SENTRALADMINISTRASJONEN Postadresse: Klepp kommune Postboks 25 4358 Kleppe SÆRUTSKRIFT AV MØTEBOK Behandla i: Møtedato: Sak nr: Hovudutval for lokal utvikling 28.08.2018 58/18 Saksbehandlar: Peter Willmann Arkiv: L13 Arkivsak: 17/2165-11 DETALJREGULERING FOR KORNVEGEN 56, KLEPPE, PLANID 1840 Saka gjeld Saka gjeld utvikling av tidlegare industribedrift Trekløver A/S sin eigedom på til saman 1,7 da til konsentrert småhusbusetnad. Tomtespesialisten A/S har sendt inn privat planforslag for 6 bueiningar. Reguleringsplan for Kleppestemmen, vedtatt i 2005, set krav om eigen detaljregulering for Trekløver sin eigedom. Figur 1: Forslag til plankart innsendt av Tomtespesialisten. www.klepp.kommune.no E-post: postmottak@klepp.kommune.no Sentralbord: 51 42 98 00 Organisasjonsnummer: 00864969682 Barna vår framtid
KRAV SETT I OVERORDNA PLANAR Kommuneplanen sin arealdel for perioden 2014-2025 Planområdet er vist som område for bustader i gjeldande kommuneplan for Klepp. Gjeldande regulering Planområdet er regulert til bustad, småhusbusetnad, felt 2b, i gjeldande reguleringsplan for området PlanID 1460 Kleppestemmen frå 2005. Det er krav om eigen detaljregulering før området kan byggjast ut. Avklaring i høve til forskrift om konsekvensutgreiing Klepp kommune har som ansvarleg planmyndigheit vurdert at planarbeidet ikkje kjem inn under FOR-2014-12-19-1726: Forskrift om konsekvensutredninger for planer etter plan- og bygningsloven. Utbyggingsavtale I samsvar med Plan- og bygningsloven 17-4 blir det forhandla fram utbyggingsavtalar parallelt med detaljplanen. PLANPROSESS OG MEDVERKNAD Varsel om oppstart av planarbeid Oppstart av planarbeid er varsla i Jærbladet 29.09.2017 og i brev til grunneigarar, naboar og høyringsinstansar datert 29.09.2017. Varsel om oppstart er og publisert på kommunen sine nettsider. Fristen for merknader vart sett til 30.10.2017. Det har kome inn 5 tilbakemeldingar til varsel om oppstart. Fylkesrådmannen, kulturavdelinga hadde ingen merknader til oppstart av planarbeidet. Omtale av planforslaget Det står ein del grunnleggjande informasjon i planbeskrivelsen, og det kan vere ein fordel å lese gjennom vedlagte planbeskrivelsen frå Prosjektil A/S før ein les vidare i saksutgreiinga. Planområdet er på 1,7 daa fordelt på to einebustader og fire (eine)bustader i rekke med ein 4 m brei tilkomstveg mellom. Kvar bustad har eigen carport på eiga tomt og tomtene har minimum 6 meter djupe hagar. Forslaget viser også område for renovasjon. Planavdelinga fekk oversendt eit utkast til plankart med dato 25.01.2018. Rådmannen kommenterte i e-post datert 02.02.2018 at avstand mellom byggjelinjene på kvar sida av atkomstvegen var bare 8 m. Rådmannen meinte at dette var alt for tett mellom husradene med tanke på innsyn. Tettast utbygdt område i Klepp er «Trelasten» med ca 13.5 m og Gulakskroken 42-64 med 13 m mellom husrekkene. Tiltakshavar meinte at 8 m var akseptabel avstand. Planavdelinga ba om å få dokumentert/eksempel på kor det er bygd tilsvarande bustader med så kort avstand mellom fasadene langs atkomstvegen. Rådmannen har ikkje mottatt slik dokumentasjon. Den innsendte planen viser nå 9,2 m mellom fasadane. 2
