BERGEN KOMMUNE Klima, miljø og byutvikling/plan- og miljøetaten Fagnotat Til: Byrådsavdeling miljø- og byutvikling Fra: Etat for plan og geodata Dato: 12.1.2009 Saksnr.: 200605587/40 Emnekode: BBY 5121 Saksbeh.: GUSE Årstad. Kronstad. Gnr.-bnr. 162-379 og 640, Ibsens gate 104. Forslag til reguleringsendring. Plan nr. 71600 2. gangs behandling. Sammendrag: Planområdet er gnr.-bnr. 162-379 og 640 med adresse Ibsens gate 104, Årstad bydel i Bergen kommune. Forslag til reguleringsendring er utarbeidet av Asplan Viak as i samarbeid med Grieg arkitekter as. på vegne av Kronstad Park as. Formålet med reguleringsendringen er å gjøre det mulig å oppføre nybygg/tilbygg til eksisterende bygg. Planområdet er på 1,9 daa. Eksisterende bebyggelse på eiendommen består av bygg med 3 høye etasjer samt kjeller. Bygget var opprinnelig telefonsentral men er senere blitt bruksendret til kontorer. I senere tid er det oppført mindre tilbygg mot nord med én etasje samt kjeller. Illustrasjon asplan/viak
Telefonsentralen som er tegnet i 1928 av arkitekt Per Grieg fremstår med kraftig estetisk uttrykk. Bakbygningen underordner seg hovedbygget. Etter 1. gangs behandling er det innsendt revidert forslag fra plankonsulent Asplan Viak as. Endringen innebærer ikke endring i formål, utnyttelsesgrad, eller høyde men byggets formuttrykk er noe endret. Utformingen av tilbygget fremstår nå etter endring av 16.9.2008 med klarere former i forhold til eksisterende hovedbygg. Tilbygget er planlagt slik at det er ment å fremstå med selvstendig arkitektonisk uttrykk. I følge forslagsstiller er det hentet referanser og moderat slektskap i forhold til telefonsentralen. Anbefalt forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 27-2 nr. 1 godkjennes på vilkår vedlagt forslag til vesentlig reguleringsendring. Vilkåret er at bygget reduseres med én etasje. Reguleringsbestemmelsens 2 må endres i henhold til dette. Vilkåret er hjemlet i plan- og bygningslovens 74 nr. 2 samt 70. Revidert forslag datert 16.9.2008 legges til grunn for vedtaket med unntak av høyden på bygget. Det må innsendes nye reviderte tegninger og beregninger i tråd med dette vedtaket. I tillegg må det innsendes reviderte planbestemmelser. PLAN OG GEODATA Mette Svanes etatsleder/plansjef Gudrun Stefansdottir seniorarkitekt Side 2 av 8
SAKSUTREDNING 1 Nøkkelopplysninger Bydel Årstad Gårdsnavn (adresse) Ibsens gate 104 Gårdsnummer/bruksnummer Gnr. 162 bnr. 379 og 640 Gjeldende planstatus Regulerings-kommune-, kommunedelplan Regulert til boligformål ved plan nr. R 70000 Midtre Årstad, stadfestet 1938. Forslagstiller Grunneiere Plankonsulent Kronstad Park as Kronstad Park as Asplan Viak as Ny plans hovedformål Kontor Planområdets areal i daa 1,9 daa Antall nytt næringsareal 2386 m² Aktuelle problemstillinger Tilpasning til eksisterende bygg og omgivelser Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) nei Kunngjøring oppstart, dato 29.6.2006 Fullstendig planforslag mottatt, dato 16.6.2008 Informasjonsmøte avholdt (j/n) nei 2 Bakgrunn for planarbeidet 2.1 Bakgrunn I 2001 ble det kunngjort oppstart for planarbeid. Forslaget innebar omregulering av telefonsentralen til kontorformål. Årstad bydelsstyre gikk imot formålsendringen ved vedtak i møte den 23.10.2001, sak 142/01. Saken ble deretter trukket før den ble fremmet på nytt ved innsendelse av planforslag i 2006. 3 Planprosessen Kunngjøring oppstart Oppstart av planarbeid ble kunngjort i Bergens tidene og Bergensavisen den 29.4.2006. Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev datert 28.4.2006. Offentlig ettersyn er kunngjort i dagspressen. Grunneiere, naboer og høringsinstanser er varslet ved brev. Det er innkommet 11 merknader i forbindelse med varsel av planforslaget. 3 merknader fra private i nærmiljøet, 7 merknader fra offentlige instanser, samt uttalelse fra Tilsynsutvalget for byens utseende og Årstad bydelsstyre. Medvirkning i planarbeidet Det har ikke vært avholdt informasjonsmøte eller lignende for å sikre medvirkning i planarbeidet ut over lovens mistekrav. Behandling av planforslaget Fullstendig planforslag er mottatt den 3.9.2007. Revisjon av planforslaget som gjelder utforming av bygget er mottatt den 16.9.2008. Side 3 av 8
Merknader til planforslaget: Det er innkommet flere merknader fra naboer til planforslaget. Naboene påpeker at eiendommen er regulert til boligformål og at de motsetter seg på det sterkeste endret reguleringsformål til næring. Naboene påpeker at nybygget vil medføre vesentlig innsyn og at lysforholdene for deres eiendommer vil bli svekket. De påpeker i tillegg at Ibsens gate og Hunstadsvingen allerede er tungt belastet med trafikk. Tilsynsutvalget for byens utseende har gitt uttalelse til planforslaget den 18.12.2007. "TFBU støtter fagetatens uttalelse og vil presisere at nybygget absolutt ikke bør bygges høyere enn telefonsentralens laveste gesims." Årstad bydelsstyre behandlet planforslaget i møte den 23.4.2008. Årstad bydelsstyre mener at bygget som planlegges er for høyt samtidig som de viste til at sammensetningen mellom de to bygningsvolumene etter deres syn ikke var løst på tilfredsstillende måte. Årstad bydelsstyre mener også at høyden på bygget bør reduseres. 4 Gjeldende planstatus og overordnete retningslinjer I kommuneplanen er området avsatt til byggeområde. Eiendommen er delvis regulert til bolig, Frittliggende hus og dobbelhus i plan nr. R.70000, Midtre Årstad stadfestet 8.7.1938. Eiendommen er i tillegg delvis regulert til Gategrunn i reguleringsplan R.1.080.00.00. stadfestet 27.4.1954. Det er ikke knyttet reguleringsbestemmelser til planene. Planområdet kan bli berørt av forslag til kommunedelplan for ny Arnatunnel (saksnr. 200501408) og forslag til bybanens Kronstadtrasé (saksnr. 200210699). Disse planene er ikke vedtatt. 5 Beskrivelse av planområdet med omgivelser Eksisterende bruk: Eksisterende bygg er opprinnelig bygget som telefonsentral. En telefonsentral er et større koblingsskap eller liten bygning der alle telefonabonnenter i et område er tilkoblet. Telenor har i dag installasjoner i bygget i form av digital telefonsentral i kjeller og i deler av 1. etasje. Bygget for øvrig er bruksendret til kontorer med tilhørende parkering. I dag disponeres bygget av foretaket Innovest/Medilab. Innovest er et frittstående selskap etablert for å fremme Side 4 av 8
forskning og næringsutvikling i helsesektoren på Vestlandet. Innovest administrerer forskningsprosjekter, og legger til rette for utvikling av forskningsbasert næringsvirksomhet. I tilbygget som ble oppført på 1980 tallet huser i dag foretaket Unilabs Røntgen Bergen som driver med røntgendiagnostikk. Capio Diagnostikk (som beskrevet i 1. gangs behandling) har i september 2008 skriftet navn til Unilabs Røntgen Bergen. Etter sammenslåingen er Unilabs i dag et av Europas ledende helsetjenesteforetak innen radiologi og labratoriemedisinsk