BERGEN KOMMUNE Næring, eiendomsforvaltning og samferdsel/bergen kommunale bygg Til: BNES - Stab v/ Ove Foldnes Kopi til: Fagnotat Saksnr.: 200013254-74 Emnekode: BBE-1621 Saksbeh: BAO Fra: Bergen kommunale bygg Dato: 10. februar 2011 Oversikt over kommunale eiendommer som søkes solgt for å oppfylle kapitalfrigjøringsmål 2011 Hva saken gjelder: Administrasjonen har revidert/gjennomgått tidligere utarbeidet oversikt over de deler av den kommunale eiendomsmassen som kan tilrettelegges for salg. På denne bakgrunn kan administrasjonen presentere hvilke eiendommer som kan klargjøres som mulige salgsobjekter for inneværende år. Ut i fra den eiendomsporteføljen som kan klargjøres for salg i 2011 ligger inntektspotensialet på ca. kr. 130 mill. inkl. salg av ideell del av tomt til Hordaland fylkeskommune på Nygårdstangen. Administrasjonen vil i nærværende notat redegjøre for hvordan man skal arbeide for å nå nevnte inntektspotensiale og i den sammenheng presentere de eiendommer som vil bli forsøkt avhendet. På denne måten kan en kan få et samlet salgsvedtak for alle aktuelle eiendommer/prosjekter. Det har de 2 siste årene vært en del usikkerhet i eiendomsmarkedet med lave priser og lang salgstid. Dersom det ikke oppnås antatt markedsverdi for enkelteiendommer vil administrasjonen vurdere å avvente salg for å vurdere markedet på et senere tidspunkt. Notatet omfatter også salg av ubebygde arealer/tomter. Notatet er forelagt BBY/SEU til uttalelse og de har ingen merknader til saken. Vedtakskompetanse: Budsjettfullmaktene pkt IV B1 (Fullmakter til byrådet vedr investeringsbudsjettet). Byrådet kan gjøre gjennomføringsvedtak for salg av fast eiendom for beløp inntil 100 mill. innenfor eget rammeområde. 1
Anbefalt forslag fra Bergen kommunale bygg 1. Byrådet godkjenner at eiendommene nevnt i denne sak blir klargjort for salg, tilrettelegges og selges i henhold til nærværende sak og etter gjeldende retningslinjer. Bergen kommunale bygg gis fullmakt til å gjennomføre salgene i tråd med denne sak 2. Byrådet tar administrasjonens orientering om salg av kommunale eiendommer i år 2011 i relasjon til kapitalfrigjøring til etterretning. Kjell Aga Direktør Merete B. Stangeland Forvaltningssjef Vedlegg: Intern korrespondanse fra SEU fra 2010. 2
Saksutredning: Det ble i 2010 solgt eiendommer for en verdi av ca. kr. 31 mill. Av eiendommer som ble solgt i 2010 kan nevnes: -Gnr. 42, bnr. 718, 633 og 72 på Nesttun -Gnr. 153, bnr. 15 Skolegaten 1 på Laksevåg -Gnr.216, bnr. 848 på Eidsvåg. Salg av bygg på festet grunn solgt for kr. 14.4 mill Solgt for kr. 9,6 mill solgt for kr. 5,0 mill Det er i tillegg solgt en del småparseller/tilleggsparseller og innløst noen festetomter i 2010 Videre ble det jobbet med salg av del av gnr. 166, bnr. 1676 til Hordaland fylke; Tomt for svømmeanlegg og Videregående skole. Nevnte salg ble utsatt fra 2010 til 2011. Vi har i tillegg hatt 5 skoler for salg. 1. Samdal skole er solgt til Velforeningen for kr. 0-. 2. Tunes skole er utlyst for salg 3 ganger uten at vi har fått akseptabelt bud. 3. Helldal skole er utlyst for salg uten at vi har fått akseptabelt bud. 4. Haukås gamle skole. BBB har har gitt tilbakemelding om at de vil kjøpe den i 2011. 5. Tertnes gamle skole. Det jobbes fra Kunst og kultur og BKB med å overføre denne skolen til en ideell organisasjon. De usolgte skolene blir overlatt til private meglerkontor for salg i 2011. Vi registrerer at det må jobbes mer i markedet for hvert salg. De eiendommene som selges lett har meget bra beliggenhet. Skolene som vi har hatt for salg ligger i hovedsak mindre sentralt og det er derfor en begrenset interesse for disse salgsobjektene Salg 2011 Eiendomssalg er i stor grad avhengig av reguleringsmessige avklaringer med påfølgende omreguleringer, fradelinger og vurdering av antikvariske forhold mm. Dette medfører en del kostnader i forbindelse med tilrettelegging, samt at klargjøring for salg tidsmessig ofte kan bli uforutsigbar. Administrasjonen har gjennomgått den kommunale eiendomsmassen og presenterer her mulige salgsobjekter som kan forventes solgt i 2011. Det presiseres at det blant salgsobjektene er noen ubebygde tomter og disse avklares fortløpende med SEU. I tillegg er saken er forelagt BBY/SEU til uttalelse, og de har ingen merknader til saken. 3