Figur 2: bustader i Gulakskroken. VURDERING AV PLANFORSLAGET Krava om høg utnytting av areal må ikkje gå ut over bukvalitet. Kort avstand mellom fasadar påverkar ikkje bare tilgang til sol og utsyn. Det er og viktig å sjå på samanhengen mellom avstand mellom fasadar og skjerming mot innsyn, ved utforming av gode bustadområde. Om sommaren legg du merke til at det er trekt for alle vindauge når folk har reist på ferie. At lamellar og persienner er lukka heile døgnet heile året for å kunne ha privatliv må ikkje vere nødvendig. Skjerming mot innsyn må, som omsyn til sol og skygge, avklarast allereie i reguleringsfasen. Rådmannen vil belyse samanhengen mellom avstand og skjerming av privatliv. Rådmannen vil legge fram forslag til korleis planforslaget for Kornvegen 56 med enkle endringar kan få redusert innsynet tverrs over «gata» vesentleg. Figur 2: Dei to husrekkene står ekstremt tett på kvarandre. Det er bare 9,2 m mellom fasadane mot felles tilkomstveg. 3
TEK 17 set krav til «tilfredsstillande skjerming mot innsyn» TEK 17, 8-10 set mellom anna krav til tilfredstillande dagslysforhold, utsyn og skjerming av innsyn. Alle desse tre forholda blir i stor grad låst allereie under regulering. Figur 3: Utdrag av rettleiing til TEK 8-10 Slik rådmannen tolkar intensjonane gitt i TEK, må difor allereie reguleringsplanen avklare korleis bygningar som står tett kan skjermast mot innsyn, på lik linje som ein skal vise tiltak mot spreiing av brann i reguleringsplan dersom ein går under preaksepterte grenser. Avstand mellom bygg 8 m mellom to fasader med vindauge er tilstrekkeleg for å hindre spreiing av brann. Når det gjeld vern av privatliv mot innsyn må det vesentleg større avstand til. Figur 4: Illustrasjonen viser planløysing for 1. etasje limt inn i illustrasjonsplan. Det er 9,2 m mellom fasadane. Innsyn mellom kjøkken og soverom/kontor i 1. etasje er vist med gul pil. Tagga grøn linje viser mogleg «filter», t.d. hekk for å redusere direkte innsyn. Når det gjeld 2. etasje har ein ikkje same mulighet for filtrering av innsyn. Høge tre vil kunne skjerme mot innsyn. Men desse vil ta sol frå uteområda hjå gjenbuaren. I planforslaget er det heller ikkje plass til å etablere større tre. Då er det vesentleg enklare å planlegge bustadane slik at ein kan unngå at rom som er følsame for innsyn står med vindauga mot kvarandre. 4
Figur 5: Same situasjon som figur 4 men for 2. etasje. Innsyn mellom barne-/soverom til venstre og loftsstove til høgre. Avstand ca 10 m. I andre etasje er det ope luftrom mellom fasadane. Rådmannen meiner at det ikkje er akseptabelt at eit av to «barnesoverom», rom kor det er naturleg å opphalde seg i løpet av dagen, skal ha innsyn frå ei loftsstove som vil kunne bli flittig brukt. Figur 6: Forslag til planløysing i 2. etasje. Bustaden i rekke på ventre side har sove-/barnerom» med vindauge mot «gata». Utsynet frå dette vindauget går uskjerma rett over inn i loftstova. Tilsvarande blir det innsyn i barnerommet. Avstand mellom vindauga er ca 10 m. 5
Figur 7: Forslag til endra planløysing i andre etasje. Rådmannen foreslår at det store vindauget med utsyn og rømming blir flytta mot nord. Dette krev at soverom og bod bytter plass. Det bli utsyn frå sove-/barnerom utan direkte innsyn frå loftstova. Figur 8: Rådmannen sitt alternative forslag til romløysing og plassering av vindauge illustrert på dei innsendte fasadeteikningane frå Sjo Fasting A/S. 6