service med virksomheter i 11 land og mer enn 3000 ansatte. Omgivelser: Omgivelsene til nybygget preges av eksisterende bygg på eiendommen, telefonsentralen. For øvrig er området preget av eldre boligbebyggelse. Husene ligger tilbaketrukket på eiendommene med hage og hekker. Planlagte bygg slik planforslaget viser vil skille seg betydelig ut fra eksisterende bebyggelse. Dette gjelder særlig boligbebyggelsen i forhold til høyde og arkitektonisk uttrykk. Fagetaten har blant annet derfor stilt som krav for godkjenning av omsøkt reguleringsendring at bygget reduseres med én etasje. 6 Planforslaget Forslagstiller ønsker å legge til rette for et nytt kontorbygg som tilbygg til eksisterende bygg på eiendommen. Parkeringsbehov og tilfredsstillelse av parkeringskrav er planlagt i første etasje. I tillegg er det 4 kontoretasjer der de to øverste er planlagt inntrukket. Det er foretatt endringer av det arkitektoniske uttrykket siden saken ble fremlagt for 1. gangs behandling. Dette gjelder særlig bygget sett fra øst der en best kan se eksisterende bygg og nybygget sammen. Endringene er etter fagetatens syn til det bedre men ikke nok til at forslaget kan godkjennes i sin nåværende form. Eksisterende bygg har høy verneverdi. Bygget inngår i "verneplan for Telenor bygninger og installasjoner". Denne planen for Telenors bygninger har ingen juridisk status. Hordaland Fylkeskommune har påpekt i sin merknad om kunngjøring til oppstart at eksisterende bygg, telefonsentralen bør bli regulert til bevaring. I øverste inntrukket etasje på eksisterende bygg planlegges det felles kantine. Dette forutsetter ikke utvendig endring av eksiterende bygningsmasse. Fagetaten har vektlagt ved utleggelse til 1. gangs behandling at formålet har slik karakter at det bør tillegges positiv vekt. For bedrifter slik den som planlegges i bygget er det uttalt fra tiltakshavers side at nærheten til Haukeland sykehus er av særlig betydning. Fagetaten har tidligere påpekt at nybygget bør i større grad underordne seg den eksisterende bygningsmassen og bebyggelsen rundt. Takformen som fagetaten tidligere har beskrevet som problematisk er noe endret før 2. gangs behandling. Takkonstruksjonen sett mot vest er ikke endret. Det er etter vårt syn vesentlig at monumentaliteten til telefonsentralen ikke forringes. Nybygget må reduseres med én etasje. Dette vilkår er både vurdert i forhold til eksisterende bygg (pbl. 74 nr. 2) samt naboulemper ved tap av sol og lysforhold (pbl. 70 nr. 2). 6.1 Generelt I følge forslagsstiller er det behov for kontorarbeidsplasser for bedrifter og forskningsmiljøer med tilknytning til Haukeland sykehus. Side 5 av 8
6.2 Arealbruk og størrelse Nøkkeltall Reguleringsformål Næring Areal Eksisterende bygg (telefonsentral)= 524,3 m² Tilbygg = 265 m² Nytt kontorbygg = 1431,6 m² Tilsammen = 2221 m² Antall etasjer 5 etasjer inkl. kjeller Utnyttelsesgrad Satt til maks 250% BRA i planforslaget Bebygd areal på tomten 892 m² inkl. eksisterende bygg, tilbygg og nybygg Parkering 17 parkeringsplasser derav to plasser for el-biler 6.2.1 Parkering Bergen kommunes parkeringsnorm ligger til grunn for søknaden. I forhold til formål kontor stilles det krav i Bergen kommunes parkeringsnorm om 7 biloppstillingsplasser og 7 sykkelplasser pr. 1000 m². I tillegg skal det tilrettelegges for elbiler. Total BRA for kontorareal inkludert kantine og lager tilknyttet kontorvirksomheten er på 2221 m². I følge parkeringsnormen utløser det krav om 16 parkeringsplasser. I følge planforslaget tilrettelegges det for 17 biloppstillingsplasser der 2 plasser får opplegg for elektriske biler. I tillegg tilrettelegges det for varelevering og sykkelparkering. De arealene som er utelatt, dvs. arealer som ikke er definert som lager eller kontorareal i beregningsgrunnlaget er ubenyttet areal i kjelleren til telefonsentralen samt disponibelt areal i kjeller på planlagt nybygg. 