11. mai2015 [PLANBESKRIVELSE FORBARDØLAHØYFJELLSHOT ELL] Planbeskrivelse Detaljregulering for Bardøla Høyfjellshotell Dato 11.05.15 Rev 13.10.15
1 INNHOLDSFORTEGNELSE 2 Bakgrunn... 3 2.1 Hensikten med planen... 3 2.2 Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold... 3 2.3 Tidligere vedtak i saken... 3 2.4 Utbyggingsavtaler... 3 2.5 Krav om konsekvensutredning?... 3 3 Planprosessen... 4 3.1 Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, evt. planprogram... 4 4 Planstatus og rammebetingelser... 4 4.1 Overordnede planer... 4 4.2 Gjeldende reguleringsplaner... 4 4.3 Tilgrensende planer... 4 5 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold... 5 5.1 Beliggenhet... 5 5.2 Avgrensing og størrelse på planområdet... 5 5.3 Stedets karakter... 5 5.3.1 Eksisterende bebyggelse:... 5 5.4 Landskap... 6 5.4.1 Topografi og landskap... 6 5.5 Kulturminner og kulturmiljø... 6 5.6 Naturverdier... 6 5.7 Trafikkforhold... 6 5.7.1 Vegsystem... 6 5.7.2 Trafikkmengde... 6 5.7.3 Trafikksikkerhet for myke trafikanter... 6 5.8 Teknisk infrastruktur... 6 5.8.1 Vann og avløp... 6 5.8.2 Energiforsyning og alternativ energi, fjernvarme m.m... 6 6 Beskrivelse av planforslaget... 6 6.1 Planlagt arealbruk... 6 6.1.1 Reguleringsformål... 6 6.2 Gjennomgang av aktuelle reguleringsformål... 7 6.2.1 Kombinert bebyggelse og anleggsformål (TB/FT) og Hotell/overnatting (TB)... 7 6.2.2 Fritidsbebyggelse - konsentrert og frittliggende (FT/F)... 7 6.2.3 Skiløypetrase... 8 6.2.4 Leikeplass... 8 6.3 Bebyggelsens plassering og utforming... 9 6.3.1 Bebyggelsens høyde og Grad av utnytting... 9 6.4 Parkering... 10 6.4.1 Antall parkeringsplasser - maksimum og minimumstall... 10 Side 1 av 14
6.5 Tilknytning til infrastruktur... 11 6.5.1 Strøm... 11 6.5.2 Energi... 11 6.6 Trafikkløsning... 11 6.6.1 Kjøreatkomst... 11 6.6.2 Tilgjengelighet for gående og syklende... 11 6.7 Kulturminner... 11 6.7.1 Løsninger i forhold til kulturminner... 11 6.8 Plan for vann- og avløp samt tilknytning til offentlig nett... 11 6.9 Støy... 11 6.10 Universell utforming... 11 7 Konsekvensutredning... 11 7.1 Vurdering av krav om Konsekvensutredning.... 11 8 Virkninger/konsekvenser av planforslaget... 12 8.1 Overordnede planer... 12 8.2 Landskap... 12 8.3 Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven... 12 8.3.1 Bakgrunn... 12 8.3.2 Kunnskapsgrunnlaget ( 8):... 12 8.3.3 Føre var prinsippet ( 9):... 12 8.3.4 Økosystemtilnærming og samlet belastning ( 10):... 12 8.3.5 Kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver ( 11):... 12 8.3.6 Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetode ( 12):... 12 8.3.7 Vurdering:... 12 8.4 Barns interesser... 13 8.4.1 RPR for barn og planlegging... 13 8.5 Energibehov energiforbruk... 13 8.6 ROS... 13 8.7 Konsekvenser for tettstedet Geilo... 14 9 Innkomne innspill... 14 9.1 Merknader... 14 9.2 Kommentarer til merknadene... 14 Side 2 av 14
