Årsrapport 2012. Vi blir flere, byene blir større. Hvordan skaper vi rom for fremtiden?

Årsrapport 2012 Vi blir flere, byene blir større. Hvordan skaper vi rom for fremtiden?

rom eiendom årsrapport 2012 2 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2012 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2012 3

Rom Eiendom 6 Året som gikk 8 10 20 30 36 46 56 Dette er Rom 10 Bård Vegar Solhjell: Bygg tett med vett 13 Pål Berger: Fremtidens byutvikling skjer rundt kollektivknutepunktene 14 Ledelsen 16 Rom på innsiden 18 Samfunnsansvar 20 Byantikvar Janne Wilberg i Oslo kommune 23 Samfunnsansvar i praksis 24 Drammen og Lillestrøm stasjon: Før og nå 28 Romkonferansen 2012 29 Knutepunktsutvikling 30 Adm. dir. Bernt Reitan i Ruter 33 Knutepunktsprosjekter 34 Eiendomsutvikling 36 Arkitekt Lise Marie Evertsen i Lund+Slaatto Arkitekter AS 39 Utviklingsprosjekter 40 Samarbeidsprosjekter 42 eiendomsforvaltning 46 Daglig leder Sverre Tiltnes i NGBC 49 Eiendomsporteføljen: En levende arv 50 Rom for miljø 51 Et knippe leietakere 52 Våre bygg 54 Styrets Årsberetning 56 Styret 58 Årsberetning 2012 60 Resultatregnskap 63 Balanse 64 4 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2012 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2012 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2012 5

Rom Eiendom Bedre byrom der mennesker møtes Rom Eiendom AS er et av landets ledende eien Verdiutvikling samlet portefølje domsselskaper. Selskapet utvikler knutepunkter, stasjoner og andre eiendommer, og er aktive i alle ledd i verdikjeden fra prosjektutvikling og bygging til drift og forvaltning. verdier: romslig offensiv miljøskapende Inkludert realiserte tilbakelagte gevinster. Kilde: Akershus Eiendom og Newsec Millioner kroner 16000 ansatte: 90 Befolkningsveksten i årene fremover vil prege de største byene i Norge og skape økt behov for boliger og gode kollektivløsninger. Rom har som ambisjon å utvikle funksjonelle, estetiske og miljøvennlige byrom. Gjennom utvikling og fortetting av kollektivknutepunkter og stasjonsnære områder skal Rom oppnå høyere utnyttelsesgrad på eiendommene og økt trafikkgrunnlag for kollektivtransport. Rom-konsernet er heleid av NSB AS, og består av Rom Eiendom AS med tilhørende datterselskaper og Single Purpose-selskaper. Rom har hovedkontor i Oslo og regionskontorer i Kristiansand, Stavanger, Bergen, Skien og Trondheim. antall bygg: 970 Derav 330 stasjoner 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 bygningsmasse i kvadratmeter 700 000 (Utviklingspotensial: 2 000 000 kvm) 0 06 07 08 09 10 11 12 ansvar: Utvikle gode kollektivknutepunkt som bidrar til at flere reiser kollektivt Verdiutvikling samlet portefølje Realiserte tilbakelagte gevinster ansvar: Bygge boliger i tilknytning til kollektivknutepunkt for å møte den forventede befolkningsveksten 93 (10 %) Øvrige fordeling type bygg Finansielle nøkkeltall, MNOK 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Totalomsetning 633 723 523 905 792 797 1 319 43 (4 %) Garasje 6 (1 %) Forretning/hotell 60 (6 %) Kontor 326 (33 %) Stasjoner Driftsresultat 181 277 78 335 337 332 780 Resultat før skattekostnad 142 217-4 199 198 187 612 Årsresultat 88 171-3 144 184 166 565 Investeringer 431 645 589 1 098 1 322 1 314 77 (8 %) Bolig 257 (26 %) Lager 41 (4 %) Lokstall/vognhall 75 (8 %) Verksted noen Igangsatte boligprosjekter Grefsen stasjon: 1 100 Jessheim: 1 000 Bjørvika: 1 500 Fredrikstad: 350 ambisjon: Energiklasse A og BREEAM Excellent på nye bygg, og energiklasse B ved større rehabiliteringer antall bygg: fredet/vernet 345 6 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2012 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2012 7