Mulige salgsobjekter 2011 Sentrum Del av Gnr. 160, bnr. 977 Sør for Bergenshallen og idrettsbanene - Nyregulerte ubebygde tomter. Bergen kommune har sammen med privat eiendomsbesitter i området gjennomført en regulering av et større areal på Sletten for utbygging av boliger og barnehage. Reguleringsplanen er nå godkjent. På kommunens del av reguleringsområdet er det godkjent utbygging av en barnehage samt et større boligkompleks på ca 105 leiligheter. Det er startet arbeid med fradeling av eiendommene. Når fradeling er godkjent kan eiendommene selges på det åpne marked. Del av gnr. 160, bnr. 977 Sør for Bergenshallen og idrettsbanene - Ubebygd tomt/adkomstareal. Denne eiendommen er en del av samme reguleringsplan på Sletten. Området er regulert til Boliger og barnehage i samarbeid mellom Bergen kommune og privat aktør. I den sammenheng er det foreslått regulert inn en felles adkomstvei for begge aktører. Bergen kommune eier deler av adkomstarealet samt noe byggeareal for den private delen. Det er tidligere inngått kjøpekontrakt for den aktuelle delen. Formell overskjøting kan ikke gjennomføres før ny reguleringsplan for området er godkjent og fradeling av tomter er gjennomført.. Reguleringsplan er nå godkjent. Det er startet arbeid med fradeling av eiendommen. Saken er tidligere godkjent i byrådssak 1262/08 Del av Gnr. 162, bnr. 39 Krohnsminde - Tillegg til Årstad videregående skole Eiendommen er regulert til off.skole. Hordaland fylkeskommune (HF) skal utvide Årstad videregående skole med et nytt bygg. I nevnte bygg skal det oppføres et garderobeanlegg i grunnetasjen som Bergen kommune skal være med å finansiere. Garderobeanlegget skal betjene Krohnsminde idrettsplass. HF og BK/v/Idrettsseksjonen har i samarbeid utarbeidet tegninger på hvordan garderobeanlegget skal utformes for best mulig tilpasning til felles bruk. HF skal disponere garderobeanlegget på dagtid og BK skal disponere anlegget på ettermiddagstid og i helgene. I den sammenheng ønsker HF å erverve et areal på kommunens eiendom for å bygge tilbygget til skolen, herunder felles garderobeanlegg. Eiendommen kan selges til takspris til HF. Endelig salgsavtale vil bli fremlagt for byrådet i egen sak. Del av gnr. 162, bnr. 1204, 1224,1225 mfl. Brann stadion - ubebygde arealer Bystyret har i sak 234-08 vedtatt overdragelse av off.areal til SK Brann ved Brann stadion etter nærmere bestemte vilkår. De aktuelle grunnstykkene er nærmere omtalt og fremgår av leiekontrakt mellom SK Brann og BKB, datert 14.06.2007 med tilhørende kartbilag datert 07.06.07. Reguleringsplan for Brann stadion er nå godkjent og fradeling kan gjennomføres i tråd med nevnte leieavtale og den godkjente reguleringsplanen. Når fradelingen er godkjent kan arealene overskjøtes til SK Brann i samsvar med ovennevnte vedtak. Gnr.164, bnr. 1276 Vestre Strømkai - Ubebygd tomt Hordaland fylkeskommune har igangsatt et reguleringsarbeid på egen eiendom samt delvis på en tomt som eies av Bergen kommune. Kommunens tomt kan ikke benyttes som en selvstendig tomt. Det er planlagt å bygge et større næringsbygg på begge tomtene. Hordaland fylkeskommune ønsker å kjøpe den delen av tomten som eies av Bergen kommune til takstpris. Bergen kommune er positiv til at eiendommen reguleres. Når reguleringsplanen er godkjent kan eiendommen avhendes til takst/markedspris. Det forventes at reguleringsplanen blir godkjent høsten 2011. Det vil bli utarbeidet egen sak som vil bli fremlagt for byrådet. 4
