Bysentrum og tettsteder under press fra kjøpesentra

Bysentrum og tettsteder under press fra kjøpesentra Foredrag 16.10.07 i Arendal strategisamling, Bystrategi i Region sør Av selvstendig rådgiver i sentrumsplanlegging, Odd S. Midtskog odd.midtskog@nymedia.no Tlf. 73 92 00 57 Mob. 99 22 67 62 I dag opplever vi ikke så ofte som før at alarmen går fordi at sentrumslokaler blir stående tomme. Ledige lokaler fylles fortere opp enn før, og det er lett å tro at situasjonen er under kontroll, og at alt er såre vel. Spørsmålet vi glemmer å stille, er: Hva fylles de ledige lokalene med? Svaret er at lokalene som regel overtas av en virksomhet med lavere standard enn den som var der før. Nye leietakere står ikke i kø, og for å få noen til å flytte inn må eieren sette ned husleien. Det åpner for andre typer leietakere. De mangler gjerne kompetanse, erfaring og kapital, noe som fører til at lokalet blir tomt igjen etter en tid. Lokalets renommé ødelegges av dette, og blir vanskeligere å få leid ut til kjente og profilerte butikker som sentrum har bruk for. Slike lokaler ødelegger også for nabolaget; ingen vel ansette butikker ønsker å ligge i et strøk hvor tvilsomme butikker kommer og går. Indirekte ødelegges også områdets renommé. Ofte kommer også andre typer leietakere inn i butikklokaler på gateplan, som f.eks. bingo, organisasjoner etc. Mange av disse genererer ikke publikum, og de lager hull i miljøet vi helst ønsker skal prege sentrum. Det er grunn til å spørre: Hva er årsakene til dette? Og hva er konsekvensene? Først må vi ta inn over oss en viktig erkjennelse. Vi har i mange år fokusert feil, gjennom at vi har vært opptatt av konkurransen mellom kjøpesenteret og sentrumsbutikkene om kundene. Sentrums problem handler om konkurranse på et annet nivå: Konkurransen mellom kjøpesentereierne og gårdeierne om de gode leietakerne. HVORFOR taper gårdeierne i denne konkurransen? Både mot eksterne og sentrumsbaserte kjøpesentra? Hvorfor får ikke sentrum lenger de gode leietakerne? 1

Forklaringen er at Kjøpesentrene nå i hovedsak eies/drives av store selskaper som i forhold til gårdeierne i byer og tettsteder nærmest kontrollerer leietakermarkedet. De største aktørene er Amfi Steen og Strøm Sektor Olav Thon 47 kjøpesentra 27 kjøpesentra 19 kjøpesentra 12 kjøpesentra Thon er i tillegg hovedaksjonær i Amfi med 58 %. Det finnes også mange andre fremadstormende aktører i dette markedet. Som eksempel kan nevnes COOP som nå bygger nytt og gjør om sine varehus til kjøpesentra ved å ta inn private leietakere, og Aberdeen Property Investors som kjøper opp lokalt eide kjøpesentra. Det er for øvrig svært vanlig at kjøpesentra bygges av lokale investorer, som forholdsvis raskt selger videre til de store selskapene. Kjøpesentereieren har noen fordeler som tydelig fremgår av sammenligningen nedenfor: Kjøpesentereieren Kjenner alle aktuelle leietakere Kjenner potensielle leietakeres marked bedre enn leietakerne selv Vet hvem som kan drive best Vet hvem som kan tenke seg å åpne ny butikk før de vet det selv Har kontroll over tilgjengeligheten Har kontroll over omgivelsene Kontroll over infrastruktur Kan styre all fysisk inngripen slik at det ikke går ut over omsetning Oppnår p.g.a. all kontroll og styring stor troverdighet i leietakermarkedet Gårdeieren i sentrum Kjenner som regel ingen, bortsett fra de leietakerne han har i dag. Har aldri interessert seg for leietakernes marked, og har tradisjonelt heller ikke hatt noen grunn til det. Mangler derfor viktige salgsargumenter. Har kun brydd seg om hvem som kan betale best. Noe som ofte resulterer i ustabile leieforhold Sentereieren vet hvilke bransjer som har underdekning og kontakter disse når et lokale blir ledig. Gårdeieren vet ingen ting om dette og får et mye større arbeid med å finne interesserte takere. Har liten og ingen mulighet til å påvirke tilgjengeligheten til sin eiendom. Kommunen styrer. Har liten og ingen mulighet til å påvirke sine omgivelser. Infrastrukturen kontrolleres av det offentlige. Er prisgitt myndighetenes disposisjoner. Gravearbeider som tar tre dager på et kjøpesenter, tar tre uker i en sentrumsgate. Mangler troverdighet på mange vitale områder for en leietaker. Leieforholdet i bygården er uforutsigbart som følge av at både gårdeier og leietaker verken har oversikt eller kontroll over ytre faktorer. 2

