PRE II PRE EIT II.indd 1 Halvårsrapport 1-2009 PRE EiendomsInvest Tyskland II AS 28.09.09 11.29
PRE EiendomsInvest Tyskland II AS ( PRE II ) har som formål å investere i tysk bolig- og næringseiendom av høy kvalitet. Eiendommene skal ha attraktiv beliggenhet rundt større byer og i geografiske vekstområder, gi høyest mulig direkteavkastning (yield) og i størst mulig grad være fullt utleid. PRE II har til nå fokusert på byene Dresden og Leipzig i den østlige Indeks, 2000 = 100 94,0 92,0 90,0 88,0 86,0 84,0 82,0 Ifo-indeksen stiger IFO-indeksen (R1) Nåværende situasjon (R2) Forventninger til fremtiden (R3) delen av Tyskland og vurderer flere investeringsobjekter i området Rhein/Main (Frankfurt og omegn). 80,0 jan. feb. mar. apr. mai. jun. jul. aug. 2009 Kilde: Ifo Institute for Economic Research Vekst i andre kvartal Med unntak av Japan, har Tyskland en av de svakeste BNPutsiktene for 2009 blant de største økonomiene i verden. Det tyske finansdepartement (Bundesministerium der Finanzen) skrev i juli at BNP forventes å falle med 6 % i 2009. Den viktigste årsaken er at eksport står for omtrent 45 % av bruttonasjonalproduktet. Det er imidlertid tegn på stabilisering og bedring. BNP steg med 0, i andre kvartal, og i juni steg eksporten med 2, på månedsbasis. I tillegg økte ordreinngangen i tysk industri med 3,5 % i juli måned. Flere analytikere har derfor øynet håp om at situasjonen er i ferd med å bedres. Generelt vil en forbedring i verdensøkonomien ha stor effekt på tysk økonomi, som med lave enhetskostnader på arbeidskraft og industrivarer med kvalitet i verdensklasse har viktige konkurransefortrinn når internasjonalt næringsliv åpner for nyinvesteringer og ekspansjon. Sesongjustert arbeidsledighet har økt fra 7,7 % i slutten av 2008 til 8, i august, og totalt antall arbeidsledige i Tyskland er omtrent 3,47 millioner. Bundesagentur für Arbeit, tilsvarende norske NAV, forventer at arbeidsledigheten øker noe, og dette vil kunne få innvirkning på den generelle etterspørselen etter eiendom. I et forsøk på å stabilisere arbeidsledigheten har tyske myndigheter utvidet bedriftenes mulighet til å søke om korttidsansettelser. Ansatte under denne ordningen jobber færre arbeidstimer per uke, i tillegg til at deler av lønnen dekkes av det offentlige. Innenlandsk konsum i Tyskland er kjent for å være en mindre del av BNP enn i sammenliknbare land. Analysebyrået GfK har imidlertid observert en svakt økende trend i forbruket. Som eksempel har bilsalget økt med omtrent 25 % i forhold til samme periode i fjor etter at tyske myndigheter økte vrakpanten til 2500 for biler som er mer enn ni år gamle. Tyske makrotall har gitt flere positive signaler, og det kan virke som om tyske forbrukere i økende grad er optimistiske til fremtiden. Et sterkere hjemmemarked vil kunne bidra til en raskere økonomisk oppsving. Ifo-indeksen har steget jevnt gjennom halvåret, og ble notert på årets høyeste nivå i august på 90,5 mot årets laveste i februar på 82,2. Ifo-indeksen er en hyppig brukt indikator blant makroøkonomer for å indikere den generelle økonomiske utviklingstrenden. Indeksen består av to komponenter: den ene måler industrilederes oppfatning om nåværende situasjon og den andre indikerer deres forventninger til fremtiden. Komponenten for fremtidsforventninger har steget jevnt siden januar, sannsynligvis drevet av økende ordreinngang i industrien og nyheten om oppgang i tysk eksport. ZEW-indeksen, en indeks som måler forventningene til de kommende seks månedene blant investorer og finansanalytikere, steg til sitt høyeste nivå på tre år og var 56,1 i august mot 39,5 i juli. Indeksen ble drevet opp av positive BNP-tall for andre kvartal og av økende eksport. August-målingen er betydelig høyere enn resultatet i en meningsmåling foretatt av Reuters tidligere i halvåret, hvor markedet forventet at indeksen skulle stige til 45,0 i august. Indeksen har steget ti måneder på rad, og noteringen i august var den høyeste siden april 2006. Noteringen var også godt over det historiske gjennomsnittet på 26,5. Den 7. mai i år satte den europeiske sentralbanken ECB ned styringsrenten til et nytt bunnivå på 1,00 %, og på sitt siste rentemøte i august besluttet sentralbanken å opprettholde dette nivået. Lav styringsrente har foreløpig ikke hatt den ønskede effekten på kredittmarkedet som sentralbanken hadde sett for seg. Tilgangen på ny finansiering er begrenset og lån til næringsaktører har fremdeles høye marginer og strenge lånevilkår sett i relasjon til perioden før finanskrisen. Låne- 2
