Detaljregulering for Rørvikhøyden boligområde og retningslinjer Revisjonsdato: 05.03.2014 Planens ID: 2011002
1 Planens intensjon Definisjon: Plankart og bestemmelser utgjør et juridisk bindende dokument. Det vil bla si at det ikke er anledning til å ta i bruk, dele og/eller bebygge en eiendom på annen måte enn det som er fastsatt på plankartet og i bestemmelsene. Definisjon: Retningslinjene er ikke juridisk bindende, men av veiledende og informativ karakter. De kan ikke alene brukes som hjemmelsgrunnlag for vedtak etter planen, men gir føringer for rettslige og planfaglige vurderinger av plankart og bestemmelser Planens intensjon er å tilrettelegge området med kjedehus og lavblokker samt å sikre gode bokvaliteter. 2. Reguleringsformål Området er regulert til følgende formål iht. PBL 12-5: Bebyggelse og anlegg (nr. 1) - Lavblokker/ kjedehus B2 (1110) - Kjedehus B1 og B3 (1110) - Lekeplass/ grøntareal LEK1 (1610) - Annen særskilt beb. og anlegg ABB1-3 (1590) Samferdsel og teknisk infrastruktur (nr. 2) - Kjøreveg V1 og f_kv1 (2010) - Parkering f_p1 og f_p2 (2080) - Fortau FTA1-3 (2012) - Gangvei f_gg1 (2016) - Annen veggrunn AVG1-6 (2019) Grønnstruktur (nr. 2) - Friområde FO1 (3040) 3. Generelle bestemmelser 3.1 Fellesbestemmelser a) Området tillates utbygd i flere byggetrinn. b) I forbindelse med søknad om rammetillatelse skal det utenom vanlig dokumentasjon legges ved følgende: - Forprosjekt på vann- og avløpsledninger for området. - Signert utbyggingsavtale c) I forbindelse med søknad om igangsettingstillatelse skal det utenom vanlig dokumentasjon legges ved Ved utbygging i flere byggetrinn skal det tas utgangspunkt i følgende utbyggingsrekkefølge: Byggetrinn 1 = B1 Byggetrinn 2 = B2 Byggetrinn 3 = B3 Situasjonsplan som viser utforming av lekeplass ihht. uteromsforskriften bør fremvises ved forhåndskonferanse. Parkerings -og uteareal må ivaretas i henhold til uteroms- og parkeringsvedtektene eller eventuelt bestemmelser i revidert kommunedelplan for 2
situasjonsplan og kostnadsberegninger for lekeplass i Svarthammeren, 1:500 (eller større). Hammerfest og Rypefjord. 3.2 Rekkefølgekrav a) Før igangsettingstillatelse gis, skal ansvaret for og gjennomføring av tilfredsstillende vann/avløpsløsning for området og opparbeidelse av fortau og lekeplassene være avklart. b) Byggeområder skal være sikret vann og avløp innen det kan gis brukstillatelse. c) Svarthammeren lekeplass, fortau (FTA1- FTA3) og en trafikksikker adkomst til LEK 1 skal være ferdigstilte før det kan gis brukstillatelse. d) Lekeområde LEK 1 må være ferdigstilt før det kan gis brukstillatelse til B2 og B3. e) Før rammetillatelse kan gis, må det foreligge grunnundersøkelser. f) Ny lokalisering av miljøstasjon skal være avklart og opparbeidet før eksisterende miljøstasjon kan flyttes. g) Tekniske løsninger for håndtering av avrenning fra snødeponiene må inngå i prosjektering av kommunaltekniske anlegg og skal være utført før ferdigattest kan gis. Dersom årstiden vanskeliggjør opparbeiding av trafikkog lekearealer samt tilplantning av grøntarealer m.m. kan det likevel gis henholdsvis brukstillatelse og ferdigattest såfremt det settes en frist for ferdigstilling av lekearealer. Etablering av lekeplass i Svarthammeren samt opparbeiding av fortau langs Rørvikveien vil innebære utarbeidelse av utbyggingsavtale. Med grunnundersøkelser forstås dokumentasjon for at grunnforhold i området er stabile og mulig å bebygge. Dokumentasjon må omfatte forslag til tiltak såfremt grunnen har en karakter som nødvendiggjør dette. 