Vedtak i sak som gjeld samtykke til førehandsovertaking av oreigna veggrunn frå eigedomen gbnr. 148/5, Luster kommune

Sakshandsamar: Astrid Terese Aam Vår dato Vår referanse Telefon: 57643185 06.07.2018 2018/1943-424.1 E-post: fmsfata@fylkesmannen.no Dykkar dato Dykkar referanse Luster kommune Rådhuset 6868 Gaupne Vedtak i sak som gjeld samtykke til førehandsovertaking av oreigna veggrunn frå eigedomen gbnr. 148/5, Luster kommune Fylkesmannen fekk 18.06.2018 klagesak som gjeld oreigning av veggrunn frå eigedomen gbnr. 148/5, til gjennomføring av reguleringsplanen for Sandal. Klagesaka vart sendt inn i etterkant av at vi 07.06.2018 fekk søknad om samtykke til førehandsovertaking av veggrunnen. Fylkesmannen avgjorde klagesaka 05.07.2018. Vi stadfesta Luster kommune sitt vedtak 26.04.2018, sak 18/18, om å oreigne veggrunn frå eigedomen gbnr. 148/5. Fylkesmannen samtykkjer til førehandsovertaking av nødvendige rettar til veggrunn frå eigedomen gbnr. 148/5, for gjennomføring av reguleringsplanen for Sandal, slik det er fastsett i kommunen sitt oreigningsvedtak 26.04.2018, sak 18/18, jf. oreigningslova 25 første ledd. Fylkesmannen set som vilkår for samtykket at kommunen, før det vert sett i gang med arbeid i området, syter for at det så langt det er nødvendig vert sikra bevis til bruk i skjønssaka, til dømes registreringar og bilete av området, jf. oreigningslova 25 andre ledd. Bakgrunnen for saka Luster kommune vedtok 27.04.2017, sak 14/17, reguleringsplanen for Sandal. Fylkesmannen stadfesta kommunen sitt planvedtak 09.08.2017. Planen legg til rette for å byggje ei låg bustadblokk i to høgder med åtte bueiningar på eigedomen gbnr. 148/14. Utbyggjaren er Hans Nes Bygg AS. Kommunen sitt oreigningsvedtak gjeld delar av ei vegstrekning som er regulert til offentleg køyreveg, V1, i planen. Vegstrekninga på om lag 300 m 2 går over eigedomen gbnr. 148/5, eigd av Rolf Hauge, representert av advokat Hauge. Plankartet viser at vegen skal vere tilkomstveg til eigedomen gbnr. 148/14. Etableringa av tilkomstveg for eigedomen i tråd med planen kan dermed ikkje gjennomførast utan tilgang til veggrunnen. Kommunen lukkast ikkje med å kome fram til ei minneleg avtale med grunneigaren om å avstå grunn, og kom derfor til at det var nødvendig å fremje sak om oreigning for å få gjennomført planen. Den 26.04.2018, sak 18/18, gjorde kommunen følgjande vedtak: 1. Kommunestyret vedtek med heimel i plan - og bygningslova 16-2, 1. ledd å oreigne om lag 300 m² grunn frå gbnr. 148/5 i Luster kommune, for å gjennomføre reguleringsplanen for Sandal. Arealet er markert med gul farge på kartutsnitt, vedlegg 1. 2. Kommunestyret vedtek, med heimel i oreigningslova 25, å søke Fylkesmannen i Sogn og Fjordane om løyve til å ta grunnen i bruk før det føreligg rettskraftig skjønn, jf. reglane i 25, 1. ledd, i lov om oreigning av fast eigedom (Oreigningslova). Telefon 57 64 30 00 Organisasjonsnummer N-974 763 907 Nettstad fylkesmannen.no/sfj E-post fmsfpost@fylkesmannen.no Besøksadresse Hovudkontor: Njøsavegen 2, 6863 Leikanger Landbruksavdelinga: Fjellvegen 11, 6800 Førde Postadresse Hovudkontor: Njøsavegen, 2 6863 Leikanger Landbruksavdelinga: Postboks 14, 6801 Førde

2/5 3. Rådmannen får i oppdrag å krevje skjønn for tingretten. Kommunen sette fram krav om skjøn for tingretten 29.05.2018. Vedtaket av 26.04.2018 vart klaga på av grunneigaren 07.06.2018. Same dag fekk Fylkesmannen søknad om overtaking av grunnen før skjønet er halde. Søknaden er sett fram av advokat Engedal, på vegner av kommunen. Fylkesmannen gjorde 05.07.2018 følgjande vedtak: «Fylkesmannen tek ikkje klagen til følgje, og vi stadfestar Luster kommunestyre sitt vedtak 26.04.2018, sak 18/18, om å oreigne veggrunn frå eigedomen gbnr. 148/5 for gjennomføring av reguleringsplanen for Sandal, slik det er fastsett i kommunen sitt vedtak». Vedtaket er endeleg og kan ikkje klagast på, jf. forvaltningslova 