NOTAT OPPDRAG Fortettingsprosjekt langs bybanen. Ytrebygda/ Rå--Steinsvik, gnr 39 bnr 270 mfl. Steinsvikkroken. DOKUMENTKODE 615006 EMNE Prinsippnotat - regulering TILGJENGELIGHET Åpen OPPDRAGSGIVER Bergen tomteselskap as /Link arkitektur as OPPDRAGSLEDER Toril Austbø Grande KONTAKTPERSON Robert Ringstad, BTS SAKSBEH Toril Austbø Grande KOPI ANSVARLIG ENHET 2237 Bergen Plan og Utredning Fra Steinsvikvegen mot vest. Fra Steinsvikkroken mot vest. 23.04.2014 PRINSIPPNOTAT TAG TÅ TÅ REV. DATO BESKRIVELSE UTARBEIDET AV KONTROLLERT AV GODKJENT AV MULTICONSULT Nesttunbrekka 99 5221 Nesttun Tlf 55 62 37 00 NO 910 253 158 MVA
1 Bakgrunn 1.1 Prinsippnotat og oppstart av planarbeid Med bakgrunn i Bergen kommunes strategi for fortetting og strategi for kollektivtrafikk i Bergen, med bla stamlinje for bybanen fra sentrum til Flyplassen gjennom Sandsli og Kokstad, har Bergen tomteselskap as (BTS) vurdert fortettingspotensialet innenfor sine eiendommer på Sandsli. BTS har deretter utarbeidet mulighetsstudier for aktuelle tomter, vurdert kvaliteter i områdene, med bidrag fra Etat for plan- og geodata, og besluttet å starte reguleringsplanarbeid for tre områder. Steinsvikkroken er ett av disse områdene. Oppstartsmøte med etat for byggesak og private planer ble avholdt 16.01.2014. Fagetaten sin konklusjon etter møtet var: Usikkert om oppstart av reguleringsplanarbeid kan anbefales. Spørsmålet om oppstart av reguleringsplanarbeid anbefales fremmet som prinsippsak for byrådet/komite for miljø- og byutvikling jf pbl. 12-3 og 12-8. Fagetaten ønsker å få belyst politisk om det bør åpnes for omdisponering av grøntarealer, hvilke premisser som må legges til grunn for å kunne anbefale å starte reguleringsarbeid for disse grøntarealene og om dette må avklares gjennom å kreve konsekvensutredning. Dette notatet skal inngå i grunnlaget for prinsippsaken som skal fremmes for byrådet/komite for miljø- og byutvikling. Bergen tomteselskap er tiltakshaver og Link arkitektur og Multiconsult er rådgivere/konsulenter for prosjektet. 1.2 Bergen kommunes fortettingsstrategi Vedtatt fortettingsstrategi Bergen kommunes strategi for fortetting, som ble vedtatt i 2006, ligger fast i gjeldende KPA. Fortettingsstrategien skal redusere byspredning, ivareta jordvern og bidra til effektiv utnytting av infrastrukturen. Fortetting skal også tilføre områdene nye kvaliteter. I følge vedtaket skal: «Mest mulig av boligbyggingen (60%) skje i prioriterte fortettings- og transformasjonsområder, mens 40% kan skje som feltutbygging. De prioriterte fortettingsområdene er definert som bybanekorridoren, det sentrale byområdet, bydelssenter og lokalsentre. I fortettingsstrategien anbefales det som et hovedgrep å dele byggesonen inn i prioriterte fortettingsområder og andre områder. I de prioriterte områdene er det et overordnet mål å øke tettheten og forsterke de urbane strukturene. Innenfor disse områdene vil det være påregnelig at det skjer endringer gjennom fortetting. Innenfor andre områder legges det opp til en annen strategi enn i de prioriterte områdene. Her er det et overordnet mål å tilpasse nybygg til den eksisterende, omkringliggende bebyggelsen. I disse områdene skal økning i tetthet skje innenfor de rammene som byggeskikk og strøkskarakter kan tillate.» Bestemmelsene til Kommuneplanens arealdel angir utnyttingsgrader, høyder og krav til nybygg og områdeutvikling innenfor de ulike utbyggingsformålene. 11. april 2014 Side 2 av 13