På bakgrunn av denne situasjonen kan kjøpesentereierne arbeide etter en effektiv strategi som gårdeierne ikke har noe svar på: Kjøpesentereieren Tilbyr omfattende markedskunnskap Tilbyr viktige opplysninger som demografi og analyser Legger opp til effektiv, nøye planlagt butikkmiks Differensiert husleie / subsidiering viktige leietakere har lavere husleie Har korte leiekontrakter for å kunne bytte ut dårlige leietakere Gårdeieren i sentrum Har ingen opplysninger å tilby på dette området. Vet ingen ting om nødvendigheten av dette, og fremstår derfor som uprofesjonell. Har ingen mulighet til å påvirke hvem eller hvilke bransjer som skal leie i nabolaget. Det kan ha stor betydning å ha H & M eller vinmonopolet i nabolaget. Men det er utopisk at en gårdeier skal redusere leien til slike for at andre skal få gode leietakere som betaler godt. Når det blir vanskeligere å leie ut til god pris, svarer gårdeieren med å tilby langtidskontrakt til den leietakeren han har. Resultat: Kjøpesentrene fornyer seg, er dynamisk og spennende. Sentrum blir statisk og kjedelig fordi de beste lokalene blokkeres av butikker som har gått ut på dato. Har jevnlig kontakt med potensielle leietakere uavhengig av ledig plass Det er urealistisk for en gårdeier med 2-3 lokaler å pleie kontakt med leietakermarkedet. Like urealistisk som det er for kjente butikkonsepter å finne ut hvor lang tid det kan ta før et interessant sentrumslokal kan bli ledig. KONSEKVENSER AV UTVIKLINGEN 1. For sentrum 2. For samfunnsøkonomien Først noen momenter omkring den lokale gårdeieren: Den lokale gårdeieren i norske byer og tettsteder har alltid vært en sikker lokal Kapitalkilde Investor Samfunnsbygger Han har investert i eiendom fordi han søker trygghet framfor risiko på børs. Han har investert i lokalt næringsliv fordi han har ønsket å ha oversikt. Disse viktige rollene har gårdeieren mer eller mindre mistet som følge av konkurransen med de sterke kjøpesenterselskapene. 3

Denne konkurransen fører til at den lokale gårdeieren Taper i konkurransen Må sette ned husleien for å få nye leietakere Får problem med vedlikehold pga dårlig lønnsomhet Mister rollen som den sikre lokale investor Ikke lenger blir noen lokal samfunnsbygger Konsekvensene for sentrum kan bli dramatiske på sikt. Leieprisene i sentrum er mye lavere enn i kjøpesenteret, men driftskostnadene er betydelig høyere for en sentrumsgård. I mange byer og tettsteder som har fått sine kjøpesentra, er leieprisene i sentrum nå så lave at de eieren etter hvert får problemer med vedlikehold og oppdatering av lokalene. Dette gjør lokalene endra mindre interessante å leie, og inntektene går ytterligere ned. Man kommer inn i en ond sirkel som fort kan føre bygningsmassen i sentrum inn i forfall. Med noen 10-år i tidsforskjell har dette til de grader skjedd i mange amerikanske byer. Det er verd å merke seg at de mest sårbare er mindre byer og tettsteder. Som nevnt tidligere fører utviklingen også til at mindre profilerte butikker overtar sentrumslokalene, og sentrum blir mindre interessant å besøke. Dermed avtar også bruken av sentrum, og miljøet blir gradvis borte. Man skal heller ikke glemme at sentrum på mange måter er byens/stedets identitetsbærer. Identiteten og særpreget forsvinner fort når det meste av handelen havner i kjøpesenteret. Konsekvensene for samfunnsøkonomien er et kapittel for seg. Den viktigste konsekvensen er kanskje at eksterne kjøpesentereiere tar med seg kapitalen ut. De pengene som