Figur 9: Rådmannen sitt alternative forslag til plan er basert på same konsept som i Gulakskroken, å vende soveromsvindauge på den eine sida av gata ut langs vegen for å redusere innsyn. Grad av utnytting Kommuneplanen seier at det skal vere 2-4 bustader per daa innanfor planområdet som ligg ca 600 m i luftlinje (meir enn 500 m) frå sentral haldeplass ved Kleppe torg. Planforslaget legg opp til 3,5 bustader per daa. Krav til detaljregulering av denne tidlegare industritomta ligg i planbestemmelsane for reguleringsplan for Kleppestemmen frå 2005. Denne planen er basert på 3/bustader da. Alternativet ville vere ein fortetting av etablerte enkelttomter etter fortettingsrettleiaren for Klepp kommune. Det er 3 registrerte bruksnummer i planområdet. Rådmannen meiner at vist planløysing er det maksimale tomta kan tåle. Minste uteopphaldsareal. Planforslaget grenser i nord inntil regulert offentleg sandleikeplass på 1/47. Planen fyller kommunen sine minstekrav til privat uteopphaldsareal med 6 m djupne på kvar av dei 6 tomtene. Det er om lag 200 m til det store sentrale grøntdraget som blei etablert for heile Kleppestemmen med 320 nye bueingar. Grønstrukturen blei etablert under reguleringa i 2005. Bustadene i rekke har ikkje «eigne» felles uteopphaldsareal. Vegtrafikk og vegtrafikkstøy Vegtrafikk i planområdet er avgrensa til bustader i og omkring planområdet. Planområdet ligg utanfor gul støysone. Parkering bil og sykkel All parkering skal skje på eiga tomt. Parkeringsdekninga for bil og sykkel er i samsvar med bestemmelsane i kommunedelplanen. Konsekvensar for barn og unge Det er leikeplass rett nord for planområdet. Elles er det kvartalsleik og ballplass i sentral grønstruktur for heile Kleppestemmen-området. 7
Sol- og skuggetilhøve Figur: Utklipp om sol- og skuggeforhold frå planbeskrivelsen, side 19 Soltilhøve er det lite å gjere med når det gjeld fortetting på ei tidlegare næringstomt. Diagramma viser at minimumskrava er oppfylte. Det er vanskeleg å sjå for seg ei anna organisering av 6 bustader som gir eit betre resultat for soltilhøva. Rådmannen har konsentrert seg om å redusere innsyn som har betydning for bukvaliteten heile døgnet heile året. Vurdering etter naturmangfoldloven 8-12: Heile planområde er i dag utbygd med industribygg og asfaltert eller oppgrusa uteområde. Kommunen har gjennomført nødvendige vurderingar etter naturmangfoldloven 8-12 Det er ikkje registrert prioriterte naturtypar innanfor planområdet. Kommunen vurderer det slik at tiltaket ikkje medfører risiko for vesentleg skade på naturmangfaldet. Tiltaket vil etter kommunen si vurdering ikkje auke den samla belastninga av økosystemet. Det er dermed ikkje aktuelt med avbøtande tiltak. Aktiv og trygg - Romsleg og robust - Bruk og berekraft Planområdet ligg innanfor ein større reguleringsplan, planen for Kleppestemmen har eigen grønstruktur og tilgang til leikeområder. Kleppestemmen har god blanding av ulike bustadtypar slik at ein alltid kan bu innanfor området i eit livsperspektiv. Risiko- og sårbarhetsvurdering Det er gjort ei risiko- og sårbarhetsvurdering for planområdet, denne er referert i planomtalen. I tillegg har kommunen gjennomført ei tverrfagleg PlanROS vurdering av planforslaget. Det var under denne vurderinga i februar 2018 at innsyn i 2. etasje som konsekvensar av kort avstand mellom bygningane kom fram. Konsekvensar for barnehage- og skulekapasitet Barnehagekapasitet er for tida god. Ny barneskule ved Kleppeloen og avlasting av Klepp ungdomsskule når den nye skulen i Vardheia står klar gjer at konsekvensane av utbygging av 6 einingar kan handterast. 8
