Søgne kommune Arkiv: L12 Saksmappe: 2011/3423-36534/2013 Saksbehandler: Daniel Holm Dato: 14.11.2013 Saksframlegg Mindre endring av reguleringsplan for hytteområde Kikkerheia gnr. 38 bnr. 6,7,26, 34 Ålo Utv.saksnr Utvalg Møtedato 208/13 Plan- og miljøutvalget 27.11.2013 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-14 andre ledd jf. 12-12 vedtas administrasjonens forslag til mindre endringer av reguleringsplan for hytteområde Kikkerheia (vedlegg 7). Bakgrunn for saken: Vianova Kristiansand AS har på vegne av Hellvik hus Eiendomsutvikling AS og Kikkerheia hytteforening fremmet forslag til mindre endringer av reguleringsplan «Hytteplan Kikkerheia». Endringsforslaget består av nytt plankart (vedlegg 1) og bestemmelser (vedlegg 2). I tillegg er det utarbeidet lengde- og horisontalprofiler på vei (vedlegg 3). Bakgrunn for reguleringsplanarbeidet er å innregulere veier som allerede bygd (tidligere anleggsveier) og som allerede benyttes av hytteeierne som adkomst til hyttene. Administrasjonen har gjennomført oppstartsmøte med konsulent og forslagsstiller den 2.12.11. Saken blir fremmet som mindre endringer av gjeldende plan. Plan- og miljøutvalget er myndighet til å fatte vedtak om mindre endringer av reguleringsplaner etter kommunestyrets delegasjonsvedtak av 18.6.09. Med bakgrunn i overnevnte fremmes saken til utvalget som innehar personell kompetanse til å fatte vedtak i saken. Gjeldende planstatus: Gjeldende reguleringsplan for Kikkerheia hyttefelt ble vedtatt av Søgne kommunestyre den 11.09.1997. Reguleringsplan består av et reguleringsplankart (vedlegg 4) med tilhørende bestemmelser (vedlegg 5).
Høring: Forslagsstillers konsulent sendte endringsforslaget på høring som mindre endringer til berørte parter/offentlige instanser i brev datert 16.8.13 (vedlegg 6). Under høringsrunden kom det inn 2 merknader til søknaden. Merknadene følger nedenfor: Fylkesmannen i Vest-Agder, brev datert 18.9.13 For området gjelder «hytteplan Kikkerheia» - reguleringsplan vedtatt 11.09.1997. Planen åpner for bygging av 12 hytter med felles parkeringsplass og adkomstsstier til hver hytte. Det opplyses at det ble bygd anleggsveier fram til hyttene da disse ble bygd. Disse veiene søkes nå regulert til bilveier med parkering på hver fritidseiendom. Iflg. meldingen er de etablerte anleggsveiene lite synlig og til ingen sjenanse for naboer eller personer utenfor. Ut fra en konkret vurdering har vi derfor ikke spesielle merknader til foreslåtte reguleringsendring. Vest-Agder fylkeskommune, brev datert 12.9.13 Foreslått endring består i å omregulere stier for adkomst i gjeldende plan til adkomstveger i endret plan. Fylkeskommunen anser dette å være mindre endringer som ikke fraviker planen i hovedtrekkene. Vi har ikke videre merknader til endringen som foreslått. Saksutredning: Kommunen er gitt myndighet til å kunne vedta mindre endringer av vedtatte reguleringsplaner iht. pbl 12-14 andre ledd. Av lovkommentaren til plan- og bygningsloven fremgår det: «Med mindre endringer menes endringer som ikke har nevneverdig betydning for noen berørte parter eller interesser. Vurderingen av hva som er «mindre vesentlig endring» har etter den praksis som er utviklet etter PBL 85 ofte vært for vid. Forutsetningen er at begrepet «mindre endring» skal vurderes snevrere. For eksempel vil endring av arealformål ikke være en «mindre» endring. En justering av grensene mellom to formål kan likevel i de fleste tilfeller anses som en mindre vesentlig endring.». Den materielle siden av bestemmelsen er således betydelig