2 BAKGRUNN 2.1 HENSIKTEN MED PLANEN Formålet med revisjonen er å se på muligheten til å gjøre om deler av hyttebebyggelsen til «fritidsbebyggelse tilrettelagt for utleie» i samsvar med K-sak 29/14. I tillegg vil det gjøres en generell vurdering av planbestemmelsene. Spesielt en gjennomgang av utnyttingsgraden. Videre er det et hovedmål at fritidsenheter tilrettelagt for utleie i størst mulig grad skal være en del av det kommersielle utleiemarkedet. Dette skal være et hovedmål både for Hol kommune, utbygger/selger og kjøper. Hyttene/leilighetene i disse områdene skal fremstå som utleieenheter, og kjøper skal være inneforstått med rammebetingelsene. Hovedforskjellene fra tradisjonelle uteieenheter er at enhetene kan selges som private fritidsenheter, og at utleie er helt frivillig etter Plan- og bygningsloven (Selger og kjøper kan inngå privatrettslige avtaler med krav om utleie). 2.2 FORSLAGSTILLER, PLANKONSULENT, EIERFORHOLD Forslagstiller er Bardøla Høyfjellshotell as. Plankonsulent er DBC AS, avd. arkitektur. DBC as ble etablert i 1993 og tilbyr tjenester innen arkitektur, arealplanlegging, og prosjekteringsledelse. Selskapet har sin hovedvirksomhet i Hallingdal, men dekker også hele Sør-Norge. Oppdragsgivere er både offentlige og private. Selskapet gjør bruk av avansert IKT- verktøy og tilbyr et fagnettverk både i og utenfor Hallingdal Næringshage som bidrar til stor fleksibilitet, kompetanse og kapasitet. Prosjektleder for denne planen er arealplanlegger Torstein Kaslegard. Eierforhold Gnr/bnr Eier 59/28,44,91,101,103,105,108, 62/7- Bardøla Høyfjellshotell as 1,62/29,46,79,84 59/49, 58/18 Christian Grahl Madsen 59/41 Norges Astma- og allergiforbund 62/7 Siw Anita Kristiansen Tragethon 59/115 Hol kommune 2.3 TIDLIGERE VEDTAK I SAKEN K-sak 29/14 Retningslinjer for «Fritidsbebyggelse tilrettelagt for utleie». Denne gjelder ikke bare for omsøkte område. 2.4 UTBYGGINGSAVTALER Det kan bli aktuelt med utbyggingsavtale angående ny avkjørsel til skole og idrettsområde. Det ble derfor varslet om oppstart av utbyggingsavtale i samsvar med plan- og bygningsloven kapittel 17 i forbindelse med oppstart av planarbeidet. 2.5 KRAV OM KONSEKVENSUTREDNING Vi har vurdert omfanget slik at det ikke er behov for konsekvensutredning. Det er gjort nærmere rede for dette under kap. 8. Side 3 av 14
3 PLANPROSESSEN 3.1 MEDVIRKNINGSPROSESS, VARSEL OM OPPSTART, EVT. PLANPROGRAM Planarbeidet ble startet opp med oppstartmøte med kommunen den 22.08.14. Oppstartvarsel ble gjort med brev til alle parter dater 13.11.14 og annonse i Hallingdølen datert 13.11.14. Fristen for innspill ble satt til 10.12.14. 4 PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER 4.1 OVERORDNEDE PLANER Kommunedelplan for Geilo godkjent 24.06.10. Utsnitt av kommunedelplan med planområdet inntegnet med sort stiplet ring: 4.2 GJELDENDE REGULERINGSPLANER Reguleringsplan for Bardøla Høyfjellshotell, godkjent 29.09.03, planid Hol 062004075. 4.3 TILGRENSENDE PLANER Reguleringsplan for Geilo del 4, godkjent 07.01.77, planid 062004003. Reguleringsplan for sanering av planoverganger Øyovegen og Bruslettovegen, godkjent 26.02.09, planid 062004120. Reguleringsplan for boliger nye Havsdalsvegen, godkjent 31.05.12, planid Hol 4173. Reguleringsplan for omlegging av Havsdalsvegen, godkjent 30.03.84, planid 062004010. Side 4 av 14
