Deres ref.: Vår ref.: Dato: 15/ /214325/SHD

Transkript

1 BÆRUM KOMMUNE BYGGESAK Asplan Viak AS Vestre strandgate KRISTIANSAND S Deres ref.: Vår ref.: Dato: 15/ /214325/SHD Adresse - Tiltak: Vidars vei 3 - enebolig med garasje Gnr/Bnr: 38/344 Tiltakshaver: Lene Engebretsen og Jørgen Lerdup Ansvarlig søker: Asplan Viak AS TILLATELSE TIL ENDRING Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 I medhold av plan- og bygningsloven kap. 19 gis dispensasjon fra byggegrense mot vei i reguleringsplan for Kolsåsbanen Oslo grense Jar, planid , for plassering av garasje som godkjennes i dette vedtak. I medhold av plan- og bygningsloven kap. 19 gis dispensasjon fra plan- og bygningsloven 29-4 med hensyn på krav til byggehøyde for takoppbygg som godkjennes i dette vedtak. I medhold av plan- og bygningsloven kap. 19 gis dispensasjon fra 2.2 f) i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel med hensyn på krav til gesimshøyde mot nabo for takoppbygg som godkjennes i dette vedtak. Revidert situasjonsplan og reviderte tegninger godkjennes med hensyn på omsøkte endringer, jf. vedlagte liste over godkjente dokumenter. Listen erstatter tidligere oversikt over godkjente dokumenter. For øvrig opprettholdes tillatelsen av med senere tillegg. ANSVAR, KVALITETSSIKRING OG KONTROLL Foretaket Nordisk sprøytebetong AS søker om ansvarsrett for betongarbeider. Søker redegjør i epost datert for at det etter tillatelsen, ved kontrahering av foretak, kom ønske om å dele opp ansvaret for fundament da det ble valgt å utføres med sprøytebetong noe som underleverandør Nordisk sprøytebetong AS kan stå ansvarlig for. Søker skriver videre om grensesnittet mellom de to ansvarlige utførende. Nordisk sprøytebetong AS står ansvarlig for fundamentet / gulvet på grunn, og Ingeniør Tom Bakker står ansvarlig for murerarbeider over gulv. Besøksadresse: Kommunegården Arnold Haukelandspl SANDVIKA Postadresse: 1304 Sandvika E-post: post@baerum.kommune.no Org. nr: Bank: Telefon: Faks:

