BERGEN KOMMUNE Byggesak og bydeler/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Etat for byutvikling næring og klima Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 22.12.2009 Saksnr.: 200702958/41 Emnekode: BBY 5121 Saksbeh.: SSHE ÅRSTAD, GNR. 160, BNR. 917, VILHELM BJERKNES VEI 62 PLANNUMMER 10900100 FORSLAG TIL VESENTLIG REGULERINGSENDRING, 2. GANGS BEHANDLING. Arkitektgruppen CUBUS as fremmer på vegne av Vilhelm Bjerknes vei 62 AS planforslag for et område i Årstad bydel ved Søndre Slettebakken, hovedformål bolig. Området avgrenses av Vilhelm Bjerknes vei i nord, eksisterende boligområde samt grøntområde i sør - vest og Armauer Hansens vei i øst. Vilhelm Bjerknes vei Armauer Hansens vei Figur 1: Planens avgrensning og størrelse Planområdet er ca 4,74 dekar og omfatter gnr 160 bnr 917. Eksisterende bygning er planlagt revet. Endringsforslaget viser nybygg B1 utformet som blokkbebyggelse fra 3 til 6 etasjer inkludert garasjekjeller. Tilgrensende boliger er høyblokker på 12-13 etasjer samt lavere blokker på 4-5 etasjer. Nord for planområdet er det også eneboliger. Større grønne plenarealer og naturområder står i kontrast til arealkrevende vei- og parkeringsarealer.
Figur 2: Oversiktsbilde Planforslaget Planforslaget viser 3 lavblokker med uteoppholdsareal mellom blokkene som binder sammen de flate arealene i forkant med bakenforliggende grøntområde. Ny bebyggelse er vist som lavblokker i 3-6 etasjer pluss overbygd parkeringsdekke som integreres i landskapet. Bebyggelsen er avtrappet mot øst, maksimal byggehøyde er satt til: Sør: 5-6 etasjer, kote +112m -115m Midte: 4-5 etasjer, kote +109m - 112m Nord: 3-4 etasjer, kote +106m - 109m Antall nye boenheter er 80 og % BRA er satt til 200 %. Figur 3: Eksempelillustrasjon av byggene i landskapet. CUBUS as Uteoppholdsarealene er tenkt i to hovednivåer; ett ankomstnivå mot Vilhelm Bjerknes vei og et forhøyet nivå mellom blokkene som vil være skjermet for trafikken og henge sammen med eksisterende grøntområde i bakkant av planområdet. Det legges opp til trappefri adkomst Side 2 av 9
mellom de to nivåene. Det er og lagt opp til muligheten for felles takterrasser på hver blokk som kommer i tillegg til påkrevd uteoppholdsareal. Privat uteoppholdsareal er vist som balkonger samt privat hage inntil bygget for leiligheter på bakkeplan. Figur 4: Illustrasjon som viser omtrentlig størrelse på uteoppholdsareal. CUBUS as Parkering er lagt til felles parkeringskjeller under boligblokkene og delvis under nåværende bakkenivå. Parkeringsnorm for ytre by gjelder for planområdet og innebærer krav om 1,4 parkeringsplasser for bil per 100m 2 Det skal settes av 2 oppstillingsplasser for sykkel pr 100m 2. Tilkomst til området vil være via Vilhelm Bjerknes vei, som også fungerer som tilkomstvei for omkringliggende boliger. Vegen har ca 6 m bredde og ensidig fortau. Reguleringsplan nr 10520600 omfatter vegstrekningen Vilhelm Bjerknes vei og Armauer Hansens vei, samt rundkjøring/ kryss tilgrensende planområdet. Planen er under utarbeiding av ABO arkitekter. For utfyllende opplysninger, se vedleggene (materiell utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Jamfør vedlegg C og D. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 18.05.08 17.06.08. Det kom inn 3 private merknader og 9 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Byggehøyder og hensyn til omkringliggende bebyggelse samt fremtidig bebyggelse i pågående reguleringsplan for Slettebakken sør. Trafikk / parkering Konsekvenser for bokvaliteten i området Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter 1.gangs behandling Side 3 av 9
Side 4 av 9 Bergen kommune. Byggesak og bydeler Saksnr. 200702958/41 Endringene som er foretatt etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn fremgår av vedlegg D. Alt planmateriell er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: Bygningshøydene er justerte, fra 5-6 etasjer til 3-6 etasjer, med nedtrapping mot øst Utnyttingsgraden er redusert fra 210% BRA til 200% BRA Overflateparkering er fjernet Det er tegnet inn en alternativ avkjørsel til eiendommen fra Armauer Hansens vei Bybanetunnel med sikringssone under eiendommen er lagt inn på plankartet og medtatt i bestemmelsene Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Formål Fagetaten har ingen innvendinger mot reguleringsformålet bolig. Et viktig