5 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD 5.1 BELIGGENHET Området ligger øst for Geilo sentrum. 5.2 AVGRENSING OG STØRRELSE PÅ PLANOMRÅDET Planområdet følger tidligere plangrense med mindre justeringer. Planområdet er på 43,6 daa. Utsnitt av kartgrunnlag med plangrensa inntegnet med sort stiplet strek: 5.3 STEDETS KARAKTER 5.3.1 EKSISTERENDE BEBYGGELSE: Eksisterende bebyggelse består av Bardøla høyfjellshotell (4 etg bygning med loftsetasje), tilhørende lager- /garasjebygg, eldre gardstun, personalboliger og utleiehytter. Utleiehyttene fremstår med et enhetlig uttrykk. Bygningsmassen totalt sett har ulike formspråk. Side 5 av 14
5.4 LANDSKAP 5.4.1 TOPOGRAFI OG LANDSKAP Planområdet ligger i relativt flatt terreng og er i sin helhet opparbeidd til bebyggelse og oppholdsarealer. Området har noe skogsvegetasjon. 5.5 KULTURMINNER OG KULTURMILJØ Planområdet er tidligere synfart av kulturavdelinga i Fylkeskommunen i 1997, se brev i forrige reguleringssak datert 09.06.1997. Det er ikke funnet kulturminner i området. 5.6 NATURVERDIER Innenfor planområdet er det ikke registrert noen spesielle naturverdier. 5.7 TRAFIKKFORHOLD 5.7.1 VEGSYSTEM Området ligger inntil kommunal veg. Denne er igjen tilknyttet til riksveg 7 ved ved skole- idrettsområdet på Geilo. Den kommunale veien går videre til ulike bo-områder. 5.7.2 TRAFIKKMENGDE ÅDT for kommunal vei er ikke kjent. 5.7.3 TRAFIKKSIKKERHET FOR MYKE TRAFIKANTER Langs kommunal vei er det opparbeidd fortau på ene sidene. 5.8 TEKNISK INFRASTRUKTUR 5.8.1 VANN OG AVLØP Eksisterende bebyggelse er tilkoblet offentlig vann og avløp. 5.8.2 ENERGIFORSYNING OG ALTERNATIV ENERGI, FJERNVARME M.M All bebyggelse er tilkoblet strøm. 6 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 6.1 PLANLAGT AREALBRUK 6.1.1 REGULERINGSFORMÅL Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5, nr 1) o Fritidsbebyggelse frittliggende o Fritidsbebyggelse konsentrert o Hotell/overnatting o Skiløypetrase o Energianlegg o Lekeplass o Kombinert bebyggelse og anleggsformål Side 6 av 14
Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5, nr 2) o Kjøreveg o Gang-/sykkelveg o Gangveg/gangareal o Annen veggrunn grøntareal o Parkeringsplasser Arealoppgave: RPAREALFORMÅL: Antall: Areal: 2011 kjøreveg 3,00 3297,74 1121 fritidsbebyggelse-frittliggende 1,00 1463,83 1420 skiløypetrasé 1,00 1472,18 2082 parkeringsplasser 2,00 846,75 2080 parkering 3,00 1747,11 2019 annen veggrunn-grøntareal 2,00 126,81 2015 gang-/sykkelveg 1,00 166,78 1122 fritidsbebyggelse-konsentrert 7,00 22676,69 2016 gangveg/gangareal/gågate 4,00 971,67 1610 lekeplass 1,00 2077,98 1510 energianlegg 1,00 61,70 2010 veg 1,00 731,17 1800 kombinert bebyggelse og anleggsformål 2,00 8003,25 Totalt: 29,00 43643,66 6.2 GJENNOMGANG AV AKTUELLE REGULERINGSFORMÅL 6.2.1 KOMBINERT BEBYGGELSE OG ANLEGGSFORMÅL (TB/FT) Innenfor byggeområdene ligger eksisterende hotellbygning samt andre bygninger knyttet til driften. Områdene kan bebygges med totalt BYA=4.750m2. 15% av eksisterende BRA kan utnyttes til fritidsformål som tilrettelegges for utleie. Loftsetasjen på eksisterende hotell kan utnyttes, men mønehøyden skal ikke overstige eksisterende mønehøyde. Det er ikke definert eksakt hvor i hotellbygget de selveide boenhetene skal ligge. For hotellet er det viktig at dette ikke låses, slik at hotellet har mulighet til å bestemme dette når disse skal bygges og da med bakgrunn i markedet og hotellet s øvrige driftsbehov. 