Arkiv: 14/1 Arkivsaksnr: 2016/643-6 Saksbehandler: Johan Forbord/Svein Stræte Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for areal og samfunnsplanlegging 14/1 - Forbord søndre - fradeling og dispensasjon Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 og 20-1, jf. 11-6, gis dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av 0,8 dekar på eiendommen Forbord søndre, gnr. 14 bnr. 1, i Malvik kommune til ny boligtomt. Med hjemmel i jordloven 12 gis samtykke til fradeling av 0,8 dekar til på Forbord søndre, gnr. 14 bnr. 1, til ny boligtomt. Det gis samtykke til fradeling av 0,8 dekar til ny boligtomt på Forbord søndre, gnr. 14 bnr. 1, i Malvik kommune Vedlegg: Vedlegg: Oversiktskart Forbord søndre 14/1 Forbord søndre - fradeling ny grunneiendom Situasjonskart Uttalelse Statens vegvesen Uttalelse - Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Begrunnelse for fradeling og dispensasjon Saksdokumenter (ikke vedlagt): Kommuneplanens arealdel med retningslinjer og bestemmelser. Saksopplysninger Karl Stav har søkt om fradeling av en parsell på ca. 0,8 dekar skogsmark til ny boligtomt på Forbord søndre, gnr. 14 bnr. 1.
Parsellen ligger øverst i Forbordgrenda og ca. 1,2 km sør for E6 og undergangen for F 873. Den omsøkte parsellen ligger ellers ca. 300 meter sørvest for gårdsbebyggelsen og grenser inn til privat veg i nord med sikret adkomst frem til F873. I både øst og vest grenser parsellen til boligeiendom i en rekke på 5 boliger langs denne private vegen. Disse utgjør for øvrig en del av en boligklynge langs denne vegen. I sør grenser parsellen til en stor skogteig på eiendommens eget skogareal. Parsellen består av halvparten produktiv skog av lav bonitet og halvparten annet areal. Parsellen og eiendommen for øvrig inngår i et område som i kommuneplanens arealdel er avsatt til LNF- område med hensynssone 510 (landbruk). Dispensasjonssøknaden begrunnes med at: parsellen ligger i et bebygd område, omsluttet med 11 eneboliger, 1 tomannsbolig og 2 ubebygde boligtomter. parsellen vil få vegrett etter eksisterende veg over egen grunn. vei, vann og avløp tenkes tilkoplet etablerte offentlige vann- og avløpsledninger, som finnes i umiddelbar nærhet. eventuell skogproduksjon på parsellen vil skjerme for sol for naboeiendommer og være til skade ved vindfall. parsellen er uegnet til skogproduksjon på grunn av utforming og beliggenhet tilgrensende hus. salget av parsellen som boligtomt vil gi økonomiske midler til reinvestering i gårdsdrifta. Forbord søndre 14/1 er en bebygd landbrukseiendom på ca. 797 dekar, herav er 243 dekar jordbruksareal og 501 dekar produktivt skogareal. Driftsopplegget er basert på produksjon av storfekjøtt samt noe korndyrking. Gårdsbebyggelsen består i hovudsak av våningshus, kårbolig og driftsbygning. Saken har vært ute til høring, og det foreligger uttalelse fra følgende: Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Landbruk og bygdeutvikling har ingen merknader. Fylkesmannens konklusjon: «Omsøkt tiltak ligger i et felt med fem eksisterende boliger og tomten ligger mellom to boligtomter. Fylkesmannen har i sin konklusjon derfor ingen avgjørende merknader til tiltaket, selv om det er uheldig i forhold til de statlige planretningslinjene for samordnet bolig areal og transportplanlegging.» Sør-Trøndelag fylkeskommune Sør-Trøndelag fylkeskommune vurderer fradelingen av boligtomt til å være en naturlig fortetting av eksisterende boligområde. Ut fra de interesser fylkeskommunen skal ivareta har de ikke merknader til selve fradelingen. Så vidt fylkeskommunen kan se fra kulturminneregisteret, er det ikke registrert automatisk fredede kulturminner innen området. Selv om dette registeret er noe mangelfullt, vurderer de det til å være relativt liten risiko for at planen vil komme i konflikt med slike.
