Søgne kommune Arkiv: L12 Saksmappe: 2016/3023-45664/2017 Saksbehandler: Anne Marit Tønnesland Dato: 25.10.2017 Saksframlegg Mindre endring av områdereguleringsplan for Nedre Daleheia - Plan ID 201202 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 192/17 Plan- og miljøutvalget 22.11.2017 Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av Plan- og bygningsloven 12-14 vedtas mindre endring av områdereguleringsplanen for Nedre Daleheia Plan ID 201202 som omsøkt. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget - 22.11.2017 Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak: I medhold av Plan- og bygningsloven 12-14 vedtas mindre endring av områdereguleringsplanen for Nedre Daleheia Plan ID 201202 som omsøkt. Repr. Daland (FRP) fremmet tilleggsforslag: Det innarbeides i planen at det på 23/550 kan oppføres leilighet over garasje. Votering: Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. Tilleggsforslag fra FRP falt med 3 (FRP, H: Langenes) mot 6 stemmer. Plan- og miljøutvalget fattet vedtak. Vedtak: I medhold av Plan- og bygningsloven 12-14 vedtas mindre endring av områdereguleringsplanen for Nedre Daleheia Plan ID 201202 som omsøkt.
Bakgrunn for saken: BN-konsult søker på vegne av eiere av GB 23/810, i brev mottatt 22. mai 2017, om en mindre endring av områdereguleringsplanen for Nedre Daleheia. Bakgrunnen for dette var ønske om å regulere inn 2 nye boenheter på tomt B4, samt gi mulighet for moderate utvidelser innenfor de øvrige tomtene. Felt B4 Kart som viser planområdet Oversiktskart Planområdet utvides noe, da det viser seg at en mindre del av GB 23/530, felt B2, lå inn under reguleringsplanen for Del av Høllen, vedtatt 22. februar 1965. Bebyggelsen ligger i sin helhet innenfor områdereguleringsplanen for Nedre Daleheia, men en liten del i sør ligger utenfor. Det anses for å være hensiktsmessig at eiendommen i sin helhet ligger innenfor ett planområde. Omtalte område er vist på kartet under. Forslag til endring: Bakgrunnen for planendringen er ønske om å regulere inn 2 boenheter i felt B4. For området som i dag er ubebygd, tas plankravet ut og det lages det nye bestemmelser for bebyggelsen. Utnyttelsesgraden fastsettes til BYA = 40 %, i tråd med gjeldende bestemmelser. Felt B4 deles opp i 2 felt, henholdsvis felt B4 og B5. Hvert felt kan bebygges med 1 boenhet. Altså totalt 2 nye boenheter innenfor feltet. Bebyggelsen skal ha flatt tak eller pulttak. Maksimal høyde målt fra topp laveste gult til topp gesims blir på 7 meter. Garasjer kan føres opp med gesimshøyde 3,5 meter. Vi har mottatt en enkel illustrasjon av planlagt bebyggelse.
Plankravet i dagens bestemmelser for felt B2 og B3 tas også ut, og det legges inn bestemmelser i tråd med eksisterende forhold på stedet. Utnyttelsesgraden fastsettes til BYA = 40 %, i tråd med bestemmelsene i gjeldende plan, noe som gir mulighet for moderate utvidelser på eiendommene. Høring: Administrasjonen sendte forslag til endring av planen på høring til myndigheter og andre berørte den 18. september 2017. Høringsfristen var satt til 13. oktober 2017. Det kom inn 6 innspill til høringen (vedlegg 6-11). Politiet, Vest Agder Fylkeskommune og Statens vegvesen hadde ingen merknader til planforslaget. Øvrige innspill er oppsummert under: Fylkesmannen i Aust- og Vest Agder, brev datert 28.09.2017 Da foreslåtte endringer ikke endrer arealformål, vil vi ikke frarå søknaden imøtekommet. Det er imidlertid viktig å påse at bestemmelsene utformes slik at det i denne sentrale delen av kommunen sikres en høy arealutnyttelse. Administrasjonens kommentar: Planområde Nedre Daleheia ligger ca. 2 km syd for Tangvall sentrum. Området ligger utenfor kommunedelplanen for Tangvall, hvor man planlegger sentrumsbebyggelse med høy