Innhald 1 Bakgrunn...2 1.1 Generelt...2 1.2 Lokalisering...2 2 Overordna planverk...3 2.1 Kommunedelplan Rukkemo Torvetjønn...3 2.2 Reguleringsplan Leirgrav og Holtar...3 3 Innspel til planarbeid...5 4 Planomtale...6 5 Føresegner...7 5.1 Felles føresegner...7 5.2 Byggjeområde...8 Fritidseiningar til utleige, BFU...8 5.3 Spesialområde...9 Privat veg og parkering, SpV...9 Friluftsliv (land). SpF...9 Anna spesialområde, sti...9 Vedlegg: Plankart i målestokk 1:1000 1
1 Bakgrunn 1.1 Generelt utviklar Holtardalen i tråd med reguleringsplanen for Leirgrav og Holtar. Det meste av infrastrukturen har kome på plass og ein del byggjeområde er realisert. Det er vedteke 3 utbyggingsplanar i området på Holtardalen. Vinteren 2008 kom nye nedfartar og trekk/heis på plass og vart tekne i bruk. Dermed er mange av intensjonane i reguleringsplanen oppfylte. For å styrke tilgjenge til brukarar er det framleis viktig å få realisert einingar tett opp til skitorget. Teig N4 er til dette delt opp. Vestre del av N4 er regulert i utbyggingsplan, vedteke våren 2008. Den resterande delen av N4 delast ytterlegare opp i ein b, c og d-del. Føreliggjande planforslag tek føre seg del c. Til utarbeiding av planforslaget søkte tiltakshavar planfagleg bistand hos Plankontoret Hallvard Homme AS. 1.2 Lokalisering Planområdet ligg sør og aust for Rauland skisenter. Det er del av teig N4 i reguleringsplanen for Leirgrav og Holtar, som på sin side er del av teig F2 i KDP Rukkemo-Torvetjønn. Funksjonar i planområdet er gjennom lokaliseringa sterkt knytt opp mot funksjonar i tilstøytande område i reguleringsplanen Leirgrav/Holtar. Varsla plangrense avvik med grensene til teig N4. I og med at planområdet baserte seg på grensetrekking gjennomførd i samhøve med grenser i kommunedelplanen, var desse grensene ikkje gode nok i detalj i høve til utbyggingsplanen. Ein ser no mellom anna at nordre teiggrense ikkje tok omsyn til ein lokal bekk og terrengformasjonar i området. Ein veljar difor å auke teigen for byggjeområde noko nordover og leggje plangrensa i midtlinja for bekken. Bekken og kantsona inntil vert ikkje teke i bruk til utbygging, men leggjast inn i ei buffersone. UBP for vestre del av N4 har teke omsyn til bekken på same måte ved at ein reduserte utbyggingsområdet med det arealet, som ligg innanfor buffersona for bekken og nord for den. Men dette vart det oppnådd langt betre terrengtilpassing. Øvst: Lokalisering på Rauland Midt: Varsla planområde i teig N4 Under: Planområdet i planforslaget På grunn av dette vart kommunadministrasjonen invitert til ei synfaring i området, der ein vart einige om korleis området bør avgrensast i føreliggjande planforslag. Administrasjonen rådde til å varsle planen som privat reguleringsplanforslag etter 27.1 og 30 på bakgrunn av at teiggrensa for byggjeområde i reguleringsplanen ikkje overhaldast. 2
2 Overordna planverk 2.1 Kommunedelplan Rukkemo Torvetjønn KDP Rukkemo Torvetjønn disponerar heile Holtardalen til byggeområde i nedre delar av dalen og til skitrekk/nedfartar i liene. Dette var eit val, som skulle styrke Rauland skisenter som aktør og Rauland som destinasjon i Sør-Noreg. Då ein byrja å regulere i tråd med KDP så ein likevel at det ikkje var mogleg å gjennomføre alle intensjonar i planen: Tilkomstvegen måtte leggast annleis enn KDP føresatt, heller ikkje alle bygge- og aktivitetsområdet var det råd å regulere. Likevel vart store delar av Holtardalen