den lokale gårdeieren før tjente og investerte lokalt, tar nå kjøpesentereieren med seg ut av lokalsamfunnet. Knapt en krone av fortjenesten blir reinvestert lokalt. Totalt eksporteres et 2-sifret antall milliarder i husleieinntekter fra det regionale Norge hvert år på denne måten! Det kan være grunn til å spørre seg om dette er bedre enn handelslekkasjen som ofte er bakgrunnen for at kommunene ønsker kjøpesentrene velkommen Kjøpesentrene er generatorer for kjedebutikker, først og fremst de sentralt eide og styrte. Disse kjedene gjør det samme som sentereierne med pengene de tjener: De flytter dem fra der de tjenes til hovedkontoret som gjerne ligger i Oslo, eller ofte i et annet lant, og reinvesterer ingen ting lokalt. Også eksternt eid varehandel flytter flere 10-talls milliarder kroner vekk fra det regionale Norge. Det er et faktum at lokale butikkeiere stort sett investerer og forbruker sin fortjeneste lokalt, på samme måte som gårdeierne. Konkurransen fra kjøpesentrene gjør at det blir færre lokale butikker, og at de som overlever har lavere inntjening. Også dette er et sluk for lokal investeringskapital som forsvinner ut av lokalsamfunnene. Lokale butikker slipper ikke så lett inn i kjøpesentra, fordi de har for lav omsetning pr kvm. Kjøpesentrene har omsetningsbasert husleie, og unngår derfor utvalgsvarebutikker som satser på kvalitet og noe høyere avanse for å kunne yte nødvendig service. 4

De store volumbutikkene som gjerne også trekker mye publikum til byen, havner imidlertid i sentrene. Butikkene som blir igjen i sentrum, blir dermed betydelig vanskeligere å drive. Vi må akseptere at kjedebutikkene er kommet for å bli. Ulempen for sentrum er at kjedebutikkene havner på kjøpesenteret. Dersom de store publikumsmagnetene derimot hadde satset på tradisjonelle butikklokaler i sentrum, ville de trukket publikum dit slik at også lokale butikker fikk bedre mulighet til å overleve. I stedet overføres stadig mer av handelen til kjøpesentrene. Når handel flyttes på denne måten har det konsekvenser som de færreste er klar over. Typiske kjøpesenterbutikker omsetter for 5 mill. pr årsverk. P.g.a. annet og større utvalg og større behov for betjening omsetter typiske sentrumsbutikker for 2 mill. pr årsverk. Når vi da flytter 100 mill. i omsetning fra sentrum til kjøpesenter, kan det medføre at det blir 30 færre arbeidplasser i handelsnæringen i den aktuelle kommunen. 100 mill. 100 : 2 = 50 100 : 5 = 20 Diff.: = 30 100 mill. er ikke mye i denne sammenheng. I byer er 100.000 i omsetning pr innbygger i varehandelen (ekskl. bil og bensin) ikke langt fra sannheten. Det viser noe av perspektivet. = 30 tapte årsverk Handelsparker utenfor byer og tettsteder er et nytt fenomen som ikke gjør situasjonen bedre for sentrum. Ved å reise egne bygg for de forskjellige virksomhetene unngår man å komme over grensen på 3000 kvm, og får derfor lettere godkjenning. Det er først og fremst volumvarer som selges i slike handelsparker. Det betyr at en forholdsvis stor andel av omsetningen havner her. Likevel er det behov for å øke omsetningen, og siden man har god plass blir butikker som etablerer seg her sterke eksponenter for Bransjeglidning. Bransjeglidning er et fenomen i tiden som gjør det ytterst vanskelig for ikke å si umulig å detaljregulere handelsnæringen. Det handler om at en bransje tar inn varer fra andre bransjer i sitt utvalg. Ikke hvilke som helst varer, men typiske bestselgere. Dette blir fort kritisk for sentrumshandelen som enn så lenge er kjent for sine spesialbutikker. Problemet er at en spesialbutikk er helt avhengig av å kunne omsette bestselger produktene for å ha råd til å holde alle spesialproduktene på lager. Disse produktene har ikke så høy omsetningshastighet, og de binder mye kapital. Når de store varehusene i handelsparkene overtar mye av den lønnsomme omsetningen, forsvinner fort hele grunnlaget for spesialbutikken. Jernvarekjeden Jernia er et godt eksempel på denne type bransjeglidning. I salgsbrosjyrer fra Jernia finner man nå elektriske artikler som vaffeljern, miksere, mikrobølgeovner, vannkokere og brødristere. Dessuten glass, krus og stentøy, belysning, radioer, CD og DVD spillere, sports- og turutstyr. Til og med fargehandelens beste malingsprodukter selges nå hos Jernia. 5