Fylkeskommunen minner imidlertid om den generelle aktsomhetsplikten etter 8 i kulturminneloven. Dersom en under opparbeidingen skulle støte på noe spesielt i grunnen (mulig fredet kulturminne), må en stanse arbeidet og varsle fylkeskommunen. Statens vegvesen uttaler: «---------Statens vegvesen mener kommunene bør forholde seg til vedtatte planer, og heller henvise til de områdene som er avsatt til bolig gjennom reguleringsplaner eller kommuneplanens arealdel. Vi mener at å tillate en fradeling av boligtomt her, vil være i strid med rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. Eiendommen ligger slik til at man vil være avhengig av å bruke fylkesvegen som transportåre til de fleste daglige aktiviteter. Fv 873 har pr i dag ikke noe tilbud til myke trafikanter. Statens vegvesen mener tiltakshaver her bør komme med innspill til rullering av kommuneplanens arealdel, for å få gjort om området til boligområde fremfor LNF. På den måten gis sektormyndighetene en mulighet til å foreta en helhetlig vurdering, og kommunen og dens innbyggere vil få forutsigbarhet med tanke på boligbygging. Statens vegvesen fraråder Malvik kommune å gi dispensasjon til fradeling av boligtomt, og ønsker å få oversendt vedtaket etter politisk behandling, for å vurdere en eventuell klage.» Vurdering I saker som berører naturmangfold skal en legge til grunn retningslinjene i naturmangfoldloven 8 til 12, jf. naturmangfoldloven 7. Vurderingene skal gå fram av vedtaket. Det er ikke noe som tyder på at fradelingen vil påvirke viktige interesser knyttet til Naturbasen, Artsdatabanken, MIS-registreringer og andre tilgjengelige opplysninger. Kunnskapsgrunnlaget anses dermed å være tilstrekkelig i denne saken. Søknaden krever behandling etter jordloven 12 og plan- og bygningsloven 20-1, herunder 19-2, dispensasjon fra bestemmelsene til kommuneplanens arealdel. Jordloven 12 fikk vesentlige endringer ved lov 10. juni 2013 om endringer i jordlova, mellom annet: «Skal dyrka jord takast i bruk til andre formål enn jordbruksproduksjon, eller skal dyrkbar jord takast i bruk slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida, kan samtykke til deling ikkje givast utan at det er gitt samtykke til omdisponering etter 9. Ved avgjerd om samtykke til deling skal givast, skal det leggjast vekt på om delinga legg til rette for ein tenleg og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår mellom anna omsynet til vern av arealressursane, om delinga fører til ei driftsmessig god løysing, og om delinga kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan leggjast vekt på andre omsyn dersom dei fell inn under formålet i jordlova. Sjølv om det etter tredje ledd ikkje ligg til rette for å gi samtykke til deling, kan samtykke givast dersom deling vil vareta omsynet til busetting i området. Samtykke til deling kan givast på vilkår som er nødvendig av omsyn til dei føremål som lova skal fremja.» Delingsforbudet (Jordlovens 12) er et viktig virkemiddel. Formålet med delingsforbudet er å sikre og holde ressursene på bruket samlet som avkastningsgrunnlag for nåværende og framtidige eiere. Omsynet til vern av arealressursene må tolkes i lys av dette.