Året som gikk [Q1] Januar - mars [Q2] april - juni Åpning av nye Larvik stasjon Den gamle stasjonsbygningen fra 1880 fremstår som ny etter en innvendig ansiktsløftning og fasadearbeid. Offisiell åpning av Sjøgangen Sjøgangen, gangbroen som binder Brattøraområdet til Trondheim S, åpnes av ordfører Rita Ottervik. Rekordstor eiendomstransaksjon Gjennom en av de største enkeltstående eiendomstransaksjonene som er gjort i Norge kjøper DNB LIV byggene som skal huse DNB-konsernets nye hovedkontor i OperaKvarteret for ca 4,8 milliarder. nytt sp-selskap Rom og K2 Stavanger AS går sammen om å etablere SP-selskapet Lagårdsveien Utvikling AS i Stavanger. Historisk utviklingsavtale Rom, Jernbaneverket og Drammen kommune inngår en avtale om jernbaneog byutvikling av områdene Sundland, Tangen og Nybyen. Miljøvennlig hotellåpning i Trondheim Offisiell åpning av P-Hotels Brattøra, Trondheims mest energigjerrige hotell. Historisk hotellåpning i Oslo Offisiell åpning av Comfort Hotel Grand Central i det verneverdige Østbanebygget. Nytt SP-selskap Sammen med Dora, SIVA og OBOS vil Rom engasjere seg i planlegging og utvikling av Nyhavna i Trondheim. [Q4] oktober - desember Romkonferansen Rom belyser temaer innen befolkningsvekst og utfordringene knyttet til stedsutvikling, bosetting, næringsutvikling og infrastruktur. Nytt byggetrinn på Grefsen Stasjon Nye 34 leiligheter legges ut for salg. Hamar jernbaneverksted fredet Riksantikvaren freder Hamar jernbaneverksted og sikrer dermed det mest komplette av landets gjenværende verkstedsanlegg. Stor interesse for Bellevue God salgsstart for boligprosjektet med 65 leiligheter i Fredrikstad. Viktig overlevering To av de tre byggene overleveres til DNB i OperaKvarteret. Det siste ferdigstilles i 2013. Ferdigstilling av Elverum skysstasjon Nybygget mellom de to gamle stasjonsbygningene ferdigstilles. Viktig utviklingssamarbeid Rom og Tema Eiendom går sammen om å videreutvikle Gjøvik sentrum og kollektivknutepunktet. Nytt byggetrinn på Grefsen Stasjon 120 leiligheter legges ut for salg, med ferdigstillelse annet og tredje kvartal 2014. [Q3] juli - september Nye planer for Bergen stasjon Rom lanserer planer for nytt og moderne forretningsbygg rett ved togstasjonen. Mer øl Haandbryggeriet utvider sine lokaler på Sundland i Drammen. Åpning av Marienborg Rom ferdigstiller nybygg og rehabiliterer Administrasjonsbygget på Marienborg verkstedområde i Trondheim. Ny reklameavtale Rom og JCDecaux Norge AS inngår en femårsavtale om digitale reklamebærere, i første omgang på Oslo S og Nationaltheatret stasjon. IPD-pris For annet år på rad mottar Rom IPDs pris (European Investment Property Databank) for høyeste relative avkastning blant samtlige porteføljer i Skandinavia siste tre år. Et nytt Paradis SP-selskapet Lagårdsveien Utvikling lanserer planer om å bygge to større kontorbygg like ved Paradis stasjon. Nytt SP-selskap Rom og OBOS Nye Hjem går sammen om å etablere SP-selskapet Bellevue Utvikling AS i Fredrikstad. planer om Nytt byggetrinn på Jessheim Saga Terrasse vil blant annet bestå av 550 leiligheter, og kan være innflyttingsklare i 2015/2016. Høstutstilling på Oslo S I forbindelse med Høstutstillingens 125 årsjubileum presenteres flere kunstverk på Oslo S. Invitasjon fra EU Intensjonsavtale med Moss kommune Rom, Moss kommune og Moss havn inngår intensjons- og samarbeidsavtale om transformasjon og fortetting av den nye bydelen «Sjøsiden» i Moss. Ta SATS på Lillestrøm ble invitert til å delta i et EU-prosjekt for utvikling av retningslinjer for Integrert Energi Design (IED). 8 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2012 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2012 9

Dette er Rom Over 65 % i Bergen, Stavanger og Trondheim aksepterer at de må bo tettere som følge av befolkningsveksten de nærmeste årene.* Vi blir flere. Byene blir større. Hvordan skal vi bo? Fremtidens boliger bør bygges nært kollektivknutepunktene, og boligene må bygges for fremtiden. Rom er en av landets ledende eiendomsutviklere og spiller en viktig rolle i utviklingen av morgendagens samfunn. På og rundt stasjonene skal vi bygge fremtiden. Vi har brikkene som skal til. * TNS Gallup 10 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2012 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2012 11

miljøvernminister Bård Vegar Solhjell Bygg tett med vett Då eg vaks opp, var det fire millionar menneske i Noreg. Borna mine blir vaksne i eit Noreg med seks millionar. Halvparten av oss bur allereie i byområda, og fleire kjem til å gjere det. Folkeveksten og urbaniseringa er den største forandringa av Noreg i vår tid. forretningsidé Rom Eiendom skal gjennom utvikling og forvaltning av eiendom, skape verdier for eier og samfunn. Rom skal utvikle attraktive og effektive kollektivknutepunkt slik at flere velger å reise kollektivt. Foto: Bjørn Stuedal Berre sidan 2000 har bybefolkninga vakse med over ein halv million. Presset på areala aukar. Det stiller store krav til oss som politikarer, utbyggarar og planleggarar. Samstundes kan vi spare grøntområde, leikeplassar, fotballbaner, matjord og marka frå utbygging. Bygger vi ned grøntareala og marka, vil det bli mindre attraktivt å bu i byane. Vi må tenkje kvalitet, ikkje berre kvantitet. Det er ikkje alltid lett å fortette med vett. Ein rapport frå Husbanken om 27 prosjekt i Trondheim, Bergen, Stavanger og Kristiansand viste at berre tre var forbilledlege. Eg håpar alle utbyggarar vil lære av dei gode eksempla. visjon Vi skal skape bedre byrom der mennesker møtes. Veksten gjev oss samstundes ein fantastisk mogelegheit til å utvikle Noreg. Bypolitikk må bli eit like naturleg tema som distriktspolitikk. Plassering av bustader, arbeidsplassar og service tilbod påverkar både energibruk og transport. Dersom vi plasserer bustadområde langt frå kollektivknutepunkt, vert bilen det einaste alternativet. Det same skjer dersom vi legg kjøpesenter utanfor byane og utarmar sentrum. Difor er bustad- og arealpolitikk ein så viktig del av miljøpolitikken. Vi må bygge høgt, smart og sunt for å ta vare på dei kvalitetane vi sett slik pris på samstundes som vi får plass til fleire. Dersom vi bygger tett rundt kollektivknutepunkta, vert bustadene meir attraktive. Det er ikkje utan grunn at bustadannonsane reklamerer med at det er kort avstand til kollektivtrafikk. Gjennom eit brev til fylkesmennene har eg lagt vekt på at dei må bidra til at det vert bygd bustader på plassar som eignar seg til det. Fylkesmannen kan be kommunane utnytte mogelegheitene til å fortette rundt jernbanestasjonar, busshaldeplassar og andre kollektivknutepunkt. Eg er glad for at Rom Eiendom som del av NSB-konsernet bidreg til denne utviklinga, mellom anna med spennande nye bustadprosjekt i byane som utgjer InterCitytriangelet. Det er viktig at statlege selskap er framtidsretta. Det er Rom Eiendom både i praksis og i sin ambisiøse miljøstrategi. 12 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2012 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2012 13

