REGULERINGSPLAN FOR STORELIA I Hemsedal

Transkript

1 i henhold til teknisk forskrift til plan- og bygningsloven og miljøvern departementets veileder. DEL I PLANBESKRIVELSE 1.0 Generelt 1.1 Planarbeid/prosess Reguleringsplan for Storlia en privat reguleringsplan utarbeidet av Skarsnuten Eiendomsutvikling AS for eiendomsoppsitterne i området. Oppsitterne er: 1. Odd A. Sjåstad Gnr/Bnr 76/2 2. Brødrene Mølleplass Gnr/Bnr 73/3, 72/7 3. Engebrett Langehaugen Gnr/Bnr 75/16, 75/1 4. Ola Anderdal Gnr/Bnr 73/2 5. Gunn B. Fekene Gnr/Bnr 73/1 6. Olav Medgard Gnr/Bnr 73/32 Det er i tillegg seks eksisterende hytter innenfor området. Oppstart av planarbeidet ble annonsert i Hallingdølen den 8. mai I tillegg er alle naboer tilskrevet, samt Buskerud Fylkeskommune, Fylkesmann i Buskerud, Norges Vassdrags- og Energidirektorat Region Sør, Statens Vegvesen Region Sør, Holdeskarsveien, Telenor Servicesenter og Hemsedal Energi. 1.2 Plandokumenter Følgende plandokumenter inngår i ny reguleringsplan for Storlia. Planbeskrivelse Reguleringsbestemmelser Reguleringsplankart, mål 1:1000 Vedlegg: Illustrerte skisser og terrengsnitt. 1.3 Planområdet Planen ligger innenfor området for kommuneplan av i Hemsedal kommune. Planen er en konsekvens av tidligere reguleringsplaner i området og bygger på den infrastruktur som er nedlagt med henblikk på å styrke næringsgrunnlaget for eiendomsbesitterne. Området ligger innenfor et ferdig opparbeidet veisystem med vann og avløp. Området reguleres til fritidsbebyggelse, konsentrert fritidsbebyggelse og appartement/hytteanlegg. Området er oppdelt i 3 byggetrinn: Byggetrinn 1: Felt A1 - Fritidsbebyggelse Felt A2 Apartment/Hytteanlegg ATR/Biong Arkitekter AS ver Side 1

2 Byggetrinn 2: Felt B1 - Fritidsbebyggelse Felt B2 - Konsentrert fritidsbebyggelse Felt B3 - Apartment/hytteanlegg Felt B4 - Fritidsbebyggelse Byggetrinn 3: Felt C1 - Apartment/hytteanlegg Felt C2 - Fritidsbebyggelse Del av skitrasé er medtatt. Tidligere skitrasé er regulert med bru over Holdeskarsveien. Denne ønskes i den nye planen og legges under veien av estetiske hensyn. 1.4 Planframstilling Plankartet er valgt presentert i målestokk 1: Overordnede planer 2.1 Kommuneplan av Feltet ligger innenfor dette området 3.0 Natur/kulturgitte forutsetninger 3.1 Natur Området ligger syd/østlig vendt i et småkupert terreng med fjellbjørk. Det er ikke kjent spesielle fredede eller truede plantearter i området. Området har vesentlig fjellgrunn med lyng, mose og fjellbjørk. 3.2 Kultur Området er registrert. Det er ikke funnet kulturminner innenfor området. Det er funnet en kullgrop sydvest for det aktuelle feltet som er tidligere registret. ATR/Biong Arkitekter AS ver Side 2