28 tredje ledd. Den går fram av søknaden om førehandsovertaking 07.06.2018 at anleggsarbeidet er starta, men måtte stansast fram til gbnr. 148/14 får etablert lovleg tilkomst. Kommunen ønskjer å oppretthalde høgast mogleg framdrift i prosjektet. Det vert vist til at det er av samfunnsmessig interesse at gbnr. 148/14 kan utviklast som føresett i planen med ei viss førehandsvisse og innan rimeleg tid. Kommunen viser til at det vil vere fordyrande og uheldig for prosjektet om det ikkje vert gjeve førehandsovertaking. Kommunen viser til at advokat Hauge fekk førehandsvarsel om søknaden om førehandsovertaking i punkt 2 i vedtaket av 26.04.2018 og i melding om vedtaket 27.04.2018. Advokat Hauge kjem med merknadar til søknaden om førehandsovertaking 18.06.2018, på vegner av grunneigaren. Etter grunneigaren si vurdering er det påvist at det ikkje er grunnlag for å fremje oreigningssak med bakgrunn i at tiltakshavaren kan byggje tilkomstveg på eigen grunn. Det kan derfor ikkje gjevast løyve til å ta grunnen i bruk før skjøn er halde. Grunneigaren meiner det ville ha vore kurant at tiltakshavaren bygde tilkomst på eigen grunn dersom han ikkje hadde starta byggearbeidet før klagesakene var avgjorde. Då kunne han ha flytta bygningsmassane nokre meter nord eller vri bygningskroppen. Grunneigaren meiner kommunen må gjere ei rimelegheitsvurdering av endringa sett opp mot det å ta frå naboeigedomen areal ved tvang. I vurderinga er det relevant å ta omsyn til at tiltakshavaren utført ulovleg byggjearbeid. Det er grunneigaren si vurdering at oppstarten av byggearbeidet er gjort for å sperre for tilkomst på eigen grunn. Grunneigaren slår fast at det ikkje er høve til å gje førehandsovertaking slik saka står i dag. Grunneigaren er vidare ikkje samd i at det ikkje vil skje ei endra arealbruk i området. Det vert vist til at vegen, ifølgje reguleringsplanen, skal utvidast vesentleg inn på grunneigaren sin eigedom. At utbyggar har starta opp eit ulovleg byggjearbeid og ivrar etter å kome i gang att skal ikkje premierast. I klagen 07.06.2018 viser advokat Hauge til at grunneigaren vil fremje krav om at tingretten avviser skjønskravet fordi det vart fremja før klagefristen på oreigningsvedtaket var ute. I e-post 04.07.2018 stadfesta advokat Engedal, kommunen sin representant, at skjønskravet framleis ligg til handsaming hjå tingretten.

3/5 Regelverk Oreigningslova 25 regulerer førehandsovertaking der oreigninga skjer etter plan- og bygningslova, jf. oreigningslova 30. Kompetansen til å gje samtykke til førehandsovertaking etter oreigningslova 25 er delegert til Fylkesmannen når oreigningsheimelen er plan- og bygningslova 16-2. Dette gjeld sjølv om oreigningsvedtaket er gjort utan samtykke frå Fylkesmannen. Oreigningslova 25 inneheld forskjellige vilkår for førehandsovertaking avhengig av kva alternativ i føresegna som kjem til bruk, det vil seie om det er kravd skjøn eller ikkje, og om skjøn er halde eller ikkje. Når krav om skjøn er sett fram, men skjøn ikkje er halde, er det i utgangspunktet tilstrekkeleg at oreignaren har ei alminneleg interesse i å koma i gang med tiltaket. Det må likevel vurderast konkret kor viktig det er å kome i gang med tiltaket, også samfunnsmessig, kontra ulike ulemper, særleg for grunneigaren. Etter dette vert vurderingstemaet ei veging mellom oreignaren sine interesser i å få ta i bruk eigedomen snarast mogleg, og rettshavarane sine interesser i å ha eigedomen urørt til det ligg føre eit rettskraftig skjøn. Det er her tilstrekkeleg med ei «ordinær» interesseovervekt 1. Følgjande går fram av førearbeida til oreigningslova, Ot.prp.nr. 56 (1970-1971), s. 28: Dersom det er tvil om lovligheten av ekspropriasjonen, vil det ikke være like selvsagt at samtykke til forhåndstiltreding bør gis. Dersom eiendommen forhåndstiltredes og ekspropriasjonsgrunnlagets juridiske holdbarhet senere underkjennes av domstolene, vil det som