BYRÅDET Byrådssak /18 Saksframstilling Vår referanse: 2017/05332-2 Fana, Gnr. 40, bnr. 378, mfl. Stølsflaten, Reguleringsplan, Arealplan-ID 64910000, 2. gangs behandling Hva saken gjelder: Arkitektkontoret Nord AS fremmer på vegne av Bergen Prosjektutvikling AS et planforslag for et område sentralt på Skjold, i Fana bydel. Planområdet er ca. 2,6 daa. Bybanen Hjortevegen Sætervegen Planforslagets målsetting er å realisere et godt botilbud i et ettertraktet område, med nærhet til bybanestopp på Skjold. Strøkskarakteren preges av villabebyggelse med store hager, det vil si frittliggende ene- og tomannsboliger. Der er samtidig et visst innslag av lavblokker blant den omkringliggende bebyggelsen. Vest for planområdet er det nyere blokkbebyggelse med 4 etasjer og TU 125 %. Nord-vest for planområdet finnes et lite forretningsbygg, med en matbutikk og frisør. Planforslaget - oppføring av boligblokk med 11 boenheter med 3 etasjer, der 3. etasje er trukket noe inn. - utnyttelsesgraden er satt til 140 % - BRA. - eksisterende enebolig fra 1970, med tilhørende garasje/uthus, foreslås revet. - planforslaget omfatter adkomstveg til Sætervegen, samt omlegging av kryss i Bjørnevegen. - eksisterende avkjørsel ut i Hjortevegen skal stenges - tomten er hovedsakelig flat med sydvendt beliggenhet og gode solforhold. Planstatus Planområdet er i kommuneplanens arealdel (KPA 2010) avsatt til bebyggelse og anlegg, og grenser mot senterområde S20. Tomten er uregulert. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget 1
samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetatens vurdering og anbefaling: Nedenfor følger kun kommentarer til hovedproblemstillingene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser, naturmangfoldloven og universell utforming. For utfyllende detaljer om andre tema vises det til vedlagte fagnotat og planbeskrivelse. Hovedformål Planområdet ligger ca. 350 meters gangavstand til bybanestoppet på Skjold, noe som tilsier at forslaget er i tråd med overordnet planer om å fortette langs bybanen. Omkringliggende bebyggelse består hovedsakelig av eneboliger og tomannsboliger, med store private hager. Fagetaten anser det som positivt at det i planforslaget legges til rette for leilighetsbygg som bidrar til å øke variasjonen i boligtilbudet på stedet. Kommuneplanens samfunnsdel peker på tilrettelegging gjennom planleggingen for en variert boligstruktur som inkluderer alle aldersgrupper, innbyggere med ulik bakgrunn og funksjonsnivå som en sentral målsetning. Figur 1 Planlagt bebyggelse sett i fugleperspektiv, vedlegg G. Utnyttelsesgrad, byggehøyde, og utforming Det legges i planforslaget opp til en utnyttelsesgrad på 140 % -BRA. I kommuneplanens arealdel (KPA2010) er maksimal utnyttelsesgrad for boligbebyggelse i utgangspunktet satt til % - BRA = 60 %, med en differensiert utnyttelsesgrad mellom 60 og 200 % langs de store kollektivårene. Planforslaget grenser opp mot senterområde S20 og ligger ca. 350 meter unna bybanestoppet på Skjold, som tilsier at det kan legges til rette for en høyere utnyttelsesgrad ut over 60 % her. I forslag til ny kommuneplan (KPA2016) ligger planområdet innenfor «byfortettingssone», hvor det skal tilrettelegges for høy utnyttelsesgrad. Fagetaten anser planforslaget å være i tråd med både gjeldende kommuneplan, og forslag til ny kommuneplan. Eksisterende bebyggelse på eiendommen, et hus med garasje/uthus, foreslås