adm. dir. pål berger i rom eiendom Fremtidens byutvikling skjer rundt kollektivknutepunktene i stor grad her vi må finne løsningen på vår tids utfordringer. Godt bymiljø er etterspurt av næringslivet som et konkurransefortrinn. Bolig- og næringsannonsene reklamerer med «kort avstand til kollektivknutepunkt» som et av de viktigste salgsargumentene. gode kollektivknutepunkter er vårt viktigste bidrag for å møte befolkningsveksten på en offensiv og bærekraftig måte. Vi lever som vi lærer, og flytter i løpet av sommeren inn i eget bygg i Schweigaardsgate, med kort vei til kollektivtilbudet på Oslo S. Bygget er et pilotprosjekt i BREEAM-NOR og vår ambisjon er å få det klassifisert som «Excellent». Vi lar oss inspirere av de gode resultatene i 2012, og gleder oss til å ta fatt på de mange store og viktige prosjektene vi står foran. 2012 ble et meget godt år for Rom Eiendom på flere områder. Resultatregnskapet viser en økning i de totale driftsinntektene fra 797 millioner kroner i 2011 til 1319 millioner i 2012, og resultatet før skatt økte fra 187 millioner kroner til 612 millioner. Den viktigste årsaken til det gode resultatet i 2012 er salget av DNB-byggene i OperaKvarteret i Bjørvika. Eiendomsutvikling har lange horisonter og ofte i komplekse landskap. Arbeidet med Bjørvikaplanen startet mot slutten av 90-årene, og det vi ser i OperaKvarteret i dag er de første resultatene av Norges største byutviklingsprosjekt noensinne. Men dette er bare starten på et prosjekt som vil pågå i ytterligere 10-15 år. Dette er en betydelig del av Roms hverdag. Utvikling, verdiskapning og lange horisonter. Det krever stor grad av tålmodighet, ydmykhet, oppmerksomhet og evne til å finne løsninger i et terreng med mange ulike interesser. Når man til slutt lykkes, som jeg mener vi har gjort i OperaKvarteret, gir det en god opplevelse. En av de største utfordringene Norge står ovenfor er den ventede og kraftige befolkningsveksten. I løpet av de neste 16 årene vil befolkningen øke med en million mennesker. Nesten 80 prosent av befolkningen bor allerede i dag i byer og tettsteder, og vi vet at den sterkeste økningen kommer i og rundt Oslo og i de andre store byene. Derfor er det Rom er i den heldige situasjonen at våre eiendommer nettopp ligger på og rundt kollektivknutepunktene, og det er her vi vil konsentrere vår innsats fremover. For å få plass til flere mennesker i en bærekraftig samfunnsutvikling, må det bygges tettere og mer konsentrert der folk kan velge tog, buss eller båt og la bilen stå. Derfor vil vi i årene fremover satse sterkere på å bygge boliger nær knutepunkt. Ved Grefsen stasjon i Oslo skal vi over noen år bygge 1100 leilig heter. Ved Jessheim stasjon vil det være 1000 leiligheter når prosjektet er ferdig utbygget. Rom vil ikke bare satse i og rundt Oslo. I 2012 igangsatte vi prosjekter i mange byer rundt i landet. Prosjektene er ulike både når det gjelder formål og omfang, men alle har det til felles at de er viktige bidrag til å møte befolkningsveksten på en god og bærekraftig måte ved at folk kan bo nær knutepunktet og reise kollektivt til hjem og arbeid. Som Norges viktigste kollektivknutepunktsutvikler og et av landets ledende eiendomsselskaper, har Rom et ansvar for å legge til rette for en god og bærekraftig samfunnsutvikling i de byer og tettsteder der vi har våre eiendommer. Samtidig legger vi stor vekt på å bygge og forvalte bygg etter strenge miljøkrav. I 2011 stod NSBs Kompetansesenter i Drammen ferdig, som Norges første næringsbygg i energiklasse A. I 2012 åpnet vi P-Hotels Brattøra i Trondheim, vårt andre energiklasse A-bygg. I Rom mener vi at kombinasjonen av flere boligprosjekter nær kollektivknutepunktene, en sterk satsing på gode og energieffektive bygg og en tilrettelegging av Pål Berger Adm. dir. Rom Eiendom Foto: Hilde Lillejord 14 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2012 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2012 15