2 Foretaket Ingeniør Tom Bakker har blitt tildelt ansvar for utførelsen med hensyn på montering av produkter, bygningselementer; mur og puss. Betongarbeider inngår i dette. Deler av ansvaret til Ingeniør Tom Bakker søkes overført til Nordisk sprøytebetong AS. Det tas derfor gebyr for skifte av ansvar. Det legges til grunn at Ingeniør Tom Bakker ikke har utført arbeider innenfor ansvaret Nordisk sprøytebetong AS søker ansvar for. Ut over dette forutsettes det at tidligere innsendte og godkjente ansvarsretter gjelder for endringene det søkes om. Det er i oppdatert gjennomføringsplan bekreftet at det foreligger samsvarserklæringer fra ansvarlig prosjekterende for endringene. BESKRIVELSE OG VURDERING Endringssøknaden Det er gitt tillatelse til enebolig med garasje i vedtak av Det søkes om 3 endringer. Enebolig Det søkes om dispensasjon fra krav til høyde i plan- og bygningsloven 29-4 for etablering av takoppbygg for å lette atkomst til takterrasse som allerede er godkjent. Dispensasjonen begrunnes med at takbyggets plassering og utforming med høyeste punkt midt på taket, ikke kommer i konflikt med lovens intensjon. For tiltakshaver vil et takoppbygg gi betydelig enklere tilgang til takterrasse enn godkjent løsning med takluke, og dermed bedre tilgang til gode oppholdsareal. Søker opplyser at utformingen av takoppbygget er prosjektert så diskret som mulig, med tette vegger på langsidene, takvindu i skråtaket og utgangsdør i glass. Utvendig trapp er fjernet slik at nivåforskjell mellom utearealene gjøres med terrengbearbeiding og støttemur mot ny nabo i sydvest. Deler av treningsrommet blir medregnet i bebygd areal. Garasje Det søkes om utvidelse og flytting av den allerede godkjente garasjen. Størrelsen er nå 5x8m. Garsjen er vist plassert nærmere vei enn gjeldende byggegrense i reguleringsplan for Kolsåsbanen Oslo grense Jar, planid Garasjen er plassert 2,1 fra formålsgrensen mot vei. Dispensasjonen begrunnes med at garasjen ikke vil komme i konflikt med krav til veisystem, trafikk og miljøet på eiendom som grenser til veien. Søker anfører at ønsket plassering ikke vil være til hinder for siktlinjer eller ev utvidelse av kjørebanen. Garasjen vil gi skjerming mot vei for boligens uteareal.det anføres også at eksisterende bebyggelse langs Vidars vei har avstander til midt vei med ca tilsvarende plassering. Det opplyses i endringssøknaden at bebygd areal etter endringene vil være 20% BYA på grunnlag av et bebygd areal på 193m² og et tomteareal på 965m². Ansvarsrett Se avsnittet «Ansvar, kvalitetssikring og kontroll». Uttalelser Søknad om utvidelse av garasje er oversendt internt til Vei og trafikk og Vann og avløp. Vei og trafikk har ingen merknader til søknad om endring. Vann og avløp viser til uttalelsen til rammetillatelsen. Den anses kjent fra tidligere vedtak. Nabomerknader Søknad om endringer er nabovarslet. Søknad om endring behandles på grunnlag av at det ikke foreligger nabomerknader. 2 av 11

3 Søker fritas for å nabovarsle Sporveien Oslo AS som eier av gnr. 38 bnr. 279, da deres interesser i liten grad blir berørt av endringssøknaden. Bygningssjefens vurdering I følge plan- og bygningsloven 29-4 kan bygning med gesimshøyde over 8m og mønehøyde over 9m bare føres opp hvor det har hjemmel i plan. I følge 2.2 f) i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel kan gesimshøyde på frittliggende småhusbebyggelse maks være 9m mot vei eller nabo. Søknad om endring av enebolig er i strid med plan- og bygningsloven 29-4 og 2.2 f) i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel med hensyn på byggets høyde. Garasjens plassering er i strid med byggegrense mot vei i reguleringsplan for Kolsåsbanen Oslo grense Jar, planid Endringssøknaden kan ikke godkjennes med mindre det gis dispensasjon etter pbl 19-2 fra bestemmelsen. Pbl 19-2 stiller to vilkår som begge må være oppfylt: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Enebolig Eneboligens gesimshøyde uten takoppbygg er oppgitt til 8,0m. Dette forutsetter transparant rekkverk rundt takterrassen. Takoppbygget er på snittet vist 2,2m over dette. Takoppbygget har en god tilpasning til bygget, med nedtrapping ut mot fasaden. Det er trukket godt bort fra gavlveggene. Inntrykket av høyden dempes ved slik utforming og plassering. Takoppbygget har kun funksjon som atkomst til takterrassen, ingen andre romfunksjoner. Dermed blir volumet begrenset. Volumet følger trappen ved at den skrår fra fasaden og innover på taket. Takoppbygget innehar gode visuelle kvaliteter, jf. plan- og bygningsloven Vurdering av dispensasjon fra krav til byggverkets høyde: Formålet med pbl 29-4 er å sørge for luft, lys og åpenhet mellom bygninger, samt terreng- og omgivelsestilpasning. Brannvernhensynet er i dag hovedsakelig regulert i TEK10 kap. 11. Formålet med 2.2 f) i kommuneplanbestemmelsene er å begrense høyden på den enkelte fasade, og dermed redusere bygningers opplevde høyde. Bakgrunnen er at bygninger i skrånende terreng kan få fasader med stor høyde selv om plan- og bygningsloven 29-4 er ivaretatt. Det er en relativt liten del av bygget som overskrider krav til høyde på bygg. Plasseringen av denne delen demper inntrykket av at det er høyt, og reduserer ikke kvalitetene i området med hensyn på luft, lys og åpenhet. Hensynene bak krav til høyde i plan- og bygningsloven 29-4 og i kommuneplanbestemmelsene blir ikke vesentlig tilsidesatt dersom det gis dispensasjon til omsøkte takoppbygg. Søker trekker fram fordeler ved takoppbygget som ikke nødvendigvis kan knyttes til tomten og området. Bygningssjefen kan ikke se at omsøkte tiltak medfører noen ulemper i forhold til hensynene bak aktuell bestemmelser. Bygningssjefen anser i dette tilfellet kriteriene i pbl 19-2 som oppfylt. Garasje Garasjen søkes utvidet til 40m². Eiendommen er på 1047m². Grad av utnytting er beregnet ut fra tomteareal på 965m². Areal regulert til boligformål i reguleringsplan for Kolsåsbanen Oslo grense Jar, er for denne eiendommen 965m². Resten av arealet ville, dersom det var regulert, hatt veiformål, og skulle dermed ikke tas med i beregningen av % bebygd areal. Grad av utnytting beregnet ut fra 965m² gir bebygd areal på 20,0%BYA. Dersom dette hadde vært over 20%, og uregulert areal måtte tas med for å oppnå maksimalt 20% BYA, ville det være dispensasjon fra 3.1 i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel , som sier at plankravet også gjelder byggeområder som 3 av 11