6.2.2 FRITIDSBEBYGGELSE - KONSENTRERT OG FRITTLIGGENDE (FT OG F) Frittliggende fritidsboliger. Innenfor planområdet ligger det en frittliggende fritidsbolig (F1). Denne er eksisterende. Innenfor områdene regulert til fritidsbebyggelse konsentrert (FT) er det 51 frittstående bygninger. Totalt innenfor disse områdene er det regulert 79 boenheter. Særlig i område FT2 vil det være flere boenheter pr bygning. Dette gjelder også i område FT1 og FT4. Pr i dag er tanken at områdene skal bestå av mindre boenheter, og da som fritidsboliger tilrettelagt for utleie. Fritidsboligene skal ha adkomst via interne veier. Parkering skal løses på felles parkeringsplasser og lokalt ved enkelte enheter. All fritidsbebyggelse i områdene FT skal tilrettelegges for frivillig utleie. Utleie av enhetene vil skje gjennom ulike bookingsystemer som er tilgjengelig i markedet. Bardøla Høyfjellshotell har også et bookingsystem, men det må være frivillig for eierne av fritidsboligene om de ønsker å benytte det systemet. I området FT1 ligger den gamle Direktørboligen. Denne har vært brukt til personalbolig i det siste, men hotellet har besluttet at de ikke skal sitte med egne personalboliger. Dette er også grunnen til at hotellet solgte personalboligene i Havsdalsvegen 2 og 4. Eierne mener at dette også vil styrke utleiemarkedet for de aktørene som driver med utleieboenheter på Geilo. Med bakgrunn i dette så er den gamle direktørboligen foreslått omregulert til fritidsbolig tilrettelagt for utleie. Side 7 av 14
Personalboliger i FT2. I området FT2 ligger det i dag personalboliger. Disse er i dag regulert som boligformål i reguleringsplanen for Bardøla. I nytt forslaget til detaljregulering for Bardøla foreslås dette området omregulert til fritidsboliger. Begrunnelsen for dette er beskrevet under: Kartutsnitt som viser 4 boliger (gult område i østre del), område for frittliggende fritidsbebyggelse tilrettelagt for utleie (rød skravur) og området for hotell/turistnæring (blå skravur). Vedtatt i kommunestyret den 26.03.14, K-5/14. Som nevnt over ifbm Direktørboligen ønsker ikke hotellet å sitte med egne personalboliger. Vi mener også det er uheldig at det blir liggende et lite område regulert til boliger i utkanten av et større område som er regulert til fritidsbebyggelse (se kartutsnitt over). Vi ser det som en uheldig blanding av formål, fordi disse bygningene i så tilfelle ville blitt lagt ut på det åpne markedet for boliger. En endring av denne bygningsmassen til fritidsbebyggelse vil også styrke driften til Bardøla Høyfjellshotell. Med bakgrunn i dette mener vi at området bør reguleres til fritidsbebyggelse. Eldre bygninger i FT4. I området F4 står det noen eldre bygninger. Dette er ikke bygninger som har tilhørt området/bardøla fra den gangen de ble bygd. Disse bygningene er flyttet hit fra andre steder i Hallingdal på 70-tallet. De ble plassert her for å skape et spesielt miljø ifbm ulike arrangementer på Bardøla. 6.2.3 SKILØYPETRASE Det er regulert inn skiløypetrase mot sørøst og nordøst iht kommunedelplan for Geilo. 6.2.4 LEIKEPLASS Området er avsatt som leikeareal for områdene FT. I dag består deler av området av en tennisbane. Denne blir også brukt som leikeplass. Minste uteoppholdsareal MUA skal være 25m2 eller minimum 20% av BRA pr fritidsenhet. Minst 4m2 av dette skal være privat eller i nærheten av uteoppholdsareal. Jmfr for øvrig 1.5 i Kommunedelplanen for Geilo. Side 8 av 14
