18.nov. 2014 Kjære beboere, Med en hektisk periode lagt bak oss, er det hyggelig å registrere at arbeidet vårt gir resultater. Dette gjelder forbedringer, utbedringer, oppgraderinger og planlegging av fremtiden. ØKONOMI - 2014 / 2015 Høsten er også tid for budsjett det betyr at styret må konsentrere seg om at våre inntekter (husleie) står i forhold til våre utgifter. Utgiftene kan deles i tre: Finanskostnad (avdrag og renter på våre lån), løpende drift / vedlikehold samt forvaltning. Finansdelen utgjør ca. 50 % av våre totale kostnader, dvs at for hver hundrelapp man betaler i husleie, vil 50 kroner gå til å betale renter og avdrag. Dette er for de investeringer vi allerede har tatt. Investeringene i rehabilitering av vår eiendom skal betales: To av våre lån løper til 2020, mens det siste lånet løper helt til 2025. Det betyr at om vi skal foreta større investeringer de neste årene (f.eks. bytte dører og vinduer), må vi enten bruke sparepengene våre eller refinansiere lånene og øke lånerammene. Styret hadde en plan om å sette av ca. 600 000 kroner på neste års drift som et «buffer» til vedlikeholdsfond ( «rehab fond») til prosjektene som vil komme i 2016 og utover. Planen måtte dessverre skrinlegges. Oslo kommune har informert oss om at de vil øke vannog avløpsavgiften med 22 %, mens renovasjonsavgiften går opp med 12 %. Håndverkerleverandørene har varslet en mindre økning på ca. 2 %, dette er basert på normal lønnsutvikling. Kabel-TV kostnadene vil også øke med 2 %. Totalt utgjør økningene i de kommunale avgiftene ca. 350 000 kroner. Det betyr at vi kun vil ha ca. 200 000 kroner i overskudd som vi kan overføre som egenkapital til «rehab-fondet». For 2015 vil driften gå som normalt med fokus på å holde driftskostnadene på et lavt, men forsvarlig nivå. Kun nødvendige reparasjoner vil bli utført, det betyr at vi vil forsøke å reparere og justere defekte dører og vinduer fremfor å skifte dem. Vi ber om forståelse for dette, noen vil nok ønske at trekkfulle dører og vinduer ble skiftet litt raskere. Det er to måter å finansiere fremtidige vedlikeholdsbehov: Enten så bygger man opp et vedlikeholdsfond, eller så må man ta opp et lån. Som et ansvarlig styret så skal man aldri «gamble» med beboernes penger. Av den grunn er det en fordel å sette av pengene i forkant, fremfor å måtte lånefinansiere hele beløpet med de usikkerhetsmomentene som gjelder.
ØKONOMIEN FREM MOT ÅR 2025 Styret vil bruke våren til å kartlegge langsiktige vedlikeholdsbehov. Det er grunn til å tro at vi vil ha behov for en investering i størrelsesorden 7 8 millioner kroner frem til år 2020. Rundt år 2025 vil det være nødvendig å rehabilitere rørsystemet, dette gjelder tappevann og fjernvarme. Det vil utgjøre anslagsvis ytterligere ca. 30 millioner kroner. For å kunne ha en sunn økonomi de nærmeste årene, vil det i løpet av våren bli vurdert å øke husleien fra 1. juli 2015. For å få dekket de økte kommunale avgiftene (som gjelder allerede fra 1. januar 2015), samt for å ha noe egenkapital til vedlikeholdsbehovet, må man kunne forvente en økning på 3 6 %. Det er særdeles viktig at vi har et 10 15 års perspektiv på det vi gjør. Større vedlikehold kommer gjerne i sykluser, og vi må sørge for å sette av nok penger. UTEOMRÅDE - Lv. 52-60 Uteområdet foran Lv 52 60 er stort sett ferdigstilt, det mangler et rekkverk ved den nye trappa samt et nytt gjerde foran Lv 58 60. Det var i utgangspunktet satt av kun 100 000 kroner til dette området, men etter diskusjoner i styret ble det i høst fattet vedtak om å omdisponere midler. Det hastet litt - den gamle muren så ut til å skulle rase ut. Vi er svært fornøyd med resultatet! TREFELLING PÅ GANG Vi har også hatt befaring sammen med en aborist («trefeller») for å vurdere tynning av trærne som står på vår eiendom. Det ble i høst utarbeidet et forslag som innebærer at vi feller ca. 60 trær. Det er nok ikke alle som får sjøutsikt, og det vil helt sikkert være noen som synes at vi kunne tatt enda flere trær. Vi har etter beste evne forsøkt å få til en god løsning, hvor vi har tatt hensyn til både det å få det luftig samtidig som vi ønsket å beholde grøntarealet som en «buffer» mot støy fra Mosseveien. Oppstart for trefelling og tynning er første uken i januar, Ifølge de opprinnelige planene for Holmlia så skal bydelen være «oppdelt i små lokalsamfunn adskilt av grøntareal for å ikke lage en typisk drabantby».