Ledelsen Cecilie Martinsen Direktør Marked Ansatt i Rom siden 2009. Bjørn Birkelund Direktør Drift Ansatt i Rom siden 2005. Jørn Seljelid Direktør Økonomi og finans Ansatt i Rom siden 2006. Signe Horn Direktør Strategi og samfunnskontakt Ansatt i Rom siden 2009. Morten Austestad Direktør Utvikling Ansatt i Rom 2005 2008 og siden 2011. Kristin Boge Benth Direktør Personal og organisasjon Ansatt i Rom siden 2007. Pål Berger Administrerende direktør Ansatt i Rom siden 2002. Foto: Hans Fredrik Asbjørnsen 16 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2012 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2012 17

Rom på innsiden Én organisasjon ett mål Befolkningsveksten rundt de største byene gjør at knutepunktsutvikling får mye oppmerksomhet. Ikke bare ute i samfunnet, men også internt i Rom er engasjementet sterkt. Vårt fokus på utvikling av gode knutepunkt som legger til rette for økt kollektivbruk, samler organisasjonen om et felles mål og skaper stolthet blant våre medarbeidere. Årets Romkonferanse «Byene vokser kaos eller bærekraft» vekket stor interesse internt i Rom. Vårt samfunnsbidrag er ofte tema på våre interne fellessamlinger. I april ble samlingen lagt til Grenland, der engasjerte lokalpolitikere snakket om hvordan utvikling av stasjoner og eiendommer hever regionens status. Samlingene skaper eierskap til våre prosjekter, og bidrar til et godt sosialt miljø. Rom-skolen er vår årlige fagsamling og skal sikre at våre medarbeidere holdes oppdatert. I 2012 var temaet miljø og samlingen ble lagt til Sundland i Drammen, landets første næringsbygg med energiklasse A. Rom reviderer kontinuerlig sin miljøstrategi, og vi hever stadig våre miljømål, både i selskapet og i våre prosjekter. Flere medarbeidere har blitt sertifisert på BREEAM, og et av våre bygg vil kunne bli landets første med klassifiseringen BREEAM Excellent. Rom praktiserer verdibasert ledelse. Økonomiske resultater, faglig kunnskap og sosiale ferdigheter har likeverdig fokus. Medarbeiderne har selv definert et sett adferdsregler som gjør et godt arbeidsmiljø til et felles ansvar. Vår årlige medarbeiderundersøkelse bekrefter både trivsel og stolthet blant våre medarbeidere. Utsagnet «Jeg er stolt av å jobbe i Rom Eiendom» skåret 4,7 på en skala fra 1 til 5, der 5 er høyest. «Jeg får god støtte og hjelp av mine kollegaer når jeg har behov for det» og «Vi har et godt samarbeidsklima i vår enhet» skåret begge 4,4 og «Rom er en arbeidsplass hvor omgangstonen er preget av gjensidig respekt» skåret 4,1. Trivselen blant våre medarbeidere reflekteres i lav turnover og høy avgangsalder. Sykefraværet i 2012 var på 3,4 prosent, en nedgang fra året før og godt under KPI-målet på 5,5 prosent. Sykemeldte følges opp av sine ledere og av bedriften, og dialogmøter avklarer eventuelle sammenhenger med arbeidssituasjonen. En stor del av Roms medarbeidere deltok i 2012 i dytt.no, NSB-konsernets interne program for fysisk aktivitet. Foto: Terje Borud gjennomsnittsalder (år): 48,1 ansatte: 90 sykefravær: 3,4 % ulykker: 0 gjennomsnitts- ansiennitet (år): 9 Menn 59 % Kvinner 41 % turnover: 4 % 18 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2012 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2012 19

Samfunnsansvar 56,8 % mener kunstnerisk utsmykning er viktig for byrommet.* Vi ønsker å finne det vi trenger, møte dem vi har savnet og komme oss dit vi skal. Men vi ønsker oss noe mer. Vi liker det kjente og kjære, men trenger det nye og uventete. Gode byrom handler om mer enn by og rom. Det handler om berikelse, utfordring og stimulans. Kunst og arkitektur er noen av brikkene som gjør byen til by. * TNS Gallup 20 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2012 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2012 21