Totalt for områdene FT fordeles MUA som følger: FT1: FT2: FT3: FT4: maks 550m2 (22 enheter) maks 750m2 (30 enheter) maks 375m2 (15 enheter) maks 300m2 (12 enheter) Totalt blir dette 1.975m2. Avsatt lekeplass er på 2.077m2. Planen viser derfor at kravet om MUA er dekket. I tillegg vil man kunne opparbeide leikeplasser innenfor de ulike FT-områdene. 6.3 BEBYGGELSENS PLASSERING OG UTFORMING 6.3.1 BEBYGGELSENS HØYDE OG GRAD AV UTNYTTING Høyde Hotellbygning skal ikke overskride eksisterende mønehøyde. For konsentrert fritidsbebyggelse er tillatt mønehøyde 7 meter. For frittliggende fritidsbebyggelse er mønehøyden 5,5 meter. Grad av utnytting Områdene er regulert med følgende utnytting: FELT AREAL ENHETER KRAV P- BYA m2 BYA m2 SAMLET BYA % (fritid) PLASSER BYA m2 stk stk Bebyggelse Parkering TB/FT1 8.004m2 10 125+13+10 4.750 93x18 = 6.425 80 = 148 (se 6.4.1) 1.675 FT1 8.118m2 22 > 65m2 22x2 = 44 18x90 + 32x18 = 576 2.346 29 1x150 = 1.770 FT2 5.401m2 30 > 65m2 30 6x200 = 1.200 20x18 = 360 1.560 29 FT3 5.862m2 15 > 65m2 15x2 = 30 15x90 = 1.350 12x18 = 216 1.566 27 FT4 3.297m2 4 < 65m2 8 > 65m2 4x1 + 8x2 = 20 1x130 + 2x110 + 8x90 = 1.070 7x18 = 126 1.196 36 P1 P5 (108) SUM 30.682m2 89 272 10.140 2.953 13.093m2 43% Siden P1-P5 dekker 108 p-plasser av det totale kravet til parkering, trenger ikke de ulike byggeområdene dekke hele parkeringskravet innenfor selve byggeområdet. Det er grunnen til at antallet p-plasser i kolonnen BYA m2 parkering er lavere enn kravet området har (se også oppsett i pkt 6.4.1). I området FT1 og FT3 er det forutsatt at alle boenheter er over 65m2. I FT2 er det forutsatt at alle boenheter er under 65m2. I FT4 er det forutsatt at 4 boenheter er under 65m2 og 8 boenheter er over 65m2. Kravet til totalt antall p-plasser er 272 stk (se kapitell 6.4.1). FT/TB1: BYA=6.425m2 (inkl. 93 p-plasser à 18m2). BYA=4.750m2 eksl. parkering noe som gir %BYA=60%. Dette er 750m2 mindre enn i forrige plan. Den høye utnyttingsgraden i ny plan (BYA=80%) skyldes at parkeringsarealet for området er en del av BYA. FT-områdene er regulert med ulik utnyttingsgrad (se 3.1 i planbestemmelsene). Bakgrunnen for dette er at det på flere områder står eksisterende bebyggelse. Noen av disse områdene kan utnyttes ytterligere med flere bygninger, mens andre områder er ferdig utbygd. For eksisterende bebyggelse er utnyttingsgraden økt litt slik at disse kan ha mulighet for tilbygg. Side 9 av 14
Videre er det for disse områdene satt en maks BYA i m2 pr. bygning. Dette er gjort etter retningslinjer gitt for fritidsboliger tilrettelagt for utleie. For området FT1 har Direktør-boligen BYA=150m2. For området FT2 er alle bygg satt til BYA=200m2. For området FT3 er det kun mindre hytter (90m2). For FT4 er det en eksisterende større bygning som har fått BYA=130m2 og 2 bygninger som har fått BYA=110m2. Dette er eksisterende bygninger som er henholdsvis 120m2, 95m2 og 90m2. Økningen er gjort i tilfelle det trengs mindre