Fortetting på Sandsli Sandsli (Søreide Steinsvik Søvik) ble på 1980-1990 tallet planlagt og tilrettelagt for feltutbygging med bolig- og næringsbygg, tilhørende infrastruktur og mer og mindre sammenhengende grønne strukturer og ferdselskorridorer. Siden den gang har Bergen vokst og Sandsli er knyttet nærmere sentrale deler av Bergen gjennom nytt vegsystem og bybane. Strategiene og målene som lå til grunn for planleggingen av Søreide Steinsvik - Søvik var andre enn de som i dag følger av dagens fortettingsstrategi, byvekst og krav til grønne strukturerer og kvalitet. I lys av dette har Sandsli potensiale for videre utvikling og fortetting med kvalitet. På Sandsli pågår det i dag flere utviklingsprosjekter som har videreutvikling og forettetting som mål: - Sandsli vest, gnr 116, bnr 107 m.fl. (med bla Statoil) - Knutepunkt Sandsli, gnr 116, bn 86 mfl. Kvalitetskrav ved fortetting I henhold til Bergen kommunes strategi for fortetting bør det stilles generelle kvalitetskrav, og utbygging i de prioriterte fortettingsområdene skal ikke skje før infrastruktur (tekniske anlegg og samfunnstjenester) er tilstrekkelig utbygd. I mulighetsstudier og i dette notatet er det vurdert om området egner seg til fortetting utfra følgende tema: Sosial infrastruktur som skole, barnehage Avstand til private og offentlige tjenestetilbud Om det oppstår konflikter i forhold til barns interesser Atkomst og kollektivtilbud Tilgang til friområder 1.3 Formålet med planarbeidet Formålet med reguleringsplanarbeidet er å tilrettelegge nye områder for bolig og å tilføre de grønne områdene kvaliteter som bidrar til positiv stedsidentitet og økt bruk. Reguleringsplanen skal definere avgrensing, bruk og tilrettelegging av områdene, slik at områdenes funksjon blir mer tydelig. Aktuelle reguleringsformål er boligbebyggelse, vegformål og grønnstruktur (friområde, park, turveg). Viktige premisser for planarbeidet vil være: - Viktige lekeområder og naturområder skal bevares - Grønne/blågrønne korridorer og ferdselskorridorer skal defineres og gjøres mer tydelige og attraktive for ferdsel. Reguleringsplanen skal tilrettelegge for oppgradering av utearealene som har potensiale for rekreasjon og opplevelsekvaliteter innenfor planområdet. Opparbeiding av arealene skal ivaretas i rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene. - Det skal tilrettelegges for bygg med miljø og energiriktige løsninger - Arkitekturen skal spille på lag med omgivelsene og være bærekraftig - Nye bygg skal tilpasses eksisterende landskap og terreng 11. april 2014 Side 3 av 13
2 Planstatus Nedenfor er en gjennomgang av gjeldende planstatus og relevante kommunedelplaner og kommunale strategier. 2.1 Kommuneplanens arealdel Utsnitt fra kommuneplanen sin arealdel 2010 2021. Forslag til planområde er vist med rød ring. Arealene er satt av til følgende formål: Grønnstruktur (Grønnstruktur jfr. bestemmelsene 24) Hensynssone H220_28 (Gul støysone iht. T-1442 jfr. bestemmelsene 27.1.1 og 13) Hensynssone H210_21 (Rød støysone iht. T-1442 jfr. bestemmelsene 27.1.1 og 13) 11. april 2014 Side 4 av 13
Kommuneplanens arealdel. 2010 2021 Temakart grøntfaglig. Grønne stiplede linjer er grønne korridorer (eksisterende og vurdert behov). Planområdet vist med rød sirkel. Kommuneplanens arealdel 2010 2021. Temakart sosial infrastruktur. pr 1. mars 2010 2.2 Kommunedelplan for bybanen Det er ca 800m fra vurderingsområdet til nærmeste bybanestopp ved Råstølen. Bybanen i Rådalen - Flesland. Regulert trase BA-D. Fra planbeskrivelsen. Plan id: 120161170000. Vedtak i kraft 28.08.2013. Planområdet er vist med rød stiplet linje. 11. april 2014 Side 5 av 13
2.3 Sykkelstrategien for Bergen Planområdet grenser til bydelsrute for sykkel. Sykkelstrategi for Bergen 1010-2019. Forslag til hovedruter (rød). Forslag til bydelsruter (blå). Planområdet er vist med orange sirkel. 2.4 Gjeldende reguleringsplaner Reguleringsplan for Ytrebygda, Steinsvik/Rå gnr 39 bnr 270 mfl., Senterområde. Steinsvikkroken Boligområde B1. Planid 9520001. Vedtatt 2006. Området er i gjeldende plan regulert til Friluftsområde. Reguleringsplanen er en endring av reguleringsplanen for Steinsviken boligområde (se nedenfor). Jamfør bestemmelsene er det i friluftsområdet ikke tillatt å drive virksomhet eller oppføre bygg/anlegg som kan være til hinder for områdets bruk som friluftsområde. I området kan det opparbeides stier/gangveger i inntil 1.5 m bredde. 11. april 2014 Side 6 av 13