Gnr. 166, bnr. 1676 Tomt for svømmeanlegg og Videregående skole - Ubebygd tomt Det er vedtatt at det skal bygges kombinert svømme og skoleanlegg på Nygårdstangen. Kommunen har inngått avtale med Hordaland fylkeskommene (HF) om salg av tomt/seksjon til utbygging av videregående skole. Dette er et samarbeidsprosjekt. HF skal kjøpe sin ideelle del av tomten til markedspris. Avtalen er godkjent av byrådet i sak 1397/09. Salget kunne ikke gjennomføres i 2010 som forutsatt, på grunn av at alle formaliteter ikke var på plass. Det forutsettes at dette salget kan gjennomføres i 1 halvår i 2011. Laksevåg Gnr.139, bnr. 2 Tilleggsparsell til "Kladden" barnehage i Olsvik - Ubebygd tomt Bergen tomteselskap as har solgt en barnehagetomt i Olsvik. I forbindelse med bygging av barnehagen ble det problemer med å tilrettelegge for parkering. Bergen tomteselskap har henvendt seg til Bergen kommune med forespørsel om kjøp av areal til parkering. Det forespurte areal foreslås avhendet som parkeringsareal til bruk for "Kladden" barnehage. Denne sak er tidligere godkjent for salg i Byrådsmøte 260410 sak 1151-10. Gnr.158, bnr. 59 Damsgårdsveien 32 - Ubebygd tomt Regulert boligtomt som er blitt utlyst på markedet og solgt i januar 2011. Denne sak er tidligere godkjent for salg i Byrådsmøte 260410 sak 1151-10. Fana Gnr. 6, bnr. 7. Helldal skole Byrådsavd. for barnehage og skole har sagt opp leiemålet for Helldal barneskole fra 1 juli 2010. Bygningsareal er på ca. 1100 m2. Tomteareal er på ca. 7000m2. Eiendommen er i kommuneplanens arealdel i hovedsak vist som byggeområde for bolig. Eiendommen har vært utlyst for salg i 2010 uten at det kom inn akseptable bud. Eiendommen vil bli forsøkt solgt via privat eiendomsmeglerkontor. Endelig salgsavtale vil bli fremlagt for byrådet. Gnr.102, bnr. 123 Mildeheimen - 1918 bygget. Tomt med påstående bygning som Bergen kommune ikke skal benytte seg av lenger. Eiendommen har vært brukt til sykehjem og barnehage. Bygningsmassen er preget av forfall og soppangrep. I tillegg fikk bygget store lekkasjer i 2010. Eiendommen er ikke lenger i bruk. Nytt sykehjem og barnehage er nå etablert og åpnet i nærområdet. Eiendommen ligger mellom to kommunale institusjoner. SEU har i sin merknad fra 2010 (vedlegg 1) vurdert at arealressursen bør sikres for en langsiktig off. bruk og at bygningsmassen bør rives. Ingen kommunale etater eller andre off.eiendomsaktører har meldt sin interesse for å bruke anlegget. Delingssøknad er godkjent etter klagebehandling av Fylkesmannen i Hordaland. I forbindelse med fradelingssaken ble reguleringsformålet definert som byggeområde for off. bygninger. Dersom eiendommen skal tas i bruk til annet enn off.formål, som for eksempel bolig, krever dette særskilt søknad og dispensasjon fra arealformålet og plankravet i kommunedelplan Mildehalvøya. På bakgrunn av bygningsmassens dårlige stand ønsker BKB før et eventuelt salg å gjennomføre en tilstandsrapport for å få en oversikt om bygningsmassens tekniske tilstand og verdi. Dersom bygningsmassen er av en slik stand at den bør rives, bør kommunen vurdere å beholde tomten som en strategisk fremtidig utviklingstomt i tråd med SEU sin anbefaling fra 2010. 5
Arna Gnr. 283, bnr. 137 Tunes skole Bystyret har i møte 24 juni 2008, byrådssak 266/08 vedtatt å legge ned Tunes skole. Byrådsavdeling for Barnehage og skole har sagt opp leieavtalen for bygget. Bygget står tomt og bør selges eller leies ut for at bygningsmassen ikke skal forfalle. BKB har ikke mottatt noen tilbakemeldinger om at andre kommunale instanser kan bruke bygget i kommunal regi. Hordaland fylkeskommune har fått tilbud om kjøp/leie av eiendommen. De har i mail av 18.06.2009 takket nei til tilbudet. Eiendommen har vært annonsert ut for salg 3 ganger siden slutten av 2009 uten at det ble oppnådd akseptable bud. Eiendommen vil bli forsøkt solgt via privat eiendomsmeglerkontor. Eiendommen legges ut for salg for 4 gang primo 2011. Endelig salgsavtale vil bli fremlagt for byrådet. Åsane Gnr. 186, bnr. 31 Tertnes gamle skole Byantikvaren har vurdert bygget som verneverdig. Vappusbarnehagene har tidligere fått tilbud om å kjøpe tomten for å bygge barnehage. På bakgrunn av at bygningsmassen ikke kan rives har Vappusbarnehagene trukket seg som kjøper. Eiendommen er foreslått overført til veldedig organisasjon i Åsane. Organisasjonen har fått kommunale midler fra kunst og kultur til