arealutnyttelse. Planområdet er på ca. 10 mål, og planforslaget hjemler totalt 18 boenheter, altså et gjennomsnittlig tomteareal på ca. 550 m² pr. boenhet. Området er en del av et større boligområde som i hovedsak består av eneboliger. Det er fra kommunens side ønskelig å beholde denne typen bebyggelse, og mener planforslaget er i tråd med kommunens ønsker for området. Eier av GB 23/550, Hølleveien 161, brev datert 09.09.2017 Jeg ønsker følgende inntatt i forslaget: Mulighet til å oppføre en leilighet over garasjen på min eiendom. Den eneste begrensning jeg ser, er vinduenes størrelse mot syd.» Administrasjonens kommentar: I henhold til kommuneplanens bestemmelser 5 bokstav b, tillates det oppføring av 2 boenheter pr. eiendom hvor begge boenhetene skal være lokalisert i samme bygning. Tidligere var det kun sagt at det kunne tillates 2 boenheter pr. eiendom. Kravet om at de skulle lokaliseres i samme bygning kom inn som følge av at det tidligere ble søkt inn 2 boliger på en eiendom, noe som ikke var intensjonen med bestemmelsen. Etablering av leilighet på garasjen tilsvarer oppføring av bolig nr. 2 på eiendommen, da enhetene blir liggende i hver sin bygning. Vi kan vanskelig se at vi skal legge til rette for dette, da det vil være i strid med kommuneplanens bestemmelser, og kommunens praksis. Eier av GB 23/530, Daleheia 15 A, e-post av 09.10.2017
1. Parkering/biloppstillingsplass til B5 ser ut til å bli så liten at det er stor sannsynlighet at biloppstilling, særlig hva angår gjesteparkering vil skje på veiskulder. Dette vil bety trafikkfarlige situasjoner da det ikke vil være mulig med møtende trafikk på denne smale veien i kombinasjon med parkering. Gjør også oppmerksom på at dette er skolevei for mange elever til og fra barneskolen. Dette området har alt fått økt belastning ved at Daleheia 19 (eiendommen vis a vis ble bygget om til 3 boenheter i 2017). Vi ber om at inn og utkjøring til B5 løses på annen måte enn der den er tegnet inn, slik at farlige trafikk situasjoner for oss som benytter veien i dag kan unngås. 2. For område B2 ber vi om at «nytt kulepunkt nr 1» i området tillates oppført maks 3 boenheter» tas ut. B2 berøres i så henseende ikke av hva som måtte justeres i områdeplanen for B4 og B5 og der er uforståelig hvorfor dette punktet tas inn. Dette punktet vil sette en fremtidig begrensning for utvikling av Daleheia 15 og Daleheia 15 A som ikke er akseptabel. Daleheia 15 har i dag 2 boenhet og Daleheiea 15 A har 2 godjente boenheter hvorav den ene er generasjonsleilighet. Administrasjonens kommentar, punktvis: 1. Saken omhandler etablering av 2 nye boligtomter innenfor felt B4. Arealet er på ca. 1200 m², og hver av tomtene blir på ca. 600 m². Bestemmelsene angir at parkering skal følge kommunal norm, altså kreves det 2 parkeringsplasser pr. bolig på egen eiendom. Vi kan vanskelig se at to boenheter utløser krav om opparbeidelse av gjesteparkeringsplasser, da det er tilstrekkelig parkeringsareal på egen grunn. I forhold til boligen i Daleheia 19 er det lagt opp til 3 parkeringsplasser på egen grunn, og en på felles parkeringsareal på GB 23/469, på sørøstsiden av krysset opp til Fløyfjellet, totalt 4 plasser. 