Byantikvar janne Wilberg i oslo kommune Ser sin rolle i et større perspektiv De fysiske omgivelsene betyr mye mer for oss enn vi er klar over til daglig. Eldre bygg skaper identitet og tilhørighet, og er en helt nødvendig del av et godt byrom, mener byantikvar Janne Wilberg. I løpet av de neste 20 årene vil de store byene oppleve en enorm befolkningsvekst. I Osloregionen alene er befolkningen ventet å vokse med rundt 300 000 mennesker. For å møte denne veksten er vi helt avhengige av å få flere til å reise kollektivt. Med vår unike eiendomsportefølje spiller Rom en helt sentral rolle i denne oppgaven. Gjennom utviklingen av gode kollektivknute punkt og attraktive boliger i umiddelbar nærhet til dem, bidrar vi til å gjøre kollektivtransport mer attraktivt. Slik skaper vi rom for fremtiden. Når blir vi 6 millioner? 8 000 000 Høyalternativet 7 000 000 Hovedalternativet 6 000 000 Lavalternativet 5 000 000 Kulturminnene står under daglig press fra en økende befolkning, kommersielle aktører og generell uvitenhet. Varsomhet er viktig og balansen utfordrende. Byen er avhengig av levende bruk, men det må skje innenfor bygningenes tålegrense. Byutvikling må skje på kulturminnenes premisser. Endringer skal stå seg over tid, man må tenke utover øyeblikkets behov, sier byantikvar Janne Wilberg. Vil trekke frem Rom En vellykket byutvikling er avhengig av ansvarlige aktører som ser sin rolle i et større perspektiv. Byantikvaren vil trekke frem Rom. Rom er en eiendomsforvalter som gjør ting på en ordentlig måte. Med egen kulturminnefaglig kompetanse og en inkluderende tilnærming til kulturminnehensynet viser de evne og vilje til å ta vare på sine kulturminner. Jeg opplever et reelt ønske om å finne løsninger. Har lykkes godt Med sin unike eiendomsportefølje lever Rom i et paradoks. Byggene skal bevares for kommende generasjoner, men er samtidig avhengig av levende bruk. Wilberg mener Rom har klart den utfordrende balansegangen. Rom har lykkes godt. Deres fokus på levende bevaring har resultert i en rekke vellykkete utviklingsprosjekter og er en viktig ressurs i utviklingen av morgendagens byrom. Foto: Oslo kommune 4 000 000 1990 2000 2010 2020 2030 2040 Kilde: SSB 22 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2012 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2012 23

Samfunnsansvar i praksis Som eier av de fleste jernbanestasjoner og mange sentrale eiendommer i hele landet, har Rom et betydelig ansvar for å gjøre disse velfungerende, miljøvennlige og hyggelige å være i. Både stasjoner, bygg og byrom skal oppleves trygge og tilgjengelige for alle i alle aldre. miljø Miljøhensynet står sentralt i Roms virksomhet. Vårt viktigste bidrag er utvikling av gode knutepunkt som får flere til å reise kollektivt, og utvikling av boliger, arbeidsplasser og servicetilbud der det er et godt kollektivtilbud. Men vi skal også finne de mest miljøvennlige løsninger i utvikling, forvaltning og drift av våre eiendommer, og har miljøsertifiseringen BREEAM Excellent som målsetting i alle våre nybygg. Foto: Terje Borud Kulturarv utsmykning av våre bygg Vår visjon om å skape bedre byrom der mennesker møtes handler ikke bare om utvikling og forvaltning av eiendommer og kollektivknutepunkt. Det handler også om å berike. Gjennom vår utsmykking ønsker vi å gi mennesker som bruker eller besøker våre bygg en opplevelse av kunst og kultur. Vi ønsker å presentere dem for verk som virker utfordrende, stimulerende og gjerne uvante. Foto: Anniken Zahl Furunes Knutepunktsutvikling Rom besitter 970 bygninger over hele landet, de aller fleste i sentrum av de store byene og langs jernbanelinjene. Med denne porteføljen spiller Rom en viktig rolle som knutepunktsutvikler. Vi skal utvikle gode knutepunkt som bidrar til at flere velger å reise kollektivt. Rom har i dag rundt 345 bygninger som er, eller er foreslått, vernet. Hensikten med vernet er «å bevare en arkitektonisk, bygningshistorisk og jernbanehistorisk verdifull bygning». Samtidig er levende bruk en forutsetning for bevaring, og en av Roms største utfordringer er derfor å balansere behovet for bevaring mot behovet for bruk. I 2012 har Rom gjennomført flere prosjekter hvor forsvarlig utvikling har lagt grunnlaget for levende bevaring. Ny bruk gjør at disse byggene lever ikke bare over lever. Foto: Terje Borud Den sterke befolkningsveksten rundt de store byene stiller høye krav til utnyttelsen av områdene rundt knutepunktene. Ved å utvikle disse områdene bidrar Rom til en mer miljøvennlig og effektiv byutvikling. Både gjennom å gjøre kollektivtransport mer attraktivt, og gjennom å utvikle boliger i umiddelbar nærhet til knutepunktene. Foto: Terje Borud 24 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2012 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2012 25

Samfunnsansvar i praksis Gode byrom Rom skaper bedre byrom der mennesker møtes. vi skal utvikle velfungerende, estetiske og miljøvennlige byrom med handel, service, arbeidsplasser og boliger. Like viktig som å skape gode bygg, er det å skape gode rom mellom byggene som oppleves som trygge og fine å være i. Med den befolkningsveksten vi opplever er et avgjørende å utvikle attraktive byrom rundt kollektivknutepunkter, og å gjøre knutepunktene til gode offentlige møteplasser som får flere til å reise kollektivt. Arkitektur Foto: Terje Borud Rom legger stor vekt på arkitektonisk kvalitet, både i bevaring av fortiden og i møte med fremtiden. Rom har rundt 345 bygninger som er, eller er foreslått, vernet. I forvaltningen av disse er Rom opptatt av å bevare de arkitek toniske og bygningshistoriske verdiene samtidig som kravene til tidsmessighet og universell utforming tilfredsstilles. I utviklingen av nye bygg og byrom skal arkitekturen representere noe nytt og friskt, samtidig som den skal tilpasses omgivelsene rundt. Gjennom arkitektkonkurranser identifiseres den riktige kompetansen og de beste løsningene. Målet er å skape funksjonelle, estetiske og miljøvennlige byrom. Illustrasjon: L2 arkitekter trygghet trygghet Rom arbeider kontinuerlig for at våre eiendommer skal oppleves som trygge. Mange av eiendommene er jernbanestasjoner, og Rom legger ned betydelige ressurser i å gjøre disse til et godt sted å være. Med synlig politi og vektere på Oslo S øker vi sikkerheten til reisende og besøkende, og i samarbeid med blant andre Kirkens Bymisjon rekker vi ut en hånd til utsatte mennesker med spesielle utfordringer. Foto: Torstein Ihle rom for kunst I 2001 gikk startskuddet for Rom for kunst på Oslo S. Den gang var det 24 juletrær og seks kunstnere som sto i fokus. Siden den gang har det blitt presentert over 80 ulike prosjekter. I 2012 innledet Rom for kunst et nytt samarbeid for tilrettelegging av sine kunstprosjekter. Det kunstfaglige arbeid ivaretas av Per Gunnar Eeg-Tverbakk fra Oslo Kunsthall og Anne Beate Hovind, og som tidligere tar man i bruk de store visningsflatene på fasadene av Oslo S og Flytogterminalen. Foto: Richard Jeffries Kunst: Ingrid Askeland 26 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2012 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2012 27

