SAKSUTSKRIFT Arkivsak-dok. 16/08881-30 Saksbehandler Ole Ringsby Førland Endring av detaljreguleringsplan for Rådhusveien 7 - sluttbehandling Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan, miljø og teknikk 2016-2019 14.02.2018 3/18 2 Bystyret 2015-2019 01.03.2018 5/18 Behandling i Utvalg for plan, miljø og teknikk 14.02.2018: Votering Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Innstilling i Utvalg for plan, miljø og teknikk I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 1. ledd vedtas endring av detaljreguleringsplan for Rådhusveien 7, utarbeidet i målestokk 1:500, datert 12.09.2017 og sist endret 19.01.2018, sammen med de tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 15.08.2017 og sist endret 08.01.2018. Behandling i Bystyret 01.03.2018: Representanten Per Hugo Samuelsen tiltrådte møtet før behandlingen av saken og det var 43 stemmeberettigede representanter til stede. Følgende hadde ordet ved behandlingen av saken: Ingen Votering Innstillingen fra Utvalg for plan, miljø og teknikk ble enstemmig vedtatt. Bystyrets vedtak I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 1. ledd vedtas endring av detaljreguleringsplan for Rådhusveien 7, utarbeidet i målestokk 1:500, datert 12.09.2017 og sist endret 19.01.2018, sammen med de tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 15.08.2017 og sist endret 08.01.2018. side 1 av 6
Endring av detaljreguleringsplan for Rådhusveien 7 - sluttbehandling Innstillingssak. Medsaksbehandlere: May Edith Huru Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 1. ledd vedtas endring av detaljreguleringsplan for Rådhusveien 7, utarbeidet i målestokk 1:500, datert 12.09.2017 og sist endret 19.01.2018, sammen med de tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 15.08.2017 og sist endret 08.01.2018. Vedlegg: 1. Plankart, datert 12.09.2017, revidert 19.01.2018 2. Reguleringsbestemmelser, datert 15.08.2017, revidert 08.01.2018. 3. Planbeskrivelse, datert 05.07.2017, revidert 27.11.2017 4. Sammendrag av innkomne merknader med forslagsstillers og rådmannens kommentarer, datert 18.01.2018 Sammendrag: På vegne av Moenskogen Utvikling AS har konsulentfirma Sweco Norge AS oversendt forslag til reguleringsendring av Rådhusveien 7 til behandling. Planen fra 2015 tilrettelegger for en endring av eksisterende Fram-bygget til bolig, samt utbygging av ny bebyggelse med leiligheter. Det er behov for omregulering da det er utviklet et boligprosjekt som fraviker fra planens bestemmelser om antall boenheter, lekeareal, takform, byggehøyde og avkjørsel. Planområdet ligger på Borgen. Rådhusveien utgjør en tverrforbindelse mellom Skjebergveien (fv.118) og Iseveien (rv.111). Det er ca. 3,5 km til sentrum. Planområdet utgjør ca. 11 dekar. Området er i kommuneplanens arealdel disponert til boligbebyggelse (framtidig), friområde (nåværende) og gang- og sykkelvei. Foreslått endring av plan gjør at antall boenheter øker fra maksimalt 44 til 60. Det er også regulert inn ny avkjørsel. De endringer som er gjort etter offentlig ettersyn er å betrakte som mindre endringer. Det knytter seg ikke innsigelser til planforslaget, som kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Rådmannen anbefaler at endring av detaljreguleringsplan for Rådhusveien 7, vedtas. Utredning: Bakgrunn for saken Sweco Norge AS har på vegne av Moenskogen Utvikling AS utarbeidet forslag til endring av detaljreguleringsplan for Rådhusveien 7. Hensikten med reguleringsplanen var å tilrettelegge for en endring av eksisterende bygg på B1 (tidligere Fram-bygget) fra næring til blandet formål bolig/næring. Planen la også opp til utbygging av boliger på B2. side 2 av 6
B1 er gitt rammetillatelse (datert 05.10.2016), og er i ferd med å bli gjennomført. Boligprosjektet i B2 er videreutviklet av forslagsstiller, og er under planlegging, men fraviker fra reguleringsplanen som ble vedtatt i 2015. Dette er bakgrunnen for reguleringsendringen. Planforslaget er vurdert i forhold til plan- og bygningsloven 4-2 og forskrift om konsekvensutredning (FOR-2014-12-19-1726). Konklusjonen er at verken planen eller tiltak innenfor planområdet gir vesentlig virkning for miljø og samfunn, og omfattes ikke av kriteriene omtalt i forskriften. Planforslaget utløser dermed ikke krav om konsekvensutredning. Beskrivelse av området Planområdet ligger på Borgen. Rådhusveien utgjør en tverrforbindelse mellom Skjebergveien (fv.118) og Iseveien (rv.111), og grenser inntil planområdet. Det er ca. 3,5 km til