Er nisjebutikker løsningen for sentrum, slik det legges opp til i noen kommuneplaner? De som hevder dette har mistet et poeng på veien. Nisjebutikk er en metafor, og man må i denne sammenheng ikke glemme hva en nisje er; et hulrom i en vegg. For å kunne ha en nisje må man ha en vegg. Den veggen som nisjebutikken står i, består av store, kjente butikker som trekker folk til sentrum. Når denne veggen flytter til kjøpesentra og handelsparker, forsvinner grunnlaget for nisjebutikkene. Slike butikker har ikke økonomi eller markedskraft nok til å trekke stort nok publikum selv. De overlever ved at kanskje én av hundre oppdager dem og finner dem interessante når de er i byen for å handle i andre butikker. Er da løsningen å innføre nye og strenge restriksjoner og reguleringer? Erfaringene viser at heller ikke dette fører til ønskede resultater. Den rikspolitiske bestemmelsen om forbud mot nye eksterne kjøpesentra i perioden 1999 2004 førte bl.a. til en kraftig satsing på sentrumsbaserte kjøpesentra. Trondheim sentrum fikk på bare to år i denne perioden 3 nye kjøpesentra i sentrum. Det gikk i betydelig grad ut over det tradisjonelle sentrum, som i en lang periode var preget av ledige lokaler, og store deler av sentrum har fortsatt problemer med å få gode leietakere. Kristiansund er en av byene som har lignende erfaringer (se kommentar til slutt) Hva kan da være løsningen for sentrum? Svaret er like innlysende som enkelt: Sentrum må gjøres mer interessant som handelsarena. Det må bli mer attraktivt å etablere seg i sentrum! Det er mange oppgaver som må løses for å bedre sentrums omdømme i handelsnæringen. Kommunene sitter med mye av ansvaret. Langvarige gravearbeider med dårlig tilgjengelighet som følge har forårsaket utallige konkurser i norske byer. Lite gjøres for å minimere ulempene for de som er avhengige av at kundene kommer. Dette handler ikke bare om at det skal være praktisk mulig å komme frem. Det må være så enkelt at publikum fortsatt velger å handle i området i stedet for å kjøre andre steder. Det er bare publikum som vet svaret på spørsmålet om fremkommeligheten er god nok. Dersom sentrum skal bli mer attraktivt som etableringsarena, er det helt nødvendig at kommunen tar sitt vertskapsansvar på alvor. I en situasjon hvor de beste butikkene kan velge hvor de skal være, er det ikke så merkelig at de velger kjøpesenteret. Der har de bare ett vertskap å forholde seg til: Kjøpesentereieren. I sentrum har de to: Gårdeieren og kommunen. Kjøpesenteret har alt å tjene på å legge best mulig til rette for leietakerne, og disse merker det knapt når fysiske inngrep som gravearbeider etc. må gjøres. På kjøpesenteret skjer slike ting gjerne om natten, eller i det minste på en slik måte at verken leietakere eller publikum opplever ulemper. 6

Den manglende forutsigbarheten er kanskje sentrums største problem. Inngrep og begrensning i tilgjengeligheten skjer ofte på kort varsel, og skadebegrensningene blir desto større. Bl.a. fordi butikkene ikke har kunnet ta endringene med i vurderingen i forbindelse med sine vareinnkjøp. I mange bransjer bestilles varene et år i forveien. Særlig for nyetablerte butikker kan slike uforutsette begrensinger medføre katastrofe. Det koster fort 5 10 millioner å etablere en ny butikk, og man er temmelig avhengig av uproblematisk drift den første tiden for å kunne forsvare en slik investering. Kanskje ikke så merkelig at kjøpesenteret blir løsningen. Det er også nødvendig å tilpasse sentrum for at det skal bli attraktivt. For eksempel gjennom å legge