Ut i fra arealressursene har Forbord søndre14/1 gode muligheter for fremtidig utvikling av sin landbruksproduksjon. Parsellen ligger adskilt fra jordbruksarealene og fradelingen skaper ikke ulemper for skogsdrifta. Fradeling av parsellen vil således ikke medføre nevneverdige driftseller miljømessige ulemper for eiendommen eller landbruket i området. Avklaring av arealer til boligformål bør i hovedsak skje gjennom planbehandling etter plan- og bygningsloven og spesielt gjennom kommuneplanens arealdel. Dette må tillegges stor vekt ved eventuelle flere søknader om dispensasjon i dette området. I nærområdet til omsøkt parsell er det boligbebyggelse, slik at bosettingshensynet i denne delingssaken tillegges ingen vekt. Parsellen utgjør i dag et restareal på eiendommen mellom vegen og to boligtomter og synes å utgjøre en naturlig boligtomt i boligklyngen på over 10 boliger i nærområdet. Fradelingen er forsvarlig ut i fra ressursgrunnlaget på bruket og fører ikke til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Fradeling er også forsvarlig av hensyn til kulturlandskapet. Rådmannen finner etter en helhetsvurdering at fradeling av 0,8 dekar til ny boligtomt er forsvarlig etter jordlovens 12. Søknaden om fradeling krever også behandling etter plan- og bygningsloven 20-1, bokstav m samt dispensasjon fra bestemmelsene til kommuneplanens arealdel, jfr. plan- og bygningsloven 19-2. Fradelingssøknaden behandles etter plan- og bygningsloven 20-1 bokstav m, jf. samme lovs 11-6. Omsøkte fradeling ligger i område som i kommuneplanen er definert som landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område). Den omsøkte fradelinga er i strid med bestemmelsene til kommuneplanens arealdel, slik at det er nødvendig med dispensasjon etter 19-2. Det kan ikke gis dispensasjon fra vedtatte planer og bestemmelser, dersom hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra eller hensynet til formålsparagrafen i plan- og bygningsloven blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon etter en samlet vurdering være klart større enn ulempene. Statlige og regionale rammer og mål skal tillegges særlig vekt. Ved avveining av fordeler og ulemper i dispensasjonssaker er det først og fremst de allmenne interessene og ikke private eller personlige forhold som skal vurderes. Når fradeling av tomt er iverksatt, kan dens eier omsette den når som helst og til hvem som helst i fremtiden. Forbordsgrenda er et godt jordbruksområde i kommunen, hvor det er etablert en del boligbebyggelse, spesielt i boligklynger. Dette er et område, som mange andre i kommunen, hvor det er attraktivt for ny boligbygging. Fradeling og oppføring av boliger i dette området vil være uheldig i forhold til nye retningslinjer for samordnet bolig-areal og transportplanlegging. Ønsket og behovet for flere boliger og fremtidig arealbruk i området og ellers i kommunen bør derfor i all hovedsak avklares gjennom kommuneplan som styringsverktøy. Det er generelt uheldig å etablere nye boliger i områder som mangler gang- og sykkelbaner, som i dette området. Statens vegvesen fraråder kommunen å gi dispensasjon og ber om å få tilsendt vedtaket.
Fylkesmannen og fylkeskommunen har ingen avgjørende innvendinger mot fradelingen. Regionale høringsuttalelser skal tillegges særlig vekt. Bosettingshensyn kan representere samfunnsinteresser av stor vekt, men i denne saken tilsier beliggenhet og boligtetthet at dette momentet ikke skal tillegges vesentlig vekt. Avklaring av hvilke areal som skal avsettes til boligformål, blant anna av bosettingshensyn, bør imidlertid skje gjennom prosesser etter plan- og bygningsloven. Fradelingen antas å ligge godt til rette med hensyn til infrastruktur med adkomst, vann og avløp. Det mangler imidlertid gang- og sykkelbane langs Forbordvegen, og spesielt i området ved Malvik kirke der behovet hevdes å være størst. Ved eventuelt samtykke til fradeling vil kommunen påse at det settes nødvendige vilkår om adkomst, vann og avløp. Fradelingen er ikke til hinder for allmenhetens ferdsel i området. I denne saken er omdisponering og fradeling forsvarlig etter jordloven 12. Parsellens beliggenhet tilsier at denne er naturlig som boligtomt, og i samme område er det siste år gitt tillatelse til fradeling av to boligtomter (på Forbord nedre 13/1). All boligutvikling i dette området i fremtiden bør skje gjennom kommuneplanens arealdel. I denne saken er det vektige argumenter både for og imot fradeling. Rådmannen finner tross alt at deling og dispensasjon etter plan- og bygningsloven kapittel 19 og 20 er forsvarlig i denne saken. Ved dispensasjon i denne saken blir planen ikke vesentlig tilsidesatt. Rådmannen finner etter en helhetsvurdering at fradeling og dispensasjon gir overvekt av fordeler enn ulemper i denne saken.