revet. Forslagsstiller ønsker å oppføre blokkbebyggelse med 11 boenheter, med bilparkering i kjelleretasjen. Blokkbebyggelsen foreslås med 3 etasjer, som vil gi en byggehøyde på ca. 10 meter fra planert terreng. Som et resultat av innkomne merknader og uttalelser til offentlig ettersyn, er 3. etasje trukket inn i nord-vest, tilsvarende som i sør, for å få en bedre avtrapping i forhold til terrengformen og en bedre tilpasning mot Sætervegen 12. Dette grepet fører også til et strammere og mer variert uttrykk i arkitekturens volumoppbygging. Lokaliteten er del av ønsket fortettingsområde, noe som nødvendigvis medfører at nye bygningsformater vil bryte med småhusarkitekturen som preger området i dag. Slik fagetaten 2
vurderer foreslått volum, så kan det harmonere greit både med overordnet planverk og tiltak som følger av andre tilsvarende planarbeid i nabolaget hvor boligfortetting er tema. Planforslaget tar hensyn til fremtidig utvidelse av Hjortevegen. Avstand fra byggegrense til fremtidig gang- og sykkelvei er etter avtale med Bymiljøetaten satt til 2 meter. Det skal etableres en gjennomgående gangforbindelse fra Hjortevegen til Sætervegen, markert som gangsti i illustrasjonsplan (vedlegg E). Trafikkløsninger Planområdet har i dag adkomstvei fra Hjortevegen som er en to-felts vei med fortau på begge sider. Av hensyn til Bymiljøetatens fremtidsplaner for gang- og sykkelvei langs Hjortevegen, får planområdet ny tilkomst via privat vei, Sætervegen, som fører frem til Sætervegen 12B og 12C. I følge forslagsstiller har eiendommen gnr.40 bnr.378 dokumentert veirett. Den private delen av Sætervegen har avkjøring ut i den kommunale delen av Sætervegen, og Bjørnevegen, som begge har en fartsgrense på 30 km/t. Eksisterende avkjørsel ut i Hjortevegen skal stenges som følge av dette. Tiltaket vil medføre noe mer trafikk i tilkomstveien, Sætervegen. Veinettet for øvrig i området, med unntak av Sætervegen, har 2 kjørefelt og fortau. Krysset mot Bjørnevegen får endret utforming i henhold til uttalelse fra Bymiljøetaten. I den forbindelse vil fortau mot Sætervegen bli endret, samtidig som krysset mot Bjørnevegen blir tilnærmet rettvinklet, og frisiktlinjer vil delvis overlappe planen mot Fanavegen. Sætervegen får utbedret veibredde til 5,5 meter frem til privat avkjørsel til Sætervegen 12. Figur 2 Illustrasjonsplanen er retningsgivende for disponering av planområdet (vedlegg E). Før det kan gis en midlertidig brukstillatelse/ferdigattest, skal oppgradering av kryssløsning der Bjørnevegen, Sætervegen, Hjortevegen og Skjoldstølen møtes, være gjennomført eller sikret gjennomført. Parkering Planområdet ligger innenfor parkeringssone P4, som vil si 1,4 parkeringsplasser per 100m 2 boligareal. Det er en overordnet målsetting å begrense bruken av privatbiler nær hovedårene for kollektivtransport. Planområdet ligger ca. 350 meter fra bybanestopp på Skjold, med gode gangforbindelser. I planforslaget er det lagt til rette for 1 bilparkeringsplass per leilighet i kjellergarasje, samt 2 utvendige gjesteparkeringsplasser. Minimum 5 % av parkeringsplassene skal være utformet og reservert for bevegelseshemmede. Det skal etableres minst 2 sykkelparkeringsplasser per boenhet innenfor felt BBB. Sykkelparkering er tenkt ivaretatt i kjellergarasje under boligblokk med trinnfri adkomst. Leke- og uteoppholdsareal 3
