Arkivsak-dok. 15/01489-139 Saksbehandler May Edith Huru Saksgang Møtedato Sak nr. Utvalg for plan, miljø og teknikk 2016-2019 31.10.2018 Bystyret 2015-2019 15.11.2018 Detaljreguleringsplan for Nordneset - Sluttbehandling Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Svein Magne Agnalt og Arild Oskar Karlsen Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 1. ledd vedtas detaljreguleringsplan for Nordneset, utarbeidet i målestokk 1:1000 og datert 11.04.2018 og sist endret 20.09.2018, sammen med de tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 22.03.2018 og sist endret 02.10.2018 De deler av gjeldende reguleringsplaner som erstattes av reguleringsplanen, oppheves. Vedlegg: 1. Plankart, datert 11.04.2018, sist endret 20.09.2018 2. Reguleringsbestemmelser, datert 22.03.2018, sist endret 02.10.2018 3. Planbeskrivelse, datert 22.03.2018, sist endret 02.10.2018 4. Sammendrag av innkomne merknader med tiltakshavers og kommunens kommentarer, datert 02.10.2018 Øvrige dokumenter i saken: - Notat og rapport for trafikksystemet - Geotekniske og miljøtekniske vurderinger - ROS-analyse. - Miljøplan - KU-vurdering - Redegjørelse for terrengoppfylling og terrenguttak med skisser Sammendrag: På vegne av Ståle Larsen og LR Invest AS har konsulentfirma SAMARK AS v/ Knut Østby utarbeidet og oversendt detaljreguleringsplan for Nordneset til behandling. Formålet med planen er å legge til rette for ca 28-36 terrasserte boenheter i rekke vendt mot vest og Glomma, med allment friområde og turstier nærmest Glomma. 1
Planområdet er avgrenset av Glomma i vest, og eksisterende bebyggelse på østsiden. Området er i kommuneplanens arealdel avsatt til fremtidig boligformål, B-17.4 og LNFR området areal for spredt bolig-fritids- eller næringsbebyggelse. Planområdet ligger innenfor tettbebyggelse i fylkesplanen Østfold mot 2050, godkjent 11.03.2011. Rute 9.3 i plan for hovedsykkelveier ligger rett i nærheten av planområdet. Merknader ved offentlig ettersyn er i alt vesentlig imøtekommet. De endringer som er gjort etter offentlig ettersyn er å betrakte som forenklede planendringer. Det knytter seg ikke innsigelser til planforslaget, som kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Rådmannen anbefaler at detaljreguleringsplan for Nordneset, vedtas. Utredning: Bakgrunn for saken Konsulentfirmaet SAMARK AS har på vegne av Ståle Larsen og LR Invest utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for området Nordneset på Hafslundsøy. Bakgrunnen for reguleringssaken er at utbygger ønsker å tilrettelegge for konsentrert terrassert vestvendt boligbebyggelse i rekke med ca. 28-36 boenheter, med utsikt mot Glomma. Utbygging av området med konsentrert boligbebyggelse vil medføre en fortetting som er i tråd med regionale anbefalinger. Området langs Glomma har høy rekreasjonsverdi og ivaretas som offentlig allmenn tilgjengelig grønnstruktur-naturområde i planen. Sikring ved flomfare fra Glomma er ivaretatt i plan og bestemmelser. Planforslaget er vurdert i opp mot plan- og bygningsloven 4-2 og forskrift om konsekvensutredning (FOR-2014-12-19-1726). Konklusjonen er at verken planen eller tiltak innenfor planområdet gir vesentlig virkning for miljø og samfunn, og omfattes ikke av kriteriene omtalt i forskriften. Planforslaget utløser dermed ikke krav om konsekvensutredning Beskrivelse av området Planområdet ligger på vestsiden av Hafslundsøy, med Glomma i vest. Eksisterende boligfelt for Tellusveien, samt eldre bebyggelse fra 1967-70 tallet ved plan for Hafslundsøy 1 og 