Verdal kommune Sakspapir 1721/6/319 - Tonje Gaupset og Håvard Nessemo - Garasje - Flisa 4 - søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for "Sognan" Saksbehandler: E-post: Tlf.: Hilde Røstad hmr@innherred-samkommune.no 74048506 Arkivref: 2009/1886 - /1721/6/319 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal 12.05.2009 34/09 Rådmannens forslag til vedtak: Søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for Sognan 2a og 2b innvilges (PBL 7). Vedlegg: Ingen Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Søknad om tillatelse til tiltak med vedlegg mottatt 19.2.2009 2. Søknad om dispensasjon mottatt 26.3.2009 Saksopplysninger:
Kart som viser tomta Trones Situasjonskart Tonje Gaupset og Håvard Nessemo har søkt om byggetillatelse for garasje og dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for Sognan, Trones. Det søkes om dispensasjon fra reguleringsplanen for Sognan vedrørende utnyttelsesgrad og størrelse på garasje. Utnyttelsesgraden er i reguleringsplanen for Sognan satt til 15 %. Det søkes om en utnyttelsesgrad på 18,4 %. Maks størrelse på garasje er i reguleringsbestemmelsene for Sognan satt til en etasje og 35 m 2 grunnflate. Det søkes om oppføring av en garasje med en grunnflate på 48 m 2. Bruksarealet i 1. etasje er 42 m 2 og bruksarealet i 2. etasje er 28 m 2, totalt bruksareal er 70 m 2.
Fasadetegninger av garasje I dispensasjonssøknaden vedr. utnyttelsesgrad står følgende: Det søkes med dette om dispensasjon fra arealbestemmelsene for området, der tillatt bebygd areal er satt til 15 %. Med planlagt garasje vil bebygd areal på ovennevnte eiendom ligge på 18,4 % av tomtens størrelse (jfr. melding om tiltak). I dispensasjonssøknaden vedr. størrelse på garasje står følgende:..vi søker dispensasjon på grunn av at garasjen blir liggende mot vår nabo i øst (Flisa 6). Naboens tomt ligger mye høyere i terrenget enn vår, og i den forbindelse må vi løfte garasjen på rafta. Loftet vil da bli større enn gjeldende bestemmelser (se vedlagte bilder). Denne løsningen vil også se bedre ut estetisk. Huset er løftet på rafta, og helhetsinntrykket vil bli bedre hvis hus og garasje har samme takvinkel. Vi søker også dispensasjon på grunn av for lite bodplass i huset. Vurdering: Området omfattes av reguleringsplanen for Sognan. I reguleringsbestemmelsenes 2a står følgende: Maks. utnyttelsesgrad for hele feltet: 0,15. I reguleringsbestemmelsene 2b står følgende: Garasje kan oppføres i 1 etasje med maks. grunnflate 35 m2... I henhold til plan- og bygningslovens 7 må det foreligge særlige grunner for at det skal kunne gis dispensasjon. Loven definerer ikke selv hva som ligger i uttrykket særlige grunner, men det betyr ikke at kommunene står helt fritt i å dispensere etter eget skjønn. Plan- og bygningslovens forarbeider, særlig Ot. prop. nr. 56 (1984-1985) s. 101 utdyper hovedprinsippene. Lovens krav er at hver søknad skal behandles på en slik måte at det
fremgår at det har vært foretatt en reell og konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle. I hver eneste dispensasjonssak må den plan/ bestemmelse som fravikes vurderes, herunder de formål som planen skal ivareta, og veies konkret opp mot de argumenter som søker har anført i sin dispensasjonssøknad. Bare i de tilfeller der det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, er lovens krav til særlige grunner oppfylt. Ut fra nyere rettspraksis legges til grunn at vurderingen av om det foreligger særlige grunner hører inn under kommunens frie skjønn, jfr. dom av Høyesterett av 15.2.2007. Retten la til grunn at det ikke var omtvistet at det er undergitt bygningsmyndighetenes frie skjønn om dispensasjon skal gis og at ingen dermed har rettskrav på dispensasjon. Vedr. utnyttingsgrad: Feltet har svært lav utnyttingsgrad i reguleringsplanen fra 1987 (15 %). Det er gjennom mange år gitt en rekke tillatelser i konflikt med denne utnyttelsesgraden. Til sammenligning kan det nevnes at det i kommunedelplan for Verdal byområde er fastsatt en utnyttelsesgrad på 33 %. Utnyttelsesgraden vil etter at garasjen er bygd bli på 18,4 %. Vi anser dette som en mindre overskridelse av utnyttingsgraden. Med bakgrunn i denne vurderingen anbefaler vi at det gis dispensasjon vedrørende utnyttingsgrad. Vedr. størrelse på garasje: Bilder som viser plassering av omsøkt garasje
Bestemmelsen om maksimal grunnflate på 35 m 2 for garasje er overskredet i en rekke saker. På motsatt side av vegen er det gitt tillatelser til garasjer med større grunnfalte og høyere takvinkel enn det søkes om her. I en del saker er det lagt inn hanebjelke på 1.89 meter høyde på loft slik at det ikke blir regnet bruksareal og etasje på loft. Bestemmelser om maksimal størrelse for garasjer er satt av estetiske grunner. Garasjer som underordner seg bolighuset og nabobebyggelsen gir den beste løsningen. Bolighuset har en mønehøyde på 7,12 m, mens omsøkt garasje får en mønehøyde på 5,8 meter. Som bildene ovenfor viser vil garasjen bli liggende lavt i terrenget i forhold til naboeiendommer. Med bakgrunn i denne vurderingen anbefaler vi at det gis dispensasjon vedrørende størrelse og antall etasjer på garasje.