SAKSUTSKRIFT Arkivsak-dok. 15/00286-100 Saksbehandler Mette Kristensen Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan, miljø og teknikk 2016-2019 26.10.2016 7/16 2 Bystyret 2015-2019 10.11.2016 93/16 Detaljreguleringsplan for Storgata terrasse - sluttbehandling Saken er fremmet etter prinsippet om fullført saksbehandling. Følgende har vært medsaksbehandlere: Arild Oskar Karlsen, Enhet kommunalteknikk Vedlegg: 1. Plankart, datert 3.5.2016 2. Reguleringsbestemmelser, datert 3.5.2016, revidert 30.9.2016 3. Planbeskrivelse, datert 3.5.2016, revidert 30.9.2016 4. Sammendrag og kommentarer til innkomne merknader ved offentlig ettersyn 5. Innspill ved offentlig ettersyn 6. Skyggediagrammer og snitt Sammendrag: Cowi AS og Plus Arkitektur AS har på vegne av Storgaten Terrasse AS utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for Storgata terrasse. Formålet med planen er å tilrettelegge for boligbebyggelse i form av konsentrert småhusbebyggelse og blokkbebyggelse. Planområdet ligger ca. 500 meter sørvest for Sarpsborg bussterminal. Arealet er ubebygd etter at 56 kommunale boliger ble sanert. Området omfatter til sammen 8,1 daa. Det legges til rette for rundt 85 boenheter. Planforslaget har skapt et stort engasjement og det er sendt inn innvendinger fra både naboer, borettslag, velforeninger og andre innbyggere. Hovedinnvendingene handler om at planforslaget ikke forholder seg til sentrumsplanens bestemmelser om høyder, strukturer og boligtype. Etter en samlet vurdering anbefaler rådmannen at innvendingene ikke tas til følge. Det er etter offentlig ettersyn gjort noen endringer i bestemmelsene etter innspill fra offentlige myndigheter, som er å betrakte som mindre endringer. Det knytter seg ikke innsigelser til planforslaget. Planen kan derfor egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Rådmannen anbefaler at detaljreguleringsplan for Storgata terrasse vedtas.
Utredning: Bakgrunn for saken Cowi AS og Plus Arkitektur AS har utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for Storgata terrasse. Det er gjort på vegne av Storgaten Terrasse AS, som er eid av NIPAS Invest AS og SOBBL. Formålet med planen er å tilrettelegge for boligbebyggelse i form av konsentrert småhusbebyggelse og blokkbebyggelse. Det lå tidligere 56 kommunale boligenheter innenfor planområdet, men disse er sanert. Området er i dag ubebygd. Beskrivelse av området Planområdet har en sentral beliggenhet i et etablert boligområde rundt 500 meter sørvest for Sarpsborg bussterminal. Naboområdene direkte øst, sør og vest domineres av boligbebyggelse i form av frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse med tilhørende utomhusanlegg (i hovedsak villaer og rekkehus), mens områder i nord domineres av boligbebyggelse, undervisning og idrettsanlegg med tilhørende utomhusanlegg i større skala. Kulåsparken ligger 250 meter øst for planområdet. Arealet er vestvendt, og det er 12 meters høydeforskjell mellom Storgata i vest og Dronningensgate i øst. Planområdet er til sammen 8,1 daa. Forholdet til andre planer Området er i sentrumsplanen disponert til bolig. Planforslaget avviker fra høydebestemmelsene i gjeldende sentrumsplan for flere av feltene. Det største avviket er i den nordøstre delen (felt BBB 5). Her åpnes det for maksimal høyde 18,8 meter (seks etasjer). Gjeldende sentrumsplan tillater 3 etasjer og i tillegg saltak med mulighet for takleilighet. Gesims 11,5 m og møne 15 m. Avviket begrunnes med at både terrengforhold og den sentrale beliggenheten gjør området egnet for en mer intensiv utnyttelse. Rådmannen gjør oppmerksom på at det er anledning til å