3.3 Byggeskikk a) Tiltak etter planen skal utføres i tråd med retningslinjer gitt i kommunes vedtatte byggeskikkveileder. b) Material- og fargevalg skal harmonere med omkringliggende bebyggelse. c) Bebyggelsen skal gis en helhetlig utforming og tilrettelegges med flatt tak eller pultak med takvinkel inntil 30 grader. d) Tilhørende anlegg (bod/ søppelbod med mer) tilpasses takform og takvinkel på boligbebyggelsen. Det vises til byggeskikksveileder samt lysplan for Hammerfest kommune. Parkeringsforskrift og uteromsforskrift skal også legges til grunn for utforming. Plassering av bygg og utforming av området skal ta utgangspunkt i vedlegg til planbeskrivelsen. 3
3.4 Universell utforming a) Tiltak etter planen skal utformes på en slik måte at de sikrer tilgjengelighet for alle, herunder bevegelseshemmede, orienteringshemmede og miljøhemmede. b) Ved nyplanting må allergifremkallende partikler reduseres mest mulig ved bruk av planter med lite pollenutslipp, som eksempelvis rogn og furu. c) Det skal i størst mulig grad legges til rette for trinnfri atkomst til boligene. d) Parkeringsplasser legges til rette med min. 1 plass for handikapparkering. e) Alle boliger skal ha tilfredsstillende støyforhold. Det vises til MDs veiledere T-1249 Planlegging for alle, og T-1423 Handlingsprogram for Universell utforming Med trinnfri atkomst forstås at overkant av ferdig gulv skal være tilnærmelsesvis lik terreng ved hovedinngang. Dettes av estetiske hensyn så vel som hensyn til universell utforming. Det vises til planretningslinje T-1442 og NS 8175 3.5 Kulturminner a) Skulle det under arbeidet komme fram gjenstander eller andre spor fra eldre tid, må arbeidet stanses omgående og melding sendes areal- og kulturvernavdeling ved Finnmark Fylkeskommune og Sametinget, jfr. lov 9. Juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kulturminneloven) 8. 4 Bebyggelse og anlegg 4.1 Lavblokker/ kjedehus (B2) a) Innenfor område B2 kan det etableres lavblokker eller kjedehus. b) Ved tilrettelegging for lavblokker skal det legges til rette for felles søppelanlegg for boenheter i B2. c) Samlet utnyttelsesgrad for området må ikke overstige 70% BYA. d) Bygningenes høyder må ikke overstige: Gesimshøyde: 64 m.o.h. Mønehøyde: 67 m.o.h. e) Takoppbygg med grunnflate mindre enn Hvis området utnyttes til kjedehus, gjelder bestemmelsen 4.2 c). Plassering av bygg og utforming av området skal ta utgangspunkt i vedlegg til planbeskrivelsen. Utnyttelsesgrad omfatter også bebygd areal for parkeringskjeller. Maksimal bygningshøyde måles med utgangspunkt i meter over havet (m.o.h.) 4
10 m2 kan være inntil 2 m høyere. f) Alle boliger skal sikres gode private og felles uteoppholdsarealer. g) Innenfor B2 tillates etablering av parkeringskjeller med innkjørsel fra Rørvikvannet. h) Det skal sikres en trafikkfri atkomst fra B2 til LEK1. Med takoppbygg forstås eksempelvis heistårn som ofte stikker høyere enn hovedbygget. 4.2. Kjedehus (B1 og B3) a) Innenfor område B1 og B3 kan det etableres boliger i form av kjedehus. Det kan etableres utleieenhet i sokkelen der krav til parkering og uteareal er tilfredsstilt. b) Innenfor område B1 og B3 skal det sikres privat uteoppholdsareal på minst 25m² for småbarn på egen boligtomt. c) Boligens høyder må ikke overstige: Gesimshøyde: 61 m.o.h Mønehøyde: 64 m.o.h d) Samlet utnyttelsesgrad for kjedehus må ikke overstige: B1 BYA 50% B3 BYA 45% e) Det tillates avkjørsler til de enkelte boenheter. Maksimal bygningshøyde måles med utgangspunkt i meter over havet (m.o.h.) Deler av bygget kan ha annen takvinkel enn hovedhuset såfremt estetiske hensyn