før og nå Drammen og Lillestrøm stasjon årets event RomKonferansen 2012 Drammen stasjon Tømmerfløtingen nedover Drammensvassdraget og trelastindustrien la grunnlaget for Drammen. I 1866 ble første parsell av Randsfjordbanen opp til Vikersund åpnet, og to år senere var hele banen ferdig. Lillestrøm stasjon Åpningen av Hovedbanen mellom Christiania og Eidsvoll i 1854 ga støtet til utviklingen av stasjonsbyen Lillestrøm. I 1862 ble Kongsvingerbanen anlagt som en gren østover fra Lillestrøm. En fullsatt konferansesal viste at utfordringene knyttet til den ventede befolkningsveksten er et interessant tema 2. generasjons stasjonsbygning fra ca. 1910 som nå er revet. Foto fra Norsk Jernbanemuseum. Stasjonsbygningens eldste del tegnet av Georg A. Bull i 1863. Var først i to etasjer, senere i tre. Nyrenessanse-bygning i rundbuestil. Bilde fra 1887. I 1866 og 1870 ble Drammen rammet av ødeleggende bybranner. Dette ga støtet til en ny byplan. Industrien økte og ikke minst treforedlingsbedrifter ble anlagt. Raskt ble Drammen et av landets viktigste jernbaneknutepunkt, med banestrekninger til Kristiania og byer i Vestfold. I 1909 ble det forbindelse helt til Bergen via Hønefoss. Byen vokste jevnt og trutt, fra 23 000 innbyggere i 1875 til 49 000 i 1970. I dag bor 102.000 innbyggere i Drammensregionen, og trafikken over Drammen jernbanestasjon er stor, med opp til ni tog i timen. 1977 fikk stasjonsbygningen to tilbygg, begge tegnet av NSB Arkitektkontor v/ Arne Henriksen og Aasmund Dahl. Alle byggene er vernet. Bilde fra i dag (Jiri Havran). Kilder: nettsider for Lillestrøm Historielag, Akershusmuséet, Jernbaneverket, lokalhistoriewiki.no, Verneplan for jernbanebygninger 1993 (Riksantikvaren og NSB) Jernbanen ble primært bygd for frakt av varer, særlig trelast, men passasjertrafikk ble likevel vanlig nokså tidlig. Sammen med dampbåt, busser og veiutbygging la jernbanen grunnlaget for utviklingen av Lillestrøm som det viktigste trafikknutepunktet på Romerike. Befolkningen økte jevnt, til 7281 i år 1900. I 2012 passerte Skedsmo kommune 50 000 innbyggere. Stasjonsbygningen i naturstein som vi ser i dag, er tredje generasjon stasjonsbygning. Bygningen er fra 1934, i klassisk stil, og tegnet av NSB Arkitektkontor v/ Gudmund Hoel. Den er regulert til bevaring. Stasjonen har en svært sentral plassering i landets jernbanenett og er den tredje mest trafikkerte jernbanestasjonen i landet. Stasjonen i dag, 4. generasjons stasjonsbygning fra 1997 med 3. generasjons stasjonsbygning fra 1934 til venstre. Foto: Terje Borud Kilder: Verneplan for jernbanebygninger 1993, Riksantikvaren og NSB, banedata 2004 (JBV), www.jernbane.origo.no, www.historieboka.no, www.norsk.jernbaneklubb.no, Wikipedia Oslo er en av de raskest voksende hoved stedene i Europa. Dersom den varslede befolkningsveksten slår til, vil vi bli stilt overfor store utfordringer. Stedsutvikling, bosetting, nærings utvikling og infrastruktur må tilpasses en ny virkelighet. Er vi klar for å møte fremtiden? Hvem skal ta påta seg oppgavene? Og hvordan skal de løses? Romkonferansen «Byene vokser kaos eller bærekraft?» stilte disse spørsmålene, og en fullsatt konferansesal bekreftet at de vekker interesse. Administrerende direktør i Statistisk sentralbyrå Hans Henrik Scheel la frem ulike scenarioer for befolkningsveksten, statssekretær Erik Bartnes i Samferdselsdepartementet redegjorde for utfordringer knyttet til kollektivtrafikk og bilbruk, og flere sentrale politikere fra Stavanger, Oslo og Bergen delte sine visjoner. Foto: Terje Borud 28 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2012 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2012 29