regulere områder på en måte som avviker fra sentrumsplanens bestemmelser, så lenge det foreligger en begrunnet analyse for avviket og en vurdering av konsekvensene opp mot sentrumsplanens helhet. I arbeidet med ny sentrumsplan fokuseres det på høyere arealutnyttelse i sentrum. Gjeldende reguleringsplan for området er Grotterødløkka, vedtatt 22. april 1921. Kommunedelplan sentrum gjelder foran denne reguleringsplanen. Beskrivelse av planforslaget Innenfor planområdet legges det til rette for konsentrert småhusbebyggelse og blokkbebyggelse med tilhørende anlegg som lekearealer, felles uteoppholdsarealer, parkeringskjeller, renovasjonsanlegg, internt gangveisystem og veiareal. Skisseprosjektet, som ligger til grunn for planforslaget, inneholder ca. 85 boenheter. Som en følge av det skrånende terrenget vil det etableres en struktur med fire hovedplatåer. Den nye bebyggelsen deles opp og tar utgangspunkt i hvert sitt platå. Mellom disse hovedstrukturene etableres det gangareal, åpne plasser / møteplasser og grøntarealer. Et viktig element er etableringen av en offentlig tilgjengelig gangvei som vil gå gjennom uterommene mellom bebyggelsen. Bebyggelsens høyde vil følge terrenget, der det høyeste bygget legges i den nordøstlige delen (seks etasjer). Høydene trappes gradvis ned mot Storgata i vest og Jakob Hilditch gate i sør (to og tre etasjer). Denne terrasserte løsningen og den oppdelte strukturen utnytter det potensialet terrenget og tomtens sentrale beliggenhet har, og sikrer lys og luft inn i prosjektet. 2
Det legges opp til at biltrafikk innenfor området skal reduseres til et minimum. Parkering for boligene er derfor lagt i kjeller under bakken. Det tilrettelegges for et begrenset antall gjesteparkeringsplasser ved innkjøringen til området. For en mer utførlig beskrivelse henvises til planbeskrivelsen. Planprosess Det ble varslet oppstart av reguleringsarbeidet med annonse i Sarpsborg Arbeiderblad 21.2.2015. Fagmyndigheter, rettighetshavere og grunneiere ble varslet med brev. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort på Sarpsborg kommunes nettside www.sarpsborg.com. Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn av utvalg for plan, miljø og teknikk i møte 1.6.2016, sak 39/16. Høringsperioden var 7.6 12.8.2016. Fagmyndigheter, grunneiere, naboer og berørte parter ble varslet ved brev datert 2.6.2016. Offentlig ettersyn av planforslaget ble kunngjort i Sarpsborg Arbeiderblad 7.6.2016 og på kommunens nettside. Innkomne merknader og uttalelser, og endringer etter offentlig ettersyn Ved høringsfristens utløp var det innkommet 38 uttalelser. Et sammendrag av innkomne merknader og uttalelser med rådmannens og tiltakshavers kommentarer følger saken som eget vedlegg. Merknadene i sin helhet er også lagt ved saken som eget vedlegg. Utvalg for landbruk og teknikk hadde følgende tilleggsforslag til rådmannens innstilling da planen ble vedtatt lagt ut på høring: «Før saken fremmes for sluttbehandling bør det vurderes om det er hensiktsmessig å stille krav til grønne tak.» Etter dialog med forslagsstiller er det tatt inn en bestemmelse om at minimum 60 % av takflatene skal ha grønne tak. Planforslaget har skapt et stort engasjement og det er kommet inn innvendinger fra både naboer, borettslag, velforeninger og andre innbyggere. Rådmannen synes det er positivt at mange er opptatt av hvordan vi skal planlegge våre fysiske omgivelser slik at vi sikrer gode bokvaliteter for både eksisterende og framtidige innbyggere. Hovedinnvendingene handler om at planforslaget ikke forholder seg til sentrumsplanens bestemmelser om høyder, strukturer og boligtype, samt