ivaretas. Plassering av bygg og utforming av området skal ta utgangspunkt i vedlegg til planbeskrivelsen. Utnyttelsesgrad omfatter også parkeringsarealer 4.3. Lekeplass/ grøntareal (LEK1) a) Lekeområde LEK1 er felles for område B1- B3. b) Område LEK1 skal tilrettelegges for variert lek og uteopphold. c) Ved planlegging og opparbeiding av lekeareal skal det tas utgangspunkt i eksisterende vegetasjon. d) LEK1 skal ligge høyere i terrenget i forhold til ABB1. e) Det må sikres trinnfri atkomst fra f_gg1 til LEK1. Høydeforskjell mellom LEK 1 og ABB1 skal gjennomføres for å hindre snøras fra ABB1 til lekeplass. 5
f) Lekeplass skal avgrenses med gjerde mot snødeponi (ABB1 og ABB2) samt vei/ trafikkområder. 4.4 Annen særskilt bebyggelse og anlegg/ snødeponi (ABB1-ABB3) a) Innenfor område ABB1-ABB3 settes det av areal til snødeponi. b) ABB1 skal være kommunalt snødeponi i tilknytning til V1. Innenfor ABB1 tillates det å lagre snø bare i begrenset grad slik at det ikke kan medføre fare for LEK 1. c) ABB2 og ABB3 skal være snødeponi for ny boligbebyggelse. d) Områder for snødeponi skal sikres god avrenning. 5 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 5.1 Kjøreveg (V1 og f_kv1) a) Område V1 (Rørvikveien) er hovedatkomst til boliger i området. b) Veien skal ha asfalt/ fast dekke med vegbredde tilsvarende dagens vei. c) Område f_kv1 er felles avkjørsel for beboere innenfor eiendom 17/65 og 17/66. Tilknyttede eiendommer ivaretar også brøyting, drift og vedlikehold. d) Felles avkjørsler skal opparbeides med tydelig markering i form av kantstein eller liknende. I forbindelse med utbygging av planområdet/ etablering av fortau skal kjøreveg/ Rørvikveien gjenetableres med samme eller større bredde enn dagens trafikksituasjon Trafikksikre løsninger skal vektlegges ved opparbeiding av vei, fortau og parkeringsplasser. 5.2 Fortau (FTA1-FTA3) a) Innenfor område FTA1-FTA3 legges det til rette for etablering av fortau langs Rørvikveien. Trafikksikre løsninger skal vektlegges ved opparbeiding av vei, fortau og parkeringsplasser b) Områdene opparbeides med asfalt/ fast dekke med bredde på 2,5 m. 6
5.3 Gangveg (f_gg1) a) Område f_gg1 er felles fortau/ gangveg for boliger innenfor B1-B3. b) Området opparbeides med asfalt/ fast dekke med bredde på min. 1,5m. c) Innenfor området kan det legges til rette for felles søppelanlegg. Trafikksikre løsninger skal vektlegges ved opparbeiding av vei, fortau og parkeringsplasser Beboere innenfor B1-B3 er ansvarlig for brøyting og vedlikehold av f_gg1 Med felles søppelanlegg forstås molok, søppelbod eller liknende. 5.4 Parkeringsplass (f_p1-f_p2) a) Parkeringsplass f_p1 er felles for B2. b) Parkeringsplass opparbeides med asfalt/ fast dekke ihht. situasjonsplan. c) Parkeringsplasser legges til rette med min. 1 plass for handikapparkering. d) Innenfor område f_p2 kan det etableres felles atkomst/ rampe til parkeringskjeller. e) Atkomst / rampe F_P2 skal sikres mot rasfare fra snødeponi ABB3. Beboere innenfor B1-B3 er ansvarlig for brøyting og vedlikehold av f_p1 og f_p2 Plassering og utforming av området skal ta utgangspunkt i vedlegg til planbeskrivelsen. 5.5 Annen veggrunn AVG1-AVG6 a) Innenfor område AVG1-AVG5 kan det etableres annen veggrunn i form av skulder og grøft. b) Beplantning innenfor områdene må ikke være til hinder for frisikt. 6 Grønnstruktur 6.1 Friområde FO1 a) Område FO1 er grønt friareal for Rørvikveien og skal sikres et tydelig grøntpreg. b) Etter utbygging av boliger skal området tilplantes og gis en tiltalende utforming. c) FO1 kan også brukes til snødeponi. 7
8