sentrum. Tidligere arealbruk på eiendommen har vært kontor/ næringsbygg, med tilhørende parkering. Områdets areal er ca. 11 dekar. Forholdet til andre planer Området er i kommuneplanens arealdel disponert til boligbebyggelse (framtidig), friområde (nåværende) og gang- og sykkelvei. Området er regulert gjennom reguleringsplan Rådhusveien 7 vedtatt 18.06.2015. Tilstøtende arealer er regulert gjennom følgende reguleringsplaner: Skjebergsenteret, vedtatt 21.6.1990 (plan-id 27010) Kalabanen, vedtatt 14.9.1984 (plan-id 27016) Hauggård, vedtatt 7.9.1984 (plan-id 26013) Beskrivelse av planforslaget Hovedgrepene fra planen vedtatt i 2015 ligger fast. Det offentlige samferdselsanlegget med gang- og sykkelveier og annen veigrunn, samt kjørevei til Rådhusveien, 7 er ikke endret. I byggeområdene, uteoppholds- og lekeområdene, samt parkeringsarealet er det gjort tilpasninger som tilrettelegger for det nye boligprosjektet. Avkjørsel fra Ordfører Juul-Olsens vei er et nytt grep, for å gi adkomst til parkeringskjeller under bebyggelsen. I felt B2 kan det bygges opptil 14,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng, og takformen endres fra pulttak til flatt tak. Bebyggelsen vil ha tre etasjer + inntrukket fjerde etasje. Antall boenheter vil øke fra maksimalt 44 til 60. Lekeområder og uteoppholdsarealer er oppdatert etter gjeldende arealplan og er bevisst plassert med tanke på trafikksikkerhet, skjerming og støy. Formålsendring fra bolig/forretning/kontor til bare bolig skyldes at i forrige arealplan (2011-2020, vedtatt 17.02.2011) var eiendommen avsatt til erverv. Næringsformål ble tatt inn i reguleringsplanen for Rådhusveien 7 for ikke å komme i konflikt med arealdelen. På reguleringstidspunktet var kommuneplanen under rullering og høringsforslaget til ny arealdel viste området som framtidig boligområde, felt B-5.10. Nå når reguleringsplanen skulle endres var det et ønske å ta ut forretning/kontor. For en mer utførlig beskrivelse henvises til planbeskrivelsen. side 3 av 6
Planprosess Det ble varslet oppstart av reguleringsarbeidet med annonse i Sarpsborg Arbeiderblad 26.1.2017. Fagmyndigheter, rettighetshavere og grunneiere ble varslet med brev. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort på Sarpsborg kommunes nettside www.sarpsborg.com Utvalg for plan, miljø og teknikk behandlet i møte 30.08.2017, sak 49/17, forslag til reguleringsplan for Endring av detaljreguleringsplan for Rådhusveien 7, og vedtok den lagt ut til offentlig ettersyn. Planforslaget lå ute til høring i perioden 21.09.2017. 31.10.2017. Fagmyndigheter, naboer og berørte parter ble varslet med brev datert 19.09.2017. Offentlig ettersyn av planforslaget ble kunngjort i Sarpsborg Arbeiderblad 21.09.2017 og på Sarpsborg kommunes hjemmeside. Ved høringsfristens utløp var det innkommet i alt sju merknader. Offentlig ettersyn innkomne merknader og uttalelser og endringer etter offentlig ettersyn Et sammendrag av innkomne merknader og uttalelser med tiltakshavers og rådmannens kommentarer følger saken som eget vedlegg. Etter offentlig ettersyn har tiltakshaver vurdert de innkomne merknader og gjort noen mindre endringer som er inntatt i reguleringsbestemmelser og plankart. Innsigelse Det er ikke reist innsigelse til reguleringsforslaget. Merknader som er imøtekommet, jf. Vedlegg - Fylkesmannen i Østfold (ØFK), ved at det legges til rette for tilstrekkelig og trygg sykkelparkering under tak for alle leilighetene. - Statens vegvesen (SVV), ved at det stilles krav om konkrete grenseverdier for støy og at rekkefølgebestemmelse om støydempende tiltak knyttes til ferdigattest, og ikke brukstillatelse. - SVV, ved at det vises til TEK17 - SVV, ved at i bestemmelsen om siktlinjer presiseres. - SVV, henvisning til statlig planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging oppdateres. - SVV, ved at planbestemmelsenes dato vil bli oppdatert etter revisjon av planforslaget. - SVV, ved at henvisningen til (fotnote) til pbl. 12-7 rettes. - Østfold fylkeskommunes (ØF), ved at minste mulig uteoppholdsareal dekkes av felles oppholdsarealer, private hager, balkonger og (tak)terrasser, og lekearealer. Bratte og støybelastede områder skal ikke regnes med. - ØF, ved at lekeplass skal være ferdigstilt før ferdigattest for nye bygninger skal gis. - Plan23 AS, ved at Plan21 AS endrer vendehammeren i sin reguleringsplan for gnr/bnr 1051/699. Disse endringene anses som mindre endringer i reguleringsforslaget og kan ikke sees å endre planens intensjoner og hovedformål. side 4 av 6