VI HAR DET GODT I NORDSKRENTEN Vi får mye skryt fra dem som er innom oss (fra nabo-borettslag og besøkende) om at vi har det pent og ryddig, godt vedlikeholdt og at det er et trivelig sted. Ifølge OBOS forvaltning er vi et av de mest veldrevne borettslag på Holmlia med effektiv drift, raske tilbakemeldinger, kontroll på kostnader og en sunn økonomi. Vi setter stor pris på denne type tilbakemeldinger! «PEN HAGE» KONKURRANSE At vi har det pent og ryddig hos oss, er selvfølgelig også avhengig av beboernes bidrag. I den anledning ble beboerne i sommer oppfordret til å melde seg på en «pen hage-konkurranse». Her var det satt opp tre kategorier: Rekkehus hage, blokk hage og blokk terrasse. Det ble sendt inn bilder for flere gode kandidater. Bildene ble gjennomgått på siste styremøte og følgende vinnere ble kåret: Rekkehus hage: Karl Eckner, Lv 110b Blokk terrasse: Anne Dahl / Leif Haga, Lv 82 Blokk hage: Julita Askhay, Lv 84 Gratulerer til alle tre gavekort à kr 500 er på vei! En av vinnerne har i ettertid meddelt at gavekortet skal gis til velferdskomiteen og «spe på gaveposen» til barna på juletrefesten. Dette takker vi for - og ønsket vil selvfølgelig bli imøtekommet. VELFERDSKOMITEEN - ARRANGEMENTER Velferdskomiteen har de siste ukene blitt forsterket med tre nye medlemmer. Med dette har komiteen lagt planer for flere tradisjonelle julearrangementer, disse er allerede distribuert i egne skriv - se også siste side: Pepperkakebaking Tenning av juletre / 1. søndag i advent Juleverksted Juletrefest onsdag 26. november søndag 30. november tirsdag 2. desember søndag 11. januar EN LITEN OPPFORDRING Dette er en liten oppfordring til beboerne som bor i terrassehusene: Styret får ofte henvendelser fra beboere som opplever at det renner vann langs terrasseveggene, eller at det «fosser vann» ut fra de små rørene på forsiden av terrassegulvet. Som oftest så skyldes det at man vasker gulvet på terrassen og hvor vannet renner bakover og ned langs veggen. På sommeren så kan det være at man tømmer ut små badebassenger. Et annet tilfelle kan være at avløpsrørene i utebodene er tette. Ta gjerne kontakt med naboen over om det renner vann ned langs veggen - og ta kontakt med styret om vannet ikke renner ned i boden. Vi har erfaring med dette og utbedringen er enkel. WEB OG FACEBOOK Vi minner om vår webside, www.nordskrenten.no, samt vår Facebook-gruppe beregnet for beboerne i Nordskrenten. Her vil man kunne bli oppdatert med små nyheter, påminnelser, samt ha en mer uformell dialog med styret. Man kan også legge ut egen informasjon. Her vil styret fungere som en «moderator». Klager til styret skal fortsatt formidles per brev eller epost.
PARKERING & REGLER Styret har ansvar for forvaltning og tolkning av lover og regler. Vi ønsker å unngå at disse blir misforstått, er uklare eller at de er tvetydige. Av den grunn har vi de siste ukene hatt en gjennomgang av våre parkeringsregler og avstemt disse med vårt parkeringsselskap, P-Service AS. Dispensasjon kan innhentes enten direkte fra P-Service, telefon 412 55 384, eller fra styret. Vi anbefaler å ta kontakt med parkeringsselskapet, de har døgnservice. I den anledning ønsker vi å minne om våre parkeringsregler: Generelt: 1. Parkering skal skje i henhold til oppmerking og skilting. 2. Gjesteplassene våre er beregnet for våre egne gjester samt korttidsparkering for våre egne beboere. 3. Kjøretøy som eies av beboere i tilstøtende borettslag behandles som beboere i Nordskrenten. 4. Beboer har plikt til å informere sine besøkende om gjeldende regler mht kjøring og parkering. Reglene: 1. Indre område: 15minutter, eller så lenge av- og pålessing pågår, gjelder både beboere og gjester. 