2. Felt B2 anses for å være ferdig utbygd. GB 23/495 består av 2 boenheter, og GB 23/530 består av 1 boenhet m. generasjonsleilighet. Hensikten bak reguleringen er å regulere inn dagens situasjon, samt åpne opp for 2 boenheter på den ubebygde eiendommen i feltet (felt B4). Det legges ikke opp til ytterligere fortetting innenfor området. Administrasjonens vurdering: Kommunen er gitt myndighet til å kunne vedta mindre endringer av vedtatte reguleringsplaner iht. pbl 12-14 andre ledd. Av pbl 12-14 tredje ledd fremgår det at før slike vedtak treffes skal saken forelegges berørte myndigheter, eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket. Saken er forelagt berørte interessenter i høringen av 18.09.2017 og det er ikke kommet inn protester til endringene. Det er kommet inn merknader som er kommentert overfor. Det er etter høringen gjort en presisering i bestemmelsene vedrørende takform på garasjene. Det er nå angitt at disse skal ha flatt- eller pulttak slik som boligene. Høydebestemmelsen er uendret. Administrasjonen vil videre gå inn på virkningene av å vedta endringene. Den først endringen er å fjerne plankravet for felt B2-B4. Bakgrunnen for planendringen var å regulere inn eksisterende forhold, samt 2 nye boliger innenfor felt B4. Det er lagt inn bestemmelser som ivaretar eksisterende bebyggelse, men som også gir mulighet for mindre utvidelser av disse. Bestemmelsene vil styre den videre utviklingen, og vi ser med dette ingen problemer med å fjerne plankravet. Den andre endringen er å regulere inn 2 nye boenheter i felt B4 som i dag er en ubebygd eiendom med GB 23/810. Eiendommen er i områdereguleringen regulert til boligformål med plankrav, og angitt utnyttelsesgrad BYA = 40 %. Det er nå regulert inn antall boenheter, høydebestemmelser, byggegrenser mm. Utnyttelsesgraden er beholdt på BYA = 40 %, og intensjonen i områdereguleringsplanen anses for å være ivaretatt.
Den tredje endringen er at planområdet er utvidet. Som vist overfor ligger en mindre del av GB 23/530 innenfor reguleringsplanen for Del av høllen fra 1965. Bebyggelsen ligger i sin helhet innenfor områdereguleringsplanen for Nedre Daleheia. Endring av grenser er med dette kun å anse som en opprydning grensene mellom de ulike reguleringsplanene, og får ingen praktisk betydning. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldloven 8-12, og vi kan ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med bestemmelsene. Endringen gjelder i hovedsak stadfesting av eksisterende forhold, med unntak av 2 nye boenheter i felt B4. Kunnskapsgrunnlaget vurderes som godt nok jf. naturmangfoldloven 8. Det anses ikke som nødvendig å foreta ytterligere vurderinger etter naturmangfoldloven 8-12. Barn og unges interesser: Felles sandlekeplass (på 275 m2) ligger sentralt i boligområdet, lyst og beskyttet mot vær og vind. Lekeplassen gir trygg og allsidig lek for barn og unge. Hele planområdet er en del av et større sammenhengende boligområde Daleheia/Høllen. I tilstøtende områder er det småkupert flere små og store offentlige friområder. Det er etablert bussholdeplass sør for planområdet, på vest- og østsiden av Hølleveien. G/s-veg går parallelt på østsiden av Hølleveien. Det er etablert gangfelt for kryssende trafikk av myke trafikanter mellom bussholdeplassene. Dette gir gode, sikre trafikale forhold for barn og unge til og fra boligområdet. Støy: I gjeldende reguleringsbestemmelser er det satt inn krav om støyskjerm mot Hølleveien før det kan gis brukstillatelse for nye boliger i felt f_bk1 og B1, jf. pkt. 5.3. Støyskjermen er i dag oppført. Felt B4 ligger utenfor både rød, og gul støysone, og vi kan ikke se at oppføring av nye boenheter vil kreve særskilte tiltak i forhold til støy. Når det gjelder eksisterende eiendommer i felt B3 må det ved nye tiltak gjøres vurderinger i en evt. byggesak. Konklusjon: Administrasjonen anbefaler at endringen vedtas som foreslått i reviderte dokumenter. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader. Vedlegg: 1 Søknad om endring 2 Plankart 4 Reguleringsbestemmelser 5 Gjeldende plankart 6 Gjeldende bestemmelser 7 Høringsuttalelse fra Statens vegvesen 8 Uttalelse fra Vest-Agder fylkeskommune 9 Uttalelse fra fylkesmannen 10 Uttalelse fra politiet 11 Innspill fra nabo med GB 23/530 11 Innspill fra nabo med GB 23/550