Merknader som ikke er imøtekommet, jf. Vedlegg - Statens vegvesen (SVV) ved at det ikke stilles rekkefølgekrav om støymåling - ØF, anbefaling om sandlekeplass og nærlekeplass vises i plankartet. - ØF, anbefaling om at det stilles krav til oppdeling av fasader, gjerne sprang i gesims/høyder mm. - ØF, anbefaling om det bør avsettes et større areal til vegetasjon/trær som kan bidra til at det oppleves som et mer variert boligprosjekt. - Plan21 AS, krav om at trafostasjonen plasseres 6 meter fra tomtegrensen, grunnet støy. - Kirsti og Morten Skårberg, Anne og Øystein Halvorsen, som mener at nybygget blir for høyt. Kirsti og Morten Skårberg, Anne og Øystein Halvorsen, som mener Ordfører Juul-Olsens vei allerede er sterkt trafikkert og at det er uheldig å legge den nye avkjørselen hit. - Anne og Øystein Halvorsen, som mener at rørsystemet langs Ordfører Juul-Olsens er til hinder for planforslaget. - Til merknadene om byggehøyde vil rådmannen opplyse at byggehøyden ikke er endret, selv om takformen blir noe annerledes. Rådmannen mener videre at trafikken i Ordfører Juul-Olsens vei er innenfor det som er akseptabelt, og ikke bør være til hinder for en ny atkomst. Når det gjelder rørsystemet langs Ordfører Juul-Olsens vei, skal det legges nye rør i krysset Ordfører Juul-Olsens vei og Furulundveien inneværende år. Dermed vil kapasiteter for vann og spillvann bli ivaretatt. Grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge Sarpsborg kommune har en ordning for ivaretakelse av barn og unges interesser i planleggingen. Det er saksbehandler for den enkelte reguleringssak som skal sørge for at denne medvirkningen og tilretteleggingen blir utført. Barnetråkkregistreringen sto sentralt i utarbeidelsen av reguleringsplanen vedtatt i 2015, og reguleringsendringen er oppdatert med opplysninger fra skoleveisanalysen som er utarbeidet siden planvedtaket. Det er ikke gjennomført eget medvirkningsopplegg i arbeidet med reguleringsendringen, da endringene er justeringer fra reguleringsplanen vedtatt i 2015. Rådmannen mener hensynet til barn og unge er tilfredsstillende ivaretatt gjennom planforslaget. Avklaring om konsekvensutredning. Planforslaget er vurdert mot forskrift om konsekvensutredning. Tiltaket faller ikke inn under 2. Videre er planen vurdert etter forskriften 3. 3 bokstav b) gjelder for detaljreguleringer inntil 15 dekar som innebærer endringer av kommuneplan eller områderegulering. Kommuneplanens arealdel viser formål til fremtidig boligbebyggelse (felt B-5.9), vei (kjørevei og gang- og sykkelvei) og friområde. I gjeldende reguleringsplan ble det vedtatt en intern omfordeling av disse arealene, da gang- og sykkelvei ble flyttet. Den foreslåtte reguleringsendringen vil i hovedsak følge gjeldende reguleringsplan, og anses ikke å medføre «endringer av kommuneplan», jf. 3 b). Planen utløser ikke krav om konsekvensutredning etter 3. Rådmannen har derfor ikke funnet grunnlag for å kreve at planforslaget behandles etter forskrift om konsekvensutredninger. Forholdet til naturmangfoldloven Planbeskrivelsen inneholder et eget kapittel om forholdet til naturmangfoldloven. Etter rådmannens vurdering har kapitlet en tilfredsstillende gjennomgang av problemstillinger tilknyttet planforslaget. side 5 av 6
Planforslaget er utarbeidet som en detaljreguleringsplan. Planforslaget med tilhørende bestemmelser og planbeskrivelse gir en tilfredsstillende beskrivelse av tiltaket. Det tilsendte materiale var komplett 19.01.2018. Oppsummering Det er ikke knyttet innsigelse til planforslaget, og det kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Rådmannen anbefaler at forslag til reguleringsplan for Endring av detaljreguleringsplan for Rådhusveien 7, vedtas. Forslag til reguleringsplan fremmes med dette for avsluttende behandling. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Ingen for Sarpsborg kommune. Miljø: Ingen negative miljømessige konsekvenser av reguleringen er påvist. Folkehelse: Planforslaget legger opp til leke- og uteoppholdsarealer som vil være tilgjengelig for planområdets egne beboere. Prinsipper for universell tilgjengelighet vil legges til grunn for tiltaket. Utearealer skal være tilgjengelig for mennesker med nedsatt bevegelsesevne. Funksjonene i planområdet er arrangert slik at det blir lite eller ingen biltrafikk inne på planområdet og ved uteoppholdsarealene. RETT UTSKRIFT DATO 2.mars.2018 Hilde Øisang Formannskapssekretær Saken oversendes saksbehandler for oppfølging. side 6 av 6