3 Vestby kommune Bygg Adresseinformasjon fylles inn ved ekspedering. Se mottakerliste nedenfor. Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 17/04033-5 Eline Rummelhoff-Larsen 23.03.2018 Avslag - Gnr 79 Bnr 46 - Gamleveien 14 - Oppføring av tomannsbolig med dispensasjon Det vises til søknad mottatt 20.11.2017. Tiltakets adresse: Gamleveien 14 Gnr./bnr./fnr./snr.: 79/46/0/0 Ansvarlig søker: Vivos Byggkonsult Tonje Hjellnes, Øvre Smidsrødvei 62B, 3120 NØTTERØY Tiltakshaver: Toveien 3 AS, Moerveien 14, 1430 ÅS Vedtak: Søknaden avslås i medhold av plan- av bygningsloven 19-2, med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-1 og 1 i kommuneplanens arealdel. Søknaden Søknad om rammetillatelse for oppføring av tomannsbolig ble mottatt 20.11.2017, og komplettert 14.02.2018. I medhold av plan- og bygningslovens 19-1 er det søkt om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser 1, vedrørende krav om at eiendom skal inngå i reguleringsplan før bygging mv. tillates, med formål å bygge en tomannsbolig i uregulert område. Plangrunnlag Eiendommen er uregulert, og omfattes av kommuneplan Vestby 2014 2026. Området er avsatt til boligbebyggelse. Postadresse Besøksadresse Telefon 64 98 01 00 Org.nr. 943 485 437 Postboks 144 Rådhusgata 1 Telefax +47 64980101 Bankgiro 1613.07.00342 1541 Vestby 1540 VESTBY post@vestby.kommune.no www.vestby.kommune.no Side 1 av 6
I eksisterende og framtidige områder for bebyggelse og anlegg kan tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 pkt. a, d, g, k, l og m ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan med unntak av det som tillates etter 2 og 3. Nabomerknader Det foreligger ikke nabomerknader. Uttalelser Uttalelse fra RO Skole vedr. skolevei 1. En tillatelse vil utløse skoleskyss for 1.-4. trinn til Hølen skole og 8.-10. trinn på Grevlingen skole. 2. Skoleveien regnes som særlig trafikkfarlig for elevene på 1.-4. trinn da de må gå på en gangvei som brukes hyppig av biler. 3. RO Skole har ingen andre merknader. Uttalelse fra RO Kommunalteknikk - Innkjøringen er plassert nær en undergang for gang- og sykkelvei under Osloveien og ut i Gamleveien. Krysset mellom undergang og Gamleveien er et av punktene i det kommunale veinettet i Vestby kommune der det meldes risiko for ulykker mellom syklister og kjørende. - Hensyn til gående og syklende er viktig her. Frisikt fra innkjøringen må ivaretas. Det må tilrettelegges for gode snumuligheter inne på eiendommen for å unngå rygging ut i Gamleveien. Det bør anbefales å etablere gjesteparkering på egen eiendom i og med at parkering i veibanen her vil medføre økt risiko. Uttalelse fra Statens vegvesen Region Øst - Tiltaket må vurderes opp mot kommuneplanbestemmelse 1 og 8. - I henhold til 8 i kommuneplanbestemmelsene er fv. 6 klassifisert under holdningsklassen «streng holdning». - Ettersom det er snakk om en fradelt tomt i et etablert boligområde, vil ikke Statens vegvesen motsette seg dispensasjon fra plankravet i saken. Det påpekes imidlertid at det ser ut til å være flere fradelte tomter som ikke er bebygde i området, og det vil slik sett være en klar fordel om man får sikret eksisterende og fremtidige behov gjennom en reguleringsplan. - Når det gjelder atkomstforholdene, anses eksisterende avkjørselspunktet fra fv. 6 som tilfredsstillende. Trafikksikkerhetsmessig anses imidlertid atkomsten fra Gamlevegen til den aktuelle tomten som uheldig. Innkjøringspunktet til boligene ønskes lagt på en strekning av Gamleveien hvor kjørevegen, gang- /sykkelkulverten under fv. 6 og atkomstrampen til bussholdeplassen, Kjenn, flyter sammen. Av hensyn til trafikksikkerheten for de som bor og ferdes i området, vil det være en fordel om man får sikret separate arealer for gående og syklende gjennom en reguleringsplanprosess. - Statens vegvesen konkluderer med at de av trafikksikkerhetsmessige årsaker anbefaler at kommunen opprettholder plankravet, jfr. kommuneplanens bestemmelser 1. Dersom kommunen likevel finner fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene, jf. plan- og bygningsloven 19-2, vil vi likevel ikke motsette oss omsøkt dispensasjon. Vi vil da også kunne akseptere at det gis utvidet avkjørselstillatelse for eksisterende avkjørselspunkt fra fv. 6. Vår ref.: 17/04033-5 Side 2 av 6
