Servicekontor. KOSTNADER VED OMGJØRING AV VEDTAK Når et vedtak som følge av klage blir endret til gunst for en part, kan parten kreve dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få vedtaket endret. Forutsetningen er da vanligvis at det organet som traff det opprinnelige vedtaket har gjort en feil slik at vedtaket blir endret. Kravet må settes frem senest 3 uker etter at De har mottatt det nye vedtaket. Vår ref.: 17/02369-12 Side 5 av 5