Reguleringsplan, detaljregulering for: jf. plan- og bygningslovens (pbl) kap.12 Bergen kommune, Ytrebygda, gnr. 107 bnr. 141, 537 m.fl. Espehaugen Nasjonal arealplan-id 1201_63190000 Saksnummer 201214843 Siste revisjonsdato bestemmelser 26.04.17 Vedtatt av bystyret 26.04.17 Det bekreftes at bestemmelsene er i samsvar med bystyrets vedtak avdelingsleder BESTEMMELSER (pbl 12-7) PLANENS INTENSJON Detaljregulering for Espehaugen næringspark har som formål å fortette rundt eksisterende næringstomter og forbedre tilhørende infrastruktur. Planen omregulerer tidligere regulerte boligarealer og deler av regulert grønnstruktur til bebyggelse og anlegg, i hovedsak til Industri- og lagerformål For utfyllende opplysninger vises det til planbeskrivelsen datert 15.04.16. 1 FELLES BESTEMMELSER 1.1 Arkitektur, estetikk og kvalitet Alle bygg skal gis en god materialbruk og en god utforming. Utforming av nye byggverk skal sikre et godt samspill med eksisterende bygninger i forhold til plassering på tomten, byggestruktur, volum og takform. 1.2 Terrengbehandling 1.2.1 Alle terrenginngrep skal skje mest mulig skånsomt. Skjæringer og tilbakefyllinger/murer skal utføres på en estetisk tilfredsstillende måte og ha en parkmessig opparbeiding. 1.2.2 Ved sprengning av byggegrop med skjæringshøyde over 4 m skal det etter sprenging gjøres en geoteknisk/ geologisk vurdering som skal legges til grunn for prosjektering av nødvendige fjellsikringstiltak. Vurderingen skal utføres av firma med geoteknisk/ geologisk kompetanse. 1.2.3 Før det kan gis igangsettingstillatelse til øvrige byggearbeidene skal beskrevne sikringstiltak være ferdig gjennomført og kontrollert av foretak med geologisk/ geoteknisk kompetanse. Dokumentasjon for gjennomført kontroll skal forelegges kommunen. 1.2.4 Skjæringer og murer med høyde over 4m skal avtrappes og beplantes, kfr. 2.1.2 1.3 Tilgjengelighet 1.3.1 Prinsippet om universell utforming skal legges til grunn i hele planområdet. 1.3.2 Utearealer skal så langt som mulig tilrettelegges for funksjonshemmede og rullestolbrukere. 1.3.3 Utrykningskjøretøy skal ha tilfredsstillende adkomst til alle bygg.
1.4 Energibruk 1.4.1 Det skal legges til rette for tilknytning til fjernvarmeanlegg for nybygg, hovedombygging og feltutbygging med samlet areal på over 500 m² BRA dersom det er aktuelt med senere tilknytning til fjernvarmeanlegg. Dette avklares med netteier i forbindelse med byggesak. Tilrettelegging gjelder også for areal under 500 m² BRA dersom arealet er en del av et fremtidig større utbyggingsprosjekt. Dersom det kan dokumenteres at nybygg har energiløsninger som er bedre ut fra et miljømessig, energimessig og samfunnsøkonomisk synspunkt kan det gis unntak. 1.5 Støy 1.5.1 Støy i anleggsperioden skal holdes innenfor krav i T-1442/2012. 1.5.2 Ved søknad om nye tiltak innenfor planområdet, skal det utarbeides støyvurdering som synliggjør støybelastning som følge av nye tiltak for tilgrensende boligområder i henhold til T-1442/2012. Det må gjennomføres støyreduserende tiltak ved behov. 1.6 Lyssetting Avinor skal varsles om søknader om tiltak etter Plan- og bygningsloven som kan endre lyssetting i området og som kan få innvirkning på sikkerheten for luftfarten. 