Uttalelsene har betydning for vurdering av søknaden, da de belyser forhold ved eiendommen. Det omsøkte tiltaket innebærer oppføring av tomannsbolig. Det er tilrettelagt for at familier bosette seg. Når det tilrettelegges for at barn skal bosette seg på eiendommen, vil hensynet til deres sikkerhet og ferdsel til skole være momenter i vurderingen av tiltaket. Ut fra RO Skole sin uttalelse i saken, kreves skoleskyss og skoleveien beskrives som særlig trafikkfarlig for 1.-4. trinn. Dette legges til grunn av bygningssjefen. Vurderingen innebærer en sikkerhetsrisiko for barn som bosetter seg på området. Sammen med uttalelsen fra RO Kommunalteknikk, som belyser både forhold knyttet til sykkelveien og undergangen og fare for ulykker, viser dette en tydelig risiko. RO Kommunalteknikk belyser også forhold knyttet til snumuligheter og gjesteparkering. Statens vegvesen påpeker forholdet til kommuneplanbestemmelse 8, Avkjørsler, der fv. 6 er klassifisert under holdningsklassen «streng holdning». De anbefaler at det ikke gis dispensasjon fra plankravet som følge av trafikksikkerhetsmessige årsaker. Dispensasjoner Tiltaket er i strid med 1 i kommuneplanens arealdel og kan ikke godkjennes med mindre det gis dispensasjon fra bestemmelsen. Søknad om dispensasjon skal grunngis, jf. plan- og bygningsloven 19-1. Søknaden begrunnelse av ansvarlig søker/tiltakshaver med: - Eiendommen ligger i et ferdig etablert område og er satt av til bolig. - Ansvarlig søker mener det er dårlig bruk av tid og penger, både for kommune, politikere og allmennheten, å måtte regulere en eiendom av så liten størrelse. - Ansvarlig søker mener regulering ikke vil belyse nye aspekter ved eiendommen. - Et tiltak på denne tomten vil falle naturlig inn blant resten av boligene på omkringliggende tomter og vil få en trygg avkjøring ut på Gamleveien. Bygningssjefens vurdering Dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 forutsetter at to kumulative vilkår er oppfylt. For det første kan ikke hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. For det andre må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det andre vilkåret innebærer at det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det må foreligge relevante fordeler. En slik fordel må etter sikker rett være tilstrekkelig spesifisert og klart angitt, og den må ligge innenfor de rammene plan- og bygningsloven setter. Det første som må vurderes er om hensynene bak bestemmelsen(e) det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I kommuneplanens arealdel 1, står at et område skal være regulert før det gjennomføres tiltak etter pbl 20-1 pkt. a, d, g, k, l og m. Bestemmelsen bygger på Vår ref.: 17/04033-5 Side 3 av 6
12-1 i plan- og bygningsloven, som fastsetter reguleringsplikt for alle større byggeog anleggstiltak og tiltak med vesentlig miljø- og samfunnsvirkning unntatt for konsesjonspliktige energianlegg. Hensynet bak bestemmelsen i 12-1 i plan- og bygningsloven og 1 i kommuneplanens arealdel er å sikre at alle hensyn, forhold og interesser som inngår i arealplanlegging blir ivaretatt. En reguleringsplanprosess omfatter en grundig kartlegging av lokale forhold, medvirkning og samarbeid med nasjonale og regionale myndigheter. Reguleringsplaner skal i utgangspunktet fremme en bærekraftig utvikling, i tråd med plan- og bygningslovens formålsbestemmelse. I et uregulert område, der kun bruk av areal er angitt, gir dette ikke tilstrekkelig grunnlag for å utvikle området på en forsvarlig måte i tråd med plan- og bygningslovens formålsbestemmelse. Ut fra uttalelsene fra både RO Kommunalteknikk, RO Skole og Statens vegvesen, krever området en tilrettelegging av infrastruktur fir å sikre trafikksikkerhetsmessige forhold. Skoleveien betegnes i uttalelsen som særlig trafikkfarlig for barn. Videre er det fra RO Kommunalteknikk påpekt at området har en utvidet risiko for ulykker mellom syklister og bilister. Dette er forhold en regulering av området ville avdekket og tatt hensyn til. Det vises i den forbindelse til kommuneplanbestemmelse 8 Avkjørsler, annet ledd. Eiendommen vil ha avkjørsel via eksisterende kryss mot fylkesvei 6. I 8 er fylkesvei 6 klassifisert under «Streng holdning»: Antall avkjørsler til vegen må være begrenset. Dette gjelder også for driftsavkjørsler. Nye boligavkjørsler bør ikke tillates uten at det foreligger stadfestet reguleringsplan. Valg av avkjørselssted må vurderes med tanke på framtidig utviklingsmulighet. Gårdsbruks hovedavkjørsel bør likevel kunne tillates når den oppfyller de tekniske krav. Utvidet bruk av boligavkjørsel til boligformål bør begrenses. Det bør være et visst antall brukere av avkjørselen fra før. Avkjørsler ut på fylkesvei 6 er betegnet med «streng holdning», for å sikre anbefalingen om at det foreligger reguleringsplan før nye boligavkjørsler tillates. Det fremgår av ordlyden