2, ligger på østsiden av planområdet. I sør grenser området mot kommunal vei «Svingen». Avkjørsel til området skal tilrettelegges i sørvest mellom gnr. 2096/338 og 2096/4/13 ut mot kommunal vei Svingen, og videre ut til Nesveien. Det er barnehager og grendelekeplasser i nærområdet. Barneskolen ligger ca. 1500 meter fra planområdet og ungdomskolen er ca. 3 km fra planområdet. Området ligger også i nærheten av ny gang- og sykkelbru som forbinder Hafslundsøy med Opsund. En del av området er flomutsatt. Dette sikres gjennom planen ved at rekkefølgebestemmelsene krever en flomsikringsplan før rammetillatelse gis. I tillegg er flomsonegrensen øket fra 31,2 til 31,5 meter, og det tillates ikke bruksareal med underkant gulv/isolasjon under cote 31,5. Planområdet er i dag ubebygd med noe skog og store deler med «berg i dagen», som skrår ned mot vest og så flates ut i en større gressflate ned mot Glomma. Det er også «berg i dagen» langs elvebredden. Det er en eksisterende tilrettelagt sti for allmennheten langs Glomma, som skal ivaretas innenfor grønnstruktur-naturområde. Planen berører dyrkbarmark med ca. 8,2 daa. Store deler av LNFR området eies av Sarpsborg kommune. Områdets areal er ca. 45 daa. 2
Det er igangsatt forhandlinger om makebytte. Forslaget innebærer et makeskifte ved at grønnstrukturen i nord-vest naturlig blir kommunal grunn, mens den østlige delen av kommunens eiendom tilfaller boligfeltet. Forholdet til andre planer Fylkesplan: Planområdet ligger innenfor tettbebyggelse i fylkesplanen Østfold mot 2050, godkjent 11.03.2011. Kommuneplan: I arealplan 2015-2026 vedtatt 18.06.2015 er en del av området avsatt til «Boligbebyggelse» - fremtidig B-17.4 og LNFR areal for spredt bolig-fritids- eller næringsbebyggelse. Reguleringsplaner: Området er i hovedsak regulert gjennom en eldre reguleringsplan for Hafslundsøy nord 1 og 2 fra 1967. Planen har ikke egne bestemmelser. Plan for Hovedsykkelveier i Sarpsborg og Fredrikstad: Planen ble vedtatt juni 2017 og er utarbeidet i samarbeid med partene i bypakke Nedre Glomma. Planen består av en strategidel og en handlingsdel. Rute 9.3 ligger rett i nærheten av planområdet. Beskrivelse av planforslaget Området BKS1-2 foreslås regulert til konsentrert småhusbebyggelse i terrasserte rekker i to etasjer med terrassene med hovedsiden vendt ut mot Glomma i vest. Reguleringsformål er adkomstvei, parkeringsareal, lekearealer, uteoppholdsarealer med tilrettelagt og sikret plaskedam for barn i kombinasjon med fordrøyningsanlegg for overvann, gang og sykkelveier, samt arealer avsatt til renovasjon og trafo. Det er tatt hensyn til fremtidig flomsone med en hensynssone for flom (rød sone) markert i plankartet med tilhørende bestemmelser som ivaretar sikkerheten. Avkjørsel til området foreslås tilrettelagt i sørvest mellom gnr. 2096/338 og 2096/4/13 ut mot kommunal vei Svingen, og videre ut til Nesveien. Minste uteoppholdsareal (MUA) inngår som en del av uteområdene f_but1 og 2, lekeområdene f_blk1 og 2 samt i en del av områdene BSK1-2. Det stilles krav til minste uteoppholdsareal (MUA) og utomhusplan i reguleringsbestemmelsene. Eksisterende offentlig kjøreveg (o SV) er tatt med fordi det er krav til en utvidelse til syv meter, uten kantstein. Planområdet ligger i nær tilknytning til store offentlige allmenne naturområder både på land og i vassdrag. For en mer utførlig beskrivelse henvises til planbeskrivelsen. Planprosess Det ble varslet oppstart av reguleringsarbeidet med kunngjøringsannonse i Sarpsborg Arbeiderblad 