Kan ubalanser i boligmarkedet avdekkes?

Transkript

1 Kan ubalanser i boligmarkedet avdekkes? André K. Anundsen 27. oktober, 2016

2 Disclaimer Alt innhold i denne presentasjonen samt det jeg sier gir uttrykk for mine egne analyser, tolkninger og synspunkt, og de representerer ikke nødvendigvis synspunktene til.

3 Realboligprisene (log) i Norge, 1986kv1 2016kv3 Kilde: SSB og NB

4 Men, hva mener vi med at boligprisene er høye? Høye i forhold til hva? Prisutvikling? Inntekt? Leiepriser? Noe annet? Høye hvor? Store regionale forskjeller?

5 Denne presentasjonen Hva jeg skal forsøke å besvare: 1. Er de aggregerte boligprisene høye i forhold til inntekt, boligtilbud og renta? 2. Kan ubalanser avdekkes i samtid? 3. Er det noen gode grunner til at prisene kan bevege seg så ulikt på tvers av byer? Hva jeg ikke skal forsøke å besvare: 1. Hva er sannsynligheten for at prisene vil falle? 2. Er det tegn til regionale ubalanser? 3. Er det ubalanser i de fundamentale forholdene, som smitter over til boligprisene?

6 Hvordan skal vi gå frem for å avdekke eventuelle ubalanser? 1. En konseptuell forståelse av hva vi mener med ubalanser 2. Et operasjonalelt rammeverk for å avdekke ubalanser, gitt vår forståelse av hva det innebærer

7 Stiglitz sin definisjon av ubalanser Kilde: Stiglitz (1990), Journal of Economic Perspectives [...] if the reason that the price is high today is only because investors believe that the selling price will be high tomorrow - when fundamental factors do not seem to justify such a price then a bubble exists

8 Fire økonometriske tilnærminger til å avdekke ubalanser 1. Store og systematiske avvik mellom faktiske boligpriser og pris implisert av fundamentaler

9 Fire økonometriske tilnærminger til å avdekke ubalanser 1. Store og systematiske avvik mellom faktiske boligpriser og pris implisert av fundamentaler 2. Systematiske og signifikante prognosefeil fra en teorikonsistent dynamisk økonometrisk modell

10 Fire økonometriske tilnærminger til å avdekke ubalanser 1. Store og systematiske avvik mellom faktiske boligpriser og pris implisert av fundamentaler 2. Systematiske og signifikante prognosefeil fra en teorikonsistent dynamisk økonometrisk modell 3. Ingen tendens til likevektsjustering mot verdi implisert av fundamentaler ( steady state )

11 Fire økonometriske tilnærminger til å avdekke ubalanser 1. Store og systematiske avvik mellom faktiske boligpriser og pris implisert av fundamentaler 2. Systematiske og signifikante prognosefeil fra en teorikonsistent dynamisk økonometrisk modell 3. Ingen tendens til likevektsjustering mot verdi implisert av fundamentaler ( steady state ) 4. Tegn til eksplosivitet i boligprisene

12 Fire økonometriske tilnærminger til å avdekke ubalanser 1. Store og systematiske avvik mellom faktiske boligpriser og pris implisert av fundamentaler 2. Systematiske og signifikante prognosefeil fra en teorikonsistent dynamisk økonometrisk modell 3. Ingen tendens til likevektsjustering mot verdi implisert av fundamentaler ( steady state ) 4. Tegn til eksplosivitet i boligprisene De to første er best egnet til ex-post evalueringer, mens de siste to kan brukes i samtid

13 Hvilke fundamentaler? De første tre metodene betrakter inntekt per innbygger, boligkapitalbeholdning per innbygger og rente etter skatt som fundamentaler Den siste betrakter boligpriser relativt til inntekt Tekniske detaljer finnes i Working Paper

14 Metode # 1: Avvik fra estimert likevekt (fundamentaler) 1. Estimer fundamentalprisen, ph som bestemt av inntekt, boligkapital og rente etter skatt ved hjelp av data frem til 2000

15 Metode # 1: Avvik fra estimert likevekt (fundamentaler) 1. Estimer fundamentalprisen, ph som bestemt av inntekt, boligkapital og rente etter skatt ved hjelp av data frem til Anta at det samme forholdet gjelder i perioden deretter, og sammenlikn den impliserte likevektsbanen med den faktiske banen

16 Metode # 1: Faktisk pris (sort) mot implisert likevektspris (rød) USA, 2000Kv Kv.4

17 Metode # 1: Faktisk pris (sort) mot implisert likevektspris (rød) USA, 2000Kv Kv.4 Norge, 2000Kv Kv.4

18 Metode # 2: Systematiske prognosefeil 1. Bygger en dynamisk prognosemodell for kvartalsvis boligprisvekst ved hjelp av data fram til 2000

19 Metode # 2: Systematiske prognosefeil 1. Bygger en dynamisk prognosemodell for kvartalsvis boligprisvekst ved hjelp av data fram til Systematiske og signifikante avvik mellom de betingede forventningene (prognosene) og den faktiske utviklingen indikerer boble

20 Metode # 2: Prognoser i rødt mot faktisk vekst i sort USA, 2000Kv Kv.4

21 Metode # 2: Prognoser i rødt mot faktisk vekst i sort USA, 2000Kv Kv.4 Norge, 2000Kv Kv.4

22 Metode # 3: Tap av likevektskorrigering Betrakt følgende feiljusteringsmodell ph t = µ + α ph (ph ph ) t 1 + Dynamikk + ε t hvor: ( ) ph = f inntekt, boligkapital, rente etter skatt +