1.7 Utbyggingsavtale Utbyggingsavtale kan benyttes for å innfri rekkefølgekrav om å opparbeide eller sikre opparbeidelse av teknisk infrastruktur og offentlige byrom i planområdet. Rekkefølgekrav knyttet til tiltak som alternativt kan være "sikret opparbeidet" anses oppfylt for angjeldende felt dersom tiltakshaver / grunneier har inngått utbyggingsavtale med Bergen kommune og eventuelt andre offentlige instanser, og oppfylt sine forpliktelser for gjennomføringen av tiltaket i henhold til avtalen. 2 UTFYLLENDE PLANER OG DOKUMENTASJON 2.1 Utomhusplan 2.1.1 Sammen med søknad om tillatelse for tiltak etter pbl 20-1 skal det sendes inn utomhusplan for hver eiendom/ delfelt med planlagte tiltak, samt en skriftlig redegjørelse som blant annet viser hvorledes bestemmelsene er tenkt oppfylt. Illustrasjonsplanen datert 15.04.16 skal være retningsgivende for områdeutforming. 2.1.2 For felt I/L6 og I/L7 skal det utarbeides en felles utomhusplan som skal sendes inn sammen med første søknad om tiltak, uavhengig av felt, kfr. 2.1.1. 2.1.3 Utomhusplanene skal være i målestokk 1:200 og skal fastlegge følgende: Interne veier og areal for varelevering og serviceparkering Bebyggelsens plassering og høyde målsatt ved inngangsparti Areal for parkering, utforming av HC-plasser Ledelinjer, stigningsforhold og terrengplanering, samt forstøtningsmur med angitt høyde, der terrengforholdene krever det. Plantevalg og plassering Areal til bossavhenting og renovasjon Side 2 av 7
2.2 VA-rammeplan 2.2.1 Godkjent rammeplan skal ligge til grunn for videre detaljprosjektering og byggesaksbehandling. Grønne tak skal vurderes i den enkelte byggesak. 2.3 Detaljplan veg 2.3.1 Detaljerte tekniske planer for utbedring/opparbeiding av kjøreveg, fortau, gang-/ sykkelveg, gangveg, og sykkelfelt. Disse skal være godkjent av rette vegmyndighet. 2.4 Radioteknisk vurdering Alle søknader om byggetillatelse etter Plan- og bygningsloven for nye bygninger og anlegg som overstiger kote +55 skal sendes til Avinor for radioteknisk vurdering og godkjenning. Med søknad må det følge konkrete fasadetegninger, tegninger av tak, materialvalg, plassering og fasaderetning. Kommunen kan ikke gi byggetillatelse før det foreligger positivt radioteknisk vurdering for bygningene/anleggene. Ved bruk av tårnkraner i byggeprosessen som overstiger kote +55 må tiltakshaver lage en beskrivelse av byggeprosessen herunder bruk av kraner. Denne må vurderes og godkjennes av Avinor, på samme måte som selve byggene. Det må foreligge en positiv radioteknisk vurdering av byggeprosessen, før det gis rammetillatelse/byggetillatelse. 2.5 Planteplan Det skal utarbeides en samlet planteplan for områdene avsatt til grønnstruktur langs Espehaugen: G01, G03, G04, G05, G06, G07, G08, G09, G11, G12 og G13. Planteplanen skal sikre at området langs vegen får et helhetlig parkmessig preg. Planteplanen skal vise eksisterende vegetasjon som skal bevares, hvilke arealer som skal beplantes og tilsås, vegetasjonstyper som for eksempel gress, buskrabatter og trær og feltenes fall / helning. 