tema i planprosessen har vært bebyggelsens høyder, tilpasning til omgivelsene og kvalitet på uteoppholdsarealene. Eventuelle avvik fra overordnede planer og vedtak Forslag til reguleringsendring er delvis i samsvar med overordnete planer og vedtak i området. De viktigste avvikene knytter seg i hovedsak til foreslåtte høyder. Bygningsstruktur og byggehøyder Etter første gangs behandling er planforslaget revidert. Hovedforandringen i forslaget er en ytterligere nedtrapping av byggene. Hvert bygg er delt inn i to byggehøyder, og trappes ned med en etasje mot øst. Byggene trappes også ned mot nord, med bygg på 5-6 etasjer lengst syd mot høyblokkene, og 3-4 etasjer mot adkomst i nord. De generelle kravene til byggehøyder og utnytting fastsatt i kommuneplanens arealdel punkt 22 gjelder som premiss for planarbeidet. Dette tilsier høyder på 3-5 etasjer, maksimalt 16 meter over terreng. Byggehøydene må også sees i sammenheng med høydene som følger av det pågående planarbeidet for Slettebakken sør. Fagetaten har ved første gangs behandling av planforslaget uttalt at det ikke er grunnlag for å gå ut over de byggehøyder som er gitt i kommuneplanens arealdel, og at en derfor holder fast ved vurderingen om byggehøyder fra 3-5 etasjer. Revidert planforslag viser følgende byggehøyder: Sør: 6 og 5 etg ct +115m og +112m Midte: 5 og 4 etg ct +112m og +109m Nord: 4 og 3 etg ct +109m og +106m I tillegg til boligetasjene har hver bygning en parkeringsetasje som helt (bygg i nord og midten) eller delvis (bygg i sør) blir liggende over bakkenivå. Den faktiske etasjehøyden for de to nordligste bygningene er derfor 1 etasje høyere enn beskrevet ovenfor. Selv om byggehøydene er redusert etter første gangs behandling, er fagetatens anbefaling om byggehøyder fra 3 til 5 etasjer ikke imøtekommet. Bygningshøyder har konsekvenser for
landskapsbildet og for sol-skyggeforhold både i forhold til naboene og for bokvaliteten internt i planområdet. Det er særlig bygningene i nord og i midten som vil ha negative konsekvenser for nabo-eiendommer. Naboene i vest vil få reduserte utsiktskvaliteter, mens den framtidige bebyggelse i pågående reguleringsplan for Slettebakken sør vil få redusert sol på sommerstid (kl. 18.00). En mindre reduksjon av byggehøyde på disse to bygg vil forbedre kvaliteter på naboeiendommer vesentlig. Etter en ytterligere vurdering av byggehøyder samt hensyn til omkringliggende bebyggelse har fagetaten konkludert med at maks. tillatt gesimshøyde for de to nordligste bygningene må reduseres med 2 meter. Det anbefales at dette gjennomføres gjennom å senke parkeringsetasjen, slik at maks. 1,2 meter av denne etasjen vil bli liggende over bakkenivå. En senking av parkeringsetasjen vil samtidig forbedre kvaliteten på utearealene, blant annet gjennom økt sosial kontroll/ kontakt mellom utearealer og boligene. Alternativt er det mulig å redusere antall boligetasjer for å begrense bygningshøyden. Estetikk og fjernvirkning Planområdet ligger i et miljø med både høyblokker, lavblokker og eneboliger. I planforslaget er bebyggelsen lagt som tre lavblokker på henholdsvis 3-4, 4-5 og 5-6 etasjer med den høyeste lengst sør. På denne måten skapes en nedtrapping fra høyblokkene til den lavereliggende boligstruktur. Fagetaten registrerer at nedtrappingen som sådan er i tråd med tilbakemeldinger gitt i undervegsmøte 29.06.07 og i kontrollbrev datert 27.11.07. For kommentarer vedrørende forslaget til bebyggelsens høyde vises til punktet foran. Grønne interesser Det fremgår av uttalelsen fra Grønn etat at det i temakart grønt atlas er vist behov for en grønn korridor nordover mot Tveitevannet, og at dette må det tas hensyn til i det videre planarbeidet. I tillegg påpeker Grønn etat at marken sørøst for planområdet blir brukt som akebakke, og at det går en gangveg over marken. Etaten mener plasseringen av den sørligste blokken er uheldig, og at en alternativ plassering må søkes. Det er ønskelig at gangsti gjennom området, og det faktum at denne skal være for offentlig bruk, bør sikres i reguleringsbestemmelsene. Gangstien er tegnet inn på plankart, men det er ikke mulig å sikre offentlig bruk av private arealer i planbestemmelser. Fagetaten ser at det har vært vanskelig å finne en bebyggelsesstruktur som tar hensyn til alle grønne interesser i området og som samtidig ivaretar boligkvaliteten internt i