MØTEPROTOKOLL. Planutvalget. Fra adm. (evt. andre): Rådmann Leif Lie, Kommunalsjef Inger-Johanne L. Steinveg, Konsulent Arnt Joar Moen

Transkript

1 MØTEPROTOKOLL Planutvalget Møtested: Formannskapssalen, Kommunehuset Møtedato: Fra kl.: kl Til kl.:08.45 Til stede på møtet Medlemmer: Gunnar Hynne, Åse Torevik, Oddlaug B. Brekken, Jorulf Gumdal, Ståle Vaag, Kjell Øyasæter Forfall: Varamedlemmer: Erik Snekvik Stig Ove Stavaas Fra adm. (evt. andre): Rådmann Leif Lie, Kommunalsjef Inger-Johanne L. Steinveg, Konsulent Arnt Joar Moen Innkalling: Merknader: Innkalling, som er kunngjort den ved skriftlig innkalling. Stig Ove Stavaas møtte ikke Behandlede saker: Sak 1/07 Underskrifter: Vi bekrefter med våre underskrifter at møtebokens blad er ført i samsvar med det som ble bestemt på møtet.

2 MØTEINNKALLING Utvalg: PLANUTVALGET Møtested: Formannskapssalen, Kommunehuset Møtedato: Tid: kl Mulige forfall meldes snarest til tlf , Rådmannskontoret. Saksliste blir også utsendt til varamedlemmer, men disse skal ikke møte uten etter nærmere varsel. SAKSLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 1/07 06/1397 REGULERINGSPLAN KVERVOSEN Rådmannskontoret, Gunnar Hynne leder

3 REGULERINGSPLAN KVERVOSEN SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Oddbjørn Berg Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 06/1397 Saksnr.: Utvalg Møtedato 1/07 Planutvalget /06 Teknisk, Landbruk, Miljø Saksdokumenter: - Utsnitt av kommuneplanens arealdel - Strandplan Kvervosen vedtatt i 1978 ( planendringer som har skjedd framgår ikke) - Planutvalget sak 37/06 - Brev fra Sørli arkitekter datert Forslag til reguleringsplan, siste revisjon Reguleringsbestemmelser - Planbeskrivelse - Annonse utlegging til off. ettersyn datert (ikke vedlagt) - Brev til berørte parter innenfor regulert område datert (ikke vedlagt) - Brev til statlige- og fylkeskommunale høringsinstanser datert (ikke vedlagt) - Skriv datert fra Statens vegvesen - Skriv datert fra NTNU vitenskapsmuseet - Skriv datert fra Kystverket - Skriv datert fra Sør-Trøndelag fylkeskommune - Skriv datert fra Fylkesmannen i Sør-Trøndelag - Skriv datert fra Malvika og Dalabugen velforening - Skriv datert fra Sverre Johan Gulstad - Skriv datert fra Silje Mc Allister Olsen datert Skriv datert til Sørli arkitekter as - Notat datert fra barnerepresentant - Notat datert fra landbrukskontoret Saksopplysninger: Reguleringsplan Kvervosen legges fram for 2. gangs behandling. Planen er et privat forslag utarbeidet av Sørli arkitekter as på vegne av tiltakshavere Oddjar Korshavn, Magda Håseth og Sverre Stamnestrø. Planutvalget hadde planforslaget til behandling , sak 37/06. På visse betingelser ble dette vedtatt utlagt til offentlig ettersyn. Reguleringskart og bestemmelser er korrigert i henhold til Planutvalgets vedtak med siste revisjon , revisjon D. Planforslagets erstatter store deler av tidligere strandplan Kvervosen som ble vedtatt i 1978.