situasjonen for næringslivet er imidlertid i ferd med å virke lysere, og det lave rentenivået kommer en del forbrukere til gode det er relativt rimelig å eie bolig som privataktør i Tyskland. I løpet av halvåret har tall for inflasjon variert mellom 0 og 1 %. Inflasjonen later til å ha stabilisert seg etter synkende tall i andre halvdel av 2008, en stabilisering hovedsakelig drevet av jevnere priser på energi og spesielt olje. Ser man bort fra energivarer, er inflasjonen noe høyere. Makroøkonomer forventer tiltakende inflasjon fremover som en konsekvens av statlige redningspakker og ekspansiv pengepolitikk. Tyske forbrukere er generelt sett opptatt av anslag for fremtidig inflasjon, og mange tyskere endrer forbruks- og investeringsmønster i takt med inflasjonsforventninger. Eiendom fungerer normalt som en inflasjonsbeskyttelse, og forventninger om økende inflasjon kan drive opp etterspørselen etter eiendom, spesielt blant private investorer. Relativt stabilt eiendomsmarked Antakelsen om at det tyske eiendomsmarkedet har begrenset nedsiderisiko har måttet stå sin prøve de siste tolv månedene. Kjøpsprisene i det øvre dyre AAA-segmentet i Frankfurt har sunket noe, og kravet til direkteavkastning (yield-kravet) har økt fra 5,10 % til 5,40 % i løpet av halvåret. Sett bort fra dette segmentet, viser nye tall at kjøpsprisene fremdeles er stabile, spesielt innenfor boligeiendom. En av hovedårsakene er at Tyskland ikke har hatt samme lånefinansierte prisboble på eiendom som man har sett i sammenliknbare land, for eksempel Spania og Storbritannia. Behovet for en prisjustering har derfor ikke vært til stede i samme grad. En annen viktig årsak er at lave fastrentenivåer har bidratt til at det å eie bolig har vært og fremdeles er relativt rimelig, og det har derfor vært begrenset behov for å selge unna eiendom for å unngå likviditetsproblemer. Det tyske eiendomsmarkedet har endret karakter det siste halvåret. Trangere tilgang på finansiering for alle aktører i bransjen førte til at det totale transaksjonsvolumet i Tyskland for første halvår sank med omtrent 70 % i forhold til samme periode året før, hovedsakelig trukket ned av få handler innenfor kontorsegmentet. Volumet av store enkelttransaksjoner og porteføljetransaksjoner er redusert betydelig. I henhold til Figur 2. Utviklingstrend antall husholdninger 2005-2020 Nybygging av boliger i Europa 2009 Figur 1. Nybygging av boliger i Europa 2009 Spania Frankrike Sveits Irland Finland Østerrike Portugal Norge Belgia Nederland Tsjekkia Italia Polen Danmark Slovakia Ungarn Sverige Storbritannia Tyskland Ferdigstilte enheter per 1000 innbyggere Ferdigstilte enheter per 1000 innbyggere Kilde: LBS Research/Euroconstruct (2009) 2,0 2,3 analysefirmaet CB Richard Ellis utgjorde porteføljetransaksjoner mot slutten av halvåret 14 % av totalvolumet, mot 49 % samme periode i fjor. Nedgangen er til en stor grad drevet av at bankene fremdeles er restriktive til lånestørrelse og setter strenge krav til egenkapital. De fleste banker setter en lånebegrensning på rundt 30-40 millioner per objekt, og bidrar til at det er få kjøpere i det dyreste kontorsegmentet. I tillegg tar låneprosessen lengre tid enn tidligere. Det er imidlertid tiltagende aktivitet, spesielt innenfor boligsegmentet hvor private aktører, forsikringsselskaper og pensjonsfond søker stabil og høy direkteavkastning og beskyttelse mot forventet inflasjon. Det er fremdeles svært lav byggeaktivitet i Tyskland. Etterspørselen etter boligenheter er omtrent 400 000 enheter, mens det ble bygget 185 000 enheter i fjor. Die Welt skrev tidligere i år en artikkel om at tysk nybygging av boligeiendom er lavest i Europa, og utenom Storbritannia bygges det to til tre ganger så mange boliger per innbygger i de større europeiske økonomiene som i Tyskland (se figur 1). I fjor noterte Frankfurt- 2,8 3,3 3,3 3,2!"