Private uteoppholdsareal planlegges som balkonger, takterrasse og på dekke på grunn, med varierende størrelse (min. 7 m 2 ). Det planlegges for ca. 40 m 2 felles uteoppholdsareal per boenhet, hvorav 100 m 2 skal tilrettelegges for småbarnslekeplass. Bestemmelsene sikrer minstekravet til uteoppholdsareal, i henhold til KPA2010, med 30 m 2 per boenhet. Felles uteoppholdsareal plasseres i sør-vest, med gode solforhold, mot uteoppholdsarealene til Sætervegen 12. Uteoppholdsarealene skal opparbeides i henhold til kommuneplanens arealog kvalitetskrav. Krav om uteoppholdsareal går foran grad av utnytting. Naturmangfold og barn- og unges interesser Eiendommen er bebygget og har ingen grøntfaglige registreringer. Foreslått tiltak vurderes ikke å være i konflikt med de interesser naturmangfoldloven er ment å ivareta. Planområdet er preget av eneboliger og tomannsboliger med store private hager og lite fellesområder for lek og opphold. Nærmeste registrerte lekeplass, utenom Skjold skole, er Skjold husmor barnepark i Harevegen. Innenfor planområdet skal det opparbeides en småbarnslekeplass på minimum 100 m 2. Renovasjon På grunn av krav om tilkomst og snuhammer for lastebil (L) ved anlegning av nedgravd renovasjonsløsninger, er det etter offentlig ettersyn gått vekk fra denne løsningen. Renovasjon løses som anlegg på bakken innenfor felt BBB. Før det gis tillatelse til tiltak innenfor planområdet skal det utarbeides en renovasjonsteknisk avfallsplan (RTP) i henhold til BIRs standard. Universell utforming Bygningene er planlagt med kjellergarasje og heisforbindelse fra garasje til alle etasjer. Alle leilighetene får planløsning tilrettelagt universell bruk. Adkomst til sykkelparkering skal være trinnfri. Fagetatens konklusjon Fagetaten slutter seg til hovedformålet bolig og det planfaglige grepet i planforslaget. Grunnet planområdets beliggenhet, med nærhet til senterområde og bybanestopp på Skjold, anbefaler fagetaten en utnyttelsesgrad ut over kommuneplanens føringer på maks % - BRA = 60 %. I forslag til ny kommuneplan, som er under behandling, ligger planområdet innenfor «byfortettingssone», hvor det skal legges opp til høy utnyttelsesgrad. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt Byrådets vurdering og anbefaling/konklusjon: Planområdet ligger i et ønsket fortettingsområde, og byrådet ser for seg at deler av området vil gjennomgå en transformasjon framover i tid, fra dagens småhusbebyggelse til et mer variert boligområde med større boligvariasjon. Slik byrådet vurderer planforslaget er foreslått volum godt tilpasset nabolaget, og foreslått blokkbebyggelse harmoniserer godt med lavblokken på nabotomten. Videre er forslaget i samsvar med overordnet planverk og andre tilsvarende planarbeid i nabolaget hvor boligfortetting er tema. Byrådet har for øvrig noen tillegg i saken. Energi Det vises bl.a. til bestemmelse 14 i kommuneplanens arealdel (KPA, 2010) som setter krav til energibruk. I Kommuneplanens samfunnsdel (KPS) er det et mål å redusere klimagassutslipp fra bygninger, og kommunen skal være en pådriver for å ta i bruk nye løsninger og teknologier for å skape en klimavennlig byutvikling. Byrådets politiske plattform fremhever også økt bruk av mer bærekraftige, arealeffektive løsninger som passivhus, plusshus, grønne tak, klimavennlige ventilasjonsanlegg, bruk av solenergi o.l. Valg av klimavennlige materiale og tilrettelegging for klimavennlig mobilitet bør også prioriteres. Se forslag 2 a) i innstillingen. Parkering 4