4 Forholdet til kommuneplanen. Det aktuelle området er utlagt til eksisterende byggeområde fritidsbebyggelse. Det er stilt krav om utarbeidelse av reguleringsplan. Som retningslinje er anført at sterke sektorinteresser innenfor områdene skal ivaretas og at det ved fortetting av eksisterende hyttefelt skal tas hensyn til eksisterende hytter i området. Høringsforslagets beskrivelse, plankart og bestemmelser. Til sammen er foreslått innplassert 31 nye hyttetomter. I Vikavågen er det lagt ut nytt område til småbåtanlegg på land med tilhørende småbåtanlegg i sjø. I Malvika er det lagt ut nytt område til naust. I Håmannvika og ved Malvikskjeret er det lagt ut nye områder til småbåtanlegg i sjø. Flere av naustområdene er utvidet i forhold til tidligere godkjent plan. Planen er for øvrig basert på interne kjøreveger med felles parkeringsplasser eller kjøreveg inntil tomt. Innkomne merknader er sendt tiltakshavere ved Sørli arkitekter as. Sentral i denne forbindelse er Fylkesmannens kommentarer og vilkår for egengodkjenning som i hovedsak omhandler bruk av strandsonen til naust og småbåtanlegg. Kommunen har imidlertid ikke mottatt kommentarer fra tiltakshavere til de merknader som er innkommet. Nye tomter har en størrelse mindre enn 1000 m2. Før det kan gis byggetillatelse er det krav om detaljplan som viser bygningenes plassering på tomta, herunder også høyde i terrenget. Bebygd areal skal ikke overstige 120 m2. Det tillates innlagt vann forutsatt at Hemne kommune gir tillatelse til utslipp. Det vises forøvrig til plankart med bestemmelser og beskrivelse som følger saken som vedlegg. Landbruksfaglige opplysninger Ingen merknad Miljøfaglige opplysninger Ingen merknad Merknader fra barn og unges representant i kommunen. Ingen merknad Utlegging til offentlig ettersyn har vært annonsert i 2 aviser. Planforslaget har vært sendt til berørte parter, dvs de som har hyttetomter/eiendommer innenfor planområdet, statlige og fylkeskommunale sektormyndigheter. HØRINGSUTTALELSER Statens vegvesen, region midt. Ingen merknad

5 NTNU vitenskapsmuseet Under forutsetning av at de tiltak som skal gjennomføres i tilknytning til reguleringsplanen kun er utlegg av flytebrygger/bølgebrytere, har NTNU ingen kommentarer til reguleringsplanen. Kommentar fra Rådmann. Det er det ikke vist oppfylling/moloer i planforslaget Kystverket Ingen vesentlige merknader ut over fargevalg på flytebryggeanlegg. Sør-Trøndelag fylkeskommune Det gis positiv tilbakemelding for en god plan. Det er imidlertid fylkeskommunens oppfatning at det er plass til flere tomter innenfor planområdet. Det anbefales en optimal utnyttelse. Dette begrunnes med at de som etablerer seg bør kunne forvente en viss forutsigbarhet ved at det ikke kommer senere planer om fortetting. Naust og småbåtanlegg utløser ofte ønsker om vegframføring. Det anbefales at nevnte anlegg konsentreres til færre steder. N6 bør flyttes slik at Håmannvik kan beholdes uten inngrep. Kommentar fra Rådmann. Innenfor enkelte deler av planområdet er det liten tvil om at det er plass for flere tomter. Tiltakshavere er også muntlig gjort oppmerksom på dette. Planen slik den foreligger er mottatt til behandling og det er lite aktuelt for kommunen å engasjere seg aktivt for å fortette planområdet. Dette vil i så fall være en kostnad som må bæres av kommunen. Når det gjelder naust og utnyttelse av strandsonen er fylkeskommunens synspunkter stort sett i samsvar med de merknader som kommer fra Fylkesmannen. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Ifølge Fylkesmannens høringsuttalelse må det ikke åpnes for bygging av nye naust i planområdet før det foreligger en mer overordnet vurdering av behovet for og lokalisering av nye naust. Det åpnes i den forbindelse for en dialog med kommunen med formål å komme fram til en omforent løsning i forhold til de problemstillinger som er reist. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag har stilt følgende vilkår for egengodkjenning: - Småbåtanlegget i Håmannvik må tas ut av planen - Småbåtanlegget ved Malvikskjeret må tas ut av planen inntil det foreligger en overordnet vurdering av lokalisering av småbåtanlegg på vestsida av Kvervosen, jfr. vurderingene under miljøvern. - Det må ikke åpnes for etablering av nye naust, jfr. vurderingene under miljøvern. Dvs. at område N4 må utgå og området N6 i Håmannvik og område N5 ved Kråka reduseres, dvs at disse legges inn i samsvar med vedtatt strandplan. Kontakt med Fylkesmannen har bekreftet at innsigelsen går på etablering av nye naustområder, dvs at områder som inngår i strandplan kan beholdes i den nye planen. Tiltakshavere har ingen merknader til Fylkesmannens vilkår for egengodkjenning.