6.2.2 Trafikkforhold Adkomsten til bygget er fra Ibsens gate. Planområdet ligger relativt sentralt i forhold til Haukeland sykehus. Plankart av 24.6.2007 viser at riktige siktlinjer og frisiktsoner er innarbeidet i planen på tilfredsstillende måte. Ved behandling av søknad om byggetillatelse bør det stilles krav om lengdeprofiler for avkjørsler til kommunal vei. På de første skuldermeterne til kommunal vei skal avkjørselen ha et fall på 1:40 (2.5 %). På de neste 3,5 m skal avkjørselen ha maksimal stigning/fall på 1:20 (5 %), 1:30 (3,3 %). Deretter anbefales det at veien ikke skal ha større stigning/fall enn 1:8 (12,5 %). Overnevnte vil ha betydning for hvordan nedkjørsel til parkeringsplan utformes. 6.2.3 Vurdering av grønnstruktur: I temakart "Overordnet grønnstruktur" til kommuneplanens arealdel, er det vist en grønn korridor langs Hunstadsvingen og videre sørover langs St. Olavs vei. I planforslaget er det vist gangareal/fortau langs Hunstadsvingen og innkjøring til parkeringsområde over nedsenket fortau. Grønn etat mener at slik løsning er uheldig. Etter deres syn bør planforslaget ta bedre hensyn til grønnkorridorbehovet slik som grønnstrukturkartet viser. Strekningen langs Hunstadsvingen må gis et grønt preg, og det bør vurderes alternative adkomstløsninger til planområdet for å unngå konflikt med den grønne korridoren. Grønn etat deler fagetatens syn at nybygget slik vist ved offentlig ettersyn vil bli for dominerende i forhold til den verneverdige telefonbygningen og omkringliggende villastrøk. Side 6 av 8
6.2.4 Solforhold Nybygget vil som foreslått til 1. gangs behandling ta noe sol og utsikt fra berørte naboer. Solog skyggediagram som er utarbeidet i forbindelse med planforslaget viser at endringer i forhold til ettermiddagssolen i sommerhalvåret er mest kritisk. Hunstadsvingen 24 og 26 i øst vil miste ettermiddagssolen i sommerhalvåret, særlig tidlig vår og sen høst. Om vinteren er det eiendommene rett nord for nybygget som vil miste noe sol tidlig om dagen. Dersom høyden på bygget ble redusert ville det også redusere ulempene for naboene. I revidert forslag er takform og arkitektonisk uttrykk endret men ikke plassering i plan eller høyde. Fagetaten foreslo i Notat til 1. gangs behandling at hyggets høyde bør reduseres med én til to etasjer. Dette har forslagstiller ikke etterkommet i innsendelse av revidert forslag. Fagetaten stiller som krav/vilkår for godkjenningen at bygget reduseres med én etasje. 6.2.5 Kommunalteknikk Det er kommunalt vann- og avløpsnett i området. VA-etaten gjør oppmerksom på at det krysser en kommunal avløp-fellesledning over planområdet i nord. Området ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme, mer pr. i dag er ledningsnettet ikke ført forbi planområdet. 6.2.6 Privat og offentlig service Det er ikke privat eller offentlig service i umiddelbar nærhet av planområdet. 