2.6 Energi Ved søknad om tiltak skal det redegjøres for tiltakets energibehov og bruk av alternative fornybare energikilder, herunder om det er potensiale for et ev nærvarmeanlegg i næringsområdet, med løsninger for lokalt produsert energi. Lavenergi- eller passivhus skal vurderes for bygningene for å tilstrebe lavt energibruk og miljøriktig energiforsyning. 2.7 Flytting av matjord Det skal utarbeides en plan for flytting av matjord, herunder om aktuell lokalitet, som sikrer nødvendig kvalitet for dyrking. 3 REKKEFØLGEKRAV 3.1 Forståelse av begrep 3.1.1 Rekkefølgekrav der tiltaket alternativt kan være "sikret opparbeidet" anses oppfylt for angjeldende byggeområde dersom tiltakshaver/grunneier har inngått utbyggingsavtale med Bergen kommune og eventuelle andre offentlige instanser/etater. 3.2 Tiltak innenfor planområdet 3.2.1 Før det kan gis tillatelse til tiltak innenfor felt I/L9 må det foreligge godkjente tekniske vegtegninger som viser forlenging av f_kv04 og f_fta02 gjennom feltet frem til gnr. 107, bnr. 33. Dersom det kan dokumenteres at gnr. 107, bnr. 33 er sikret annen adkomst faller dette kravet bort. 3.2.2 Før det kan gis tillatelse til tiltak innenfor felt I/L6 eller I/L8 skal o_g10 være reetablert med opparbeidet tursti, beplantning og eventuelle sikringstiltak mot tilstøtende eiendommer. Turstien skal ha min. 1,5 m bredde og jevn stigning fra øst mot vest. Det er ikke krav til fast dekke (asfalt). Det skal Side 3 av 7
utarbeides plan for tiltaket som skal vedlegges søknad om tillatelse til reetablering/opparbeiding av o_g10. 3.2.3 Følgende tiltak må være ferdig opparbeidet eller sikret opparbeidet før det gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest.: - Vegkobling mellom Espehaugen og Espelandsvegen. - Offentlig gang- og sykkelsti o_gs2 og o_gs3 - Offentlig gangveg o_gg1 - o_gg3 - Offentlig sykkelveg o_sv1 o_sv3 - Offentlig kollektivholdeplass o_khp2 og o_khp3 - Felles vei fra offentlig vei til og med avkjørsel til eget felt/eiendom. 3.2.4 Før det kan gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for tiltak innenfor det enkelte utbyggingsfelt skal følgende tiltak være ferdig opparbeidet eller sikret opparbeidet: - Grønnstruktur i tilknytning til utbyggingsfeltet i samsvar med 7.1 3.2.5 Det skal ikke gis igangsettingstillatelse eller tillatelse til tiltak i ett trinn i planområdet før jordsmonnet i området er fraktet til aktuelt område som fremgår av Plan for jordflytting, jf. 2.7. 3.3 Tiltak utenfor planområdet 3.3.1 Før det kan gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for tiltak innenfor det enkelte utbyggingsfelt skal følgende tiltak være ferdig opparbeidet eller sikret opparbeidet: - Fylkesveg, vegstrekning fra vegkryss III til vegkryss IV i Kommunedelplan for Birkeland, Liland, Ådland og Espeland, plan-id 61020000. 4 EIERFORM 4.1 Offentlige arealformål 4.1.1 Følgende arealer skal være offentlige: Offentlig kjøreveg o_kv01 o_kv04 Offentlig fortau o_fta08 o_fta16 Offentlig gangveg o_gg1 o_gg3 Offentlig sykkelveg o_sv1 o_sv3 Offentlig gang- og sykkelveg o_gs1 -o_gs3 Offentlig kollektivholdeplass o_khp1 o_khp4 Offentlig annen veggrunn, grøntareal o_vg Offentlig annen veggrunn, teknisk anlegg o_vt1 og o_vt2 Offentlig turdrag o_gtd Offentlig grøntstruktur o_g10 4.2 Felles arealformål 4.2.1 Følgende arealer skal være