4 omfatter uregulert vei. Så lenge man i dette tilfellet holder seg innenfor 20%BYA beregnet ut fra areal regulert til boligformål i reguleringsplan, behandles dette ikke som dispensasjon fra plankravet. Vurdering av dispensasjon for plassering i strid med byggegrense mot vei: Formålet med å fastsette byggegrenser langs offentlige veier er å ivareta hensynet til trafikksikkerhet, veivedlikehold og miljø, ved å avsette en minsteavstand mellom bebyggelsen og veien. Iht. gjeldende praksis i Bærum kommune gis normalt dispensasjon til at mindre, frittliggende garasjer inntil 50 m2 og i én etasje kan plasseres ned til 2 m fra regulert veikant. Bakgrunnen for denne praksisen er at slike mindre bygninger har en lite fortettende virkning på arealene langs veien, foruten at garasjer har en naturlig tilknytning til veien, slik at man ved denne praksisen unngår unødvendige inngrep som følge av lange atkomstveier. Det er ved denne praksisen på generelt grunnlag tatt stilling til at kriteriene for å dispensere iht. pbl 19-2 i slike tilfeller er oppfylt. Denne garasjen er 40m² og relativt lav med sitt flate tak. I Vidars vei er det flere garasjer som er plassert tilsvarende nært som omsøkt garasje. Kriteriene for å dispensere i dette tilfellet anses oppfylt. På dette grunnlag innvilges dispensasjoner og endringer som omsøkt godkjennes. Ansvarsrett Ansvarsrett tildeles Nordisk sprøytebetong AS utfra opplysningene om at foretaket innehar sentral godkjenning som dekker arbeidene det søkes ansvarsrett for. SAKSBEHANDLINGSTID Det vises til tidsfrister i pbl 21-7 og SAK Ved beregningen er den tiden søker hadde ansvar for eventuell komplettering av søknaden fratrukket. Saksbehandlingstid Mottatt Mangelfull Fullstendig Vedtak [uker] ,3 GEBYR OG AVGIFTER Behandlingsgebyr Giroblankett for behandlingsgebyr kr ,- ettersendes tiltakshaver. Betalingsfristen framgår av blanketten. Gebyret er beregnet etter gjeldende regulativ for byggesaker i Bærum kommune: M = 2600 Beskrivelse Antall M Sum Dispensasjon høyde pbl og kom.planbest Dispensasjon byggegrense Endring av enebolig 22/ Endring av garasje Skifte av ansvar Sum av 11