innsnevret fra plan- og bygningsloven av 1985. Et konkret bærende prinsipp er at opprettelse av nye arealformål ikke er å betrakte som mindre endringer. Vedtak som innebærer opprettelse av nye arealformål vil således kunne lide av materiell kompetansemangel som kan virke inn på vedtakets innhold. Av pbl 12-14 tredje ledd fremgår det: «Før det treffes slikt vedtak, skal saken forelegges berørte myndigheter, og eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket, skal gis anledning til å uttalelse seg jf. for øvrig 1-9». Videre fremgår det av lovkommentaren: «Dersom det foreligger innvendinger til endringene fra de berørte myndigheter eller private, vil ikke endringene kunne anses som «mindre». Da vil saken måtte behandles som vanlig reguleringsendring.» De ordinære prosessuelle reglene for utarbeidelse av reguleringsplaner med oppstartsvarsel og offentlig ettersyn (pbl 12-8, 12-10) kommer således ikke til anvendelse ved mindre endringer. I stedet henvises det til 1-9 som videre henviser til forvaltningsloven. I praksis betyr det at endringene skal være tilstrekkelig opplyst før vedtak treffes jf. forvaltningslovens bestemmelser. I høringsbrevet av 16.8.13 (vedlegg 6) fremgår det følgende:
«Hovedinnholdet gjelder regulering av privat felles atkomstveg frem til 12 regulerte fritidstomter, hvor det i dag er regulert atkomststier». Videre avsluttes det med: «Oppsummert medfører endringen at antall tomter og fritidsboenheter, friluftsformål og felles friområde opprettholdes, og at eksisterende anleggsveger omreguleres til privat felles veg». Utfordringen i saken er at det innsendte endringsforslaget innebærer betydelig mer enn hva som faktisk fremgår av høringsbrevet. Det skal presiseres at endringsforslaget og gjeldende plan lå med høringsbrevet som vedlegg. En god del av endringene er likevel av en slik karakter at det bør opplyses om dette, samt virkningene av endringene (jf. pbl 4-2 første ledd). Slik administrasjonen ser det innebærer endringsforslaget langt mer enn regulering av anleggsveier. Hele planen revideres fra 1985 til 2008 lov både med arealformål og bestemmelser, det opprettes nye byggegrenser som ikke eksisterer i gjeldende plan (12 tomter), det justeres på eksisterende byggegrenser (4 tomter), arealformål justeres enkelte plasser fra grønnstruktur til fritidsbebyggelse - og motsatt. Forslaget innebærer også fjerning av alle innregulerte tomtegrenser i plan og juridisk bindende plassering av byggverk. Kartutsnitt: Blå linjer viser innsendte forslag til «mindre endring». Gjeldende reguleringsplan vises i bakgrunn.
Administrasjonen mener at de overnevnte endringene burde blitt synliggjort i større grad for berørte parter og myndigheter. Det blir og et spørsmål om alle endringene materielt er å anse som «mindre endringer». De foreslåtte endringene kan tvilsomt sies å være opplyst i tilstrekkelig grad, dette underbygges også av høringsuttalelsen til Fylkeskommunen og Fylkesmannen som skriver at de ikke har noen merknader til at anleggsveiene reguleres. Dersom myndigheter som til daglig uttaler seg til at planarbeid ikke fanger opp de øvrige endringene i høringen, kan det stilles spørsmål om øvrige parter (grunneierne) har forutsetninger til å få med seg alle endringene. Opprettelse av byggegrenser er eksempel på rådighetsinnskrenkning som kan være av vesentlig betydning for private grunneiere. Administrasjonen vil presisere at man nødvendigvis ikke er negativ til endringene som ligger i forslaget, det er de prosessuelle sidene av saken som er