felles for angitte eiendommer: Felles kjøreveg f_kv02 er felles for gnr. 107 bnr. 488 og I/L6. Felles kjøreveg f_kv04 med tilhørende fortau er felles for gnr. 107, bnr. 33, 441, 497 og 558, I/L3 og I/L9. Felles kjøreveg f_kv10 er felles for gnr. 107, bnr. 499, 500, 501, 502 og 504. Felles kjøreveg f_kv16 er felles for gnr.107, bnr. 519, 520 og I/L5. Felles kjøreveg f_kv17 er felles for alle eiendommer som har sin hovedatkomst via denne. Felles kjøreveg f_kv20 med tilhørende fortau er felles for gnr. 107 bnr. 498, 503, 526, 527, 536, 543, I/L1, I/L2, I/L4 og F/I/L. Felles kjøreveg f_kv21 er felles for alle eiendommer som har sin hovedatkomst via denne Side 4 av 7
5 BEBYGGELSE OG ANLEGG (pbl 12-5 nr.1) 5.1 Kombinert bebyggelse og anleggsformål, forretning, industri og lager F/I/L 5.1.1 Innenfor områder avsatt til F/I/L tillates oppført bygg for forretning, industri og lager 5.1.2 Det er tillatt med arealkrevende forretning/handel på inntil 10 % av bruksarealet (BRA) innenfor formålet. 5.1.3 Nettstasjon tillates etablert innenfor formålet. Nettstasjonen må plasseres minimum 1,5 meter fra veikant og ha fri tilkomst 1 meter rundt. 5.1.4 I sørøstre del av feltet der maksimal byggehøyde er + kote 40, skal beplantning holdes lav for å sikre utsyn for tilgrensende boligeiendom i øst. 5.1.5 Det tillates støttemur utenfor byggegrense ved terrengtilpassing murer høyere enn 4 m må terrasseres, kfr. 1.2.4 5.1.6 Miljøstasjon/avfallsløsning er tillatt innenfor formålet. 5.2 Kombinert bebyggelse og anleggsformål, industri og lager I/L 5.2.1 Innenfor områder avsatt til I/L tillates oppført bygg for industri og lager. 5.2.2 Det tillates videresalg/forretning i forbindelse med egen produksjon/virksomhet på inntil 10 % av BRA. 5.2.3 Innenfor områdene I/L 1, 2 og 4 skal det etableres parkbelte mellom byggegrense og f_kv20 med tilhørende fortau. 5.2.4 Nettstasjon tillates etablert innenfor formålet. 5.3 Byggehøyder 5.3.1 Maksimal byggehøyde er vist på plankartet. 5.3.2 Mindre takoppbygg som trappe-/ heishus, ventilasjonshetter og lignende kan tillates over angitt byggehøyde. Slike tiltak kan maksimalt utgjøre 15 % av takflaten. 5.4 Byggegrense 5.4.1 Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrensene som er vist på plankartet. Der byggegrensen ikke er vist på kartet går den i formålsgrensen. 5.5 Utnyttelse 5.5.1 Byggeområdene kan maksimalt tillates bebygd med den utnyttelsesgrad som er angitt på plankartet. Bruksarealet regnes uten tillegg for tenkte plan. Parkeringsareal under terreng, i kjeller og underetasje inngår ikke i beregning av utnyttelsesgrad. 5.6 Parkering 5.6.1 Følgende parkeringsdekning skal legges til grunn for nye tiltak i feltene F/I/L og I/L1 til og med I/L8: For bil er oppgitt maksimumskrav. For sykkel er oppgitt minimumskrav: Formål Beregningsgrunnlag Bil Sykkel Industri 1000 m2 BRA 5 2 Lager 1000 m2 BRA 3 2 Forretning 1000 m2 BRA 10 6 5.6.2 Av antall beregnede parkeringsplasser skal minimum 5 % være utformet og reservert for bevegelseshemmede. Side 5 av 7