5 KLAGERETT Partene har rett til å påklage avgjørelsen, jf. vedlagte Orientering om klagerett. Om klage på vedtaket innkommer og blir tatt til følge, kan dette føre til omgjøring av vedtaket. Eventuelle tiltak utført i mellomtiden må rettes tilsvarende. Ulemper og tap i den forbindelse er Bærum kommune uvedkommende. Hanne Høybach bygningssjef Dokumentet er godkjent elektronisk Vedlegg: Liste over godkjente dokumenter Svanhild Hetland Dalgard saksbehandler 5 av 11

6 ArkivsakID: 15/ Vedlegg 1 til tillatelsen LISTE OVER GODKJENTE DOKUMENTER Dokumenter i byggesaker er tilgjengelig på Bærum kommunes internettsider; selvbetjening; postlister og dokumenter; plan/byggesak. Søk på saksnummer (arkivsakid) angitt i vedtaket. Godkjente dokumenter er elektroniske vedlegg til vedtaket, men papirutgaver legges ikke ved tillatelsen ved utsendelse av vedtaket. Tittel Saksdokid Situasjonsplan Plan underetasje Plan 1. etasje Plan tak og 2. etasje Fasader sydvest og nordvest Fasade mot nordøst og sydøst Snitt Ansvarsrett - Asker Oppmåling AS Ansvarsrett - Asplan Viak AS Ansvarsrett - ingeniør Tom Bakker Ansvarsrett - Norsk byggekontroll AS Ansvarsrett - Fagconsult AS Ansvarsrett - Ski boligventilasjon AS Ansvarsrett - Rørlegger kontakten AS Ansvarsrett - Storbråten AS Ansvarsrett - Byggløsninger AS Ansvarsrett - Helge Vollen Ansvarsrett - Nordisk Sprøytebetong AS av 11

7 7 av 11

8 ORIENTERING OM KLAGERETT Klagerett Kommunens vedtak etter plan- og bygningsloven kan påklages til fylkesmannen av part eller andre med rettslig klageinteresse, jf. plan- og bygningsloven 1-9 og forvaltningsloven kap VI. Det kan i byggesaken ikke klages på forhold som er avgjort i bindende reguleringsplan eller ved dispensasjon, og hvor klagefristen for disse vedtakene er utløpt. Dersom det finnes hensiktsmessig, kan klagen realitetsbehandles i stedet for å avvises. Klagefristen er tre uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket kom frem til vedkommende part, dvs. ble lagt i Deres postkasse, postboks eller ble overlevert på annen måte. Om De på dette tidspunkt var bortreist eller av andre grunner forhindret fra å gjøre Dem kjent med meldingen/vedtaket, endres ikke utgangspunktet for fristberegningen, men unntaksvis kan det gi grunnlag for oppreisning for oversittelse av klagefristen, jf. fvl 31. Klagen fremsettes skriftlig. Muntlig klage kan fremsettes ved at erklæringen settes opp skriftlig av vedkommende forvaltningsorgan. Såkalt foreløpig klage (klage uten begrunnelse) må avsendes innen klagefristen, og en begrunnelse/begrunnet klage må ettersendes uten ugrunnet opphold/før klagen tas til behandling. Postlegging av klagebrevet innen fristens utløp regnes som tilstrekkelig for at klagen anses fremsatt i tide. Klagen stiles til klageorganet (Fylkesmannen i Oslo og Akershus) og fremsendes gjennom Bærum kommune, Plan- og bygningstjenesten, 1304 Sandvika. Klagen skal være undertegnet av klageren eller hans fullmektig, angi det vedtak som det klages over og den/de endringer som ønskes. Det vil være en fordel om betegnelsen "klage" og arkivsakid fremkommer konkret i brevet. De grunner som klagen støtter seg til bør nevnes og eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen. I særlige tilfelle kan klagefristen forlenges, og beslutning om dette skal være gjort før klagefristen på 3 uker er utløpt. Klager som er for sent fremsatt og hvor det heller ikke kan gis oppreisning for oversittelse av klagefristen (jf. fvl. 31), vil bli avvist slik at klagen ikke tas under behandling, jf. forvaltningsloven 33 og 2. Igangsettingstillatelser Igangsettingstillatelse kan ikke påklages. Unntaket er hvis igangsettingstillatelsen inneholder endring av vilkår i rammetillatelsen eller endring av ansvarsretter. Utsatt iverksettelse av vedtaket Selv om klagerett foreligger kan vedtaket gjennomføres straks. Dersom gjennomføring av vedtaket vil kunne medføre ugjenopprettelig skade på omgivelsene, kan det begjæres at iverksettingen av vedtaket utsettes inntil klagefristen er ute eller klagen er endelig avgjort, jf. forvaltningsloven 42. Kommunens beslutning om å gi eller avslå en slik begjæring om utsatt iverksettelse er ikke et enkeltvedtak som kan påklages. I daglig språkbruk benyttes ofte også betegnelsen "oppsettende virkning". Dette betyr nøyaktig det samme. 8 av 11