04.09.2015. Fagmyndigheter, rettighetshavere og grunneiere ble varslet ved brev. Etter merknad fra Østfold fylkeskommune ble det gjort en utvidelse av planområdet ut i Glomma, og varslet oppstart på nytt den 22.12.2015. I februar 2018 ble planområdet utvidet noe i forbindelse med frisiktsonen i krysset mot Svingen. Det ble da utført en enkel høringsrunde til berørte og offentlige myndigheter. Utvalg for plan, miljø og teknikk behandlet i møte 09.05.2018, sak 08/18, forslag til reguleringsplan for Nordneset, og vedtok dette lagt ut til offentlig ettersyn. Planforslaget lå ute til høring i perioden 29.05. 15.08.2018. Naboer og berørte parter ble varslet med brev datert 20.05.2018 og fagmyndigheter i brev datert 16.05.2018. Offentlig ettersyn av planforslaget ble kunngjort i Sarpsborg Arbeiderblad 29.05.2018 og på Sarpsborg kommunes hjemmeside. 3
Planer har ligget ute til offentlig ettersyn fra den 29.05. - 15.08.2018. Fagmyndigheter, rettighetshavere og grunneiere m.fl. ble varslet med brev. Høring og offentlig ettersyn ble og kunngjort på Sarpsborg kommunes nettside. Sarpsborg kommunes nettside Ved høringsfristens utløp var det innkommet i alt syv merknader. Offentlig ettersyn innkomne merknader og uttalelser, med endringer etter offentlig ettersyn Et sammendrag av innkomne merknader og uttalelser med tiltakshavers og rådmannens kommentarer følger saken som eget vedlegg. Etter offentlig ettersyn har tiltakshaver vurdert de innkomne merknader og gjort noen mindre endringer som er inntatt i reguleringsbestemmelser og plankart. Innsigelse Det er ikke reist innsigelse til reguleringsforslaget. Merknader som er imøtekommet, jf. vedlegg Statens vegvesen ved: - Justering av bestemmelsenes pkt. 4.3 og 5.5 til rett referering. - Endring av bestemmelsenes pkt. 6.3 til å gjelde fra minimum 30 til maksimum 30 parkeringsplasser. - Endring i planbeskrivelsen og trafikkanalysen til å ta med rett tall for trafikkulykker, - Endring av plankart ved å ta inn frisiktsone - Endring av planbeskrivelse med ny illustrasjon på s.14. Rolf J. Andersen ved: - Boligområdet BFS med tilhørende avkjørsel tas ut av plankartet og bestemmelsene. NVE ved: - Justering av hensynssone for flom til 31.2 i plankart og 3.5 bestemmelser. - Nytt vedlegg til planbeskrivelsen redegjør for terrengoppfylling og terreng uttak, med skisser for utbyggingsområdet. Arne Carlsen ved: - Boligområdet BFS med tilhørende avkjørsel tas ut av plankartet og bestemmelsene. Østfold fylkeskommune ved: - Bestemmelsenes pkt. 1 og i nytt pkt 4.5 tar med «Terrengtilpasning og god arkitektonisk utforming». - Bestemmelsenes pkt.6.6 klargjør bedre krav til overdekning for sykkel. - Bestemmelsenes pkt 5.3 tar inn krav til kvalitet og innhold på lekeplassene. - Justering av bestemmelsenes pkt. 4.3 og 5.5 til rett referering. Fylkesmannen i Østfold ved: - Endring av bestemmelsenes pkt 5.1 fra maksimum utnyttingsgrad BYA=30% til minimum utnyttingsgrad BYA=30% - Endring av bestemmelsenes pkt. 6.3 til å gjelde fra minimum 30 til maksimum 30 parkeringsplasser. - Inntakelse i bestemmelsens pkt. 4.1 at overvannshåndteringen skal bidra til måloppnåelsen i «Regional plan for vannforvaltning i vannregion Glomma (2016-2021).» Merknader som ikke er imøtekommet, jf. vedlegg Statens vegvesen ved: - Ikke å ta hensyn til frisiktsone ved gang- og sykkelveg SGS 1-4 og SGS der de møter kjøreveg SV og SPA1-2. - Ikke å tegne inn formål for snødepo i plankart Kommunen har i tillegg endret noe på rekkefølgebestemmelsene før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest av boligene, bla. ved å legge til en bestemmelse som sikrer 4