23 Formalisering av boblebegrepet Kilde: Anundsen (2015), Journal of Applied Econometrics 1. Hvis α ph < 0 Ingen ubalanser

24 Formalisering av boblebegrepet Kilde: Anundsen (2015), Journal of Applied Econometrics 1. Hvis α ph < 0 Ingen ubalanser 2. Hvis α ph = 0 Konsistent med, men impliserer ikke at det er, ubalanser

25 Formalisering av boblebegrepet Kilde: Anundsen (2015), Journal of Applied Econometrics 1. Hvis α ph < 0 Ingen ubalanser 2. Hvis α ph = 0 Konsistent med, men impliserer ikke at det er, ubalanser 3. Hvis α ph < 0 over en periode t = 1,..., s, men α = 0 for t = 1,..., s + i (i > 0) Overgang til et regime hvor boligpriser ikke lenger beveger seg mot likevekt (implisert av fundamentale forhold, som tidligere var i stand til å forklarte boligprisutviklingen)

26 Metode # 3: Bobleindikator 1. Estimer modellen frem til 2000kv1

27 Metode # 3: Bobleindikator 1. Estimer modellen frem til 2000kv1 2. Test om det skjer likevektskorrigering

28 Metode # 3: Bobleindikator 1. Estimer modellen frem til 2000kv1 2. Test om det skjer likevektskorrigering 3. Legg til en observasjon og repeter den samme eksersisen

29 Metode # 3: Bobleindikator 1. Estimer modellen frem til 2000kv1 2. Test om det skjer likevektskorrigering 3. Legg til en observasjon og repeter den samme eksersisen 4. Fortsett frem til modellen er estimert på fullt sample

30 Metode # 3: Bobleindikator 1. Estimer modellen frem til 2000kv1 2. Test om det skjer likevektskorrigering 3. Legg til en observasjon og repeter den samme eksersisen 4. Fortsett frem til modellen er estimert på fullt sample 5. Bobleindikatoren er p-verdien til likevektsjusteringskoeffisienten, som sier noe om i hvilken grad vi forkaster boble-hypotesen (lavere verdi mer sikre)

31 Metode # 3: Bobleindikator USA, 2000Kv Kv.4

32 Metode # 3: Bobleindikator USA, 2000Kv Kv.4 Norge, 2000Kv Kv.4

33 Metode # 4: Testing for eksplosivitet 1. Phillips et. al. (2011,2015a,2015b) har foreslått en økonometrisk prosedyre for å teste for perioder med eskplosivitet (boble) 2. Kritiske verdier er ikke-standard under H0, men kan simuleres uten store problemer (bruker 5000 Monte Carlo replikasjoner)

34 Metode # 4: Eksplosivitetstest (sort linje er kritisk verdi, mens rød er testobservator) USA, 2000Kv Kv.4

35 Metode # 4: Eksplosivitetstest (sort linje er kritisk verdi, mens rød er testobservator) USA, 2000Kv Kv.4 Norge, 2000Kv Kv.4

36 Hva er svakhetene til disse metodene? Sier ingenting om sannsynlighet for et boligprisfall per se Om det er boble i fundamentaler, så fanges det ikke opp av disse prosedyrene Kan skjule store regionale forskjeller, siden dette er aggregerte tilnærminger

37 Hvorfor skal regionale forskjeller ha noe å si? 1. Forskjellig utvikling på etterspørselsiden 2. Variasjoner på tilbudssiden (sterk evidens for dette i den amerikanske litteraturen): 2.1 Geografiske/topografiske restriksjoner 2.2 Regulatoriske restriksjoner Kan være veldig relevant også for Norge, men krever ressurser og tid å samle inn relevante data

38 Boligprisutviklingen i noen amerikanske byer fra

39 Vi vet at boligprisene steg ulikt i USA på 2000-tallet.. Prosentvis endring i boligpriser i amerikanske byområder, 2000Kv Kv.4

40 ...og at det var markante forskjeller i hvor mye de falt! Prosentvis endring i boligpriser i amerikanske byområder, 2006Kv Kv.4

41 Samtidig som vi vet dette... Forskjeller i topografiske tilbudsrestriksjoner på tvers av amerikanske byområder

42 ... og dette! Forskjeller i regulatoriske tilbudsrestriksjoner på tvers av amerikanske byområder

43 0 Bakgrunn Metodologisk tilnærming Indikatorer for ubalanser Tilbudsiden og regionale boligpriser Effekt på boligpriser av PP-sjokk i USA Kilde: Aastveit og Anundsen (pågående arbeid) quarters Lav tilbudselastisitet

44 0 0 Bakgrunn Metodologisk tilnærming Indikatorer for ubalanser Tilbudsiden og regionale boligpriser Effekt på boligpriser av PP-sjokk i USA Kilde: Aastveit og Anundsen (pågående arbeid) quarters quarters Lav tilbudselastisitet Normal tilbudselastisitet

45 0 0 0 Bakgrunn Metodologisk tilnærming Indikatorer for ubalanser Tilbudsiden og regionale boligpriser Effekt på boligpriser av PP-sjokk i USA Kilde: Aastveit og Anundsen (pågående arbeid) quarters quarters Lav tilbudselastisitet Normal tilbudselastisitet quarters Høy tilbudselastisitet