å gjennomføre en vurdering av eiendommens beskaffenhet før en eventuell overdragelse. Organisasjonen har etter det BKB kjenner til, ikke tatt stilling til om den vil overta eiendommen. Organisasjonen er nå gitt en frist for endelig tilbakemelding til BKB. Før eventuell overdragelse vil det bli utarbeidet egen byrådssak Gnr. 199 bnr. 150 Haukås gamle skole Haukås skole i Åsane. Eiendommen har vært utleid til barnehageformål. Leietaker har sagt opp leieforholdet fra 31 juli 2010. Bygningsmassen er i god stand. BBB ønsker å kjøpe eiendommen for å bygge utleieboliger. Styret i BBB har gitt klarsignal til å kjøpe eiendommen dersom det reguleringsmessig ligger tilrette for boliger. BBB har satt i gang en mulighetsstudie/reguleringsendring som forventes avklart medio 2011. Dersom det åpnes opp for boligutvikling på eiendommen vil BBB overta eiendommen til takstpris. Gnr. 199 bnr. 193 Regnbuen barnehage Breistein. Salg av barnehagebygg på gnr. 199, bnr. 193. Grunnen som bygget står på eies av Regnbuen barnehage Breistein. Bygningsmassen eies av Bergen kommune i hht. avtale av 10.02.1993. Barnehagen drives av Regnbuen Barnehage Breistein AS. Det foreligger bestilling fra BBS der BKB er bedt om å gjennomføre salg av barnehagebygget til Regnbuen Barnehage Breistein AS. Eiendommen er blitt taksert og avtale om salg er klargjort. I byrådsmøte 24.02.11 sak 1065-11 ble barnehagebygget vedtatt solgt til Regnbuen Barnehage Breistein AS. Administrasjonen bemerker I nærværende fagnotat har vi laget en presentasjon av både bebygde og noen ubebygde tomter som kan avhendes. Ut i fra den eiendomsporteføljen som kan klargjøres for salg i 2011 ligger inntektspotensialet på ca. kr. 130 mill. inkl.tomt til videregående skole på Nygårdstangen. En del eiendomssalg er tidligere godkjent av byrådet. BKB forutsetter at disse eiendommene selges av BKB som vedtatt. Eiendommene som tidligere er godkjent for salg, er i nærværende notat presentert med henvisning til vedtatt byrådssak. 6
I tillegg til nevnte eiendommer har Bergen kommune en del ubebygde eiendommer i reguleringsområdet på Nygårdstangen og Store Lungegårdsvann, Breiviken samt ved Skansen som kan selges i fremtiden. Det forutsetter at reguleringsplanene blir vedtatt. Arbeidet med reguleringsplanene pågår. Reguleringsarbeidet for Krohnsminde idrettsplass er avsluttet med det resultat at kommunen har anledning til å selge 3 tomter i dette området til næringsformål. En tomt er solgt til Helse Bergen KF i 2008. En tomt tilrettelegges for salg til Hordaland fylkeskommune i 2011. Det skal i samarbeid med Bergen kommune etableres nytt garderobeanlegg til idrettsformål. Den siste tomten på Krohnsminde er vedtatt skal forbli i kommunalt eie og brukes til idrettsformål. Ut i fra den eiendomsporteføljen som kan klargjøres for salg i 2011 ligger inntektspotensiale på ca. kr. 130 mill. inkl. skoletomt på Nygårdstangen til Hordaland fylkeskommune. Det vil også i år komme et tilskudd til bykassen ved innløsing av festetomter. Det må bemerkes at det knytter seg planmessige og andre usikkerhetsfaktorer til noen av de opplistede eiendommer/prosjekter som tilsier at situasjonen kan endre seg i negativ retning og /eller at prosessen med klargjøring av eiendom for salg kan ta lenger tid enn forutsatt. Erfaringsmessig vil det også kunne dukke opp nye prosjekter som kan virke positivt på situasjonen. Antatt salgspris for de enkelte prosjekter/eiendommer er av salgsstrategiske grunner ikke presentert i nærværende sak. Eiendommene vil bli solgt i henhold til ovennevnte oppsett uten videre presentasjon for byrådet. Dog vil noen av eiendommene som nevnt i saksfremstillingen, bli presentert som egne saker i byrådet. De eiendommer som blir solgt til nærmere angitt kjøper vil bli avhendet etter gjeldende retningslinjer til priser som reflekterer markedspris/takst for de respektive eiendomstyper. Dersom det blir aktuelt å selge eiendommer som ikke er nevnt i denne sak, men som likevel kan klargjøres for salg i 2011, vil de bli presentert som egne saker for byrådet. 7