Vedlikeholdsplan fra 2016- A/S Ibsensens gate 16 26 Gårds og bruks nr 11 / 7 Bygget er oppført i 1924 tegnet av Martin Enger Det består i dag av 36 leiligheter samt to nærings lokaler Huset er oppsatt med grunnmur av granitt og pusset mur fasade. Innvendige vegger er oppført i pusset tegl og tre vegger. Taket er valmtak med betong stein. Vedlikehold av et bygg er ment å bremse nedbrytningen av bygget slik at levetiden forlenges. Vedlikehold er mer en maling av vegger når dette finnes nødvendig. For å kunne ivareta bygget på en best mulig måte er det viktig å være klar over at vedlikehold er alle handlinger man utfører for å forhindre av bygget forfaller. Det vil likevel være nødvendig med oppgraderinger på ulike tidspunkt av byggets levetid. I denne planen er det ikke tatt med vasking etter bruk og normal rengjøring.
Gjennomgang / befaring: Det er foretett en befaring av felles areal og ute områder. Videre i rapporten er det felles arealer som vil ble omtalt. PBL 31-3 Eier eller den ansvarlige plikter å holde byggverk og installasjoner som omfattes av denne lov i en slik stand at det ikke oppstår fare for skade på, eller vesentlig ulempe for person, eiendom eller miljø, og slik at de ikke virker skjemmende i seg selv eller i forhold til omgivelsene. Oppsummering av byggets tilstand og anbefalte tiltak: Utvendige Utvendig pusset og malt fasade. Utvendig pusset og malt fasade. Pusset fasade i seg selv har en levetid fra 40 60 år, avhengig av beliggenhet og miljø. Det anbefales at fasaden males ved behov, hvert 10-15 år. Noe sprekkdannelser og avskalling av maling rundt ytterdører som vender ut mot Ibsens gaten. Disse problemene er ikke kritiske men for å forhindre videre forringelse av ytterdører og vinduene bør dette utbedres det neste året. Dette gjelder spesielt fra nr 18 til 24 Utvendige trapper mot Ibsens gate er belagt med skiferplater. Flere av disse er løse og må festes på nytt. Dette gjelder nr 24 Vinduer og dører i felles areal Vinduer fra forskjellige årsklasser. Vinduer har en levetid på 20 60 år, avhengig av beliggenhet og miljø. Normal garanti tid for isolerglass er 5 10 år. Det anbefales at vinduene kontrolleres og hengsler smøres opp hvert 2 8 år. Vinduene til leilighetene er beboers eget ansvar og er ikke medtatt i rapporten. Ytterdører i tre. Ytterdører fra forskjellige årsklasser. Ytterdører i tre har en forventet levetid på 20 40 år, avhengig av beliggenhet og miljø. Det anbefales at dørene kontrolleres, hengsler og låsekasser smøres, justeres og tetningslister byttes hvert 2 8 år.
Tak Tak er bekledd med betong stein Betong stein har en forventet levetid på 40 60 år, avhengig av beliggenhet og miljø. Det anbefales at mose og lav fjernes uten å skade tekningen hvert 5 15 år. Det anbefales at taket kontrolleres 2 ganger i året ( høst og vår ) og takrennene renses for løv. Vindski / vannbord vaskes, skrapes og males hvert 2 4 år Skorstein Murt skorstein, pusset utvendig. Murt skorstein, pusset utvendig har en forventet levetid på 20 40 år, avhengig av beliggenhet og miljø. Det anbefales at skorsteinen kontrolleres av brannvesenet med jevnlig kontroll. Stein og fuger kontrolleres eventuell ny puss påføres hvert 10 30 år. Innvendig Innvendige overflater, gulv. Gulv av ulike sorter og materiell, hovedsaklig betong. Det anbefales at malt betong gulv, males på nytt hvert 10 20 år, avhengig av bruken. Epoksy gulv har en forventet levetid på 40 60 år. Det anbefales at gulvet bones hvert 0,5 2 år. Innvendige overflater, vegger. Vegger av ulike sorter og materialer, hovedsaklig malt puss. Det anbefales at trepanel som er malt, skrapes / pusses forsiktig og males hvert 8 16 år. Det anbefales at trepanel som er beiset, vaskes ned og beises på nytt hvert 6 10 år. Det anbefales at malt puss som er malt vaskes ned, flekk sparkles og males hvert 8 16 år. Innvendige overflater, himling. Himlinger av ulike sorter og materialer, hovedsaklig malte pusset- betong og panel. Det anbefales at plater som er malt vaskes ned, flekk sparkles og males hvert 8 16 år. Det anbefales at malt puss som er malt vaskes ned, flekk sparkles og males hvert 8 16 år. Innvendige dører. Innvendige dører i tre. Det anbefales at hengsler og vridere smøres opp hvert 2 8 år. Det anbefales at de innvendige dørene males ved behov.