Konsekvensar for kommunen og utbyggings-/gjennomføringsavtale Rådmannen skal fremja forslag til ny mal for utbyggings- og gjennomføringsavtalar som er mykje meir detaljert enn gjeldande mal. Då er det ein fordel at krav til m.a. tekniske planar allereie i planbestemmelsane er tilsvarande godt definert og presisert. Rådmannen har lagt til ein ny 2 Krav til søknad om tiltak til dei innsendte planbestemmelsane for at presiseringane blir med på offentleg ettersyn. Meir detaljerte og presise krav vil føre til raskare saksbehandling av tekniske planar. Regulering av Kleppestemmen med nye vegar og friområde er allereie utbygd og i stor grad overteke av kommunen. Det er små detaljar som står igjen, som har avgrensa konsekvensar for kommunen. Ein utbyggings-/gjennomføringsavtale vil få desse detaljane på plass. Rådmannen fremjar vilkår i nye planbestemmelsar for å sikre bukvalitet Rådmannen ser at det er krevjande å utvikle ei inneklemt tomt på 36 m djupne med 6 bueiningar. I området Kornvegen er det frå før ei overvekt av smale rekkehus og 4-manns bustader. Det er alltid bustader for sal i området. At Tomtespesialisten satsar på større bustader med einebustadkvalitetar er eit godt grep for å få eit meir stabilt nabolag. For å vurdere ei så konsentrert utbygging bør planløysingane for dei enkelte hustypane vere gjennomarbeidde og lagt til grunn for regulering. Kommunen kan ikkje krevje dette på reguleringstidspunktet. Arkitekten har lagt ned ein del arbeid i å optimalisere bustadene. Rådmannen meiner at avstand på ned i 9,2 meter med hovudfasadane i utgangspunkt er for kort for å gi gode bukvalitetar. Etter ei grundig vurdering kan vi likevel slutte oss til planen for 1. etasje på bakkeplan. Det er akseptable uteareal. Ved å opparbeide forhagar med høg kvalitet mellom gata og kjøkken eller soverom/kontor i 1. etasje kan ein ved hjelp av transparente konstruksjonar (t.d. spilegjerde eller espalier) redusere innsyn. For å sikre dette er det lagt til ein ny planbestemmelse, 2.7. 2.7 Særkrav til utforming av uteoppholdsareal mot felles veg Utomhusplan (jf. 2.6.1) må utformast slik at direkte innsyn mellom rom i 1. etasje på begge sider av felles veg skal skjermast ved hjelp av konstruksjon som er 50% tett, for eksempel spilegjerde, espalier. Skjerming mot innsyn tvers over felles veg skal vere effektiv opp mot 1,5 m over bakkeplan (sittehøgd). Vegetasjon som klatreplanter kan med fordel etablerast på konstruksjonen. Vegetasjon som skjermingstiltak, for eksempel frittståande hekk, skal ha 50% tett skjerm inntil hekken er etablert i 1,5 m høgd og gir tilstrekkeleg skjerming også utan bladverk. Viste planløysing for andre etasjar derimot tek ikkje omsyn til rimelege krav om skjerming mot innsyn. Rådmannen kan ikkje krevje/leggje til grunn at tiltakshavar skal føre opp bustader etter dei planteikningane som ligg ved saka. I dei vedlagte planteikningane kan bod og soverom bytte plass for å få til eit vindauge mot nord. Difor må rådmannen stille eit generelt krav, uavhengig av planløysing, for å sikre eit vindauge mot nord i andre etasje for dei 4 bustadene i rekke. Dette vil sikre utsyn og samtidig redusere innsyn tvers over gata. Kravet er innarbeid i ein ny planbestemmelse, 2.8. 