at antallet avkjørsler bør være begrenset, og at boligavkjørsler ikke bør tillates uten at det foreligger stadfestet reguleringsplan. Bestemmelsen bygger ytterligere opp under hensynet bak 1 om krav til regulering. På bakgrunn av dette mener bygningssjefen at hensynet bak lovens formålsbestemmelse og 1 i kommuneplanens arealdel samt 12-1 i plan- og bygningsloven, blir vesentlig tilsidesatt. Det påpekes også at det i Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus er gitt retningslinjer for et mer konsentrert utbyggingsmønster. Vestby er en av de prioriterte tettstedene, der det legges opp til at utbygginger i hovedsak skal finne sted i sentrum. Uregulerte utbyggingsarealer i dagens kommuneplan bør vurderes i tråd med den regionale planen. Tiltaket ligger utenfor det prioriterte området for utbygging, og er således ikke i samsvar med den regionale planen. Bygningssjefen mener også dette trekker i retning av at hensynet bak bestemmelsen om krav til regulering blir vesentlig tilsidesatt. Vår ref.: 17/04033-5 Side 4 av 6
Bygningssjefen konkluderer med at vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 ikke er oppfylt og søknaden avslås. Det er da ikke nødvendig å vurdere om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, etter en samlet vurdering. Gebyr Giroblankett for behandlingsgebyr kr 46 600,- sendes tiltakshaver. Betalingsfristen fremgår av blanketten. Gebyret er fastsatt etter gjeldende gebyrregulativ for Vestby kommune: - Kap. 3-8 Dispensasjon kr 5 600,- - Kap. 3-2 Tomannsbolig kr 41 000 Klagerett Partene har rett til å påklage avgjørelsen, jf. vedlagte "Orientering om klagerett". Om klage på vedtaket innkommer og blir tatt til følge, kan dette føre til omgjøring av vedtaket. Eventuelle tiltak utført i mellomtiden må rettes tilsvarende. Ulemper og tap i den forbindelse er Vestby kommune uvedkommende. Med hilsen Jack Hatlen RO-leder, PBG for bygningssjef Eline Rummelhoff-Larsen byggesaksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent. Vedlegg: 2020030 - Situasjonsplan - 15.11.2017 VA plan TTE REV 03 Tegninger - 15.11.2017 04 Situasjonsplan - 15.11.2017 Kopi: Toveien 3 AS, Moerveien 14, 1430 ÅS Mottakere: Kommunalteknikk, Torleif Lesteberg, Postboks 144, 1541 VESTBY Plan, bygg og geodata, Jack Hatlen, Postboks 144, 1541 VESTBY Vivos Byggkonsult Tonje Hjellnes, Øvre Smidsrødvei 62B, 3120 NØTTERØY Vår ref.: 17/04033-5 Side 5 av 6
ORIENTERING OM KLAGEADGANG KLAGEORGAN Fylkesmannen i Oslo og Akershus er, etter delegert myndighet fra Kommunal- og regionaldepartementet, klageorgan for vedtak fattet av administrasjonssjefen. En klage skal sendes til kommunen, og dersom kommunen selv ikke endrer vedtaket som følge av klagen, vil den bli sendt videre til Fylkesmannen i Oslo- og Akershus for avgjørelse. KLAGEADRESSAT Klagen skal sendes til: Vestby kommune, Postboks 144, 1541 VESTBY. KLAGEFRIST Klagefristen er 3 uker fra den dag dette brev kom frem. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom De klager for sent, kan vi se bort fra klagen. De kan søke om å få forlenget fristen, men da må De begrunne hvorfor De ønsker det. INNHOLDET I KLAGEN De må presisere: Hvilket vedtak De klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at De klager Den eller de endringer som De ønsker Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Klagers navn og adresse må oppgis. Klagen må undertegnes. UTSETTING AV GJENNOMFØRINGEN AV VEDTAKET Selv om De har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. De kan imidlertid søke om å få utsatt gjennomføringen av vedtaket til klagefristen er ute eller til klagen er avgjort (anmode om utsatt iverksetting av vedtaket). Slik søknad sendes Plan, bygg og geodata, og begrunnes. Avgjørelse om oppsettende virkning kan ikke påklages, men De kan selv bringe spørsmålet om oppsettende virkning direkte inn for fylkesmannen til ny vurdering. RETT TIL Å SE GJENNOM SAKSDOKUMENTENE OG TIL Å KREVE VEILEDNING Med visse begrensninger har De rett til å se gjennom dokumentene i saken. Reglene om dette finnes i forvaltningslovens 18 og 19. De må i tilfelle ta kontakt med vårt Servicekontor. KOSTNADER VED OMGJØRING AV VEDTAK Når et vedtak som følge av klage blir endret til gunst for en part, kan parten kreve dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få vedtaket endret. Forutsetningen er da vanligvis at det organet som traff det opprinnelige vedtaket har gjort en feil slik at vedtaket blir endret. Kravet må settes frem senest 3 uker etter at De har mottatt det nye vedtaket. Vår ref.: 17/04033-5 Side 6 av 6