allerede er gjort på eller med eiendommen kunne gjøre det umulig å tilbakeføre den til ekspropriaten i dens opprinnelige stand. Forhåndstiltredingen vil med andre ord ha avskåret ekspropriaten fra hans rett til å ha sin eiendom i fred. Det må imidlertid være klart at ikke enhver påstand om at ekspropriasjonen er ulovlig, bør kunne hindre forhåndstiltreding. Det ville være ensbetydende med at en ekspropriat ved f.eks. å påstå at det ikke forelå lovheimel for inngrepet eller at ekspropriasjonssamtykket var ugyldig på grunn av saksbehandlingsfeil, ville kunne avskjære adgangen til forhåndstiltreing, uansett hvor svakt begrunnet innsigelsene måtte være. En innsigelse mot lovligheten bør såleis være et moment som må tas i betraktning ved avgjørelsen om samtykke til forhåndstiltreding bør gis. Ved vurderingen bør det stå myndighetene fritt å tillegge dette den vekt som finnes rimelig. Det avgjørende her vil særlig være hvor nærliggende muligheten er for at ekspropriaten kan få medhold i sin innsigelse. Vår vurdering I tråd med oreigningslova 25 må vi vekte kommunen og samfunnet si interesse i at utbyggjaren får ta i bruk eigedomen snarast mogleg, opp mot grunneigaren sine interesser i å behalde eigedomen urørt til det ligg føre eit rettskraftig skjøn. Det er tilstrekkeleg med ei «ordinær» interesseovervekt. I førearbeida til oreigningslova, Ot.prp.nr. 56 (1970-1971), s. 28 går det fram at den alminnelege interessa i å kome i gang med eit tiltak, i og for seg bør vere nok til at samtykke kan gjevast. Dersom tida er moden for å setje i gang tiltaket, planlegginga er kome så langt at ein kan setje i gang, dei nødvendige løyve ligg føre, behovet for tiltaket er til stades og så vidare, bør myndigheita på fritt grunnlag kunne vurdere om samtykke til førehandsovertaking bør gjevast. Kommunen ønskjer å oppretthalde høgast mogleg framdrift i prosjektet. Det vert vist til at det er av samfunnsmessig interesse at gbnr. 148/14 kan utviklast som føresett i planen med ei viss førehandsvisse og innan rimeleg tid. 1 Rundskriv H-14/02 frå Kommunal- og regionaldepartementet punkt 11.2.

4/5 Kommunen har vedteke ein reguleringsplan som bandlegg det oreigna området som offentleg køyreveg. Området kan derfor berre nyttast til dette føremålet. I tillegg medfører oreigningsvedtaket at kommunen har ein rett til å ta i bruk veggrunnen til gjennomføring av reguleringsplanen. Vi har merka oss påstandane frå advokat Hauge om at det ikkje er grunnlag for å oreigne slik saka står no, og at det derfor ikkje kan gjevast førehandsovertaking. Dette tolkar vi som ein påstand om at det er tvil om gyldigheita av oreigningsvedtaket. Etter det vi kan sjå er påstandane hovudsakleg dei same som vart sett fram i klagen over oreigningsvedtaket. Under klagehandsaminga vurderte vi påstandane om at reguleringsplanen er ugyldig, slik at oreigning ikkje kan gjennomførast. Vi kunne ikkje sjå at det vart sett fram påstandar som tilseier at vår sakshandsaming i planvedtaket 09.08.2018 var tvilsam. Vi held fast ved denne vurderinga og vår stadfesting av kommunen sitt oreigningsvedtak. Med bakgrunn i dette har vi kome til at det ikkje kan leggjast nemneverdig vekt på at du meiner det er tvil om planvedtaket og oreigningsvedtaket er gyldige. Vurderingstemaet vert etter dette om overtakinga kan skje før skjønet er endeleg fastsett og erstatninga er utbetalt. Vidare framdrift i prosjektet er avhengig av at det vert etablert lovleg tilkomst til eigedomen gbnr. 148/14. Manglande lovleg tilkomst var bakgrunnen for at vi tidlegare har oppheva vedtaka om rammeløyve og igangsetjingsløyve, slik at arbeidet måtte stoggast. Utbyggar hadde starta arbeidet etter at det vart gjeve rammeløyve og igangsetjingsløyve, på eigen risiko. Arbeidet kan dermed starte opp igjen så snart lovleg tilkomst er sikra, og det er gjeve nye løyve. Lovleg tilkomst er, så lenge det ikkje er mogleg å inngå ei avtale om