2.8 Særkrav til vindauge i andre etasje, Område B1: Rom for varig opphald i 2. etasje i austre enden av bustadane (soverom, loftstove, kontor m.m) skal ha vindauge som sikrar tilfredstillande lysforhold, utsyn og rømming i fasaden mot nord. Bustaden lengst sør i B1 kan ha dette vindauge i fasaden mot sør. Eventuelle andre vindauge i austfasaden i 2. etasje skal utformast/plasserast slik at sjenerande innsyn mellom B1 og B2 i andre etasjeplan blir unngått/redusert mest mulig. Eksempel for dette er høgtsitjande vindauge, ugjennomsiktig glass («frosting», silketrykk) i innsyns-/utsynshøgd m.m. Rådmannen meiner ulempene flytting av vindauge har for utbyggjar (evt. lengre ventilasjonskanalar m.m.) er små mot fordelen dette gir for bruken av rommet. 9
KONKLUSJON Å sikre god bukvalitet, m.a. ved å sjå til at det er nok avstand, eller som i dette tilfelle, kompensere for manglande avstand slik at det blir redusert innsyn, står sentralt i reguleringsplanarbeid. Det er heimel for å sikre mot innsyn under byggesaksbehandling i Teknisk forskrift TEK 17 8-10. Det er ikkje rom for flytting av bustader på tomtene etter at reguleringsplanen er vedtatt. Det er difor rådmannen meiner at omsyn til innsyn må avklarast i detalj i reguleringplanen nå. Administrasjonen har drøfta den viste endra planløysinga med tiltakshavar før ferien. Tiltakshavar har i vedlagt brev av Sjo Fasting svart negativt på endre planforslaget. Plan- og bygningslova legg opp til at kommunen anten må fremje, avslå eller utarbeide alternativ til innsendt planforslag. Det er det siste rådmannen har gjort ved å legge til ein ny 2 i planbestemmelsane som då blir kalla «Alternativ 2». Rådmannen legg dei alternative planbestemmelsane til grunn for behandling i hovudutvalet. Rådmannen fremmer med dette detaljregulering for Kornvegen 56, Kleppe, med planbestemmelse Alternativ 2 utarbeidd av planavdelinga, Klepp kommune, datert 10.08.2018. Vedlegg: 1. Plankart innsendt av Tomtespesialisten A/S, datert 21.06.2018 2. Planbestemmelse Alternativ 1, innsendt at Tomtespesialisten A/S, datert 05.07.2018 3. Planbestemmelse Alternativ 2, utarbeidd av planavdelinga, Klepp kommune, datert 10.08.2018 4. Planbeskrivelse innsendt av Tomtespesialisten A/S, datert 05.07.2018 5. Planteikning einebustad i rekke felt B1 (enebolig tomt1,2,3,4) 6. Planteikning einebustad felt B2 (enebolig tomt 5og6) 7. Illustrasjonsplan 8. Brev Sjo Fasting Arkitekter A/S 9. Notat møte 02.06.18 10. Sol-/skyggeforhold Kornvegen Innstilling: Rådmannen sitt forslag til vedtak: Hovudutval for lokal utvikling vedtek i samsvar med plan- og bygningslova 12-10 å leggja forslag til detaljregulering for Kornvegen 56, Kleppe, med plankart datert 21.06.2018, planbestemmelse Alternativ 2, utarbeidd av planavdelinga, Klepp kommune datert 10.08.2018 og planomtale, datert 05.07.2018, ut til offentleg ettersyn. 10
Hovudutval for lokal utvikling den 28.08.2018 sak 58/18 Behandling: Utvalet var på synfaring før saka blei behandla. Samrøystes VEDTAK: Hovudutval for lokal utvikling vedtek i samsvar med plan- og bygningslova 12-10 å leggja forslag til detaljregulering for Kornvegen 56, Kleppe, med plankart datert 21.06.2018, planbestemmelse Alternativ 2, utarbeidd av planavdelinga, Klepp kommune datert 10.08.2018 og planomtale, datert 05.07.2018, ut til offentleg ettersyn. Rett utskrift, 03.09.2018 Karin Sandve Vereide møtesekr. Mottakere: Tenesteområde lokal utvikling 11