tvilsomme. Det primære målet med reguleringsplanarbeidet var å regulere anleggsveiene inn i planen, slik det fremgår av høringen. Forslaget om regulering av veiene er tilstrekkelig opplyst, og kommunen har kompetanse til å fatte vedtak på dette forholdet. Øvrige forhold har kommunen ikke grunnlag for å ta stilling til, og administrasjonen ser ikke grunn til å gå videre inn på hva slags virkning disse endringene vil kunne ha. Et vedtak på endringer som ikke er tilstrekkelig opplyst og som eventuelt påklages vil lide av prosessuell kompetansemangel som vil kunne være bestemmende på vedtaks innhold. Det fremmes med bakgrunn i overnevnte et alternativt forslag til endring (vedlegg 7). Administrasjonens endringsforslag innebærer at veiene blir regulert inn, dette i tråd med det som faktisk har vært på høring. Øvrige forhold i reguleringsplanen forblir urørt. Administrasjons forslag medfører at eksisterende veiformål arronderes etter tegneregler for plan- og bygningsloven av 1985, og ikke ved opprettelse av nye arealformål som opprinnelig forslag legger opp til. Forslaget vurderes å være materielt innenfor hva som kan betraktes som en mindre endring i lovens forstand. Virkninger av å vedta administrasjonens forslag vil være at 12 av fritidsboligeiendommene vil få lovlig etablert adkomst direkte til tomtene. Etter nåværende reguleringsplan skal hyttene parkere ved felles innregulert parkeringsplass og gå til hyttene. Innregulerte symboler for stier fjernes i sin helhet av veiformålet. Innregulering av vei vil også etter planadministrasjonens syn gi rettigheter til å gjennomføre aksessoriske tiltak som eksempel opparbeidelse av oppstillingsplass for bil på tomtene, samt oppgradere de gamle anleggsveiene og iverksette tiltak innenfor arealet som blir veiformål. Landskapsvirkingene vurderes å være begrenset sett i sammenheng med at veisystemet allerede er etablert. Administrasjonen vurderer at de berørte arealene ikke kan karakteriseres som naturmangfold etter naturmangfoldloven (nml) 3. Det vises til at arealene allerede i vesentlig grad er menneskelig påvirket og fremstår som nedbygd. Det anses derfor ikke som nødvendig å foreta ytterligere vurderinger etter nml. 8-12. Avslutningsvis kan det bemerkes at saksutredningen i seg selv vurderes å være fyldiggjørende nok til oppfylle lovens krav til planbeskrivelse jf. pbl 4-2 første ledd. Dette gjelder vel og merke for administrasjonens endringsforslag som er relativt begrenset i omfang. Konklusjon: Administrasjonen vil tilrå at forslag som vist i vedlegg 7 vedtas som en mindre endringer av gjeldende reguleringsplan. Enhetsleders merknader:
Rådmannens merknader: Vedlegg 1 Forslag til nytt plankart 2 Lengde- og horisontal profiler vei 3 Forslag til nye bestemmelser 4 Gjeldende plankart 5 Gjeldende bestemmelser 6 Høringsbrev 7 Administrasjonens endringsforslag 8 Tegnforklaring
FR1 14813.3 m 2 f_pp1 FRF1 1875.2 m 2 f_fo2 f_fo1 f_kv1 FRF2 1573.9 m 2 f_fo3 KV2 f_fo5 f_fo6 FRF6 3117.5 m 2 FR2 11125.1 m 2 FRF3 1619.1 m 2 f_fo4 H370_1 AREALFORMÅL (PBL s12-5) 1. Bebyggelse og anlegg Fritidsbebyggelse-frittliggende (1121) TEGNFORKLARING Linjetyper Planens begrensning Formålsgrense FRF4 1619.2 m 2 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjøreveg (2011) Annen veggrunn-grøntareal (2019) Grense for foreområde Byggegrense Regulert senterlinje Parkeringsplasser (på grunnen) (2082) 3. Grønnstruktur Friområde (3040) FR3 10142.8 m 2 FRF5 5757.5 m 2 5. Landbruks-, natur og friluftsområder samt reindrift Friluftsformål (5130) a.3) Faresoner Høyspenningsanlegg (370) SØGNE KOMMUNE Mindre vesentlig reguleringsendrind: Hytteområde del av gnr. 38/ bnr. 6,7,26 og 34 Kikkerheia, Ålo i Søgne Utarbeidet for: KIKKERHEIA HYTTEEIERFORENING Revisjon Dato Saksb/tegn Saksbehandling i følge plan- og bygningsloven Saksnr. Dato Saksb/tegn
