LEIEKONTRAKT FOR KANTINEBYGGET

Transkript

1 Side 1 av 19 LEIEKONTRAKT FOR KANTINEBYGGET 1. AVTALENS PARTER Utleier: Rissa Kommune Leier: Adresse: Postadresse: Tlf: Adresse: Postadresse: Tlf: Rissa 7100 Rissa mail: mail: 2. LEIEOBJEKTET Eiendommens adresse: Hysnes Helsefort Gårdsnummer: 131 Bruksnummer:1 i Rissa kommune, kommunenr: Leieforholdet omfatter de arealer/bygninger som er vist i oppstillingen nedenfor. Tilhørende tegninger finnes i vedlegg A. Areal og oppdeling skal være i henhold til Norsk Standard 3940.

2 Side 2 av 19 Andel av fellesareal: Andel av eksklusivt leiet areal (hvis flere leiere): Bruttoareal m² gulvareal : Sokkeletasje etasje 460 Samlet 920 m² BTA Eventuelle unøyaktigheter i arealutmålingen får ikke virkning for leiens totale størrelse. 3. LEIE OG TILLEGGSTJENESTER For leie av lokalene betaler Leier et beløp på: kr 700 kr/m2* 920m2 BTA = kr ,- pr år. Beløpet omfatter kostnader omfattet av pkt A- G nedenfor: A. Leie Husleien består av kapitalkostnader, ytre vedlikehold, eventuell eiendomsskatt, forsikring jfr. pkt 11, og administrasjon. Dersom innflyttingstidspunktet blir forskjøvet p.g.a. forhold utleier ikke har rådighet over, justeres årsleien med endringene i den totale konsumprisindeksen eller tilsvarende indeks dersom denne bortfaller for perioden fra forutsatt innflytting til faktisk innflytting. Skal det foretas endringer i byggeprosjektet som har innvirkning på kostnadsrammen, areal eller ferdigstillelsestidspunkt, må det først foreligge skriftlig bestilling og skriftlig, signert tilleggsavtale hvor bl.a. de økonomiske konsekvenser for leiekontrakten må fremgå. Dersom det ikke foreligger skriftlig avtale om leieøkning, går retten til å kreve tillegg tapt med mindre utleier kan godtgjøre at endringene var initiert av leier og at leier var kjent med at endringen ville medføre endrede leievilkår. B. Parkeringsplasser Leie av parkeringsplasser inngår i husleiekostnaden. 16 plasser inklusive 1 HC-plass disponeres på tomta. For øvrig er det 15 besøksplasser i avstand m. Det vises til skisse med parkeringsoversikt.

3 Side 3 av 19 C. Indre vedlikehold I leieavtalens pkt. 6 framgår nærmere hva som inngår i indre vedlikehold. Ansvarsfordeling mellom utleier og leier framgår av vedlegg til leieavtalen. Arbeider som leier arbeidet for, jf ansvarsfordeling, dekkes av leier. D. Leiers driftskostnader I leieavtalens pkt. 6 framgår nærmere hva som inngår i Leiers driftskostnader. Ansvarsfordeling mellom utleier og leier framgår av vedlegg til leieavtalen. Leirers direkte driftsutgifter jf ansvarsfordeling dekkes av leier. Alternativt utfører Leier alle brukeravhengige driftsoppgaver og dekker kostnadene selv. E. Energi til leiers egne lokaler Leier betaler et leietillegg for all energi (strøm, varme), se kontraktens pkt 6. Beløpet som inngår i leiebeløpet for første driftsår er maksimum kr 190 kr/m2 per år tilsammen kr ,- per år. Energikostnader utover dette dekkes av Leier. Alternativt foretar Leier måling av alle energikostnader i de leide arealene og dekker alle energikostnadene selv. F. Renhold Leier betaler et leietillegg for renhold av lokalene i henhold til etablert renholdsopplegg, se leieavtalens pkt 6. Alternativt utfører Leier alle renholdsoppgaver og dekker kostnadene selv. G. Vakttjenester Leier betaler et leietillegg for gjennomføring av vakttjenester, se kontraktens pkt 6. Alternativt utfører Leier alle vakttjenester og dekker kostnadene selv. Betaling Den årlige leien for lokalene og evt. parkeringsplasser samt tilleggsbeløpet for indre vedlikehold betales uoppfordret og forskuddsvis i like store terminer med forfall hver 1. februar, 1. april, 1. juli og 1. oktober. Beløpene reguleres etter kontraktens punkt 4. Tilleggsleiebeløpet for brukeravhengige driftskostnader, som er fastsatt på grunnlag av utarbeidet budsjett, betales på samme måte. Regnskap over brukeravhengige driftskostnader, og evt andre avtalte tilleggsleiebløp føres av utleier og resultatet avregnes mot à konto innbetalingen innen utløpet av