2. Beboere: Maks. 1 time på gjesteplass, fra det tidspunkt kontrolløren har registrert parkeringen 3. Gjester: Gjester kan stå på gjesteplass i inntil tre døgn, dvs. 72 timer selv om bilen er flyttet i perioden, enten dette er for å handle eller for å dra på jobb. Er fraværet på 24 timer eller mer, starter en ny tredøgnsperiode. Merk at reglene også gjelder håndverkere. Vår samarbeidspartner P-Service har ambulerende kontrollører som er innom oss flere ganger i løpet av et døgn de jobber 24 timer skift. Det er fullt mulig å få dispensasjon fra tredøgn regelen for noen ekstra dager eller uker. Ta kontakt med styret (tlf. 4543 5414) eller parkeringsselskapet ( tlf 412 55 384) for å effektuere en dispensasjon som legges godt synlig i ruta. Vi ønsker at gjestene våre skal føle seg velkomne. I høytider som jul og påske vil det praktiseres «amnesti» for besøkende slik at man slipper å løpe rundt lille julaften eller skjærtorsdag for å innhente parkeringsdispensasjon. VINTEREN KOMMER Vinteren står for døren - vi har allerede opplevd kuldegrader. I den anledning minner vi om at det er på høy tid å stenge av utevannet, dette gjelder rekkehusene. Den rette måten å gjøre det på er å åpne utekranen helt, deretter stenge vanntilførselen i kjelleren. På denne måten slipper man frostspreng på rør og tappekran. Eventuell utbedring må dekkes av beboer. Vi har også fått utplassert to sandkasser for strøsingel, disse er v/92 og 96. I tillegg er det anskaffet en liten «strøvogn» ( skal stå øverst v/98) som man kan benytte. Vaktmesterne har allerede vært på vinterbefaring og har lagt sine planer for hvilke tiltak som skal gjøres, hvordan jobben skal utføres. Det vil uten tvil være enkelte dager som vil gi oss utfordringer - her må vi bare oppfordre til at man tilpasser fottøyet etter forholdene.
MUS OG ROTTER - AVFALL OG KOSTNADER Det er vel ikke alle dyr som er velkomne hos oss. Vi har i løpet av oktober registrert både mus og rotter i hager, uteboder og garasjer. I den anledning rekvirerte vi Oslo Veggdyrkontroll til å utplasser såkalte åtestasjoner. Disse små svarte boksene er satt igjen i enkelte uteboder i første etasje i blokkene ( disse beboerne er varslet).det er naturlig at mus og rotter søker seg til varme og et sted hvor det er mat. Det finner de som oftest i nærheten av søppelbodene eller hvor det oppbevares mat. Det burde være unødvendig, men vi påpeker: Søppel og avfall skal legges i dertil egnede poser, knytes godt igjen, og kastes i søppelskurene. Om det er fullt - så prøv gjerne luken ved siden av. Rekkehusbeboere som opplever at de «topper» søppelkassen sin, kan gjerne få en større beholder. Dette er mot et mindre tillegg. Vennligst ikke bruk søppelkassene på lyktestolper og gjerder til å kaste husholdningsavfall. Det topper seg fort, og de eneste som får glede av dette er skjærer, rotter og mus. Papiravfall skal kastes i en av våre tre papircontainere ( v/42-58-86), disse tømmes av Renovasjonsetaten annenhver fredag. Avfallshåndtering koster - det koster oss mye. I tillegg til de kommunale avgiftene på årlig ca.kr.230 000, så bruker vi ca 120 000 på «Rusken» og de tre container rundene vi har. I tillegg så koster det oss ca 50 000 ekstra å fjerne søppel og skrot som settes igjen utenfor garasjene eller rundt søppelskurene. Det vil si ca 400 000 kroner per år som går til avfallshåndtering. FYRINGSKOSTNADER Det går unektelig mot kaldere tider - flere skrur opp temperaturen på ovnene. Her vil vi komme med vår årlig påminnelse og oppfordring: Ikke fyr for kråkene. Hvis du har det for varmt, demp termostatene istedenfor å la dør og vindu stå vidåpent over lengre tid for å få ned temperaturen i leiligheten. Normalt skal termostatene stå på «5», dette skal gi ca 20 grader innetemperatur. Om du ikke får skrudd opp varmen: Feil på mekanismen under termostaten, kontakt styret. Om du ikke får dempet varmen: Det er feil på termostaten, må skiftes. Kontakt styret. Begge tilfellene er forholdsvis enkle å utbedre. Energikostnadene er en del av «husleien». Noen betaler mer, noen mindre, men er uansett basert på faktisk forbruk hos hver enkelt. À konto beløpene er basert på statistikk og erfaring med den enkelte leilighet, her har vi i samarbeide med OBOS justert à konto beløpene slik at man slipper de store ekstrainnbetalingene påfølgende år. Ta kontakt med styret om du ønsker å endre à konto beløpet. EL-BIL LADEPLASS Vi har flere plasser ledig, ferdig satt opp med ladestasjon. Ta kontakt med styret for tildeling av plass. Ta gjerne kontakt med styret ved eventuelle spørsmål, telefon 4543 5414 / epost, styret@nordskrenten.no. Med vennlig hilsen Styret