området. Ved plassering av blokkene er det søkt å finne en struktur som er mest mulig heldig i forhold til uteoppholdsarealer og lysforhold for planlagt bebyggelse samt for tilgrensende planlagt bebyggelse. Fagetaten mener at gjennomføring av planforslaget vil kunne bidra til bedre (visuelle) grønne kvaliteter i bydelen, da lamellstrukturen med opparbeidede utearealer mellom husene vil binde sammen grøntområdene øst og vest for planområdet. Det er vanskelig å se om det er mulig å ivareta hele akebakken sørøst for planområdet, da illustrasjonsplanen ikke viser nye terrengcoter innenfor planområdet. Det er imidlertid tatt med en bestemmelse i planforslaget som sikrer at hensynet til (sikkerheten i) akebakken hensyntas i utbyggingen. Dette vil kunne gjennomføres gjennom endring av terrengform/-nivå evt. plassering av en mindre jordvoll nederst i akebakken mot planområdet. Side 5 av 9
Fagetaten har konkludert med at planforslaget ivaretar de overordnede landskapskvaliteter og grønnstrukturer på tilfredsstillende måte. Kulturminneverdier Byantikvaren vurderer ikke eksisterende bygg på eiendommen til å være så verneverdig at det må bevares. Det er imidlertid tatt med en bestemmelse som sikrer at eksisterende bygg dokumenteres før riving. Byantikvaren har etter befaring konkludert med at det ikke er potensial for automatisk fredete kulturminner i planområdet. Eventuelle funn av automatisk fredete kulturminner som blir gjort under gjennomføringen av planen må straks meldes til Byantikvaren, og alt arbeid må stanses til rette forvaltningsmyndighet har vurdert funnet. En bestemmelse som sikrer dette er tatt med i planbestemmelsene. Uteoppholdsarealer Uteoppholdsarealene er vist i to hovednivåer. Det ene nivået er ankomstområdet mot Vilhelm Bjerknes vei som har sykkelparkering, gjesteparkering og miljøstasjon. Det andre nivået er plassert mellom blokkene og henger sammen med eksisterende grøntområde i bakkant. Fagetaten vurderer dette nivået til å ha fått en god løsning samt brukbare solforhold. Byggenes orientering gjør at utearealene åpner seg mot grøntområdet og skjermes for trafikken. Det er utfordringer knyttet til opparbeiding av uteoppholdsarealer over et parkeringsdekke. Fagetaten har lagt inn en mer forpliktende bestemmelse som sikrer tilfredsstillende opparbeidelse av uteoppholdsareal på parkeringsdekke. Barn og unges interesser Når det gjelder kapasitet på skole og barnehage i området, er den tilfredsstillende. Planområdet ligger i nærhet til grønt- og turområder som gir rom for lek og utfoldelse. Samtidig nevnes nærhet til idrettshall, ballbane og det nyetablerte FYSAK - senteret like nord for planområdet. Planforslaget legger også opp til opparbeiding av nye lekeområder som vil supplere tilbudet til barn i nærområdet. Gangvei gjennom området sikrer allmenn tilgjengelighet. Planområdet har liten funksjon som leke- og grøntareal. Det går en gangvei gjennom planområdet, fra parkeringsplassen vest for eiendommen. I utkanten av planområdet finnes det grønne bakker som brukes til lek og aking. Universell utforming Prinsippet for universell utforming skal legges til grunn for hele planområdet. I henhold til kommuneplanens arealdel stilles det krav til at alle nye boenheter i senterområder skal utformes etter prinsippene om universell utforming. For både å øke bevisstheten og å sikre de nasjonale og lokale intensjonene med hensyn til økt tilgjengelighet for alle er det medtatt bestemmelser som sikrer at prinsippet om universell utforming faktisk blir lagt til grunn i den videre prosessen frem mot ferdig bygg. Parkering Parkeringen er lagt i et felles parkeringsanlegg under bolighusene, eventuelt under byggenes bakkant og inn mot terreng. Det tillates ikke utvendig parkering eller parkering i den fremre delen av byggenes nedre etasje som vender ut mot adkomsttunet, jf. kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer 22. Side 6 av 9