6 Malvika og Dalabugen Velforening Hovedtrekkene i planforslaget vurderes som positive. Velforeninga påpeker imidlertid behovet for bilveg fram til den enkelte hyttetomt. I tillegg etterlyses en samlet plan for avløp. Dette har også sammenheng med at flere hytteeiere har boret etter vann og infiltrasjon av kloakk i grunnen kan medføre forurensing av grunnvannsbrønnene. Det er allerede anlagt veg til områdene Malvika-Dalabugen. Velforeninga ønsker å endre planen slik at slik at veg fram til den enkelte hytte blir vist i planen, dette da på en skånsom måte. Det antas at atkomstveg vil komme uansett om det blir innlagt i planen eller ikke. Det er nevnt en del privatrettslige forhold som betaling av tilknytningsavgift og pliktig medlemskap i velforeninga. Forhold som nevnt kan ikke tas inn i reguleringsbestemmelsene. Det bør ikke tillates løsninger som medfører høye grunnmurer, eller at tomtene legges slik at de stikker seg ut i landskapet gjennom sin plassering i terrenget. Tomt nr 31 foreslås tatt ut av planen, da den blir veldig synlig og får lang atkomstveg. Tomt nr 16 flyttes vekk fra hovedveien for å bevare den åpne atkomsten inn til hyttefeltet. Tomt nr 19 legges lavere i terrenget slik at den ikke får profil av hytta mot horisonten. Det må vises en mye slakere og mindre synlig atkomstveg fram til eksisterende tomter 35/195 og 35/196. Kommentar fra Rådmann. Som velforeninga påpeker er kravet til standardøkning blant annet ved framføring av veg til den enkelte tomt stadig mer aktuelt. Det må imidlertid tilføyes at det er svært få tomter som har lang veg fra felles parkeringsplasser. Framføring av veier innenfor et så vidt kupert område som det her er tale om er også krevende estetisk. En regner med at planlegger har vurdert dette forhold før planen ble sendt til kommunal behandling. Det er behov for en samlet plan for vann og avløp. Spesielt bør en fokusere på dette når det kan være fare for at avløp kan forurense grunnvannsbrønner. Utbygging av spesielt avløpssystem innenfor området vil være økonomisk krevende. Når det gjelder høyde på grunnmurer er dette ivaretatt i bestemmelsenes 4 hvor det står at fundamenter ikke skal være høyere enn 0,7 m. Dette er en bestemmelse som nødvendiggjør god planlegging. Tomtene 16 og 19 vurderes på stedet i forbindelse med hovedutvalgets befaring. Når det gjelder tomt nr 31 bør en vurdere å ta ut denne tomta. Dette pga at grunneier da vil stå friere ved eventuell senere fortetting av deler av planområdet. Kjøreveg fram til eksisterende tomter 35/195 og 35/196 har som påpekt en uakseptabel stigning og må tas ut av planen. Det vises gangatkomst fram til disse eiendommene.

7 Sverre Johan Gulstad Gulstad er eier av eiendommen 35/176 som ligger like ovenfor naustområde N4. Det vises til bestemmelsenes 5 som omhandler naust hvor bredden er fastsatt til max 3, 0 m og avstanden mellom naustene ca 1, 0 m. Gulstad argumenterer for at bredden bør økes til 5,0 m og avstanden mellom naustene blir 2,0 m. Privat småbåtanlegg i sjø område N3 Malvikskjeret anbefales tatt ut pga kostnadskrevende inngrep og det faktum at området er værutsatt. Det anbefales i stedet at etablert småbåthavn i Dalabugen utvides. Kommentar fra Rådmann. I planer som er utlagt til offentlig ettersyn i etterkant av Kvervosenplanen har Planutvalget økt naustbredden fra 3,0 m til 4,0 m. Avstanden mellom nausta er imidlertid opprettholdt til ca 1 m. Saksbehandler mener at en nå har lagt seg på en linje som bør følges opp. Dvs at Gulstad får delvis medhold i sine synspunkter. Når det gjelder privat småbåtanlegg N3 Malvikskjeret er dette av de områder hvor det foreligger innsigelse fra Fylkesmannen. Silje McAllister Olsen Denne merknaden er i hovedsak lik merknaden fra Malvika og Dalabugen Velforening og det vises til de kommentarer som er knyttet til denne merknaden. Vurdering: I forbindelse med utleggingen til offentlig ettersyn har det kommet flere merknader som til dels kan ha prinsipiell betydning for videre planlegging i hytteområder, herunder følgende: Utnyttelsesgrad Reguleringsplan Kvervosen er en omfattende plan i utstrekning. Deler av området har relativt sett bra utnyttelse, men det er også deler med svært liten utnyttelsesgrad. Den generelle trenden i dag er stort sett at det legges opp til god utnyttelse av de arealer som legges ut til hytteområder. Begrunnelsen er at derigjennom kan det spares på andre arealer. Fylkeskommunen har påpekt dette forhold i sin merknad til planen. Det finnes ingen fasitsvar når det gjelder utnyttingsgrad, men i forbindelse med forhåndskonferanser bør Rådmann anmode om at arealer utlagt til hyttebebyggelse bør få en rimelig høg utnyttelsesgrad. Dette for å øke forutsigbarheten for kjøpere ved at det ikke kommer senere planrevisjoner. Vann og avløp Innenfor planområdet er det visstnok flere grunnvannsbrønner. En god del hytter har innlagt vann med påfølgende utslipp av kloakk som infiltrasjon i grunnen eller tett tank. Det er nå bekymring for at grunnvannsbrønnene kan bli forurenset dersom det fortsatt blir gitt tillatelse til enkeltutslipp Det anbefales at det blir utarbeidet en samlet vann- og avløpsplan for planområdet.

