DETALJREGULERING FOR KONGEHAUGEN REGULERINGSBESTEMMELSER

Transkript

1 DETALJREGULERING FOR KONGEHAUGEN Planid: E-242 REGULERINGSBESTEMMELSER Dato: Revidert: Saks-nr.: Reguleringsbestemmelser PLU xx/xx Tilhørende plankart PLU xx/xx Vedtak i Gran kommunestyre xx.xx.2015 KST xx/xx Definisjoner PBL Plan- og bygningsloven ( ) For begrepene nedenfor se også Veiledningen «Grad av utnytting» ( ) %-BYA Prosent bebygd areal skrives %-BYA = xx %, angis i hele tall og er forholdet mellom bebygd areal og tomtearealet. Parkeringsareal på bakkeplan (18 m 2 per plass) inngår i beregningsgrunnlaget. Arealformål Området er regulert til følgende arealformål, jamfør plan- og bygningslovens 12-5: Bebyggelse og anlegg (Pbl 12-5, nr. 1) Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse (BF 1-9) Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse (BKS 1-3) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (Pbl 12-5, nr. 2) Veg kjøreveg, offentlig (o_v1-4) 2010 Veg- kjøreveg, annen (a_v1-4) 2010 Veg fortau, offentlig (o_fta1-5) 2012 Gang/ sykkelveg, offentlig (o_gs) 2015 Gangveg (GV 1-3) 2016 Annen veggrunn, grøntanlegg (VG) 2018 Grønnstruktur (Pbl 12-5, nr. 3) Grønnstruktur (G) 3001 Hensynssoner

2 2 Området er regulert for følgende hensynssoner, jf. Pbl 12-6 og 11-8: Sikringssoner Frisikt (H140) Støysoner Støysone gul (H220) Faresoner Flom (H320) (Pbl 11-8, a) (Pbl 11-8, a) (Pbl 11-8, a) 1. FELLESBESTEMMELSER Grad av utnytting I byggeområdene kan det oppføres bebyggelse iht. angitt øvre grense for % BYA. Grad av utnytting skal måles i % BYA av netto tomteareal og inkluderer parkeringsplasser på bakkeplan (18 m 2 per plass). Byggegrenser Bebyggelse skal plasseres innenfor de byggegrenser som er vist på plankartet, samt jf. gjeldende lover og forskrifter. Byggegrense fra vegmidt for Fv. 56 er 15 meter. Byggegrense fra vegmidt for Fv.50 er 20 meter. Byggegrense fra Øvre Ringstadvegen er 10 meter. Byggegrenser langs de største vegene og langs bekken er fastlagt i plankartet. Universell utforming Innenfor BKS 1-3 skal minimum 40 % av nye boenheter være tilgjengelig boenheter med alle hovedfunksjoner på inngangsplan. Kravet gjelder også innenfor hver delsøknad, dersom områdene deles opp i flere byggetrinn. Estetiske forhold Generelt: Det skal legges vekt på estetisk kvalitet ved utforming av ny bebyggelse og utomhusanlegg. Bebyggelsen skal utformes, dimensjoneres og plasseres slik at det oppnås en helhetsvirkning i forhold til tilstøtende bebyggelse og miljø. Dette med hensyn til både volum, takform, nær- og fjernvirkning, karakter, materialbruk og fargesetting. Ny bebyggelse skal tilpasses landskap/terreng og eksisterende bebyggelse. God terrengtilpassing er spesielt viktig der hvor terrenget er skrånende. Hvis opprinnelig terreng har fall større enn 2 meter i husets bredde skal det legges til rette for hus som er tilpasset bratt terreng med underetasje. Det skal legges vekt på god terrengbehandling ved utbygging av områdene. Store skjæringer og fyllinger skal unngås. Ved planering og utfylling skal skråning/ fyllingsareal såes til og/eller beplantes etter godkjent situasjonsplan. BKS 1-3: Innenfor delfeltene BKS 1-3 skal bebyggelsen utformes med et enhetlig arkitektonisk formspråk. Lange uoppbrutte «vegger» bør unngås slik at bebyggelsen ikke bryter vesentlig med områdekarakteren. Både saltak, pulttak og flatt tak godtas, men det skal påses at hvert delområde får et helhetlig uttrykk. Takflater skal ha ikkereflekterende farge. Kravet gjelder også uthus og garasjer.