4 Side 4 av 19 andre kvartal det påfølgende år. Restoppgjør skjer innen samme frist. A- kontobeløpet for påfølgende år justeres iht budsjett/ avregning. Når betaling skjer etter at kravet er forfalt, skal leier betale forsinkelsesrente i henhold til lov av 17. desember 1976, (Forsinkelsesrenteloven). 4. LEIEREGULERING I leieperioden skal leien, herunder leie for parkeringsplasser, reguleres 1. januar hvert år med 80 % av endringen i Statistisk Sentralbyrås totale konsumprisindeks, eller annen tilsvarende offentlig indeks dersom denne bortfaller, første gang 1. januar 2013 Indeksreguleringen skjer med basis i leieforholdets ikrafttredelsestidspunkt og frem til november måned året før hver regulering. Dersom merverdiavgift innføres på leiesummen slik at vederlag under denne kontrakt blir avgiftspliktig, plikter leier å betale et tilsvarende tillegg til leiesummen. 5. LEIETID OG FREMLEIE Leieavtalen løper fra og utløper uten forutgående oppsigelse. Utleier har likevel adgang til å si opp leieavtalen med 6 mnd varsel i sammenheng med oppsigelse av avtale om forpleiningstjenester og at begge avtalene utløper samtidig. Hvis det er avtalt at utleier er ansvarlig for renhold/vakthold, kan hver av partene skriftlig si opp denne delen av avtalen med 6 måneders varsel. Fremleie til andre krever utleiers skriftlige forhåndssamtykke. 6. DRIFT OG VEDLIKEHOLD Drift Egne driftskostnader Dette omfatter bl.a utgifter til energi, (strøm, varme), vakthold/sikring og renhold inkludert vask av vinduer innvendig og utvendig i egne lokaler. All energi (strøm,varme) dekkes evemtuelt av Leier etter egen måler. Brukeravhengige driftskostnader Leier er ansvarlig for sin andel av drift av fellesarealer og tekniske anlegg. Arbeidet utføres av utleier. Dette gjelder bl.a. utgifter til drift og tilsyn av bygningens faste tekniske anlegg og energikostnader i fellesarealer, skjøtsel av

5 Side 5 av 19 maskiner til snømåking og gressklipping, drift av utomhusanlegg, utgifter til vann, kloakk og renovasjon og offentlige avgifter. Vedlikehold Ytre vedlikehold Utleier sørger for og bekoster alt utvendig bygningsmessig vedlikehold og vedlikehold av bygningens faste tekniske anlegg, utomhusarealer og eventuelle fellesarealer. Indre vedlikehold Utleier sørger for på leiers bekostning å forestå innvendig vedlikehold av de lokaler som omfattes av leieavtalen. Vedlikeholdsplikten omfatter ikke ombygning, ominnredning eller endring av lokalene. Den standard lokalene var i ved overtagelsen skal opprettholdes. Prioritering skjer ved årlige planer utarbeidet i samråd med leiers representant. Utleier skal kunne dokumentere hvordan midlene disponeres. Vedlikeholdsnivået skal stå i forhold til den samlede godtgjørelse leier betaler i løpet av avtaletiden. Leier har ansvaret for drift, vedlikehold og fornyelse av spesialinnredninger og brukerutstyr som er installert for eller av bruker, herunder svakstrømsnett, kantine/kjøkkenutstyr og andre tilhørende anlegg. Utleier er berettiget til å foreta alle arbeider som er nødvendige til eiendommens forsvarlige vedlikehold eller fornyelse, og til i samme utstrekning å foreta ethvert forandringsarbeid så vel i som utenfor de leide lokaler. Leier plikter å medvirke til at ledninger, kanaler og rør til andre deler av eiendommen kan føres gjennom de leide lokaler uten hinder. Videre forplikter leier seg til å finne seg i slike arbeider uten erstatning eller leiereduksjon, med mindre ulempene for leier er vesentlige. Utleier skal påse at arbeidene blir til minst mulig ulempe for leier og i størst mulig grad sørge for å varsle leier i rimelig tid før arbeidene igangsettes. Vedlegg C inneholder en nærmere spesifikasjon over utleiers og leiers ansvar for drift og vedlikehold. Det leide areal skal brukes til leveranse av forpleiningstjenester for pasienter ved Hysnes Helsefort og tilknyttet virksomhet. Eventuelle endringer i bruksområde må godkjennes av utleier. Leier plikter i forbindelse med bruken av lokalene å rette seg etter de bestemmelser som gjelder for eiendommen, og for øvrig etter de krav som blir gitt av offentlig myndighet.