3 4.0 Planløsning 4.1 Generelt En har valgt å satse på et markert familiekonsept i området Skarsnuten fjellandsby. Tomtene ligger i et område med god tilkomst til anlegget uten å bruke bil. Det er lagt inn skiløyper for god tilkomst til anlegget. Ingen gangavstand til løype er over 150 meter. Tomtene har gjennomsnittstørrelse på ca 1 mål og en ønsker hyttermed variert størrelse fra 160 m 2 til 220 m 2 pr tomt. Tomtene ligger i en fjellside med tett bjørkeskog. Områdene som får høyere utnyttelse får parkering i husene. Struktur og arkitektoniske grep Et kompakt hyttefelt med skiløyper for ski-in-ski-out prinsippet. Utnyttelse av eksisterende infrastruktur. Tomtene langs veien inn til Sjåstadfeltets øvre del ligger godt inn i bjørkelia. Det tas med en tomt ned mot skiheisen på dalsiden av veien. Område som ligger eksponert ut mot dalen, blir ikke utnyttet. Trafikk/parkering Det opparbeides nye interne veier i området. Eksisterende kloakktrasé inn i feltet er forberedt for omarbeidelse til vei. Kloakken vil få en overbygning mellom 2,5 og 3 meter. Kloakken ligger på siden av veien inn mot fjellet. Parallelt med veien i kloakktrasén legges en ny vei med vann og kloakk. Dette medfører en vei med maks 1:10 fall i del av traséen. Resten av veien med lite fall. Det legges en vei som starter i ny vei til Sjåstadfeltet og går inn i området. Denne veien gir tilkomst for alle nye tomter langs Holdeskarsveien. Alle eiendommene får parkering på egen tomt. Det avsettes 30 m 2 T-BRA til parkering pr. tomt. Det er medtatt en omlegging av Holdeskarsveien mot skitraseen. Det er i tillegg innlagt felles parkering langs Holdeskarsveien. Bo-områder Områdene er lagt i attraktive landskapsformer med god utsikt og gode tilkomster til nedlagt infrastruktur og skitraseer. Aktivitetsområder Feltet ligger tett opp mot løypenettet. ATR/Biong Arkitekter AS ver Side 3

4 4.2 Byggeområdet Generelt Det er lagt opp til tomtestørrelser på ca 1 mål i gjennomsnitt, ikke for store tomter. Planen viser veitrasé, skiløyper, tomteinndelinger og fritidsområder. Forslag til parsellinndeling og veiledende plassering av de enkelte hyttene, og områder for konsentrert fritidsbebyggelse. Planområdets størrelse: - Byggeområdet for fritidsbebyggelse (gul) m 2 - Konsentrert fritidsbebyggelse/apartment (blå) m 2 - Anlegg for trafo (rosa) 500 m 2 - Vei- og trafikkareal (grå) m 2 - Friluftsområder (grønn) m m 2 Planen omfatter i området 59 tomter, hvorav 5 tomter er eksisterende, for fritidsbebyggelse og 4 områder for konsentrert fritidsbebyggelse: 7 tomter Mølleplass - Fritidsbebyggelse 11 tomter Sjåstad - Fritidsbebyggelse 26 tomter Langehaugen - Fritidsbebyggelse 1 tomt med større utnyttelse Langehaugen - Konsentrert fritidsbebyggelse 2 tomter med større utnyttelse Langehaugen - Apartement/hytteanlegg 7 tomter Anderdal - Fritidsbebyggelse 3 tomter Fekene - Fritidsbebyggelse 1 tomt med større utnyttelse Medgard - Appartment/hytteanlegg Det er fem eksisterende hyttetomter på området. Det skal være varme senger i felt B3, C1 og del av A2. I felt A2 skal det være utleieplikt 100% utleie. De fleste veiene i området er opparbeidet med vann og avløp. De nye stikkveiene i Langehaugen-feltet er markert i terrenget. De andre stikkveiene vil bli markert sammen med hyttenes plassering. Det er lagt stor vekt på å tilpasse veitraséer og tomter til terrenget, med riktige fallforhold. Det er lagt vekt på at landskapet skal kunne bevare sin egenart og sikre en harmonisk utforming både i nær- og fjernvirkning. De fleste tomtene får tilkomst ovenfra. Konsentrert fritidsbebyggelse har parkering under huset og tilkomst nedenfra. I den videre bearbeidelse vil plassering og utforming av de enkelte hyttene få stor oppmerksomhet i forhold til stedets topografi og vegetasjon. Dette kan medføre enkelte justeringer av planen. Vi har i planen delt opp område i 3 stk byggetrinn. Byggetrinn 1: Felt A1 og felt A2 ligger langs veien inn til Sjåstadfeltet og opp mot Fjellandsbyen og langs Holdeskarsveien øst på feltet. Byggetrinn 2: Felt B1, B2, B3 og B4 ligger vest på område langs ny vei bygget over eksisterende vann- og kloakk trase. Byggetrinn 3: Felt C1 og C2, ny vei inn i Langehaugenfeltet og med ny trase fra veien inn til Sjåstadfeltet og inn i feltet til Anderdal. Felt C1 må utbygges før felt C2. Rekkefølgebestemmelse: I byggetrinn 3 skal felt C1 utbygges før felt C2 ATR/Biong Arkitekter AS ver Side 4