tilbygg. Øvrige bygninger i FT4 er satt til 90m2. %-utnytting innenfor hvert område vil i den nye planen variere fordi det er ulikt antall m2 BYA i delområdene. Byggeområdene FT utgjør 22.678m2, og arealet for BYA i FT-områdene blir 5.390m2 eksl. parkering. Dette gir en %BYA tilnærmet 24% for hele området sett under ett visst man ikke regner inn parkering (parkering var ikke en del av utnyttingsgraden i den gamle reguleringsplanen for Bardøla). I tidligere reguleringsplan er tilsvarende områder regulert med 30%. Ny revidert detaljregulering har et lavere antall m2 BYA når ikke parkering er medregnet i forhold til forrige reguleringsplan, men fordi man nå inkluderer parkering så blir utnyttingsgraden høyere. Byggegrenser I vårt planforslag er formålsgrensen satt som byggegrense. Mot kommunal vei er byggegrensen 8 meter til senterlinje vei. Mot naboeiendommer følger byggegrense reglene i PBL. Det er regulert 4 meter byggegrense langsmed skiløype. 6.4 PARKERING 6.4.1 ANTALL PARKERINGSPLASSER - MAKSIMUM OG MINIMUMSTALL Det skal regnes 18 m 2 BRA pr biloppstillingsplass som inngår i utnyttingsgraden iht. Teknisk forskrift. Vi har benyttet følgende nøkkel for utregning av parkeringsbehov: 1 p-plass pr hotellrom 1 p-plass pr fritidsbolig under 65m 2 2 p-plass pr fritidsbolig over 65m 2 13 p-plasser til ansatte/besøkende Hotellet har 125 rom. Dette gir 125 p-plasser. Det avsettes 13 p-plasser til besøkende/personalet og 10 p- plasser til nye boenheter på hotellet. Dette gir 148 p-plasser. I tillegg kommer krav til frittliggende fritidsboliger (FT1-4) som gir 124 p-plasser. Totalt skal planområdet dekke 272 p-plasser. Disse fordeles som følger: TB/FT1: P1 P5: FT1: FT2: FT3: FT4: 93 p-pl 108 p-pl 32 p-pl 20 p-pl 12 p-pl 7 p-pl Det er i planen regulert inn 201 p-plasser. 93 p-plasser ligger i området TB/FT1. 108 p-plasser ligger på områdene P1-P5. Resttallet på 71 p-plasser skal løses innenfor områdene FT, og skal vises på situasjonsplan ifbm søknad om tiltak. Fordelingen på de ulike FT-områdene er vist over. Hvilken parkeringsplass som tilhører den enkelte fritidsboligenheten skal defineres i salgskontrakten. Sykkelparkering Området har eksisterende arealer hvor sykler kan parkeres. For FT-områdene kan sykler parkeres på egne seksjoner. Side 10 av 14
6.5 TILKNYTNING TIL INFRASTRUKTUR 6.5.1 STRØM Det er etablert trafo i tilknytting til eksisterende bebyggelse. 6.5.2 ENERGI Det er ikke etablert fjernvarmeanlegg i området. 6.6 TRAFIKKLØSNING 6.6.1 KJØREATKOMST 6.6.1.1 TILKNYTNING TIL OVERORDNET VEGNETT Bygget blir tilknyttet eksisterende kommunale sidevei som igjen har tilknytning til RV7. Utforming av veger Vegbredden på kommunal vei er 8 meter inklusive 0,5 meters skulder på hver side. Interne veier er regulert med 6 meter bredde. 6.6.2 TILGJENGELIGHET FOR GÅENDE OG SYKLENDE Innenfor planområdet er det tilrettelagt for gående og syklende med fortau og gang-/sykkelveier. 6.7 KULTURMINNER 6.7.1 LØSNINGER I FORHOLD TIL KULTURMINNER Det er ikke funnet kulturminner innenfor planområdet. 6.8 PLAN FOR VANN- OG AVLØP SAMT TILKNYTNING TIL OFFENTLIG NETT Hele planområdet skal kobles på kommunalt vann og avløp. Vi har i planarbeidet jobbet ut ifra den forutsetning at eksisterende vann- og avløpsnett er dimensjonert for den utvidingen som er foreslått. 