6 Side 6 av 19 Leier plikter å gi utleier adgang til lokalene i kontor-/forretningstid alle dager for ettersyn, reparasjon, vedlikehold, inspeksjon, taksering, etc. I alle tilfeller der det anses nødvendig for å forebygge eller begrense skade på eiendommen, har utleier rett til å skaffe seg adgang til lokalene. Utleier disponerer egen nøkkel, som om nødvendig kan brukes i slike tilfeller. Dersom leier oppdager skade på eiendommen, må leier straks varsle utleier. Unnlatelse av å gi slikt varsel kan medføre erstatningsansvar. 8. LOKALENES OVERTAKELSE OG INNREDNING Lokalene overtas i den stand de var i ved besiktigelsen den, med følgende endringer: Lokalene i 1. etasje leveres ferdig innredet og i funksjonsdyktig stand i henhold til vedlegg Spesielle forhold, krav og standarder er beskrevet i vedlegg Før leieobjektet overtas skal det foretas en overtakelsesbefaring. Fra befaringen skal det føres protokoll som undertegnes av begge parter. Påpekte feil og mangler skal utleier utbedre uten ugrunnet opphold. Utleier har ansvaret for at lokalene på tidspunktet for overtakelse er i samsvar med de krav som følger av gjeldende lover og forskrifter. Leier skal godkjenne skriftlig eventuelle avvik fra dette. Leier må gi skriftlig melding om mangler innen en måned etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget dem. Feil og mangler som ikke er varslet i tide eller som leier kjente eller burde kjenne til ved avtaleinngåelsen, kan han ikke gjøre gjeldende. Ominnredninger, forandringer eller inngrep i bygningsmassen som for eksempel; etablering av dataspredernett, fremtrekk av elektriske ledninger for belysning/apparater, fjerning av vegger etc., er ikke tillatt uten utleiers skriftlige forhåndsgodkjennelse. Utleier kan nekte samtykke bl.a. ut fra arkitektoniske eller bevaringsmessige hensyn og kan gjøre samtykket betinget av at leier fjerner installasjonene ved leietidens utløp, eventuelt at leier skal bekoste arbeidet med å få tilbakeført lokalene til opprinnelig stand. Leier bekoster alle utgifter ved eventuelle ominnredninger av lokalene, og står ansvarlig for alle nødvendige godkjennelser, se punkt 9, fjerde avsnitt. Plassering og utforming av virksomhetsskilt, informasjonstavler etc. må tilpasses den arkitektoniske ramme og godkjennes av utleier og offentlige myndigheter der det er søknadspliktig.

7 Side 7 av FRAFLYTTING Ved fraflytting leveres lokalene tilbake i samme stand som ved leieforholdets start. Lokalene skal være ryddet og rengjort. Dersom lokalene ikke er ryddet og rengjort, etc, i tilstrekkelig grad etter utflytting, plikter leier å betale for nødvendige utlegg. Installasjoner og inventar, fast og løst, som er plassert i lokalene uten samtykke, kan utleier kreve fjernet for leiers regning. Tilsvarende gjelder andre tiltak for å få lokalene brakt i samme stand som ved overtakelsen. Leiers rettigheter til inventar og installasjoner som ikke er fjernet, tilfaller utleier uten godtgjørelse. Ved fraflytting skal det foretas en felles befaring. Det skal føres protokoll som undertegnes av begge parter. Påpekte feil og mangler skal utbedres av leier for leiers regning og uten unødig opphold. Dersom forandringer, som nevnt under punkt 8, medfører pålegg fra offentlig myndighet med følgende merkostnad for utleier, skal leier dekke disse kostnadene fullt ut. De siste 6 måneder før fraflytting har utleier rett til å sette opp skilt på fasaden med informasjon om at lokalene blir ledige. I samme periode plikter leier, etter forhåndsvarsel, å gi leiesøkende adgang til lokalene 2 dager per uke i kontor/forretningstid.