9 Rett til å se sakens dokumenter og til å få veiledning Med visse begrensninger har De rett til å se dokumentene i saken. De kan gjøre dem kjent med sakens dokumenter på Bærum kommunes internettsider, innsyn/postlister (søk på arkivsakid eller gnr/bnr som står i vedtaket). Vær oppmerksom på at klagesak får nytt saksnr. i forhold til byggesaken). Dokumentene kan også ses ved henvendelse til Plan- og bygningstjenesten og her vil De også kunne få veiledning om saksbehandlingsregler og andre regler av konkret betydning for Deres rettigheter og plikter innen bygningsmyndighetenes saksområde. Sakskostnader Når et vedtak blir endret til gunst for en part, skal han tilkjennes dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få endret vedtaket, med mindre endringen skyldes partens eget forhold eller forhold utenfor partens og forvaltningens kontroll, eller andre særlige forhold taler mot det (jf. forvaltningsloven 36 første ledd). Bestemmelsen har frist for fremsettelse av kravet og angir adressat for kravet m.v. Klage over vedtak etter vegloven. Kommunens vedtak etter vegloven (byggegrense, avkjørsel) behandles av Planutvalget med endelig virkning, og går ikke til fylkesmannen. 9 av 11

10 NYTTIGE OPPLYSNINGER FOR DEN SOM SKAL BYGGE Sist oppdatert juli 2013 Behandlende etat Byggesøknader behandles av tjenestested Byggesak. Graving/fylling Før graving eller fylling påbegynnes må disse etatene varsles for påvisning av kabler og ledninger: Hafslund Nett, Canal Digital, Telenor og Bærum kommune, Vann og avløp, Plan. Tiltakshaver er ansvarlig for skader på slike ledninger og kabler og må sørge for nødvendig beskyttelse. Graving i offentlig veiområde må ikke påbegynnes før tjenestested Vei og trafikk har gitt tillatelse. Husk at arbeid som medfører graving i offentlig vei krever tiltaksklasse 2 for de aktuelle ansvarsområdene. Vann og avløp, tilknytningsgebyrer Rør og sanitæranlegget må ikke påbegynnes før søknad om sanitærabonnement er sendt inn til VA, drift og er godkjent. Tillatelse til å legge ledning over annen manns grunn må søker selv innhente. Ansvarlig søker må i samråd med tiltakshaver anmelde den gunstigste fremføring av ledningene. Det skal betales tilknytningsgebyr for nybygg uansett størrelse og tilbygg/påbygg over 100 m², uavhengig av om tiltaket omfatter sanitærinstallasjoner eller ikke. Tilknytningsgebyret beregnes per m² og forfaller til betaling senest ved igangsetting av byggearbeidet. Årsgebyrene endres ved tilbygg/påbygg også for arealøkinger under 100m2 fra det tidspunkt arealet tas i bruk. Skulle arbeidet ikke bli utført i løpet av ett år må De melde fra til tjenestested Vann og avløp - drift dersom økt gebyr skal unngås. Bærum kommunes forskrifter for vann- og avløpsgebyrer og prisliste kan fås ved henvendelse til tjenestested Vann og avløp, drift. Forskriften ligger også på Renovasjon Det må avsettes plass for ett søppelstativ pr. husstand, eventuelt større enhet hvis det er flere leiligheter. Avstand til kjørbar vei skal ikke overstige 10 m. Strømleveranse Gjeldende "standard vilkår for