Reguleringsplaner for tilgrensende områder Reguleringsplan for Ytrebygda Steinsvikkroken/Rå gnr 39, bnr 270 og gnr 119, bnr 374 mfl. Steinsikkroken boligområde. Planid 9520000. Vedtatt 2004. Opprinnelig reguleringsplan for Steinsvikkroken. Plan 9520001 er en endring av denne. Reguleringsplan for golfbane i Fana, ved Skeievatn Steinsvikvatn. Planid 315120000. Vedtatt 2000. Tilgrensende områder er regulert til golfbaneanlegg. Iht bestemmelsene skal området nyttes til golfbaneanlegg. Innenfor området kan kommunen godkjenne oppført bygninger og anlegg, samt inngrep i terreng og vegetasjon som har tilknytning til områdets regulerte formål. Det aktuelle planområdet er vist med rød ring 2.5 Beskrivelse av området Området ligger innerst i Steinsviken på en høyde vest for Fana golfbane og like ved Steinsvikvegen og bybanetraseen. På naboområdet i øst er det blokkbebyggelse, mens det lengre innover i Steinsvikkroken er ført opp rekkehus og eneboliger. I følge kommuneplanen sin arealdel, hadde området underdekning på barnehageplasser i forhold til etterspørsel i 2010. Bergen kommune oppfyller barnehageretten (dvs at alle som har søkt om plass 11. april 2014 Side 7 av 13
ved hovedopptaket og som har lovfestet rett til plass får tilbud om barnehageplass), men kommunen arbeider for bedre bydelsvis dekning. Nærmeste barneskoler i dag er Søreide, Aurdalslia, Skranevatnet og Søråshøgda. Nærmeste ungdomsskole er Rå skole. Dagligvarebutikker er i nærheten og nærmeste lokalsentre er Søreide og Nordås. Nærmeste bydelssenter er Lagunen. Fra Steinsvikkroken til Søreide er det 4 km og til Lagunen 3,5 km (gangavstand er ca 2 km via Rå skole). Blågrønne strukturer, friluftsliv og lek Vurderingsområdet grenser til et blå-grønt drag som strekker seg fra Nordåsvannet til Fleslandsvegen og videre sør for Fleslandsvegen, og omfatter bla Fana golfbane og Steinsvikvannet/Steinsvikelven like vest for vurderingsområdet. Denne grønnstrukturen er også knyttet sammen med grøntområdene vest for Siljustøl. En bekk som munner ut i Steinsvikelven, følger juvet mellom Steinsvikvegen og vurderingsområdet. Det er spor etter noe tråkk i området, men ikke sammenhengende stier eller spor som tyder på at området er brukt til lek eller rekreasjon. Golfbaneanlegget er tilrettelagt med gressmatter og opparbeidede grusveger. Det er opparbeidet sti fra Steinsvikkroken i kanten av vurderingsområdet til turvegene på golfbanen. Landskapet Grøntkorridoren og golfbaneanlegget omfatter golfbanen i dalbunnen omsluttet av grønne vegger med velvokst skog. Vurderingsområdet og eksisterende boligområde i Steinsvikkroken ligger på en høyde om lag 10 meter over golfbanen. Her er gode sol- og utsiktsforhold. Terrenget stiger på østover mot Råstølen. Naturmiljø I vurderingsområdet er det furuskog på høy bonitet. Nord i området mot elven er det ung lauvskog på særs høy bonitet. I følge Naturbase (Direktoratet for naturforvaltning) er det ikke registrert utvalgte naturtyper eller rødlistearter innenfor området. Kulturminner Det er ikke kjente kulturminner i området. Golfbane og sikkerhet Det har tidligere vært problemstillinger knytte til sikkerheten rundt hull 3 og 4 helt nord på Fana golfbane. Utslagspunkt og hull 4 ligger like nedenfor vurderingsområdet. Det ble i 2008 utført en sikkerhetsstudie som viser følgende sikkerhetsavstander i dette området. Sikkerhetsstudie Fana Golfbane (Rambøll/Bergen kommune) 11. april 2014 Side 8 av 13
Vurderingsområdet frå Golfbanen og østover. Eksisterende bebyggelse til venstre. Golfbanen og Steisvikvatnet. Bildet er tatt fra stien like sør for vurderingsområdet Furuskog, einer og blåbærlyng i vurderingsområdet 11. april 2014 Side 9 av 13