3 Lekeplass/ felles uteoppholdsareal På BKS 1-3 skal det etableres en eller flere felles uteoppholdsareal/ lekeplass. Felles lekeplass/ uteoppholdsareal skal opparbeides på en parkmessig måte med egnet vegetasjon. Lekeplass og felles uteoppholdsareal tillattes ikke plassert innenfor gul støysone uten at det gjøres nødvendige tiltak som ivaretar kravene til støy. På BKS1-3 avsettes min.10 m 2 per boenhet til felles uteopphold hvorav lekeplassen inngår i denne summen. Lekeplassen skal inneholde min 2 lekeapparater. Det skal etableres en felles møteplass på min 25 m 2 på hver av delfeltene BKS 1-3. Disse skal inneholde bord og benker. Parkering og atkomst Atkomster (vist med avkjørselspil i plankart) er veiledende, men antall og fra hvilken gate/veg er bindende. Kravet gjelder ikke fra Ringstadvegen hvor både 2 og 3 avkjørsler tillates. Det skal det avsettes parkeringsplasser etter følgende norm: Bolig lik/under 60 m 2 BRA Min. 1 Per boenhet Bolig over 60 m 2 BRA -100 Min. 1,5 Per boenhet m 2 BRA Bolig over 100 m 2 BRA Min. 2 Per boenhet Boliger i gruppebebyggelse, tillegg for gjester Min. 1 Per påbegynte 10.boenhet 5 % av p-plassene skal tilrettelegges for bevegelseshemmede. Parkeringsløsning for BKS1-3 skal være godkjent av kommunen før det gis rammetillatelse for bygging. Gjesteparkeringsplasser skal være tilgjengelig på bakkenivå uten at man trenger nøkkel til garasjeanlegg Sykkelparkering Det skal avsettes oppstillingsplasser for sykkel etter følgende norm: Bolig under 60 m 2 BRA 1,0 Per boenhet Bolig lik/over 60 m 2 BRA 2,0 Per boenhet Kulturminner Dersom det i forbindelse med tiltak i marka blir funnet automatisk fredete kulturminner, skal arbeid straks stanses i den utstrekning det berører kulturminnene, eller deres sikringssone på fem meter, jf. Lov om kulturminner 8. Varsel skal snarest sendes til kulturminnemyndighetene i Oppland fylkeskommune, slik at vernemyndighetene kan gjennomføre befaring og avklare om tiltakene kan gjennomføres, og eventuelle vilkår for dette. Radon Nye bygg skal sikres mot radonstråling, jfr. til enhver tid gjeldende forskrift om tekniske krav til byggverk eller senere forskrift til Plan- og bygningsloven. Overvannshåndtering

4 4 Overvannshåndtering må dimensjoneres slik at vannskader på bygg og infrastruktur unngås. Overvann skal håndteres lokalt, dvs. på egen grunn ved infiltrasjon og fordrøyning eller på annen måte Avfallshåndtering Det skal etableres en eller flere felles plasser til avfallshåndtering. Godkjent renovasjonsplan skal foreligge før rammetillatelse kan gis. Åpne containere tillates ikke. Energi Ny bebyggelse skal ta hensyn til gjeldende energikrav og gjeldende byggteknisk forskrift. Brannsikkerhet Byggverk skal plasseres, prosjekteres og utføres slik at sannsynlighet for brannspredning til andre byggverk blir liten. Det skal legges til rette for at brannvesenet skal kunne utføre effektiv rednings- og slokkeinnsats uten unødvendig risiko for skader på personell og utstyr, jfr. Krav til sikkerhet ved brann gitt i Forskrift om tekniske krav til byggverk eller senere forskrift til Plan- og bygningsloven. Støy Retningslinjer for behandling av innen- og utendørs støy iht. grenseverdier i Miljøverndepartementets rundskriv T-1442/2012 og Teknisk forskrift til plan- og bygningsloven NS 8175 skal gjelde. Se også punkt 5.1 b). Illustrasjonsplan/ krav til søknad om tiltak Før det gis tillatelse til tiltak innenfor delområdene BKS 1-3 skal det foreligge illustrasjonsplan i målestokk minimum 1:500 for det aktuelle delområdet. Denne skal godkjennes av kommunen gjennom byggesaken. Illustrasjonsplanen skal vise planlagt bebyggelse, utforming av felles lek- og uteoppholdsarealer, utforming av atkomstveger og interne gangveger, parkering, renovasjon samt stigningsforhold. Planen skal videre vise terrengbehandling med eksisterende og nye kotehøyder, tomtegrenser, vegetasjon, renovasjon ol Tekniske planer Utbygging kan ikke finne sted før det foreligger godkjente tekniske planer for veg, strømframføring, vann og avløp samt plan som viser avrenning og håndtering av overvann. Tekniske anlegg skal bygges og være i samsvar med Gran kommunes kommunaltekniske norm. Ny bebyggelse skal tilknyttes offentlig godkjent vann- og avløpsledning. Fordeling av strøm innen planområdet skal skje via jordkabel, og i henhold til teknisk plan som skal godkjennes av nettleverandør. 2. BEBYGGELSE OG ANLEGG 2.1. Frittliggende småhusbebyggelse (BF 1-4)