ferdigstillelse av renovasjon, kreve tinglyst grunnerverv før utvidelse av offentlig kjøreveg, samt endret stigningsforhold på gang- og sykkelveg f_sgs. Disse endringene anses som mindre endringer i reguleringsforslaget og kan ikke sees å endre planens intensjoner og hovedformål. Rådmannen har ingen merknader utover de som er gitt i vedlegg 4 til innspillene, men viser til at det også er utarbeidet eget notat og rapport for trafikk, geotekniske og miljøtekniske vurderinger, ROS-analyse og vurderingsnotat for terrengoppfylling og terreng uttak, med skisser. Det tilsendte materialet var komplett 11.10. 2018 Grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge Kommunen har et særlig ansvar for å sikre aktiv medvirkning fra grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge. Det er saksbehandler for den enkelte reguleringssak som har ansvaret for å ivareta dette. Det foreligger ingen barnetråkkregistreringer fra 2012. Men det er i ettertid, på eget initiativ fra tiltakshaver, registrert viktige lekeområder for planområdet, både sommer og vinter. Planen legger opp til store uteoppholdsarealer og lekeplasser. Det er i tillegg barnehager og grendelekeplasser i nærområdene, samt en barnepark. Barneskole har gang- og sykkelavstand og ungdomsskole har skolebuss til Varteig. Det er ikke registrert grupper som krever spesiell tilrettelegging. Rådmannen mener hensynet til barn og unge er tilfredsstillende ivaretatt gjennom planforslaget. Avklaring om konsekvensutredning. Det er vurdert om planarbeidet krever konsekvensutredning. Utfra tiltakets karakter har rådmannen konkludert med at tiltaket ikke utløser krav om konsekvensutredning. Dette er nærmere beskrevet i vedlegg til planbeskrivelsen. Oppsummering Det er ikke knyttet innsigelse til planforslaget, og det kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. De delene av gjeldende reguleringsplaner som overlappes av denne plan oppheves tilsvarende. Rådmannen anbefaler at forslag til reguleringsplan for Nordneset, vedtas. Forslag til reguleringsplan fremmes med dette for avsluttende behandling. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Planarbeidet vil ikke medføre økonomiske konsekvenser for Sarpsborg kommune. Det er igangsatt makebytte med kommunen ang. friområdet. Miljø: Det er utarbeidet en miljøplan for området som setter rammer for energiløsninger, byggematerialer og ventilasjonssystemer, m.m. Planarbeidet vil ikke medføre vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Kapittel 7.6 i planbeskrivelsen omhandler blant annet forholdet til naturmangfoldloven. Planområdet består i hovedsak av ubebygd område med skog og gresskledde arealer, som 5
har vært utmark og beiteområder for gårdsbruket i området. Ved søk i Naturbasen.no og Artsdatabanken.no finner en registrering av Nøttekråke nord for planområdet på Vestby, beskrevet som rødlisteart. Det er ikke påvist at arten har hatt tilhold innenfor planområdet. Det er ikke registrert andre naturtyper eller arter som krever vern. Det er ingen indikasjoner på at planområdet har særskilt mangfoldverdi. Folkehelse: Planområdet ligger i nær tilknytning til store offentlige allmenne naturområder både på land og i vassdrag, som gir rom for gode fritids og helsemessige utfoldelser. Planen skal sikre en god arealutnyttelse med trygge boforhold. Miljøhensyn og krav til universell utforming ivaretas ihht. TEK 17. Planen legger opp til store uteoppholdsarealer og lekearealer. 6