Planområdet ligger i et område med parkeringsnorm for ytre by (ved grensen for område rundt bybanestopp mellom Sletten senter og Fantoft med parkeringsnorm som indre by), med krav om 1,4 parkeringsplasser per 100m2 BRA. Med et snitt på 70m 2 per leilighet vil dette bli 79 plasser. Sykkelparkering er i henhold til kommunens parkeringsnorm 2 plasser per 100m 2 BRA. Avfall, bossug BIR, Bergen interkommunale renovasjonsselskap har uttalt at det skal legges til rette for innsamling av papir og restavfall, samt returpunkt for kildesortering innenfor planområdet. Det anbefales også bossug. Bestemmelsene ivaretar at mulighet for bruk av bossug vurderes fram mot byggesaksbehandling. Bossug skal fortrinnsvis integreres i bygningsvolumet på en arkitektonisk god måte, men kan innpasses i planer for uteoppholdsarealer. Bybane Bybanen som nå bygges etter reguleringsplan 16990000 går i tunnel rett under planområdet. Reguleringsformålet omfatter volumet av tunneltverrsnittet pluss en sikringssone på 10 meter rundt hele tunnelen fram til 5m fra terrengoverflaten. Tiltak i sikringssonen som ikke er en del av bybaneanlegget, er ikke tillatt. Utbygger har avsvar for å dokumentere at utbygging eller tiltak over Bybanetunnelen ikke har innvirkning på tunnelen eller sikringssonen. Denne dokumentasjonen må godkjennes av Bybanekontoret før igangsettingstillatelse gis. Forslagsstiller var i møte med Bybanekontoret 25.10.08 for nærmere avklaring. Bybanetunnel med sikringssone under eiendommen er lagt inn på plankart og i bestemmelser. Konklusjon Fagetaten er i hovedsak positiv til hovedformålet og det planfaglige grepet i planforslaget. Fagetaten mener imidlertid at planforslaget må endres på følgende punkter for å være tilfredsstillende: - Byggehøyder på de to nordligste boligblokker må reduseres med 2 meter. Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer Anbefalt forslag fra fagetaten: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 27-2 nr. 1 vedtas følgende forslag til vesentlig reguleringsendring: a) Årstad, gnr. 160, bnr. 917, Vilhelm Bjerknes vei 62, Reguleringsendring Plannummer 10900100, vist på plankart sist datert 27.02.09 b) Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 27.02.09 med følgende endringer: Plankart endres slik at tillatt maks. gesimshøyde for to nordligste bygninger blir: Bygg, midte: ct +110m og +107m Bygg, nord: ct +107m og +104m 2. Ny bestemmelse 1.2.1 Utomhusplan: "Før søknad om rammetillatelse for byggetiltak skal det gjennom søknad for grunn og terrengarbeid godkjennes en utomhusplan: Denne skal vise plassering og utforming av lekearealer, veger, VA-anlegg og overvannshåndtering, nettstasjon, miljøstasjon, bossug og materialbruk. Planen skal vise at utomhusarealene oppfyller fastsatte krav tilstørrelse og kvalitet samt oppfyller prinsipper for universell utforming. Side 7 av 9
Utomhusplanen skal vise utforming og opparbeiding av terreng. Planen skal vise hvordan forskjeller i høydenivå tas opp ved terrengtilpassing. Det skal dokumenteres at vegetasjonen; store trær, busker og gress får gode vekstvilkår over parkeringsetasjen." 3. Ny bestemmelse 1.2.2 Tilrettelegging for bosssug: " I senterområder og større utbyggingsprosjekter skal det redegjøres for mulighet for tilrettelegging for bossug." 4. Ny bestemmelse 1.2.3 Dokumentasjon før riving: " Før riving av eksisterende bygg skal bebyggelsen dokumenteres ved hjelp av tegninger og fotografier. Dokumentasjonen skal oppbevares i byggesaksarkivet." 5. Ny bestemmelse 1.2.4 Tilgjengelighet: " Prinsippet om universell utforming skal legges til grunn i planområdet i samsvar med gjeldende kommuneplan." 6. Nytt underpunkt til bestemmelse 1.4: " Mulighet for trygg bruk av akebakken beliggende sørøst for planområdet skal ivaretas ved utbygging av planområdet." 7. Endret bestemmelse, første ledd 2.2.3: "Deler av uteoppholdsarealene nevnt i pkt 2.2.2 skal ha følgende kvaliteter:" endres til: "Minst 50 % av uteoppholdsarealene nevnt i pkt 2.2.2 skal ha følgende kvaliteter:" 8. Plankart med tilhørende bestemmelser rettes opp i henhold til forannevnte. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Finn Wetteland seksjonsleder Side 8 av 9
Vedlegg: A. Plankart datert 27.02.09 del av dok nr 39 B. Reguleringsbestemmelser, datert 18.12.09, del av dok nr 44 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 27.02.09, del av dok nr 39 D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert27.02.09, del av dok 39 E. Illustrasjonsplan datert 27.02.09, del av dok nr 39 F. Snitt datert 27.02.09, del av dok nr 39, forslagstillers planbeskrivelse s. 22-23 G. Sol og skyggediagram, datert 17.12.09, del av dok 43 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 200702958 Kopi til : - Montasjekompaniet, Postboks 300 Slåtthaug, 5851 BERGEN Side 9 av 9