6.2.7 Offentlig kommunikasjon Tomten ligger sentralt til i forhold til nærhet til bybanen på Kronstad og Inndalsveien. Forslagstiller skriver at omsøkte planforslag bør sees i sammenheng med fremtidig etablering av bybane i Kronstadsporet. Plan og miljøetaten påpeker at Kronstadsporet har vært et av flere utredningsalternativer for fremtidig bybane til Fyllingsdalen. Denne traséen er ikke fullstendig utredet eller vedtatt. 6.2.8 Spesielle miljøforhold Ibsens gate er fylkesvei. Prognosetall for trafikksituasjonen i 2015 er Ådt 15.000 øst for krysset med Hunstadsvingen og 10.000 Ådt vest for krysset. Beregningene for trafikken er fra 2004. Hunstadsvingen er som er kommunal vei en adkomstvei for boligene i området. Bebyggelsen langs Ibsens gate er utsatt for trafikkstøy. 7.0 Kulturminner De antikvariske myndigheter har vært opptatt av at nybyggets volum og fasadeutrykk sett i forhold til eksisterende eiendom, telefonsentralbygningen. Endring av takflaten slik planforslaget nå fremstår vil minske noe av den uheldige virkningen av nybygget sett sammen med eksisterende bygg. 8.0 Endringer etter offentlig ettersyn 8.1 Revidert planforslag Revidert planforslag er ikke endret i forhold til plassering i plan eller høyde eller i forhold til utnyttelsesgrad. Det arkitektoniske utrykket er noe endret og taket har fått endret form. Plankart er ikke endret. Side 7 av 8
Endringene er ikke så omfattende at vi mener planforslaget bør varsles på nytt. Konsekvensene for naboer i form av tap av sol og utsikt blir muligens noe mindre. Sol og skyggestudier som ble utarbeidet i forbindelse med opprinnelig prosjekt viste at naboer vil miste noe ettermiddagssol i sommerhalvåret, særlig på våren og sent på høsten. Vinterstid er det eiendommene rett nord for planlagte bygg som vil miste noe sol om formiddagen. 9.0 Konsekvenser for planforslaget For planområdet vil nåværende planforslag erstatte reguleringsplan R. 70000 Midre Årstad av 1938. Tiltaket tilrettelegger for utvidelse av næringsvirksomhet. Virksomheten som planlegges i bygget er helserelatert og det er påpekt av forslagsstiller viktigheten av nærheten til Haukeland sykehus. 10.0 Fagetatens konklusjon: Slik fagetaten ser det handler denne saken om å finne balanse mellom hva som kan godkjennes av reguleringsendringer i form av endret formål og størrelse på bygg samt hensyntaken til naboer og eksisterende bebyggelse. Nybygget planlegges tett opp til eksisterende telefornsentral tegnet av Per Grieg. Telefonsentralen vurderes av både Byantikvaren og av Hordaland Fylkeskommune, kulturavdelingen som verneverdig. Etter fagetatens syn er det viktig at telefonsentralen ikke blir vesentlig endret. Foreslåtte endring av planforslaget fra 16.9.2008 vil bedre sammenføyningen mellom de to byggene. Selv om ulempene for naboene er noe redusert vil nybygget fremdeles redusere solforholdene for nabobebyggelsen vår og høst. Fagetaten vurderer de foreslåtte endringene til ikke å være av en slik karakter at det er behov for ny varsling/utleggelse. Med det reviderte forslaget har fagetaten kommet frem til etter en samlet vurdering at bygget må reduseres med én etasje og kun slik kan reguleringsendring godkjennes. Bilag: 1. Varsel om oppstart av planarbeid dokument nr. 1 2. Plankart datert 7.9.2007 dokument nr. 5 3. Reguleringsbestemmelser datert 7.9.2007 dokument nr. 5 4. Planbeskrivelse, datert 09.10.2007 dokument nr. 8 5. Notat 1. gangs behandling, datert 23.11.2007 dokument nr. 10 6. Revidert forslag datert 16.9.2008 dokument nr. 39 Side 8 av 8