tilknytning" av fås ved henvendelse til Hafslund Nett AS Kundesenteret, eller på Fra nevnte vilkår presiseres: Netteier (Hafslund Nett AS) avgjør stikkledningens fremføring, plassering, art og dimensjon. Netteier har rett til å legge lavspent luftledning eller jordkabel over anleggseiers/brukers grunn frem til andre brukere og skal ha uhindret adgang til eiendommen for vedlikehold av nettet. Grunneier/fester plikter å underrette netteier i god tid på forhånd ved ethvert terrengarbeid, felling av trær eller andre arbeider som kan skade eller ha betydning for netteiers fordelingsanlegg. Grunnerverv til høyspenningsnett og nettstasjoner skjer etter egen kontrakt eller ved ekspropriasjon. Ved tilknytning av større anlegg har netteier rett til å kreve avstått rom for nettstasjon. Slikt rom skal på forhånd være godkjent av netteier. Netteier yter refusjon etter fastsatte satser. Elektriske installasjoner må ikke påbegynnes før anmeldelse fra autorisert installatør er godkjent av Hafslund Nett AS. Av sikkerhetsgrunner skal det legges jordelektrode under grunnmur. Informasjon om hvordan dette skal utføres får du ved henvendelse til Hafslund Nett AS. Fjernvarme Fortum Fjernvarme AS har konsesjon for fjernvarme i områdene Sandvika, Lysaker og Fornebu. Bygninger innenfor disse områdene gis generelt pålegg om fjernvarmetilknytning. Kabel-TV Tilknytning skjer ved henvendelse til Canal Digital. En gjør oppmerksom på at det er satt krav til autorisasjon for arbeider knyttet til kabel-tv nett. 10 av 11

11 Andre særanmeldelser Installasjon av oljefyrt varmeanlegg og tilknyttet tank skal anmeldes til brannvesenet. Peis/ildsted som del av nytt bygg skal være godkjent av Bærum kommune, Byggesak før arbeidene begynner. Ny peis eller nytt ildsted i eksisterende bygg er i utgangspunktet fritatt for søknad eller melding, men må kontrolleres av kvalifisert kontrollør når det er ferdig (Feiervesenet, Brannvesenet eller annet godkjent foretak). Husbrannslange Brannvesenet Asker og Bærum anbefaler alle husstander å ha husbrannslange. Nyttige adresser: Byggesak (Kommunegården, 3. etg.) 1304 Sandvika Tlf: / Telefax: / Vann og avløp, Drift (Kommunegården, 2. etg.) 1304 Sandvika Tlf: Telefax: Vakttelefon for akutte hendelser på vann- og avløpsnettet (24t): / Vei og trafikk (Kommunegården, 2. etg.) 1304 Sandvika Tlf: Telefax: Hafslund Nett AS 0247 OSLO Tlf Telefax: Internett: Fortum Fjernvarme A/S Brynsveien 2, 1338 Sandvika Tlf / (vakt) Telefax: Internett: Asker og Bærum Brannvesen Gl. Ringeriksvei 42, 1357 Bekkestua Tlf: Telefax: Internett: Statens vegvesen, Region øst Postboks 1010 Skurva, 2605 Lillehammer Tlf: Telefax: Internett: Besøksadresse: Statens vegvesen Distrikt Stor-Oslo, Østensjøveien 34, Oslo Canal Digital Kabel TV AS Postboks 167, Sentrum 3701 Skien Tlf: Telefax: Internett: Gravemelding og påvisningstjeneste Bærum kommune VA, Hafslund Nett AS, Canal Digital Kabel TV AS, Telenor og Fortum Fjernvarme Geomatikk AS, Postboks 103 Økern, 0509 Oslo Tlf: Telefax: internett: Arbeid nær luftledning og melding om kabelskade (feilmelding): av 11