Bestemmelser til detaljreguleringsplan for hytteplan Kikkerheia, i h.h.t. PBL 2008: Mindre vesentlig reguleringsendring, gjelder atkomst til fritidsbebyggelsen. Området er en del av reguleringsplan for hytteområde Kikkerheia datert 11.09.1997. Reguleringskartet for fritidsbebyggelsen «FRF1, 2, 3, 4, 5 og 6», med tilstøtende områder, er endret 08.04.2013. A. Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5. ledd nr 1) Fritidsbebyggelse-frittliggende, FRF1, 2, 3, 4, 5 og 6: 1 Bebyggelsen skal oppføres i 1 etasje med saltak og møneretning i byggets lengderetning. Eventuelt uthus skal bygges i arkitektonisk sammenheng med hovedhuset. Bebygd areal BYA (inkl. event. uthus) skal ikke overstige 100 m2. 2 Takvinkel skal ligge mellom 25 og 30 grader. Hytter i samme gruppe skal ha ens takvinkel. En hyttegruppe består av minimum 3 hytter. Grunnmuren skal ikke overstige 100 cm, og høyde til raft skal ikke overstige 3,5 meter fra ferdig planert terreng. Mønehøyde skal ikke overstige 5,0 meter målt fra topp grunnmur. 3 Tomtene skal så vidt mulig beholde sitt naturlige preg. Unødig sprengning og felling av trær skal unngås. 4 Der skal ved behandling av byggemelding påses at bebyggelsen står i harmoni med omgivelser med hensyn til utforming, materialer og fargesetting. Sterkt reflekterende materialer, lyse og skarpe farger tillates ikke. Som taktekking kan tegl, mørk sementstein eller gråsvart pappshingel nyttes. Taktekking skal være ens i samme bygningsgruppe. 5 Kjøreveg, parkeringsplass og gangstier skal være opparbeidet før området tas i bruk. Vannforsyning, avløp og renovasjon skal være ordnet i samsvar med det til enhver tid gjeldende regelverk for Søgne kommune. Som forutsetning for utbygging av omsøkte hytter må planfri undergang og badeplass opparbeides av utbygger. Ved innlagt vann skal det foreligge godkjent utslippstillatelse for avløpsvann før oppføring av nye hytter finner sted. Det skal avsettes 2 stk. biloppstillingsplasser på den enkelte hytteeiendom. P-plass medregnes ikke i BYA. B. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5. ledd nr 2) Kjøreveg: 6 Veg (f_kv1) er felles for grunneier og hytteeierne i planområdet, og skal opparbeides som vist i planen. 7 Veg (KV2) er felles for grunneierne og hytteeierne, og skal opparbeides som vist i planen. Bredden på kjørevegen er 3 meter, og sideareal (annen veggrunn) er 1 meter. Annen veggrunn: 8 Annen veggrunn omfatter skulder og grøft tilhørende vegen. Parkeringsplasser: 9 Parkeringsplasser (f_pp1) er regulert til parkering for grunneierne og hytteeierne i planområdet. Det er avsatt 1 en parkeringsplass pr. hytte. E. Grønnstruktur (PBL 12-5. ledd nr 3) Friområde: 10 I felles friområde (f_fo1, 2, 3, 4, 5 og 6) skal naturterreng og vegetasjon i størst mulig grad bevares. Området er en grønnbuffer rundt fritidseiendommene. D. Landbruks-, natur og friluftsområder (PBL 12-5. ledd nr 5)
Friluftsformål: 11 Friluftsformål (FR1, 2 og 3) er privat. Det tillates ikke oppført noen form for bebyggelse. Naturterreng og vegetasjon skal i størst mulig grad bevares. Gangsti kan etableres. Rydding av kratt og undervegetasjon tillates. C. Hensynssoner (PBL 12-6) Faresone: 12 Fareområdet gjelder høyspentlinje. Det tillates ikke etablering av bebyggelse innenfor fareområdet. Fareområdets totale bredde er på 15 meter, dvs 7,5 meter til hver side av luftspennet. EFL, 26.08.2013