5 Type bebyggelse og virksomhet Innenfor formålet tillates etablering av frittliggende småhusbebyggelse. Det tillates oppføring av boenheter i 2 etasjer. Eventuelt nødvendig grøfteareal ut over regulert Annen veggrunn VG skal legges innenfor BF 1, 3 og 4. Det skal avsettes nødvendig sikringssone omkring trafo på BF Grad av utnytting og byggehøyder Følgende grad av utnytting og byggehøyde gjelder for området: Maks % BYA Etasjetall over bakkenivå Flatt tak Pulttak Saltak 25% 2 + loft Maks. gesims: 7 m Maks. gesims: 8 m Maks. gesims: 6,5 m Maks. møne: 9 m Garasje/carport skal ha maks. mønehøyde 5 m og maks. gesimshøyde 3 m, og skal framstå som underordnet til boligene. Maksimale byggehøyder måles fra gjennomsnittlig planert terreng Uteoppholdsareal Det skal avsettes minimum 100 m 2 per boenhet til uteoppholdsareal for eneboliger og minimum 80 m 2 for tomannsboliger Frittliggende småhusbebyggelse (BF 5-9) Type bebyggelse og virksomhet BF 5-9 er deler av private eneboligtomter beliggende langs Fv 56, Lynnebakka. Dagens arealbruk stadfestes. Eventuelt nødvendig grøfteareal ut over regulert VG skal legges innenfor BF Konsentrert småhusbebyggelse (BKS 1-3) Type bebyggelse og virksomhet Innenfor formålet tillates etablering av konsentrert småhusbebyggelse. Det tillates oppføring av boenheter i 2 etasjer pluss tilbaketrukket 3. etasje eller loft. Størrelsen på tilbaketrukket 3. etasje skal maksimum utgjøre halve boenhetens avtrykk. Alle takvinkler tillates, men kun det skal påses at hvert delområde får en helhetlig utforming. Det tillates etablering av takterrasser/ takhager. Eventuelt nødvendig grøfteareal ut over regulert VG skal legges innenfor BKS 1-2. Det tillates etablering av evnt. nødvendig/e trafo/er innenfor delområdene. Nødvendig faresone omkring skal ivaretas og plassering avklares i byggesak. Nødvendig dokumentasjon skal vedlegges byggesøknaden.

6 Grad av utnytting og byggehøyder Følgende grad av utnytting og byggehøyde gjelder for området: Maks % BYA BKS1-2 Maks % BYA BKS3 Etasjetall over bakken Flatt tak Pulttak Saltak 40% 35% 2 + inntrukket 3.etg el. loft Maks. gesimshøyde (2. etg.): 7 meter Maks. gesimshøyde (inntrukket 3. etg.): 9,5 meter Maks. gesimshøyde:8 meter Maks. gesimshøyde (inntrukket 3. etg.): 9,5 meter Ved beregning av bygningers gesimshøyde skal ark med bredde inntil 1/3 av hovedtakets lengde ikke hensyntas. Frambygg, fløyer og vinkler skal følge bestemmelsene for beregning av møne- og gesimshøyde. Maks. gesimshøyde: 6,5 meter Maks. mønehøyde: 9,5 meter Garasje/carport skal ha maks. mønehøyde 5 m og maks. gesimshøyde 3 m, og skal framstå som underordnet til boligene. Maksimale byggehøyder måles fra gjennomsnittlig planert terreng Privat uteoppholdsareal Det skal avsettes minimum 20 m 2 per boenhet til privat uteoppholdsareal. Takterrasser/takhager samt balkonger/ altaner over bakkenivå inngår i regnskapet Felles uteoppholdsareal Det skal avsettes minimum 10 m 2 per boenhet til felles uteoppholdsareal, jf bestemmelse SAMFERDSEL OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 3.1. Veg Veg- kjøreveg, offentlig (o_v 1-4) o_v 1-4 er offentlig. Vegbredder, kryssløsninger og sikttrekanter er sikret i plankartet Veg- kjøreveg, annen (a_v 1-4) a_v 1-4 er felles, private kjøreveger. Vegbredder, kryssløsninger og sikttrekanter er sikret i plankartet Veg- fortau, offentlig (o_fta 1-5) Det reguleres inn fortau langs Lynnebakka. Fortauet skal ha en bredde på 2,5 inkl. skulder Gang- og sykkelveg, offentlig (o_gs)