11. april 2014 Side 10 av 13
2.5.1 Utviklingsmuligheter 11. april 2014 Side 11 av 13
Fortetting med kvalitet Det aktuelle planområdet ligger mellom Steinsvikvegen og eksisterende bebyggelse i Steinsvikkroken. Området kan oppleves både som et restareal og en grønn buffer mellom Steinsvikvegen og eksisterende bebyggelse. Området har potensiale for utbygging som en forlengelse av eksisterende bebyggelse. Kvaliteter i området som kan bevares og etableres er: Bevare noen furutrær mot golfbanen og grøntdraget i vest Etablere fortau langs adkomstvegen (Saksarhaugen) der dette mangler Ved evt. tilrettelegging for boliger må det opparbeides leke- og uteoppholdsareal for boligene Buffer med naturområde bevares på begge sider av elven Ved krysset mellom Steisvikvegen og Saksarhaugen er det et ruskete restareal som har potensiale til å bli en mer attraktiv innfalssport for området. Tiltak her bør vurderes nærmere. Utbyggingspotensial Mulig utbyggingsområde for bolig er vurdert å være om lag 1-2 da. Utnyttingsgrad og høyder vil bli vurdert nærmere i en evt. reguleringsplan. Adkomst Adkomst til området er vist via eksisterende avkjørsel til Steinsvikkroken 21-27. Avstand til grøntområdet I henhold til strategien for fortetting bør det ved fortetting være tilgang til friområde/park på minst 5 daa innenfor 200 m avstand og turområde på minst 200 da innenfor 500 meters avstand. For øvrig skal gjeldende normer for utearealer ved boligen legges til grunn. Det kan vurderes om kravene til grønnstruktur i de prioriterte områdene kan reduseres noe, for eksempel dersom det er god kollektivforbindelse mellom bolig og turområdet. Felles lekeområde med ballbane (0,8 da) er opparbeidet i Steinsvikkroken 150m sør for planområdet. Like ved planområdet er det sti til turområdene ved Siljustøl og til golfanlegget. Annet Utredninger for støy og luftforurensing i samsvar med retningslinjer i kommuneplanens arealdel og hovedplan for VA vil bli gjennomført som del av planarbeidet. 11. april 2014 Side 12 av 13
2.6 Vurdering av konsekvensutredningsplikten Det planlagte tiltaket forutsetter detaljregulering som innebærer endring av overordnet plan. Iht forskrift om konsekvensutredning 3 skal planen/tiltaket behandles etter forskriften dersom den faller inn under ett eller flere av kriteriene i forskriftens 4. Planen fanges ikke opp av punktene i 4 a)-b) eller d)-k). Det er behov for en nærmere vurdering av kriteriet i 4c : «Reguleringsplanen er lokalisert i større naturområder som er særlig viktige for utøvelse av friluftsliv, herunder markaområder, eller i viktige vassdragsnære områder som ikke er avsatt til utbyggingsformål eller i overordnede grønnstrukturer og viktige friområder i byer og tettsteder, og hvor planen eller tiltaket kommer i konflikt med friluftslivsinteresser.» Med bakgrunn i formålet med planarbeidet, premissene som blir lagt til grunn for planarbeidet og kvalitetene innenfor planområdet, mener vi det er rom for å utforme tiltakene på en slik at de samlet fremmer kvaliteter i området og dermed ikke kommer i konflikt med friluftslivsinteresser. For at planprosessen skal ivareta hensynet til grønnstruktur (blågrønne strukturer), friluftsliv og nærmiljøer vil det iht plan og bygningsloven og forskrift om konsekvensutredning være krav om utredning av konsekvensene. Konsekvenser av reguleringsplanen må utredes for: - Nærmiljø og friluftsliv o Barn og unges oppvekstvilkår o Tilgjengelighet til uteområder - Landskapsbilde Det skal videre gjøres rede for hva som kan gjøres for å tilpasse tiltaket til omgivelsene og for å avbøte skader eller ulemper, samt hvilke undersøkelse og tiltak som kan gjøres for å overvåke og klargjøre faktiske virkninger av planen eller tiltaket. 11. april 2014 Side 13 av 13