Knutepunktsutvikling 67,1 % ønsker å bo nært et knutepunkt.* Det er ikke avstanden til sentrum som er det viktigste, men avstanden til stasjonen. For bor du nær stasjonen, bor du nær toget, nær byen, nær jobben, nær livet du ønsker deg og alle du ønsker å dele det med. Rom eier de fleste stasjonene. I utviklingen av morgendagens samfunn er kollektivknutepunktet den viktigste brikken. * TNS Gallup 30 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2012 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2012 31

adm. dir bernt reitan jenssen i ruter Et avgjørende samarbeid Et bærekraftig samfunn er avhengig av et ettertraktet kollektivtilbud med effektive og velfungerende knutepunkter. Her har Rom og Ruter felles interesser, sier administrerende direktør i Ruter, Bernt Reitan Jenssen. Rom er i den heldige situasjonen at de aller fleste av våre eiendommer ligger på og rundt kollektivknutepunkt. Våre 970 bygg er fordelt over hele landet, men de aller fleste ligger i sentrum av de store byene og langs jernbanesporene. Med disse eiendommene spiller Rom en viktig rolle som knutepunktsutvikler. Vi skal utvikle gode knutepunkt som bidrar til at flere velger å reise kollektivt, og at mer godstrafikk flyttes fra vei til bane. Dersom den varslede befolkningsveksten slår til, vil byene stå ovenfor store utfordringer og problemer som må løses. Stedsutvikling, bosetting, næringsutvikling og infrastruktur må tilpasses og bidra til å skape et bærekraftig samfunn. Den sterke befolkningsveksten stiller krav til en bedre utnyttelse av områdene på og rundt knute punktene. Ved å utnytte arealene på en mer effektiv måte bidrar Rom til en mer miljøvennlig og effektiv byutvikling. Handel, service, arbeidsplasser og boliger rundt kollektivknutepunkt er attraktive, reduserer bilbruken betraktelig og gir en samfunnsøkonomisk gevinst. Vi ser også en utvikling der flere ønsker å bo sentralt, og Rom vil derfor satse enda sterkere på boligbygging i årene fremover. Befolkningsveksten stiller høye krav til infrastrukturen, men antall løsninger tilgjengelige er begrenset. Veiene kan ikke alene ta unna trafikkveksten, vi er helt avhengig av kollektivtrafikken, mener Reitan Jenssen. Folk må reise sammen. Kollektivtransport er langt mindre arealkrevende enn transport på vei. Skal vi klare å møte fremtidens befolkningsvekst må vi bygge og bo mer konsentrert. Strategien forutsetter effektive og velfungerende knutepunkt der kollektivreisendes behov blir tatt på alvor. Busser og tog som kommer og går når de skal, god skilting og informasjon ved avvik er noen av stikkordene. Reitan Jenssen er godt fornøyd med samarbeidet med Rom. Vi opplever at det å skape gode løsninger for kollektivtrafikken er viktig også for Rom, vi er gjensidig avhengig av hverandre. Samarbeidet mellom Ruter og Rom er helt avgjørende. Ikke bare for Ruter og Rom, men for hele samfunnet. Både dagens og morgendagens. Foto: Ruter Regionalt perspektiv Reitan Jenssen mener utfordringene ikke kan løses på kommunalt eller fylkeskommunalt nivå, de krever et regionalt perspektiv. «Vi skal utvikle gode knutepunkt som bidrar til at flere velger å reise kollektivt, og at mer godstrafikk flyttes fra vei til bane.» Ruters strategi er å bruke bussene til å fylle togene. Slik oppnår vi høyere frekvens ute i nettverket, flere avganger og gjennom det, et bedre tilbud. 32 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2012 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2012 33