frivillig avståing av grunn, avhengig av at kommunen overtek den oreigna grunnen. Kommunen viser til at det vil vere fordyrande og uheldig for prosjektet om det ikkje vert gjeve førehandsovertaking. Etter ei konkret vurdering har vi kome til at kommunen og utbyggar har ei alminneleg interesse i å kome i gang med tiltaket før skjønet er halde. Vi har i vurderinga vektlagt at eit større bustadprosjekt er stogga på grunn av at eigedomen manglar lovleg tilkomst. Det er vidare vår vurdering at det er i samfunnet si interesse at bustadprosjektet, som gjev kommunen eit tilskot på 8 bueiningar, vert gjennomført snarast råd. Vi meiner også at det vil påføre utbyggjaren urimelege kostnadar dersom prosjektet ikkje kan gjennomførast før etter at skjønet er halde. Fylkesmannen har vidare kome til at det ligg føre ei «ordinær» interesseovervekt til fordel for kommunen og utbyggjaren. Dette har sin bakgrunn i at vi ikkje kan sjå at det vil påføre grunneigaren særskilte ulemper å miste råderetten over grunnen før skjønet er halde. Motstanden mot førehandsovertakinga verkar å vere motivert av ein generell motvilje mot reguleringsplanen og oreigning av veggrunnen. Fylkesmannen kan derimot berre vektleggje ulemper som vert påført grunneigaren i direkte samanheng med at overtakinga skjer på førehand, og ikkje ulemper knytt til at kommunen skal oreigne områda. Advokat Hauge peikar på at etablering av tilkomstvegen vil føre til endra arealbruk fordi vegen skal utvidast innover på eigedomen til grunneigaren. Etter vår vurdering er dette ikkje eit

5/5 argument for at det ikkje kan gjevast førehandsovertaking. Grunneigaren sin rett vil verte ivaretake ved at skjønsretten fastset erstatning ut frå storleiken på inngrepet. Vi kan vidare ikkje sjå at det på vegner av grunneigaren er framsett påstandar om at han vert påført ulemper knytt til at eigedomen vert overteken før skjønet vert halde. Etter ei konkret veging av Luster kommune og samfunnet si interesse i at kommunen får ta i bruk eigedomen snarast mogleg, opp mot grunneigaren sine interesser i å behalde eigedomen urørt til det ligg føre eit rettskraftig skjøn, har vi kome fram til at vilkåra for å samtykkje til førehandsovertaking er oppfylt, jf. oreigningslova 25. Kommunen meiner dei aktuelle areala er dokumentert ved foto, slik at skjønsretten vil ha tilstrekkeleg grunnlag for å fastsetje erstatninga sjølv om tiltaket gjennomførast før synfaring vert halde i skjønsretten. Vi har kome til at vi set som vilkår for samtykket at bevissikring vert gjennomført før arbeidet vert sett i gang. Vedtak Fylkesmannen samtykkjer til førehandsovertaking av nødvendige rettar til veggrunn frå eigedomen gbnr. 148/5, for gjennomføring av reguleringsplanen for Sandal, slik det er fastsett i kommunen sitt oreigningsvedtak 26.04.2018, sak 18/18, jf. oreigningslova 25 første ledd. Fylkesmannen set som vilkår for samtykket at kommunen, før det vert sett i gang med arbeid i området, syter for at det så langt det er nødvendig vert sikra bevis til bruk i skjønssaka, til dømes registreringar og bilete av området, jf. oreigningslova 25 andre ledd. Vedtak om samtykke til førehandsovertaking kan klagast på innan tre veker etter at melding om vedtaket er kome fram, jf. forvaltningslova 28. Klageinstans er Kommunal- og moderniseringsdepartementet. Ei eventuell klage skal sendast til Fylkesmannen i Sogn og Fjordane. Vi gjer merksame på at samtykket til førehandsovertaking ikkje gjev kommunen rett til å starte overtakinga. Samtykket gjev derimot særskilt tvangsgrunnlag for fullbyrding etter tvangsfullbyrdingslova kapittel 13, jf. skjønnsprosesslova 55. Med helsing Anne Kristin Eitungjerde juridisk sjef Astrid Terese Aam seniorrådgjevar Brevet er godkjent elektronisk og har derfor ikkje underskrift. Kopi til: Advokatfirmaet Kyrre v/ adv. Engedal Postboks 1826 Nordnes 5816 BERGEN Advokat Johannes Hauge Postboks 76 6851 Sogndal