5.6.3 Sykkelparkering etableres innendørs med en plassering og utforming som gir rask og enkel tilkomst og skal være tilknyttet garderobetilbud. 5.6.4 Av antall parkeringsplasser for bil skal 25% ha strømtilførsel. 6 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (pbl 12-5 nr. 2) 6.1 Kjøreveg 6.1.1 Kjøreveg skal opparbeides i samsvar med bredde og kurvatur vist på plankartet. Det kan gjøres mindre avvik fra dette i samråd med aktuell vegmyndighet. 6.2 Fortau 6.2.1 Fortau skal opparbeides som vist på plankart. Det kan gjøres mindre avvik fra dette i samråd med aktuell vegmyndighet. 6.3 Gang-/ sykkelveg 6.3.1 Gang-/ sykkelveg skal opparbeides som vist på plankart. Det kan gjøres mindre avvik fra dette i samråd med aktuell vegmyndighet. 6.4 Gangveg/gangareal/gågate 6.4.1 Gangveger skal opparbeides som vist på plankart. Det kan gjøres mindre avvik fra dette i samråd med aktuell vegmyndighet. 6.5 Sykkelveg/ sykkelfelt 6.5.1 Sykkelveg/ sykkelfelt skal opparbeides som vist på plankart. Det kan gjøres mindre avvik fra dette i samråd med aktuell vegmyndighet. 6.6 Annen veggrunn tekniske anlegg 6.6.1 Areal avsatt til annen veggrunn teknisk anlegg kan opparbeides med skjæringer, fyllinger og nødvendige tiltak for etablering av veg. 6.6.2 Arealet skal driftes sammen med tilstøtende offentlig veg eller privat grønnstruktur. 6.7 Annen veggrunn grøntareal 6.7.1 Areal avsatt til annen veggrunn grøntareal kan opparbeides med skjæringer og fyllinger. 6.7.2 I annen veggrunn grøntareal o_vg tillates det oppført busskur i forbindelse med offentlig kollektivholdeplass o_khp1. 6.7.2 Arealet skal driftes sammen med tilstøtende offentlig veg. 6.8 Kollektivholdeplass 6.8.1 Offentlig kollektivholdeplass o_khp1 gjelder eksisterende busstopp. 6.8.2 Offentlig kollektivholdeplasser o_khp2 - o_khp4 skal opparbeides som vist på plankartet. 6.9 Øvrige kommunaltekniske anlegg 6.9.1 Formålet o_bkt gjelder eksisterende kommunalteknisk anlegg (trafo). 7 GRØNNSTRUKTUR (pbl 12-5 nr. 3) 7.1 Grønnstruktur Side 6 av 7
7.1.1 G03-G09, G11 og G13-G14 skal opparbeides i samsvar med planteplan jf 2.5. 7.1.2 Grønnstruktur G02 skal legges til rette og vedlikeholdes som grønn buffersone. 7.1.3 Grønnstruktur o_g10 skal være åpen gjennomgang mellom boligområder i vest og næringsparken. 7.1.4 Grønnstruktur G12 skal tilrettelegges på best mulig måte i forhold til utforming av terreng. Området skal beplantes og vedlikeholdes der det er mulig. 7.1.5 Grønnstruktur G14 skal legges til rette og vedlikeholdes som grønn buffersone mellom F/I/L og tilgrensende eiendommer. Overgang til tilgrensende boligeiendom skal ivaretas på en estetisk god måte. 7.1.6 I grønnstruktur G01 og G04 tillattes det oppført busskur i forbindelse med offentlig kollektivholdeplass o_khp2 og o_khp3. 8 HENSYNSSONER (pbl 12-6) 8.1 Sikringssone (pbl 11-8 a) 8.1.1 Frisiktsone I frisiktsonen skal det være fri sikt 0,5 meter over tilstøtende vegers plan. 9 BESTEMMELSESOMRÅDE (pbl. 12-7 pkt. 7) 9.1 Krav om terrengtilpassing 9.1.1 I bestemmelsesområde #1 skal terrenget beholdes mest mulig naturlig. Dersom arealet bearbeides skal det terrasseres slik at det tilpasses tilgrensende boligeiendommer i øst på best mulig måte. Støttemurer er tillatt innenfor bestemmelsesområdet. VEDLEGG A. Retningsgivende Espehaugen Næringspark, illustrasjonsplan datert 15.04.16 VA-rammeplan, godkjent 07.09.15 Side 7 av 7