Knutepunktsprosjekter Økt transportbehov som følge av befolkningsveksten bør dekkes gjennom kollektivtrafikk. Rom utvikler effektive knutepunkter som bidrar til at flere reiser kollektivt. Her er noen av våre knutepunktsprosjekter. Elverum skysstasjon Fremtidsrettet skysstasjon med forbedret tilbud til de reisende. På Elverum har Rom i nært samarbeid med Elverum kommune, Hedmark Fylkeskommune, Jernbaneverket og Statens vegvesen etablert en ny fellesterminal for buss og tog på dagens stasjonsområde. Nybygget utgjør en selvstendig enhet, men er harmonisert med de eksis nye oslo s Prioritert utbygging av landets viktigste kollektivknutepunkt. Med en forventet dobling i trafikken frem mot 2030 er utbyggingen av et nytt Oslo S et av Roms høyest prioriterte prosjekter. En totalrenovert Østbanehall vil stå ferdig første halvår 2014 og bidra til å forvandle hjertet av Oslo til en møteplass av internasjonalt storbyformat. Det er planlagt et parkeringshus under Christian Frederiks plass, og det vurderes også å flytte Oslo bussterminal. En ny terminal over sporene på Oslo S vil integrere buss og tog, og skape et kompakt og helhetlig kollektivknutepunkt. Foto: Terje Borud Voss En spennende plan for utvikling av kollektivknutepunktet og destinasjonen. I samarbeid med Voss kommune, Hordaland fylkeskommune, Statens vegvesen, Jernbaneverket og NSB har Rom utviklet en spennende plan for utvikling på Voss. Planen er utviklet i nært samarbeid med Voss Resort og knytter kollektivknutepunktet for tog, buss og turisttransport sammen med hotell og gondolbane opp til skibakkene. Den nye planen legger samtidig til rette for utvikling av bolig, næring og parkering i området mellom sentrum og stasjonen. Illustrasjon: MIR og Nordic Office of Architechture terende byggenes bevaringsverdige karakter med glass i både fasader og tak, og store og luftige volumer med oppgraderte publikumsfasiliteter. Den nye skysstasjonen ble offisielt åpnet i mars 2013. Foto: Chatrik Østlie Nye Trondheim S Landets første kollektivknutepunkt med tog, buss, båt og taxi. I Trondheim har Rom, i samarbeid med Sør- Trøndelag fylkeskommune og Trondheim kommune, utviklet planer for en ny sentralstasjon som knytter sammen tog, buss, båt og taxi. Med den nye terminalen reduseres avstanden fra buss til tog til et minimum. Busser stanser både utenfor terminalbygget og på den overbygde bussterminalen, mens hurtig båtene til Fosen og Kristiansund ligger kun minutter unna. Det nye kollektivknutepunktet på Brattøra kan stå ferdig i 2017. Gjøvik skysstasjon Modernisert knutepunkt for hele Mjøs-regionen. Gjennom en rehabilitering av stasjonsbygget og en utvidelse av terminalbygget moderniserer Rom et av de viktigste knutepunktene i Mjøs-regionen. Dagens stasjon er delvis fredet og skal rehabiliteres, mens terminalbygget skal utvides. De nye publikumsarealene vil inneholde venterom, toalett og kafé, og gi de reisende et langt bedre tilbud. Prosjektet er en del av en etterlengtet opprusting av Gjøvik sentrum og vil ferdigstilles i løpet av 2013. Illustrasjon: JAF Arkitekter AS Illustrasjon: Per Knudsen Arkitektkontor AS 34 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2012 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2012 35

eiendomsutvikling 67,3 % i Oslo mener det er viktig med høye miljøstandarder i bygget de jobber.* Vi bruker om lag halvparten av vår våkne tid på jobb. Vi liker å ha det fint rundt oss, og vi liker å vite at vi oppholder oss i et sunt inneklima. Det er også en god tanke at bygget vi jobber i påvirker miljøet i liten grad. Det kan vi være stolte av. * TNS Gallup 36 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2012 2011 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2012 37

arkitekt Lise Marie Evertsen i Lund+Slaatto Arkitekter AS Best i klassen Schweigaards gate 21 og 23 vil kunne bli landets første bygg med miljøklassifiseringen BREEAM Excellent. Arkitekt Lise Marie Evertsen i Lund+Slaatto Arkitekter AS mener Rom står i en særklasse når det gjelder å tenke miljø. De største byene opplever sterkt befolkningsvekst. For å møte denne er vi avhengige av å reetablere jernbanen som ryggraden i framtidens transportsystem og samtidig revitalisere våre stasjoner. I henhold til nasjonale retningslinjer bør byutviklingen konsentreres rundt områder i gangavstand fra kollektivknutepunkt. Et konsentrert utbyggingsmønster vil bygge opp om hovedårene for kollektivtrafikknettet, og bidra til bevaring av biologisk mangfold i de bebygde områdene. Det stilles også krav til selve bruken. Det skal blant annet legges til rette for redusert bilbruk gjennom nærhet til kollektivtransport, få parkeringsplasser og innendørs sykkelparkering. Med sin helt unike eiendomsportefølje er Rom i posisjon til å etablere et betydelig antall boliger i nærhet til eksisterende kollektivknutepunkter både i det sentrale Østlandsområdet og i andre pressområder i Norge. Gode urbane miljøer som med gangavstand til daglige gjøremål ivaretar hensynet til lokalmiljø, klima og arealer for landbruk, natur og kulturminner. Et viktig premiss Miljøperspektivet har de siste 10 årene endret seg dramatisk. Fra å være en interesse blant noen få idealister er det i dag blitt et viktig premiss for alle profesjonelle byggherrer. Miljø og økonomi står ikke lenger i motsetning til hverandre. Redusert energiforbruk betyr reduserte driftskostnader. Leietakere forventer et miljøvennlig bygg, og ansatte forventer arbeidsgivere som er sitt ansvar bevisst. Tidligere var miljøet noe vi tenkte på hvis det ikke kostet oss noe, i dag koster det mer å la være, sier Evertsen. Men det viktigste er tross alt ikke økonomien, legger hun til. Verdiutvikling driftsuavhengig portefølje Ekskl. Oslo S Utvikling. Kilde: Akershus Eiendom Millioner kroner 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 Realiserte tilbakelagte gevinster Verdi av utviklingsprosjekter Verdi utleide arealer - Den unike eiendomsporteføljen gir Rom mulighet til å bygge sentralt, og i tillegg har selskapet høye miljøambisjoner for sine bygg. BREEAM Excellent-klassifiseringen er et bevis på at Rom ligger i tet på dette området, sier Evertsen. BREEAM Excellent stiller høye krav til byggets utforming. Effektiv ventilasjon, høy varmegjenvinning, lavt vannforbruk, miljøklassifiserte materialer samt kildesortering er bare noen av dem. Med en stadig voksende befolkning vil miljøhensynet bare bli viktigere og viktigere. Vi må tenke nytt. Vi kan ikke alle flytte til byen uten av vi endrer måten vi bygger og bruker den. Foto: NSB 38 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2012 ROM EIENDOM ÅRSRAPPORT 2012 39