regulert i ein omfattande plan for Leirgrav og Holtar. Over: Utsnitt frå KDP Rukkemo - Torvetjønn 2.2 Reguleringsplan Leirgrav og Holtar Under: Teig N4 Leirgrav/Holtar i reguleringsplanen Denne planen vart vedteke juni 2006. Eit skitrekk og ein stolheis samt fleire nedfartar vert opna for bruk vintersesongen 2007/08. Området skulle få vegtilkomst via Leirgrav, med ei avkøyring frå intern veg i Rauland Feriegrend. Denne vegen er no etablert. Vegvesenets krav om utviding av krysset ved riksvegen, som vart innarbeidd i planen, er også imøtekome. Store delar av byggeområda var det høve å byggemelde med heimel i reguleringsplanen. Desse er stort sett ferdig tilrettelagd, ein del er utbygd og noko er seld til sluttbrukarar. Opphaldsaktiviteten er laber enn så lenge, mest grunna den omfattande anleggsverksemda i området. Nokre teigar vart det fremma krav om utbyggingsplan for, føre ein hadde heimelen på plass. To av desse teigane er det godkjend utbyggingsplan for på noverande tidspunkt. Føreliggjande utbyggingsplan tek sikte til å detaljere delar av teigen N4. Føresegnene i reguleringsplanen seier om denne teigen: 6.3.7 Næringsområde N1-N5 a) Tiltak kan ikkje settast i verk før det ligg føre godkjend utbyggingsplan for teigane. b) For felt N1-N5 blir tomteutnyttinga sett til maks 30% BYA pr tomt. 3
c) Det er høve til å etablere parkeringsanlegg til skiheisane innan teigane N3, N4 og N5. Utbyggingsplanen skal syne detaljert plassering og utforming. I planomtalen heiter det for teigen: 5.1.2 Område for næringsverksemd, turistanlegg med bueiningar for utleige Det er sett av 5 områder for realisering av næring, - såkalla varme senger. For begge parsellane er det opna opp for ein høg utnyttingsgrad (30%), samt at det er opna opp for å kunne bygge i 2 fulle etasjar pluss eventuelt sokkel. For alle felt må det utarbeidast utbyggingsplan. N4 og 5 er delar av KDP-feltet F2, føresegnene opnar her for fleire aktivitetar enn i N1-3. Parkeringsanlegg til skitorget kan etablerast i felta N3, N4 eller N5, dersom utbyggingsplan opnar for dette. Intensjonen har vore å etablere flest mogleg einingar til utleige tett inntil skitorget for å få eit størst mogleg tal brukarar tett inntil skiheisar og nedfartar. Husvære var dermed den mest aktuelle einingstypen for N4. Det er likevel ikkje marknad for såpass store tal husvære, slik at ein no ønskjer å modifisere dette. Det er viktig for utviklinga av skibakkane at salet av tomter fortsett. Føreliggjande planforslag legg til rette for utleigeeiningar i separate hyttebygg på eigne tomter. Reguleringsplanen føresett eit bebygd areal på maks. 30 % BYA og tillét fleire etasjar. Føresegner for føreliggjande planen orienterar seg etter føresegnene for byggeområde i reguleringsplanen for Holtar, men avvik i tillete bebygd areal, grunna ei endring i måten ein reknar ut BYA på. BYA er auka til 33,3% for å oppretthalde intensjonane om tettleiken i busetnaden for denne teigen. 4