6.9 STØY Ved søknad om tiltak skal støyforhold avklares etter T-1442. Når det det gjelder innendørs støy så vil bygg følge de krav som settes i TEK10. 6.10 UNIVERSELL UTFORMING Utbyggingen vil tilpasses de krav som Plan- og bygningsloven setter til universell utforming. Dette gjelder både innvendige og utvendige areal. 7 KONSEKVENSUTREDNING 7.1 VURDERING AV KRAV OM KONSEKVENSUTREDNING. Planforslaget gjelder fortetting/utviding av et allerede etablert bebyggelse og er i samsvar med overordnet plan. Det er derfor ikke behov for konsekvensutredning av planområdet. Side 11 av 14
8 VIRKNINGER/KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 8.1 OVERORDNEDE PLANER Omsøkte planforslag er i samsvar med kommunedelplan for Geilo når det gjelder formål, høyder/ utnyttingsgrad og byggegrenser. Hol kommune har vedtatt at området kan utbygges med fritidsboliger tilrettelagt for utleie. Videre kan 15% av eksisterende BRA i hotellbygningen utnyttes til fritidsformål. Vi mener planforslaget er i samsvar med intensjonene i overordnet plan og vedtak. 8.2 LANDSKAP Nye bygg på eiendommen til Bardøla vil bli en del av helheten, og vil ikke endre landskapets karakter. 8.3 FORHOLDET TIL KRAVENE I KAP II I NATURMANGFOLDLOVEN 8.3.1 BAKGRUNN Etter naturmangfoldlovens 7 skal prinsippene i lovens 8-12 legges til grunn som retningslinjer ved utøvelse av offentlig myndighet. Vi har gjort følgende vurderinger: 8.3.2 KUNNSKAPSGRUNNLAGET ( 8): Vi har sjekket disse register: Direktoratet for naturforskning o INON (inngrepsfrie områder) o Naturbase Artsdatabanken (rødlistearter) I tillegg har vi innhentet opplysninger fra kommunen. I registrene over har man ikke funne registreringer av truede arter. 8.3.3 FØRE VAR PRINSIPPET ( 9): Omsøkte område er avsatt til byggeområde i overordnede planer og er i hovedsak utbygd i sin helhet. En videre utbygging vil kun være fortetting ifbm fritidsboliger, samt ombygging/mindre utvidelse av hotellbygningen. 8.3.4 ØKOSYSTEMTILNÆRMING OG SAMLET BELASTNING ( 10): I og med at området er bebygd i dag vil ikke omsøkte tiltak føre til tap av biologisk mangfold. 8.3.5 KOSTNADENE VED MILJØFORRINGELSE SKAL BÆRES AV TILTAKSHAVER ( 11): Det ligger ikke forslag til tiltak mot miljøforringelse som har noen kostnad i seg. 8.3.6 MILJØFORSVARLIGE TEKNIKKER OG DRIFTSMETODE ( 12): En samlet vurdering av området blant annet gjennom overordnede planer har vist at dette området har stor verdi for samfunnet som utbyggingsområde ifbm turistutbygging på Geilo (i Hol kommune). 8.3.7 VURDERING: Etter vår mening medfører ikke detaljplanen inngrep av et omfang som fører til behov for innhenting av nye data/kunnskapsgrunnlag. De miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i Naturmangfoldloven skulle dermed til å være oppfylt. Side 12 av 14