føringer ved tomtesalg. Etter supplerende analyser om sol-/skyggeforhold, samt en gjennomgang av alle innspillene, mener rådmannen at planforslaget samlet sett gir akseptable konsekvenser. Samtidig er det ønskelig å oppnå en høy utnyttelse. Det er derfor ikke gjort noen endringer som imøtekommer disse innspillene. Etter at alle innkomne merknader er vurdert, er det gjort noen mindre endringer i planforslagets bestemmelser. Disse anses som mindre endringer og har ikke endret planens intensjoner og hovedformål. Merknader som er imøtekommet, jf. vedlegg Østfold fylkeskommune: Det er tydeliggjort at illustrasjonene i planbeskrivelsen viser maks utnyttelse, det er gjort tilleggsvurderinger rundt solforhold, det er utformet bestemmelse om lading for el-biler, det er satt krav om grønne tak og bestemmelse om universell utforming er omformulert. Fylkesmannen i Østfold: Det er gjort en tilføyelse i bestemmelsen om støy. 3
Merknader som ikke er imøtekommet, jf. vedlegg Østfold fylkeskommunes ønske om å redusere høyden i felt BBB5. Supplerende analyser viser at konsekvensene for eksisterende bebyggelse anses som akseptable.. Samtidig er det ønskelig å oppnå høy utnyttelse. Det er ikke lagt inn krav til miljøvennlige bygg utover TEK10. Det er ikke gjort grundigere utredninger om universell utforming. Statens vegvesens ønske om å redusere antall gjesteparkeringsplasser. Innvendinger fra 34 naboer og andre innbyggere som bl.a. protesterer mot høyder, boligtyper, adkomst, for lite parkering, tap av utsikt, dårligere solforhold, grunnforhold, brudd på bestemmelser i sentrumsplanen og føringer i sak ved tomtesalg. Grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge Sarpsborg kommune har en ordning for ivaretakelse av barn og unges interesser i planleggingen. Det er saksbehandler for den enkelte reguleringssak som skal sørge for at denne medvirkningen og tilretteleggingen blir utført. Det ble utført barnetråkkregistreringer ved Sandesundveien skole i 2009. Ingen av registreringene viser at planområdet brukes til lek av barn og unge. Veiene rundt planområdet blir brukt som skolevei, og noen oppfatter Jacob Hilditch gate som farlig. Planområdet omfatter ikke offentlig veiareal, og det er tosidig fortau i Jacob Hilditch gate. Ved gjennomføring av planen vil det etableres trygge leke- og gangarealer, der sistnevnte også vil kunne fungere som snarvei mellom boligområdene og sentrum. Rådmannen mener hensynet til barn og unge er tilfredsstillende ivaretatt gjennom planforslaget. Avklaring om konsekvensutredning Planforslaget er vurdert opp mot plan- og bygningslovens 4.2 og forskrift om konsekvensutredning for planer etter plan- og bygningsloven (FOR-2014-12-19-1726). Konklusjonen er at verken planen eller tiltak innenfor planområdet gir vesentlig virkning for miljø og samfunn, og omfattes ikke av kriteriene omtalt i forskriften. Rådmannen har derfor ikke funnet grunnlag for å kreve at planforslaget behandles etter forskrift om konsekvensutredninger. Forholdet til naturmangfoldloven Planbeskrivelsen inneholder et eget kapittel om forholdet til naturmangfoldloven. Etter rådmannens vurdering har kapitlet en tilfredsstillende gjennomgang av problemstillinger tilknyttet planforslaget. Oppsummering Planforslaget er utarbeidet som en detaljreguleringsplan med konsekvensutredning. Planforslaget med tilhørende bestemmelser og planbeskrivelse gir en tilfredsstillende beskrivelse av tiltaket. Det er ikke knyttet innsigelse til planforslaget, og det kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Rådmannen anbefaler at detaljreguleringsplan for Storgata terrasse vedtas. Reguleringsplanen fremmes med dette for sluttbehandling. Miljømessige konsekvenser: Ingen negative miljømessige konsekvenser av reguleringen er påvist. 4