5 Hyttetyper Vi vil for felt A1 tilstrebe at det benyttes hyttetyper som har felles trekk med hyttene som er bygget i Sjåstadfeltet, dvs mht farge, materialbruk, takvinkel etc. i henhold til reguleringsbestemmelsene. Bebyggelsen skal, når det gjelder volumer, materialbruk og farger, utformes på en slik måte at området samlet fremstår med et godt helhetlig preg. I hyttene skal det benyttes laft, stavlaft eller villmarkspanel. Ved bruk av stavlaft er bruk av panel valgfritt. Ved kombinasjon av materialbruk som stein, glass og panel kan annen type panel benyttes. Det skal benyttes saltak, takvinkel skal ligge mellom Takene skal tekkes med gress eller tre. Det skal benyttes jordfarger. Vindusfelt skal oppdeles. Målsettingen er å tilstrebe en bebyggelse med variasjon og mangfold, samtidig som det dannes en harmonisk helhet. Planen viser veiledende plassering av hyttene. Det vil bli angitt hovedplanets cotehøyde i terrenget. Felt A1 - Fritidsbebyggelse tomtene 43 t.o.m. 60 Det vil i felt A1 kun være tillatt å bygge en hytte + eventuell garasje. Legges garasjen inn i hytta, er det tillatt med kun et hus. Følgende rammer foreslås for bebyggelsen: Tillatt bruksareal T-BRA skal ikke overstige 220 m 2 hvorav 30 m 2 skal være garasje. Bygges ikke garasje skal T-BRA ikke overskride 190 m 2. Det er kun tillatt med et hus pr. tomt + ev. garasje. Det er ikke tillatt å bygge noen form for tillegg til garasjen. Hovedplan skal ikke overstige 150 m 2. Det tillates maksimalt gesimshøyde 5,5 m og mønehøyde 7,5 m regnet gjennomsnitt terreng. Felt A2 Apartment/Hytteanlegg Innenfor området i felt A2 ønskes å bygge sammenhengende hus. Husene kjedes sammen. Husene ønskes oppført i mur og treverk. Grunnen til at husene kjedes sammen på denne måten er for å gi utsikt og luft mellom de sammenkjedede husen. Følgende rammer foreslås for del av felt A2: Det tillates 25% BYA. Maksimal gesimshøyde 7,5 m og mønehøyde 9,5 m. ATR/Biong Arkitekter AS ver Side 5

6 Vi vil for felt B1, B4 og C2 har følgende hyttetyper: I feltet er det tillatt å bygge hytter med stavlaft og med felles holdning til farge, materialbruk, takvinkel etc. i henhold til reguleringsbestemmelsene. Bebyggelsen skal når det gjelder volumer, materialbruk og farger utformes på en slik måte at området fremstår med et godt helhetlig preg. Følgende rammer foreslås for bebyggelsen: Felt B1, tomtene 1, 2, 3, 4 og 5: Det tillates bygget maksimal 250 m 2 T-BRA, inklusive garasje. Dersom det ikke bygges garasje tillates bygget maksimal 220 m 2 T-BRA. Maksimal bebygget areal 200 m 2 + eventuell garasje. Maksimal gjennomsnitt gesimshøyde 5,5 m og mønehøyde 7,5 m. Felt B4:Tomtene 6 t.o.m. 17 Det tillates bygget maksimal 210 m 2 T-BRA inkl. garasje. Dersom det ikke bygges garasje tillates bygget maksimal 180 m 2 T-BRA. Maksimal bebygget areal 120 m 2 + ev. garasje. Maksimal gjennomsnitt gesimshøyde 5,5 m og mønehøyde 7,5 m. Felt C2:Tomtene 18 t.o.m. 41 Det tillates bygget maksimal 190 m 2 T-BRA inkl. garasje. Dersom det ikke bygges garasje tillates bygget maksimal 160 m 2 T-BRA. Makismal bebygget areal 100 m 2 + eventuelt garasje. Maksimal gjennomsnitt gesimshøyde 5,5 m og mønehøyde 7,5 m. Felt B2, konsentrert fritidsbebyggelse,b3 og C1 apartment/hytteanlegg Vi vil for felt B3 og C1 bygge overnatting herberge. Det vil i felt B2 bygges konsentrert fritidsbebyggelse. Husene legges på oversiden av veien med innkjøring til garasje. Hver leilighet får 2 stk garasjeplasser og en oppstillingsplass foran garasjen. Husene får lik utforming, materialbruk og takvinkel i hht reguleringsbestemmelsene. Bebyggelsen skal fremstå enhetlig: Det skal benyttes villmarkspanel Det skal benyttes saltak med takvinkel mellom 20 o -24 o Takene skal tekkes med gress eller tre Det skal benyttes jordfarger Vindusfelt skal oppdeles Det vil ikke bli tillat å sette opp gjerder i feltet. Dette for ikke å skape hinder for skiløpere som ferdes i området. ATR/Biong Arkitekter AS ver Side 6