$"!"$#!"!"!"!#!"%" 45 46 #" #! #4 #5 %6 4! 4# 46 #! ## 4,1 4,1 4,0 4,6 4,5 4,4 4,8 5,1 5,1 5,6 5,6 5,5 Figur 3. Utviklingstrend boligareal per capita 2005 2030 6,5 Hamburg 8 % -7 % -5 % -5 % Baden-Wurttemberg Bavaria Schleswig-Holstein Bremen Rhineland-Palatinate Hesse Germany Lower Saxony North Rhine-Westfalia Berlin Brandenburg -2 % 2 % 2 % 1 % Mecklenburg-Vorp. Saxony Thuringia 5 % 5 % 7 % 7 % Boligareal per capita i kvadratmeter 60 55 50 45 40 35 30 2005 2010 2015 2020 2025 2030-9 % Saxony-Anhalt -10 % -8 % -6 % -4 % -2 % 0 % 2 % 4 % 6 % 8 % 10 % Vestlige Tyskland Østlige Tyskland Kilde: Federal Statistical Office, LBS Research Kilde: Empirica, LBS Research 3
området et bunnivå for ferdigstilte kontoreiendommer, og det er altså et begrenset tilbud av nye eiendommer av god kvalitet tilgjengelig i markedet. Når det gjelder etterspørsel etter eiendom peker Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) på at selv om tysk befolkningsvekst har vært negativ i flere år, øker antallet tyske husholdninger fordi det stadig blir færre personer i hver husholdning (se figur 2). I tillegg ønsker hver person flere kvadratmeter å leve på (se figur 3). Disse trendene forventes å føre til en økning i leiepriser og dertil økende eiendomspriser i årene som kommer. Utvikling i porteføljeområdene Prime rent i Dresden har vært stabil gjennom første halvår 2009 og er fremdeles på omtrent 10 per kvadratmeter per måned. Totalt ble det leid ut rundt 29 200 kvadratmeter i kontorsegmentet, hvilket var 2 % over gjennomsnittet de fem siste årene. Kjøp og utleie av nybygde lokaler (absorbsjonsraten) var også positiv, og bidro til å redusere ledigheten ytterligere. Ledigheten i Dresden var ved utgangen av året på 13,. Dr. Lübke, et tysk megler- og rådgivingsfirma innenfor eiendom, forventer at ledigheten ikke vil øke nevneverdig i andre halvdel av året, hovedsakelig på grunn av lav nybyggingsaktivitet. I følge CB Richard Ellis andrekvartalsrapport, har leiekostnaden for de beste lokalene (prime rent) i Frankfurt falt fra nivåer på omtrent 38 per kvadratmeter per måned til omtrent 35 i løpet av halvåret. Nedgangen er beskjeden i forhold til andre store byer som London og Madrid, der prime rent har sunket med henholdsvis 21,2 % og 12,5 % i første kvartal 2009. Vektet gjennomsnittlig leiekostnad for Frankfurtområdet var 17,95 per måned per kvadratmeter, og tilsvarer fjorårets gjennomsnitt. Ledigheten i Frankfurt-området fortsetter å være stabil, og er 13,6 %. Strategien gir uttelling Strategien ligger fast. PRE II investerer hovedsakelig i vekstområdene Dresden og Leipzig, og planlegger investeringer i Rhein/Main. Porteføljen består av både bolig- og næringseiendom av høy kvalitet i attraktive områder. Hver eiendom skal gi positiv kontantstrøm, helst være fullt utleid og ha mange og diversifiserte leietakere. Denne strategien har vist seg å gi uttelling gjennom 2008 og første halvdel av 2009. To ganger i året vurderer uavhengige verdivurderere hele eiendomsporteføljen. I løpet av 2008 økte porteføljens antatte markedsverdi med 1,1 %, mens den per 30.06.2009 sank med 0,5 %. Verdivurdererens kvalitative beskrivelse av porteføljen er at den er eksponert i geografiske vekstområder, har få store leietakere, og at det er muligheter for videre leieøkninger. I tillegg består porteføljen av eiendom av høy kvalitet til gunstige kjøpspriser, og fremtidige nedskrivninger er lite sannsynlig. Porteføljestatus I løpet av halvåret er det overtatt eiendom for omtrent 15 millioner, og porteføljen bestod per 30.06.2009 av 685 boligenheter, 143 næringsenheter og 675 parkeringsplasser til en samlet kjøpspris inkludert transaksjonskostnader på ca. 88,2 millioner. Utleiearealet utgjorde totalt 73 228 m 2 og porteføljen hadde en brutto direkteavkastning (yield) på omtrent 7, målt mot kjøpspris. Porteføljen har god direkteavkastning med god margin til gjennomsnittlig lånekostnad, og differansen gir positiv kontantstrøm som bidrar til å opprettholde god likviditet i selskapet. Fordelingen mellom boligog næringseiendom er 54/46 i prosent av totale leieinntekter. Ledigheten i porteføljen har økt i perioden i tråd med resten av markedet. I januar var samlet ledighet på 2,1 %, mens den i juni var 4,9 %. Deler av denne ledigheten har PRE II ikke betalt for, det vil si at da noen av byggene ble kjøpt, ble kjøpsprisen nedjustert for å reflektere det ledighetsnivået PRE II mente var å forvente. Ledighetstallene ligger betydelig under landsgjennomsnittet på omtrent 12 % i det vestlige Tyskland og opp mot 17 % i den østlige delen av landet. Det arbeides aktivt med å senke ledighetsgraden gjennom forsterket markedsføring, oppussing av ledige lokaler, etc. De siste månedene har det på grunn av finanskrisen vært utfordrende å skaffe finansiering. Flere internasjonale banker med avdelinger i Tyskland og en del tyske investeringsbanker er ikke lenger aktive lånegivere, hvilket har bidratt til redusert tilgang til finansiering. Videre har bankene lenger saksbehandlingstid enn tidligere. Som et resultat av dette er belåningsgraden i porteføljen lavere enn den ville ha vært i en normalsituasjon. De lånetilbudene PRE II aksepterer har imidlertid attraktive vilkår sett i relasjon til markedet og bidrar til å ytterligere senke gjennomsnittlig lånekostnad. Halvårsresultat PRE II tall i tusen euro Tall basert på ureviderte regnskaper 30.06.2009 Inntekter 2 677 Driftskostnader -1 292 Avskrivinger -802 Resultat før rentekostnad og skatt 583 Netto rentekostnad -764 Resultat før skatt -180 Brutto kontantstrøm fra drift 61 Totale eiendeler 96 483 Total egenkapital 54 979 Total gjeld 41 504 Eiendom, bokført verdi 88 294 Kontanter og ekvivalenter 5 018 4
Regional fordeling i porteføljen Arealbasert Potsdam 2 % Regional fordeling i porteføljen Verdibasert Potsdam Leipzig 34 % Leipzig 26 % Dresden 71 % Dresden 6 Fokus fremover I utfordrende tider er det spesielt viktig å ha tett oppfølging av eiendomsmassen. Forvalter har et dedikert team i Mainz utenfor Frankfurt bestående av tyske ansatte som jobber med den daglige oppfølgingen og målstyringen. Teamet arbeider både gjennom eksterne tjenesteleverandører, men også direkte mot de større leietakerne. Eksempler på nylig overtatte eiendommer Område: Radeberg Størrelse: 1698 kvm Kjøpspris: 1,3 mill. Kjøpsyield: 8,01 % Leietakere: Bolig og næring Byggeår: 1990 Forvalters viktigste aktiviteter har vært og vil i tiden fremover fortsatt være å skaffe markedsmessig lånefinansiering til de eiendommene som er identifisert som mulige investeringsobjekter, samt å sørge for maksimal kontantstrøm gjennom å holde ledighet og kostnader lave. Fremtidig verdiutvikling for porteføljen vil i stor grad være avhengig av den generelle markedsutviklingen, og av at det er mulig å øke leienivået og samtidig redusere ledigheten. Utsiktene for videre verdiøkning i tysk eiendom er fremdeles til stede, spesielt i de områdene og segmentene PRE II er investert, og forvalter vil gjøre sitt ytterste for å utnytte de mulighetene som byr seg i markedet for å sørge for at avkastningsmålet nås. Beregning av verdijustert egenkapital Etter verdivurderingen den 30.06.2009 er verdijustert egenkapital (VEK) beregnet til 10,66 per aksje. VEK per 31.12.2008 var 10,55 per aksje. I løpet av halvåret har vekslingskursen for euro sunket fra 9,8650 til 9,0180, hvilket innebærer at også VEK-kursen målt i norske kroner har sunket. VEK per aksje per 30.06.2009 er beregnet til NOK 96,15 mot NOK 104,10 per 31.12.2008. Område: Potsdam Størrelse: 1782 kvm Kjøpspris: 2,12 mill. Kjøpsyield: 7,16 % Leietakere: Bolig Byggeår: 1998 Område: Radebeul Størrelse: 404 kvm Kjøpspris: 0,35 mill. Kjøpsyield: 7,64 % Leietakere: Bolig Byggeår: 1900 5
PRE Management Postboks 1224 Vika Kronprinsesse Märthas plass 1 0110 Oslo www.prem.no Design og produksjon: www.kursiv.no