8 Side 8 av BRUKERUTVALG Dersom leieforholdet skal omfatte lokaler for flere leiere, oppnevner disse i fellesskap et brukerutvalg med en person som utleiers kontaktperson i praktiske spørsmål som krever koordinering og felles opptreden fra leiernes side. 11. FORSIKRINGSMESSIG ANSVARSFORDELING Kommunale virksomheter er selvassurandører. Hver av partene i dette leieforhold har derfor risikoen for sine interesser og må selv dekke skader på disse over sine budsjetter. Utleier har således ikke ansvar for skader som måtte oppstå ved brann, tyveri, innbrudd, vannskade o.l på eiendom som ligger under leiers interessefelt. Under leiers interessefelt inngår egen bygningsmessig innredning, fast og løst inventar, løsøre, maskiner, varer, brukerutstyr (også når dette er finansiert gjennom evt ombyggings-/byggeprosjekt) og lignende. 12. ERSTATNING Leier blir erstatningsansvarlig for all skade som skyldes ham selv, folk i hans tjeneste eller personer han har gitt adgang til eiendommen. Ansvaret omfatter kostnader til utbedring av skader på de leide lokalene og andre deler av eiendommen. Leier kan kreve erstatning for tap som følge av utleiers mislighold. Erstatningen dekker direkte tap. Leiers indirekte tap dekkes ikke med mindre utleier har handlet grovt uaktsomt. Kortere avbrudd i forsyning av vann, strøm, luft etc kan leier ikke kreve erstatning eller leiereduksjon for. 13. FORCE MAJEURE Streik, lock-out, blokade eller andre forhold som partene ikke rår over, som for eksempel brann, eksplosjon, maskinskade, ukontrollert utstrømming av vann, avbrudd i tilførsel av vann, strøm, telefon etc, opptøyer, krig eller inngrep av offentlig myndighet, fritar utleier fra å oppfylle sine forpliktelser i henhold til denne kontrakt i den grad de ikke kan oppfylles uten unormalt høye kostnader. Likedan opphører under slike forhold plikt til å betale taps- eller skadeserstatning.

9 Side 9 av FORHOLDET TIL HUSLEIELOVEN Følgende bestemmelser i husleieloven gjelder ikke for dette leieforhold: 2-15, 3-5, 3-6, 3-8, 4-3, 5-4 første ledd, 7-6, 8-4, 8-5 og 8-6, annet ledd. For øvrig er det avtalen som gjelder i de tilfeller der den har andre bestemmelser enn dem som følger av husleielovens fravikelige regler. 15. SPESIELLE BESTEMMELSER ( f. eks. opsjon på kjøp/salg, forbehold, fremtidige påbygninger m. m.) 16. MISLIGHOLD Leier og utleier kan heve eller si opp avtalen med rimelig varsel ved vesentlig mislighold fra den annen part. Som vesentlig mislighold regnes for eksempel at lokalene ikke er egnet for bruk som må anses tilsikret, eller at leier ikke betaler husleien eller tilleggsutgifter helt eller delvis. 17. TVISTER Tvister i forbindelse med denne leiekontrakt kan bringes inn for de berørte fagdepartementer til avgjørelse. Oppnås ikke enighet, kan partene søke om uttalelse fra Regjeringsadvokaten. 18. SIGNATURER., den./.-xxxx For utleier, den./..-xxxx For leier Vedlegg: A. Tegninger C. Ansvarsfordeling mellom leier og utleier for drift- og vedlikehold

10 Side 10 av 19 DRIFTS- OG VEDLIKEHOLDSUTGIFTER ANSVARSFORDELINGEN MELLOM LEIER OG UTLEIER I HENHOLD TIL STANDARD LEIEKONTRAKT