Just Another Company AS Dato 2013-08-16 Saksbehandler EFL Innvalgsnummer (+47) 38 12 08 50 Vår referanse 3314 Deres referanse VARSEL OM MINDRE ENDRING I REGULERINGSPLAN, HYTTEPLAN KIKKERHEIA I SØGNE, ATKOMSTVEGER På vegne av Hellvik Hus Eiendomsutvikling AS, for Kikkerheia hytteeierforening, varsler ViaNova Kristiansand AS om mindre endring i reguleringsplan «Hytteplan Kikkerheia», ved Ålo i Søgne kommune, i samsvar med Plan- og bygningsloven 12-14 og 1-9. Det har vært møter mellom tiltakshaver og arealenheten i Søgne kommune den 02.12.2011, hvor det ble diskutert mulighet om at endring kan utføres som «mindre vesentlig reguleringsendring». Tiltak Hovedinnholdet gjelder regulering av privat felles atkomstveg frem til 12 regulerte fritidstomter, hvor det i dag er regulert atkomststier. Beskrivelse Omkransende areal er «felles friområde». I gjeldende reguleringsplan er det regulert felles parkeringsplass nord-vest i planområdet. I forbindelse med grunnarbeid på tomter og bygging av bygg ble det i sin tid etablert anleggsveier, hvor det er regulert atkomststier i planen. Det er disse etablerte anleggsveiene som nå skal reguleres om til atkomstveg. Anleggsvegene ligger nede i terrenget. De er lite synlige, og er til ingen sjenanse for naboer eller personer utenfra. Norm for veg i Søgne kommune, viser til Statens vegvesen sin håndbok 017. Atkomstveg «A1» har en bredde på 3,5 meter. Etablert anleggsvei i terrenget har en varierende bredde, og er på ca. 3-3,5 meter. Det skal ikke utføres nye skjæringer eller fyllinger der hvor eksisterende anleggsveger er etablert. Parkering av biler (2 p-plasser) blir på den enkelte fritidseiendom. I planområdet er 11 av 12 fritidstomer ferdig utbygd. Det skal ikke reguleres flere fritidsboenheter eller andre forandringer i planområdet. Tiltaket kommer ikke i konflikt med 100-merersbeltet. Se ellers vedlegg. I reguleringsbestemmelsen foretas det en mindre justering av teksten, i forhold til bestemmelse vedr atkomstveg frem til den enkelte fritidseiendom. ViaNova Kristiansand AS Skippergt. 2 Postboks 541 4665 Kristiansand S Telefon: (+47) 38 12 08 50 Faks (+47) 38 12 08 51 www.vianova.no Org.nr.: NO 960 681 266 MVA
Oppsummert medfører endringen at antall tomter og fritidsboenheter, friluftsformål og felles friområde opprettholdes, og at eksisterende anleggsveger omreguleres til privat felles veg. Gjeldende plan Reguleringsplan «Hytteplan Kikkerheia», av 11.09.1997. Innspill Eventuelle synspunkter, merknader, opplysninger m.v. av interesse eller betydning for planarbeidet sendes skriftlig til: ViaNova Kristiansand AS, Postboks 541, 4665 Kristiansand innen 13.09.2013. Tlf.: 38 12 08 50 E-post: even.lorentsen@vianova.no Med hilsen ViaNova Kristiansand AS Even F. Lorentsen Vedlegg: Eksisterende reguleringsplan Kikkerheia, Eksisterende reguleringsbestemmelser Kikkerheia, Ortofoto for dagens situasjon, Grunnkart for planområdet, Oversiktskart, Revisjon av reguleringsbestemmelser, Mindre endring av plankart Kikkerheia. Kopi: Hellvik Hus Søgne Eiendomsutvikling AS, Pb. 984, 4682 Søgne. Kåre Ravndal, Dreierhagen 4, 4321 Sandnes ViaNova Kristiansand AS Skippergt. 2 Postboks 541 4665 Kristiansand S Telefon: (+47) 38 12 08 50 Faks (+47) 38 12 08 51 www.vianova.no Org.nr.: NO 960 681 266 MVA
Y 423000 Y 422900 Y 422800 Y 422700 Y 422600 Y 422500 6435200 6435100 6435000 6434900 Administrasjons endringsforslag 19.11.2013 Målestokk 1:1000