3 Innspel til planarbeid Fylkesmannen i Telemark Fylkesmannen påpeikar at spørsmålet om privat reguleringsplanforslag ikkje var sakshandsama av plan- og miljøutvalet føre ein melde oppstart av planarbeid. Merknad: Under utarbeiding av utbyggingsplanen for vestre del av N4 hadde ein innført prinsippet med å fråvike teiggrensa, som er ein blåkopi av feltgrensa i kommunedelplanen for Rukkemo/Torvetjønn. Denne grensa var trekt utan omsyn til det underordna landskapet, ein ynskja å halde seg til dei svært tydelege linjene, som bekken og knekken i landskapet lagar. Området ein varsla oppstart av planarbeid for var førehandsklarert med administrasjonen i Vinje kommune. Ein fikk aksept for å bruke det same prinsippet som under utarbeiding av ubp vestre del av N4 på Holtar. Administrasjonen råda til å melde oppstart av regulerings- i staden for utbyggingsplanarbeid. Ein fråvik overordna plan i om lag like stor grad som i ubp vestre del av N4, berre at fråviket denne gangen er i byggjeområdet sitt favør. 5
4 Planomtale Store delar av planområdet regulerast til byggjeområde, fritidseiningar til utleige og merkast BFU på plankartet. Det er 8 tomter i planområdet, storleiken ligg mellom 565 m2 og opp til 849 m2. Det er høve til å byggje inntil 3 bygg innanfor byggjegrensene på kvar tomt. Uthus, garasje etc. kan ikkje overstige høvesvis 30 og 20 m2. I alt er det høve til å etablere inntil 33,3% BYA på tomta. På grunn av storleiken til tomtene har ein ikkje koordinatfesta tomtene, plassering av busetnaden styrast gjennom byggjegrenser. Vegane i planområdet regulerast til spesialområde privat veg og parkering og merkast SpV på plankartet. Regulert område omfattar alle inngrep, som er naudsynt til å etablere vegfunksjonen (køyrebane, skulder, grøft, skjering/fylling). Køyrebana ligg innanfor streksymbolet «regulert kant køyrebane». Vegane går ut frå vegen regulert i utbyggingsplanen for vestre del av N4 på Holtar. Det er oppretta ei buffersone mot eksisterande bekk i nordre plangrense. Buffersona regulerast til spesialområde, friluftsliv på land og merkast SpF på plankartet. Dette området skal vere inngrepsfritt utanom sti eller sitjeplass. I enden av vegen gjennom område etablerast ein sti, som skal gjeve tilgjenge til friluftsområdet langs bekken. Teigen regulerast til anna spesialområde sti og merkast ASpS på plankartet. 6
5 Føresegner I medhald av plan- og bygningslova av 14. juni 1985, nr. 77 med revisjonar, 22-27 og 30, er det utarbeidd reguleringsplan for del c av område N4 i godkjent reguleringsplan for Leirgrav og Holtar, del av Gnr/Bnr 152/1, 153/1, 150/1 OG 153/17, Vinje kommune, Telemark. Utbyggingsplanen byggjer på føringar som er nedlagde i reguleringsplan for Leirgrav og Holtar, godkjend juni 2006. Reguleringsføresegnene gjeld for området synt med plangrense på plankartet «Reguleringsplan for del c av N4 på Holtar», Vinje kommune, Målestokk 1:500, datert 28. november 2008. Innanfor reguleringsgrensa skal areala nyttast som vist på planen. Vedteken plan er bindande for arealbruk, frådeling og byggje - og anleggsverksemd innan planområdet. 5.1 Felles føresegner a) All graving og sprenging i terrenget skal gjerast skånsamt. Område som ikkje skal nyttast til veg, parkering, byggjegrunn eller uteareal skal førast tilbake til opphavleg utsjånad innan 1 år. Eksisterande vegetasjon skal i størst mogeleg grad takast vare på. b) Anleggsarbeid skal ikkje skje i påska (Skjærtorsdag - 2.påskedag), pinse (pinseaftan 2.pinsedag), jul (julaftan - 2. juledag), eller nyttårshelg. c) Det skal ikkje setjast opp gjerde, hekk eller liknande mot vegar, parkeringsplassar, skråningar o.l. d) For grøntanlegg og område som det er stilla krav om tilsåing, skal stadeigen plantemateriale i størst mogleg grad nyttast. e) Vassleidningar og straumkablar skal i størst mogleg grad leggjast vegtraseane. Dette skal gjerast samtidig med at vegane opparbeidast. f) Murar skal sikrast i samsvar med offentlege reglar. 7