8 Internveger og atkomstveger Området er godt planlagt med interne veger, selv om enkelte partier har stigningsforhold som er på grensen av det akseptable. Der hvor terrenget tilsier det er det stort sett atkomstveger inn til tomtegrense. For øvrig er det i rimelig nærhet til hver enkelt tomt anlagt felles parkeringsplasser. Rådmann er enig i at der hvor det er hensiktsmessig bør det legges atkomstveg fram til den enkelte tomt, men dette er også en sak som må vurderes i forbindelse med den enkelte plan. Utnyttelse av strandsonen Med sine innsigelser har Fylkesmannen lagt premissene for en ytterligere innskjeping av bruken av strandsonen. Det aksepteres ikke uten videre at hver bukt blir disponert til naust og private småbåtanlegg. Det anmodes om at anlegg for båter samles til større og felles enheter. Rådmann er i prinsippet enig i Fylkesmannens synspunkter. Fylkesmannen deltar gjerne i en dialog med kommunen med formål å komme fram til en omforent løsning når det gjelder framtidig etablering av småbåtanlegg, naust mv. Rådmann anbefaler imidlertid at planen fremmes til behandling. Tiltakshavere kan da som fase 2 starte prosessen med framtidig vurdering av nevnte formål. Dette med basis i Fylkesmannens brev datert Når det gjelder plassering av nye hyttetomter i forhold til eksisterende er det ikke registrert noen konflikter. Velforeninga og McAllister Olsen har kommentarer til noen nye tomter, men dette går på andre forhold. Hovedkonklusjonen etter høringsmerknadene er at det kan være ønsker om å planlegge og legge til rette for en høgere standard enn det er lagt opp til, herunder atkomstveger og ikke minst planmessig utbygging av vann- og avløpsanlegg. Til orientering vil Rådmann nevne at alle kostnader med planlegging og planendringer som skjer etter at planen er lagt ut til offentlig ettersyn vil måtte ledes og bekostes av kommunen. Rådmannens tilråding: Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 27-2, godkjennes reguleringsplan Kvervosen med tilhørende reguleringsbestemmelser. Plankart med bestemmelser er datert som revisjon D. Godkjennelsen gjelder på følgende vilkår: Fylkesmannen i Sør-Trøndelag sine vilkår for egengodkjenning tas til etterretning, dvs følgende: Privat småbåtanlegg i sjø i Håmannvika utgår. Privat småbåtanlegg i sjø ved Malvikskjeret utgår. Naustområde N4 i Malvika utgår. Flytebryggeanlegg skal vises med blåskravert underfarge (merknad fra Kystverket) Det tillates ikke bygging av nye naust innenfor N6 i Håmannvika, N3 Malvikskjeret og N5 før det foreligger en samlet vurdering av behovet for naust og småbåtanlegg på vestsida av Kvervosen. Før det innvilges utslippstillatelser skal det utarbeides en samlet plan for vann og avløp. Planen skal omfatte både gamle og nye hyttetomter og den skal godkjennes av kommunen. Bestemmelsenes 4 endres tilsvarende.