8.4 BARNS INTERESSER 8.4.1 RPR FOR BARN OG PLANLEGGING Området er regulert til formål ifbm turisme/fritid. Det vil derfor bli opparbeidet arealer for aktiviteter og leik for barn. Dette er også viktig mht det totale tilbudet som Bardøla Høyfjellshotell skal gi sine barnefamilier som er gjester ved hotellet. Det vil også være viktig ifbm fritidsboligene som etableres innenfor planområdet. 8.5 ENERGIBEHOV ENERGIFORBRUK Innenfor planområdet vil miljø, ENØK-tiltak og alternative energikilder være ivaretatt iht TEK10. 8.6 ROS Analyse er gjennomført ut fra sjekkliste, og basert på veiledning fra Direktoratet for Sikkerhet og Beredskap. Uønskete hendelser er vurder ut fra sannsynlighet/konsekvens etter følgende definisjoner: Sannsynlighet Vekting Definisjon Svært sannsynlig 5 Skjer ukentlig Meget sannsynlig 4 Skjer månedlig Sannsynlig 3 En hendelse pr år Lite sannsynlig 2 En hendelse pr 10 år Usannsynlig 1 Kjenner ingen tilfeller Konsekvens Vekting Menneske Ytre miljø Kritisk/Katastrofe 5 Personskade som medfører død eller varige men, Mange skadd Omfattende og langvarig miljøskader Alvorlig 4 Alvorlig personskader Alvorlige miljøskader Betydelig 3 Kan føre til alvorlige personskader Kan føre til alvorlige miljøskader En viss fare 2 Mindre skader som treng medisinsk behandling Mindre skader på miljø, men som naturen selv utbedrer på kort tid. Ufarlig 1 Ingen eller små personskader Ingen eller ubetydelige skader på miljø Oppsummering Vedlagte sjekkliste viser at det ikke er spesielle faremomenter i forbindelse med omsøkte tiltak. Konklusjon: Reguleringsplanen antas ikke å få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Side 13 av 14
8.7 KONSEKVENSER FOR TETTSTEDET GEILO Bardøla høyfjellshotell er et viktig hotell på Geilo med lange tradisjoner. Planområdet legger opp til en videreutvikling av hotellet som er i tråd med de politiske retningslinjene i kommunen. For Geilo som turistdestinasjon er det derfor viktig at Bardøla høyfjellshotell får mulighet til videreutvikling. 9 INNKOMNE INNSPILL 9.1 MERKNADER Sammendrag av merknadene. De ligger også som vedlegg til beskrivelsen. Brev fra Buskerud Fylkeskommune datert 09.12.14. Det er ikke registrert automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet. Ber om at standardteksten vedrørende eventuelle funn blir innarbeidet i bestemmelsene. Brev fra Fylkesmannen datert 03.12.14: Fylkesmannen ser ikke at den varslede endringen om utleie vil gi negative konsekvenser for nasjonale eller regionale miljøinteresser knyttet til deres ansvarsområder. For støyutsatt fritidsbebyggelse vises det til retningslinjer gjennom T-1442/2012. Videre må rikspolitiske retningslinjer for barn og unges intersser følges opp. For nybygg bør mulighetene for miljøvennlige energiløsninger vurderes nærmere. Brev fra Jernbaneverket datert 09.12.14: Jernbaneverket ber om at nødvendig tiltak mot støy og rystelser tas inn i bestemmelsene til planen. Videre må ikke tiltaket endre avrenningsforhold mot jernbanen. Planen må sikre at overflatevann behandles slik at det ikke er fare for at utvasking og eller andre endringer som kan påvirke jernbanen negativt. Eventuelle endringer i grunnvannet må ikke medføre negative virkninger for jernbanen. 9.2 KOMMENTARER TIL MERKNADENE De fleste merknadene er av generell karakter og er forsøkt besvart/utredet i planbeskrivelsen, og er ellers tatt inn i planbestemmelsene. Gol den 11.05.15 Rev 13.10.15 DBC AS, avd arkitektur Torstein Kaslegard Arealplanlegger Vedlegg: Kopi av brev vedrørende oppstartvarsel. Sjekkskjema ROS analyse. Side 14 av 14