5.2 Byggjeområde Fritidseiningar til utleige, BFU a) Bygningar skal plasserast og utformast slik at dei fell naturleg inn i landskapet og bygningsmiljøet. b) I byggjeområde kan det gravast ned straumkablar og kommunaltekniske anlegg. c) Hyttene skal plasserast slik at dei ikkje øydelegg utsikt unødvendig, gir sjenerande innsyn til eksisterande eller nye hytter, eller på annan måte unødvendig innverkar på det private hyttelivet. d) Alle bygningar skal vere av tre med ståande kraftig kledning eller laft. Eventuelt anna materiale skal vere forblenda med naturstein eller tre. Bygningane skal ha mørke jordfarger. Tak skal tekkjast med torv. e) Det er høve til å byggje uppstoge på bygningane. Der terrenget tillet det, kan ein byggje sokkeletasje. f) Det er høve til å lage fleire bueiningar innan det enkelte bygg, så lenge bygningane ikkje overstiger det som er bestemt om BYA. g) Det er høve til å sette opp inntil 3 frittståande bygg innanfor byggjegrensene på kvar tomt. Andre bygg i tillegg til hovudbygget kan vere vedskjul, skibod, bilhus, kompisbu på høvesvis maks. BYA 30 m 2 og maks BYA 20 m2. Samla utnytting på tomta skal ikkje overstige BYA 33,3%. h) Bygningane skal ha takvinkel mellom 27 34 grader, mønehøgda skal ikkje overstige 9,8 meter, gesimshøgda skal ikkje overstige 7,8 meter. i) Før byggje- eller anleggstiltak vert sett i gang skal det utarbeidast teikningar og skisser, om nødvendig illustrasjonsplan og teknisk plan, som syner detaljert dei tiltak som skal setjast i verk. Teikningar skal vere ferdige før utbygging tar til, og skal leggjast fram for kommunen for godkjenning. 8
j) Ikkje utbygde delar av tomta skal gjevast ei tiltalande utforming og såast til k) I bratt terreng er det høve til å lage støttemurar av naturstein til terrassering. Murhøgda skal ikkje overstige 2,0 m. l) Det skal opparbeidast 2 parkeringsplassar for kvar eining på tomta. 5.3 Spesialområde Privat veg og parkering, SpV a) Vegar skal i hovudregelen ikkje ha større stigning enn 1:10. På enkelte strekningar kan det tillatast brattare stigning. Framføring av vegar skal gjerast så skånsamt som råd. Jordskjeringar og fyllingar skal dekkjast til med jord, og elles gjevast ei tiltalande utforming. Dersom det ikkje er høve til å byggje vegen ved hjelp av fyllingar/jordskjeringar innanfor føremålet skal ein nytte murar. Desse kan byggjast opp til 2 m høge og skal utførast i naturstein. b) Køyrevegen kan etablerast innanfor streksymbolet «regulert kant køyrebane». c) Det er høve til å etablere underjordiske kommunaltekniske anlegg, straumog kommunikasjonskablar i vegtraséen. d) Det er høve til å sette opp vegljos. Friluftsliv (land). SpF Ingen føresegner Anna spesialområde, sti a) Føremålet heimlar etablering av gangsti på maks. 1 m breidde innanfor teigen. Stien kan etablerast med grus- eller barkdekke. 9
b) Det er høve til å endre terrenget slik at det kan spleiast inn mot tilstøytande byggjeområde. c) Det er høve til å etablere underjordiske kommunaltekniske anlegg, straumog kommunikasjonskablar i føremålet. Vinje den 28. november 2008 For Plankontoret Hallvard Homme AS Alexander Stettin Varsel om oppstart av planarbeid: 17.09.2008 1. handsaming i det faste utvalet for plansaker: Offentleg ettersyn til: 2. handsaming i det faste utvalet for plansaker: Eigengodkjent i kommunestyret den: Stad, Dato Sign. Stempel 10