7 4.3 Trafikk (se egen trafikkanalyse) De viktigste grepene mht trafikkløsninger er beskrevet under pkt Planforslaget sammen med godkjente hytteområde og Skarsnuten fjellandsby genererer følgende potensielle trafikkmengde på Holdeskarsveien på store utfartsdager: Skarsnuten fjellandsby, 976 senger = Skarsnuten hotell, 74 senger = Sjåstadfeltets 28 tomter, 392 senger = Sjåstadfeltet, leiligheter, 144 senger = Fekene/Langehaugen, 208 senger = Nye tomter 54, 648 senger = Nye leiligheter, 88, 528 senger = Totalt 244 biler 37 biler 98 biler 36 biler 52 biler 162 biler 132 biler 734 biler I tillegg kommer Veslestølen 680 senger = 170 biler. I tillegg kommer trafikk til eksisterende hytter lenger opp i Holdeskaret. Det må også medregnes noe dagtrafikk som parkerer langs Holdeskarsveien. Det blir en ny hovedutkjøring til Holdeskarsveien syd på området. Denne får gode siktforhold og kommer ut ca 40 meter ovenfor svingen. 4.4 Aktivitets/grøntområder Skiområde/heisanlegg Det er lagt inn skiområder i feltet på en slik måte at det blir lite bilbruk. Hovedtraséen fra Skarsnuten Fjellandsby og Sjåstadfeltet er ferdig utført. Det gjenstår bru over veien til Sjåstadfeltet og krysning av Holdeskarsveien. Etter nærmere vurdering i samarbeid med Skistar har vi kommet frem til at vi ønsker å legge skitraséen i tunnel under Holdeskarsveien isteden for bru over. Rimeligere løsning, og i tillegg svært mer estetisk løsning. 4.5 Tekniske installasjoner Vann og avløp Nedlagt vann og avløp i området er dimensjonert for denne utbyggingen. Vannforsyningen med tilstrekkelig trykk er sikret ved trykkbasseng i området. De fleste vann- og kloakkledninger i området er ferdig lagt. Kun trasé i stikkvei på 300 meter er ikke utført. ATR/Biong Arkitekter AS ver Side 7

8 El/tele/kabelnett Alle el-kabler blir lagt i bakken. Området er forsynt med kabler om dekker denne utbyggingen. Det må bygges en ny trafo syd på feltet. Tele og kabelnett er lagt sammen med el, i de traséer som er ferdig. Det forutsetts bredbånd i feltet. Renovasjon Det vil bli hentet avfall fra søppelbøtter og kjørt til komprimator/container. For de andre feltene tømmer hytteeierne søppel i felles container nede i Holdebakken. 4.6 Rekkefølgebestemmelser Før det blir gitt løyve etter 93.a i Plan- og bygningsloven til utbygging skal følgende være gjennomført: Krysset mellom Skiheisvegen og riksveg 52 er utbedret. Gangvei mellom Trøim og Hemsedal Skisenter er etablert. Tilkomst fra riksveg 52 til område FR8 og P1 er opparbeidet i samsvar med reguleringsplan for Trøim vedtatt av Hemsedal kommunestyre den , sak 0005/00. Det arbeides med at rekkefølgebestemmelsene skal samkjøres og koordineres for alle aktørene i område. Rekkefølge internt i feltet se punkt Eiendomsforhold Alle grunneierne står bak reguleringen i samarbeid med Skarsnuten Eiendomsutvikling AS. Det er ingen konflikter ang. utnyttelse av eiendommene. ATR/Biong Arkitekter AS ver Side 8