11 Side 11 av 19 DRIFT Oversikten viser hvordan ansvaret for gjennomføringen av driftsoppgavene og kostnadene for disse tjenestene skal fordeles mellom utleier og leier. Oversikten er retningsgivende og ikke uttømmende Det er tre typer driftsutgifter: 1. Driftsutgifter som dekkes gjennom husleien. Utleier har ansvaret for gjennomføringen av driftsoppgavene. 2. Driftsutgifter knyttet til virksomheten i leiers egne lokaler. Leier har ansvar for gjennomføringen 3. Driftsutgifter knyttet til driften av bygningen og felles faste tekniske anlegg (brukeravhengige driftsutgifter). Utleier gjennomføringen av driftsoppgavene enten med eget driftspersonale eller gjennom serviceavtaler. Kostnadene belastes leier og vil bestå av en andel av kostnader til driftspersonale og serviceavtaler i tillegg til utstyrs- og materialkostnader. I bygg med flere leiere skal disse kostnadene fordeles på de forskjellige leiere i forhold til leid areal. DRIFT SERVICE OG DRIFT Utleiers ansvar og kostnad Leiers ansvar og kostnad Direkte driftsutgifte r. Utleiers ansvar. Leiers kostnad Brukeravhengige driftsutgifte r for bygget Utleier tjenestene VVS- tekniske anlegg Varmeanlegg Gass som skyldes brukerbehov Kjøle-/fryserom Ventilasjonsaggregat Luftbehandlingsutstyr, løst utstyr av brukerhensyn Spesialutstyr/-innredning installert for eller av bruker Brannalarm/nødlys, brannslukn.utstyr

12 Side 12 av 19 Elektro-/ Teletekniske anlegg Vareheis, alarm og assistanse ved driftsstans Automatiske døråpnere SD-anlegg, drift av bygg Telefonanlegg, alt opplegg og utstyr Nøkler Antenneanlegg for radio og TV Utomhusanlegg Snøbrøyting, strøing Kosting/rengjøring av veier og plasser Utvendige papirkuver/askebegere anskaff. og tømming Merking av parkeringsplasser o.l. Gressklipping/gartnerarbeider Planter i beholdere/kasser/potter

13 Side 13 av 19 DRIFT RENHOLD / RENOVASJON Renovasjon transport til hovedcontainer/avfallsanlegg Renovasjon transport fra hovedcontainer/avfallsanlegg Avfall (kverner, komprimatorer) Innvendig renhold inkludert vinduer og persienner Håndkleholdere, såpedispensere o.l. Renholdsartikler Sanitærartikler Fasader Tekniske rom Kanaler og sjakter (innvendig) Sentralanlegg for støvsuging Daglig, tradisjonelt renhold Innvendig hovedrenhold inkl. vinduer utv. og innv., glass, overlys, røkluker etc. Utleiers ansvar og kostnad Leiers ansvar og kostnad Direkte drifts utgifter. Utleiers ansvar. Leiers kostnad Brukeravhengige drifts utgifter for bygget Utleier tjenestene ENERGI Strøm/varme egne lokaler Strøm/varme Fellesarealer/fellesanlegg Lysstoffrør, lyspærer, o.l. egne lokaler Skifting av lysstoffrør, lyspærer, egnelokaler Lysstoffrør, lyspærer, o.l. fellesarealer/områder

14 Side 14 av 19 Skifting av lysstoffrør, lyspærer, fellesarealer/områder DIVERSE Montering av inventar og utstyr Flytting av inventar og utstyr Flagg og flagging Låsing, sikkerhetsrutiner Posthenting Brus- og kaffeautomater Innvendige planter og grøntanlegg Eiendomsskatt Kommunale avgifter (vann, avløp og evnt. renovasjon) Branndokumentasjon, merking ihht. forskrifter Skilting, navneplater, anvisningstavler Vakthold Reaksjoner ved feilparkering