9 Planlagt kjøreveg fram til tomtene 35/195 og 35/196 utgår. Denne erstattes med hensiktsmessig gangatkomst. Bestemmelsenes 5 Byggeområder naust endres slik at tillatt bredde på naust økes fra 3,0 m til 4,0 m. Tomt nr 31 utgår av planen. Begrunnelsen er at området på sikt bør vurderes samlet med sikte på større utnyttelse. Plankart og bestemmelser justeres i tråd med nevnte vilkår Med bakgrunn i Fylkesmannens merknader i brev datert anmodes tiltakshavere om å starte en prosess med sikte på å finne en mulig omforent løsning på framtidig lokalisering av småbåthavn og naust på vestsida av Kvervosen. Behandling/tilråding fra Teknisk, Landbruk, Miljø den sak 79/06 Behandling: Rådmannens tilråding enstemmig tilrådd med følgende endringer: Kulepunkt 3 endres til følgende: Nye naustområder i N6 i Håmannvika, N3 Malvikskjæret og N5 utgår. Det tillates ikke bygging av nye naust i nevnte områder. Dette kan vurderes på nytt i forbindelse med utarbeidelse av samlet plan for naust og småbåtanlegg. Kulepunkt 7 utgår. Vedtak: Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 27-2, godkjennes reguleringsplan Kvervosen med tilhørende reguleringsbestemmelser. Plankart med bestemmelser er datert som revisjon D. Godkjennelsen gjelder på følgende vilkår: Fylkesmannen i Sør-Trøndelag sine vilkår for egengodkjenning tas til etterretning, dvs følgende: Privat småbåtanlegg i sjø i Håmannvika utgår. Privat småbåtanlegg i sjø ved Malvikskjeret utgår. Naustområde N4 i Malvika utgår. Flytebryggeanlegg skal vises med blåskravert underfarge (merknad fra Kystverket) Nye naustområder i N6 i Håmannvika, N3 Malvikskjeret og N5 utgår. Det tillates ikke bygging av nye naust i nevnte områder. Dette kan vurderes på nytt i forbindelse med utarbeidelse av samlet plan for naust og småbåtanlegg. Før det innvilges utslippstillatelser skal det utarbeides en samlet plan for vann og avløp. Planen skal omfatte både gamle og nye hyttetomter og den skal godkjennes av kommunen. Bestemmelsenes 4 endres tilsvarende. Planlagt kjøreveg fram til tomtene 35/195 og 35/196 utgår. Denne erstattes med hensiktsmessig gangatkomst. Bestemmelsenes 5 Byggeområder naust endres slik at tillatt bredde på naust økes fra 3,0 m til 4,0 m. Plankart og bestemmelser justeres i tråd med nevnte vilkår

10 Med bakgrunn i Fylkesmannens merknader i brev datert anmodes tiltakshavere om å starte en prosess med sikte på å finne en mulig omforent løsning på framtidig lokalisering av småbåthavn og naust på vestsida av Kvervosen Nye saksdokumenter: - Oddjar Korshavn, søknad om deling av eiendom dat (ikke vedlagt) - Situasjonskart datert Oddjar Korshavn søkte i 2005 om et tilleggsareal på ca 200 m2 til eiendommen 35/104. Saken har vært lagt i bero med den hensikt å innarbeide tilleggsarealet i den reviderte plan. Dette har imidlertid blitt uteglemt i forbindelse med utarbeidelse av planutkast. Saken anses som kurrant og rådmann ber om at planutvalget tilrår den omsøkte endring ved at det innarbeides ca 200 m2 som tilleggsareal til eiendommen 35/104 som omsøkt. Behandling/tilråding fra Planutvalget den sak 1/07 Behandling: Enst. tilrådd. Vedtak: Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 27-2, godkjennes reguleringsplan Kvervosen med tilhørende reguleringsbestemmelser. Plankart med bestemmelser er datert som revisjon D. Godkjennelsen gjelder på følgende vilkår: Fylkesmannen i Sør-Trøndelag sine vilkår for egengodkjenning tas til etterretning, dvs følgende: Privat småbåtanlegg i sjø i Håmannvika utgår. Privat småbåtanlegg i sjø ved Malvikskjeret utgår. Naustområde N4 i Malvika utgår. Flytebryggeanlegg skal vises med blåskravert underfarge (merknad fra Kystverket) Nye naustområder i N6 i Håmannvika, N3 Malvikskjeret og N5 utgår. Det tillates ikke bygging av nye naust i nevnte områder. Dette kan vurderes på nytt i forbindelse med utarbeidelse av samlet plan for naust og småbåtanlegg. Før det innvilges utslippstillatelser skal det utarbeides en samlet plan for vann og avløp. Planen skal omfatte både gamle og nye hyttetomter og den skal godkjennes av kommunen. Bestemmelsenes 4 endres tilsvarende. Planlagt kjøreveg fram til tomtene 35/195 og 35/196 utgår. Denne erstattes med hensiktsmessig gangatkomst. Bestemmelsenes 5 Byggeområder naust endres slik at tillatt bredde på naust økes fra 3,0 m til 4,0 m.

11 Plankart og bestemmelser justeres i tråd med nevnte vilkår Med bakgrunn i Fylkesmannens merknader i brev datert anmodes tiltakshavere om å starte en prosess med sikte på å finne en mulig omforent løsning på framtidig lokalisering av småbåthavn og naust på vestsida av Kvervosen.