egne områder til rette for virksomheter som har behov for mye varetransport. Det er mye å hente i logistikkrelatert planlegging av bysentra, i stedet gjøres det i fylkesdelplanene unntak for tunge og plasskrevende varer når det gjelder begrensninger i eksterne etableringer. Gårdeierne må dessuten tilpasse lokalene til nye krav i markedet. Mange butikker vurderer ikke sentrum fordi lokalene ikke passer dem. For å lykkes må Kommunen og gårdeierne samarbeide om slike nødvendige tiltak. Kanskje må kommunen ta initiativet til et slikt samarbeid, fordi gårdeierne ofte er en uensartet og mindre profesjonell gruppe. Å være gårdeier er vanligvis ingen profesjon, og det krever ingen kompetanse eller bakgrunn. En forutsetning for å lykkes med de fleste tiltakene fra gårdeierne som er nevnt nedenfor, er dessuten en organisering som må gå betydelig lenger enn en vanlig foreningsmodell. For å kunne konkurrere om leietakere og legge forholdene til rette, må gårdeierne innhente kunnskap om demografi, forbrukermarkedet og leietakermarkedet. De må finne ut hvilke bransjer og butikker sentrum mangler, vurdere hvem som kan lykkes best i deres by, og bli enige om hvordan de skal få de aktuelle butikkene til å etablere seg. Dette handler om å avdekke markedets behov, finne ut hvordan behovene kan dekkes og legge opp en strategi for hvordan de kan konkurrere med kjøpesentrene om leietakere som de mener bør være i sentrum. Et nødvendig grep vil bli å etablere et apparat som kan stå for kontakten med leietakermarkedet. Et moment som gårdeierne i sentrum må ta høyde for, er at de profesjonelle leietakerne de helst bør sikre seg ikke leter etter ledige lokaler. Lokaler som har blitt tomme får ødelagt sitt renommé, og profesjonelle butikkeiere vil derfor heller overta lokaler som er i drift. For å kunne betjene slike interessenter er det nødvendig å ha oversikt over leiekontraktene; hvem som eier lokalene, hvor lenge kontraktene gjelder, og kanskje dagens leiepris. Det betyr at man må legge til rette for konkurranse om lokaler som allerede er utleid, en konkurranse som i dag er fraværende i norske byer. Det er en stor oppgave å mobilisere gårdeiere til en slik felles innsats. Likevel er nok dette den eneste veien å gå. Sentrum skal ikke beskyttes mot konkurranse, men settes i stand til å tåle den. Oppgaven må fordeles mellom gårdeiere og kommune som er de partene som har størst interesse av dette. Kommunen fordi den har investert i og eier all infrastruktur som bør utnyttes før man bygger ny andre steder, og fordi byspredning har store skadevirkninger på miljøet. Gårdeierne fordi inntjening og verdi på eiendommene står og faller med sentrums attraktivitet. 7

Jeg er for tiden engasjert som prosjektleder av kommunene i Kongsberg, Hamar og Røros nettopp med det formål å begrense skadevirkninger av utviklingen, basert på å sette sentrum i stand til å konkurrere om leietakerne. Erfaringene så langt viser at dette absolutt er en vei å gå. Kristiansund kan stå som eksempel på hva som kan skje når man åpner nye kjøpesentra uten at verken gårdeiere eller kommune har noen strategi for å bevare vitaliteten i resten av sentrum. Det nye kjøpesenteret Storkaia Brygge åpnet i sentrum av byen høsten 2005, og skulle være løsningen på den svekkede vitaliteten etter kjøpesenteretableringene på Løkkemyra utenfor byen. Jeg var noen år styreformann i sentrumsselskapet Kristiansund Sentrum AS, og advarte da kommunen mot konsekvensene om det ikke samtidig ble arbeidet med strategi for resten av sentrum. Dessverre uten at det førte til noe. 9 måneder etter åpningen av Storkaia brygge la jeg turen om Kristiansund for å se hvordan det hadde gått. Innenfor en radius på 350 meter fra kjøpesenteret kunne jeg fotografere 17 ledige lokaler, i tillegg til at to av byens største butikker var på flyttefot til Løkkemyra. En dramatisk situasjon for en liten by med bare 16.000 innbyggere. 8