15 Side 15 av 19 VEDLIKEHOLD Oversikten viser hvordan ansvaret for gjennomføringen av vedlikeholdsoppgavene og kostnadene for disse tjenestene skal fordeles mellom utleier og leier. Oversikten er retningsgivende og ikke uttømmende. I leiekontrakten skilles det mellom to hovedtyper vedlikehold: 1. Ytre vedlikehold som omfatter utleiers vedlikeholdsplikt 2. Indre vedlikehold som omfatter leiers vedlikeholdsplikt. Dette inkluderer ikke vedlikehold og utskiftinger av spesialinnredninger og utstyr som er installert for eller av bruker. Av oversikten fremgår det hvilke tjenester og ytelser leieren får dekket gjennom leieavtalen. VEDLIKEHOLD BYGNING Yttervegger, utvendig kledninger og overflater Tak, tekking, beslag, renner og nedløp Bærende konstruksjoner Vinduer, dører etc., synlige overflater ute Vinduer, dører etc., synlige overflater inne Ruter, skader som skyldes leiers forh./ansvar Ruter, skader som ikke skyldes leiers forh./ansvar Innervegger, innvendige kledninger og overflater Utvendige persienner og markiser Utleiers ansvar og kostnad Utleier arbeidet Leiers ansvar og kostnad Leier arbeidet Indre vedlikehold Utleier arbeidet

16 Side 16 av 19 Innvendige persienner, rullegardiner, blending Glasspartier, dører m.m. Dørlåser/beslag Ominnredninger etter avtale Spesialinnrening, brukerutsyr Gulv og overflater Himlinger og overflater Trapper innvendig Trapper utvendig VVS Sanitær Bunnledninger Ledningsnett Armaturer, tappekraner o.l. ("sluttutstyr") Sentrale varmtvannsberedere Utstyr, herunder servanter, WC, lokale v.v.-beredere Speil Håndkleholdere, såpedispensere o.l. Kloakk- og spillvannspumper

17 Side 17 av 19 VEDLIKEHOLD Varme Fyranlegg, oljetanker etc. Ledningsnett Armaturer, utstyr, radiatorer m.m Gass/trykkluftanlegg Gass og trykkluft for drift av byggets tekn. anlegg Gass og trykkluft, alt brukerutstyr Kjøleanlegg Kjøling fast. Komforthensyn Kjøling spesiell. Brukerutstyr, datarom m.v. Kjøle-/fryserom inkl. tekniskutstyr Ventilasjon Ventilasjonsanlegg, kanaler, ventiler Tilfluktsromutstyr Luftbehandlingsutstyr, løst utstyr av brukerhensyn Annet VVS EL-KRAFTINSTALLASJONER Tavler og kursopplegg Belysningsutstyr, fastmontert allmenn belysning Belysningsutstyr, løs tilleggsbelysning Nødlys Varmeovner, fastmonterte panelovner Varmeovner, løse Utleiers ansvar og kostnad Utleier arbeidet Leiers ansvar og kostnad Leier arbeidet Indre vedlikehold Utleier arbeidet

18 Side 18 av 19 Vannvarmere, lokale Vannvarmere, el-kjeler (sentrale) SVAKSTRØMSANLEGG/TELE Kursopplegg og utstyr for brannalarm Automatiske porter og døråpnere Kursopplegg og utstyr (SD-anlegg) Telefonanlegg, alt opplegg og utstyr EDB-anlegg, alt opplegg og utstyr Kursopplegg og utstyr for tyverialarm Adgangskontroll/overvåkning Nøkler og nøkkelkort Audiovisuelt utstyr Personsøkerutstyr, callinganlegg etc. Antenneanlegg for radio og TV

19 Side 19 av 19 VEDLIKEHOLD DIVERSE TEKNISKE ANLEGG Reservekraft, nødstrømsanlegg Heiser Avfall (kverner, komprimatorer) Støvsuging (sentralanlegg) Rørpostanlegg Transportbånd etc. Løfteramper/innretninger UTOMHUSANLEGG Veier og plasser Sykkelstativer Utleiers ansvar og kostnad Utleier arbeidet Leiers ansvar og kostnad Leier arbeidet Indre vedlikehold Utleier arbeidet DIVERSE Spesialinnredn./inventar installert for eller av bruker herunder kantine- /kjøkkenutst, avtrekksskap etc. Hærverk og innbrudd skader utvendig på bygg Hærverk og innbrudd, skader innvendig Hærverk og innbrudd, skader på møbler/utstyr Skilting, navneplater, anvisningstavler (byggeier sansvar)