For å styrke miljøvennlige transportformer ønsker byrådet at alle parkeringsplasser for boliger tilrettelegges med strømuttak, og at sykkelparkeringsplasser sikres en plassering under tak. Se innstillingens forslag 2 b) og 2 c). Overvann Det er utarbeidet en VA-rammeplan ifm. planforslaget og VA-etaten har uttalt seg til denne. Overvann skal håndteres lokalt. Behov for fordrøyning pga. økt mengde overvann er tenkt håndtert ved å etablere fordrøyningsanlegg. Dersom deler av bygningsmassen dekkes med f.eks. grønne tak vil nødvendig magasinvolum kunne reduseres noe. Se forslag til innstilling 2 d). Stedegne planter Byrådet ønsker fokus på å skape gode felles uteoppholdsareal, f. eks. ved at man planter nyttevekster som har verdi for trivsel og bokvalitet. Trær påvirker også lokalt klima og miljø på en positiv måte. Både ved at trær bidrar til bedring av luftkvalitet og kan gi tilholdssted for biologisk mangfold. Byrådet ber dermed om at beplanting i uteoppholdsarealet skjer ved bruk av lokale, stedsegnede, gjerne pollinatorvennlige, planter. Aktuelle planter kan være lokalt voksende trær som bjørk og osp, lavere vekster som kattemynte, blåsvingel, sølvbunke, bregner og lave vekster som gress, marikåpe, krokus, røsslyng og markjordbær. Se forslag til innstilling 2 e). Planforslaget er et godt eksempel på fortetting i et område nær bybanen og bybanestopp. Byrådet foreslår at planforslaget vedtas slik det foreligger med de endringer som framgår av forslag til vedtak. Begrunnelsen fremgår av saksutredningen ovenfor. Begrunnelse for framleggelse til bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr. 12-12. Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: 1. Fana, Gnr. 40, bnr. 378, Stølsflaten, Reguleringsplan, Arealplan-ID 64910000, vist på plankart sist datert 23.08.17. 2. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 23.08.17, med følgende endringer a) Ny bestemmelse 2.2.6 Energi «Ved søknad om tiltak skal det redegjøres for tiltakets energibehov og bruk av alternative fornybare energikilder, samt de vurderinger som er gjort for å oppnå redusert klimagassutslipp. Lavenergi- eller passivhus skal vurderes for bygningene for å tilstrebe lavt energibruk og miljøriktig energiforsyning.» b) Tillegg under 5.4.2. «Det skal anlegges strømuttak for samtlige parkeringsplasser.» c) 5.4.4 omformuleres «Det skal etableres min. 2 sykkeloppstillingsplasser pr. boenhet innenfor felt BBB. Plassene skal etableres i bygg, eller overbygges.» d) Ny bestemmelse 5.1.14 «Bygningene skal, der det er hensiktsmessig, utrustes med grønt tak av biologisk materiale.» e) Ny bestemmelse 5.3.5 «Bbeplantning i uteoppholdsareal skal skje ved bruk av stedegne planter.» 5
3. Før kunngjøring må reguleringsbestemmelser rettes i samsvar med bystyrets vedtak. Dato: 10. april 2018 Harald Schjelderup Byrådsleder Anna Elisa Tryti Byråd for byutvikling Dokumentet er godkjent elektronisk. Vedlegg: Fagnotat datert 070917 med følgende vedlegg: A. Plankart datert 23.08.17 B. Reguleringsbestemmelser, datert 23.08.17 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 23.08.17 D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert 20.07.17 E. Illustrasjonsplan, datert 23.08.17 F. Sol- og skyggeforhold, datert 16.11.16 G. Perspektiv, datert 10.06.17 H. Oppriss og profiler, datert 10.06.17 I. ROS-analyse, datert 20.09.16 J. Kulturminneplan K. Lengde- og tverrprofiler, datert 16.01.17 L. VA-rammeplan, datert 20.04.16 6