7 7 o_gs reguleres til gang- og sykkelveg. Formålet innbefatter også av- og påstigningsfelt for buss langs FV Gangveg (GV 1-3) Det reguleres inn gangveg langs BF1 og BKS1. Regulert bredde er 3 meter og inkluderer nødvendige sidearealer. Deler av GV2 skal være kjørbar og benyttes på samme måte som i dag (kjøreatkomst til boligeiendommene gnr/bnr 265/43,265/121, 265/123, 265/122, 265/61) Annen veggrunn, grøntanlegg (VG) Det reguleres inn Annen veggrunn (VG) langs alle veger. Langs fylkesvegene og o_v4 er det lagt inn VG med bredde 2,5 meter på begge sider av veg/ fortau. Øvrige veger har en VG på 2 meter på begge sider av vegen. VG er sikret i plankartet. 4. GRØNNSTRUKTUR 4.1. Grønnstruktur (G) Det avsettes en sone til grønnstruktur langs bekkeløpet som vist på plankartet. Eksisterende randvegetasjon og det naturlige bekkeløpet skal beholdes. Langs bekken skal det bygges opp en kant på 0,5 meter fra naturlig terreng som ekstra flomsikring jf. overvannsberegning fra Arealtek datert Det tillates ikke bygget innenfor formålet. Byggegrensen ligger i formålsgrensen og er sikret i plankartet. 5. HENSYNSSONER 5.1. Sikringssoner a) Hensynssone a1, Frisikt (H140) Frisikt for kryss er satt til 6x54 m. Frisikt for avkjørsler er satt til 4x45 m. Frisikt for krysset Fv 50/ Fv 56 er satt til 10x54. I frisiktsonene skal det ikke være sikthindrende vegetasjon, gjerder, murer eller andre innretninger med høyde over 50 cm over tilstøtende vegers kjørebaneplan. Gjerder i ikke sikthindrende utførelse kan likevel tillates med høyde opp til 0,8 m over tilstøtende vegs nivå. Likeledes kan enkeltstående oppstammede trær inntil 15 cm i diameter, som ikke hindrer sikten, tillates. Der hvor atkomstvegenes plassering er justerbare (atkomster vist med avkjørselspil i plankartet) skal frisiktsone følge vegenes endelige plassering. b) Støysone a2, gul sone (H220) Ved byggesøknad skal det tas hensyn til og dokumenteres at nye boliger med tilhørende uteområder tilfredsstiller anbefalte støygrenser i rundskriv T-1442/2012, eller senere vedtatte forskrifter, retningslinjer eller vedtekter som erstatter gjeldende skriv. Tiltak iverksettes for å sikre bebyggelse og uteområder mot støy iht. gjeldende forskrift. Det skal sikres at alle boenheter tilfredsstiller krav om innendørs støy i henhold til gjeldende byggteknisk forskrift. Alle boenheter innenfor gul støysone skal være gjennomgående og sikret en stille side. Private og felles uteoppholdsareal

8 8 tillates ikke plassert innenfor gul støysone uten at det også er etablert annen uteplass som tilfredsstiller krav til støy. Eventuelle avbøtende tiltak skal beskrives ved søknad om byggetillatelse Faresone a) Faresone flomfare (H320) Sonen ligger langs bekken og utgjør 4 meter på hver side av denne. 6. REKKEFØLGEBESTEMMELSER Byggetrinn Byggeområdene kan bygges ut trinnvis. Uteområder Utearealene tilknyttet de respektive boenhetene skal være ferdig opparbeidet før brukstillatelse kan gis og senest ett år etter at den er gitt dersom det er nødvendig mht. årstid. Lekeplass/ felles uteoppholdsareal Lekeplasser/ felles uteoppholdsareal på de enkelte delområdene BKS 1-3 skal være ferdig opparbeidet når 25% av det aktuelle delområdet er utbygget og senest ett år etter dersom det er nødvendig mht. årstid. Parkering Parkeringsplasser til den enkelte boenheten skal være ferdig opparbeidet før det gis brukstillatelse. Atkomstveg Nye atkomstveger inn til de aktuelle delområdene BKS 1-3 skal være ferdig opparbeidet før det gis brukstillatelse til de aktuelle delområdene. Kryss og avkjørsler Kryss/ avkjørsler inn til de aktuelle delområdene BKS1-3 skal være ferdig opparbeidet før det gis brukstillatelse til de aktuelle delområdene. Stenging av veg Stenging av eksisterende atkomstveg øst for gnr. 265/139 skal gjøres i forbindelse med utbedring av atkomstveg a_v2. Støyskjermingstiltak Eventuelle nødvendige støytiltak skal være ferdig opparbeidet før det gis brukstillatelse. Bekk Det skal bygges en flomkant på 0,5 m over terreng langs bekken som beskrevet i overvannsberegningen fra Arealtek datert før det gis brukstillatelse for boliger på BKS2.