Oversikt over vedlikeholds tiltak kommende år. Trapper ved inngang mot Ibsens gate er belagt med skiferplater. To av skifer platen på nedsiden av nr 24 er løse. Konsekvens grad settes til kritisk da det er fare for helse. Det anbefales derfor at tiltaket settes ut på anbud eller ordnes snarest. Skifer platene må limes på nytt og arbeidet bør ligge på rundt 1250.- eks mva inkl lim. Arbeider med å utbedre kjellervinduene er i gang. Det anbefales å ikke bruke MDF materiale / lister rundt vinduene. Vinduet på styre kontoret bør skiftes. Ytterdørene, oppe og ned, i 16 er noe dårlig dørkarm på nedre del. Her bør karmen utbedres før døren får sig og blir treg. Det er et knust glass i ytterdøren i nr 22 mot hovedvei. Dette bør skiftes ut og fuges på nytt. Utbedring / utskifting av overdekkninger over innvendige inngangsparti mot Ibsensgate. Det er en del dårlige løsninger vedr utspring/flater over inngangspartiene. Her trekker nok det meste av fuktigheten inn. Som igjen skaper saltutslag, ødelagte vinduer og dører. I tillegg er det en del sprekkdannelser knyttet til inngangspartiene og det omkringliggende mur verket. Dette gjelder spesielt nr 18 til nr 24 Det anbefales at tiltaket settet ut på anbud det neste året med utførelse før vinter 2017 Kostnadsoverslag pr. inngang. Settes til rundt 16.000,- eks. mva. (forskjellig omfang) Rense av slukt rister i alle vaske kjellere. Dette er arbeid som er enkelt og kan utføres på dugnad. Bruk type Mudin avløps åpner. Ca ½ liter pr sluk, la det virke i 10 minutter og skyll godt med vann. Dette er tiltak som bør gjøres årlig. Utbedring av maling avskalling i oppgangen nedre del mot vei. Avskalling og salt utslag skylles fukt vandring i muren. Utbedring av innvendige overflater bør børstes med stålbørste, vaskes med 5 / 10 % saltsyre løsning ( fås kjøpt hos farge handler ), skyll med rent vann etter behandlingen, smør på primer for støv binding og heft, sparkle med en fasade sparkel og male med mur maling. Dette latt seg gjøre på dugnad. Viktig at gjøres riktig for at resultatet skal bli bra.
Oversikt over vedlikeholdstiltak for kommende 2 5 år. Skifte ut resterende vinduer i kjeller. Det anbefales at det i løpet av denne perioden utføres utspyling av avløps nett og rør fornying. Anbud på dette arbeidet bør innhentes ila 2017 med utførelse 2018 Utbedring av murt overdekkning over inngangsparti mot Ibsens gate Maling av fasade Omfang og størrelses orden må sees etter hvert. Maling inkl stillas leie vil ligge på rundt 290.- /m². Fasade arealet som må males er stipulert til ca 2070 m². Malings arbeidene vil derav ligge på ca 600 300.- eks mva Når dette arbeidet blir hentet inn pris på må det nevnes at flere av vinduene har sprekker i overdekningen over vinduet. Arbeidet med å utbedre dette vil variere fra 1500.- til 2500.- per vindu Arbeidet med dette å innhente anbud på dette, er anbefalt å starte 2018 med utbedring 2019 Oversikt over vedlikeholdstiltak for kommende 5-10 år Rens av utvendige avløpsrør / tak vann og utvendige kummer. Andre betydelige kostnader Taket er av grei kvalitet og det forventes at dette vil holde i ytterlige 30 40 år. Likevel er kostnaden ved et slikt arbeid så betydelige at det bør sette av beløp til et slikt arbeid. Arbeidet ville etter dagens mal kostet rundt 2.400.000.- Det bør derfor avsette rundt 70.000.- på egen vedlikeholds konto til dette arbeidet.
Kostnader og avsetninger til vedlikehold. Herunder kommer ikke avsetninger til løpende kostnader som nett, strøm og forsikring etc. Denne posten er ment til poster som bør ha egen bank kont sparing. Fordelt til pr år. Avsettning til fremtidig takarbeider 70.000.- Avsettning til fremtidige rør arbeider Det må innhentes egne priser på dette området. Avsettning til fremtidig felles vindus skifting Utskifting av et vindu vil ligge fra 5000.- og oppover avhengig av størrelse. Gjelder fellesareal Generelt: Bygningsmassen er av greie kvaliteter med noe utfordringer knyttet til mur og kjellerrom. At det er rått og noe fukt i en rå kjeller under bakkenivå må forventes. Videre er det etter sist befaring foretatt / påbegynt tiltak med vinduer etc. Det viser at styret tar ansvar for bygningens vedlikeholds behov. Det er også en del mindre arbeider som latt seg gjøre på dugnad. Da er det viktig at arbeidene blir utført riktig og ikke som tildekking av vedlikeholds behov.