Økonomiske konsekvenser: Ingen for Sarpsborg kommune. Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 1. ledd, vedtas detaljreguleringsplan for Storgata terrasse, utarbeidet i målestokk 1:500 og datert 3.5.2016 sammen med de tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 3.5.2016, revidert 30.9.2016 De deler av gjeldende reguleringsplan som erstattes av ny reguleringsplan, oppheves. Behandling i Utvalg for plan, miljø og teknikk 26.10.2016 Innledningsvis orienterte enhetsleder plan og samfunnsutvikling Anne Elisabeth Ramtvedt nærmere om historikk og enkelte punkter i saken, blant annet salg, og føringer som ble gitt i forbindelse med salg, forholdet til sentrumsplan og skyggeanalyse. Spørsmål fra medlemmene ble besvart. Følgende hadde ordet ved behandling av saken: Ståle Hansen (PP), Grete Moræus Stray (H), Marit Kildedal (H), Tor Egil Brusevold (AP), Klaus Lintho (AP) Representanten Ståle Hansen fremmet på vegne av Pensjonistpartiet følgende forslag: Bygg BBB5: Parkeringskjeller senkes en etasje ned i høyde med nabobygg. Øverste etasje fjernes, og de tapte leilighetene fordeles på de andre byggene på området. Votering Rådmannens innstilling ble satt opp mot forslaget fra Pensjonistpartiet. Rådmannens innstilling ble vedtatt mot 9 mot 2 stemmer. Mindretallet PP1, FRP1. Innstilling i Utvalg for plan, miljø og teknikk I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 1. ledd, vedtas detaljreguleringsplan for Storgata terrasse, utarbeidet i målestokk 1:500 og datert 3.5.2016 sammen med de tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 3.5.2016, revidert 30.9.2016 De deler av gjeldende reguleringsplan som erstattes av ny reguleringsplan, oppheves. Behandling i Bystyret 10.11.2016 Representanten Arild Smaaberg (SP) ba om å bli erklært inhabil iht. forvaltningsloven 6 c nr. 2. Bystyret ga sin godkjenning til dette og representanten fratrådte ved behandlingen av saken. Det var 42 stemmeberettigede representanter til stede. Følgende hadde ordet ved behandlingen av saken: Kai Roger Hagen (valgt inn for FRP-nå uavhengig repr.), Annar Hasle (KRF), Margrethe Motzfeldt (V), Grethe Moræus Stray (H), Harald Rønneberg (H), Klaus Lintho (AP), Ståle Solberg (KRF), Steinar Haakenstad (AP), Stein Erik Westlie (FRP), rådmann Unni Skaar, Ståle Hansen (PP), plansjef Anne Elisabeth Ramtvedt. Gruppeleder for Fremskrittspartiet ba om å få avholde gruppemøte. Dette ble innvilget. 5
Etter gruppemøtet fremmet representanten Margrethe Motzfeldt (V) følgende forslag på vegne av Venstre, Fremskrittspartiet og Pensjonistpartiet: Planen avvises og sendes tilbake til tiltakshaver med følgende innspill: Det avvikes ikke fra Høydebestemmelsene i gjeldende sentrumsplan 2013-2023. Votering Innstillingen fra Utvalg for plan, miljø og teknikk ble satt opp mot forslaget fra Venstre, Fremskrittspartiet og Pensjonistpartiet. Innstillingen fra Utvalg for plan, miljø og teknikk ble vedtatt med 35 mot 7 stemmer. (Mindretallet V 1, FRP 5, PP 1) Bystyrets vedtak I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 1. ledd, vedtas detaljreguleringsplan for Storgata terrasse, utarbeidet i målestokk 1:500 og datert 3.5.2016 sammen med de tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 3.5.2016, revidert 30.9.2016 De deler av gjeldende reguleringsplan som erstattes av ny reguleringsplan, oppheves. RETT UTSKRIFT Dato 11. november 2016 Hilde Øisang Formannskapssekretær Saken oversendes saksbehandler for oppfølging. 6